민범식․박은관․이왕건․김형진․안용진

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주거지역 개발밀도 설정방안에 관한 연구 Planning Guidance on Residential Density Criteria

민범식․박은관․이왕건․김형진․안용진

국민소득이 향상되면서 주거생활환경에 대한 주민들의 관심이 높아지고 있다. 이러한 추세를 반영하듯 주민들의 환경권에 대한 소송도 증가하고 관련 법률과 조례들이 제정되거나 개정되고 있는 추세이다. 주거지역에서 개발밀도는 주민들의 일상 생활환경에 직접적인 영향을 미치는 중 요한 요인이 되고 있다.

2003년 1월 제정된 「국토의계획및이용에관한법률」에서는 용도지역별로 적정 개발밀도를 결정하도록 규정하고 있으나 과학적 기준이 미약하여 관련 이해당사자의 동의를 얻을 수 있는 기준을 제시하지 못하고 있는 실정이다. 따라서 주거지역을 대상으로 개발밀도 영향요소를 분 석하고 주거환경조성에 필요한 적정 개발밀도 설정방법을 제시하는 것은 중요한 과제라고 할 수 있다.

서론

도시의 개발밀도는 도로, 주차장을 포함한 도시기반시설의 공급규모, 주거유형, 환경오염의 양, 토지가격, 프라이버시, 일조, 조망, 통풍, 소음 등의 형태로 도시민의 일상생활에 직⋅간접적으로 다양한 영향을 미치고 있다.

적정 개발밀도란 사회계층간 불필요한 갈등을 유발시키지 않고, 기반시설의 혼잡을 피할 수 있 으며, 토지이용간 상충을 막고, 쾌적한 생활환경 및 경관유지가 가능한 밀도라고 할 수 있다. 현 재까지 적정 개발밀도를 설정하기 위한 연구는 도로수용 용량, 일조, 경관 등 개별 영향요소별로 이루어져 왔다.

이 연구에서는 개별 영향요소를 종합적으로 검토한 후, 주거환경과 관련된 영향요소 위주로 적

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정 주거밀도를 선정하기 위한 과정에 초점을 맞추어 진행되었다.

제1장 연구의 개요

이 연구는 공동주택단지의 개발밀도를 계획하는 과정에서 참고자료가 될 수 있도록 주거환경 요소를 고려한 적정 개발밀도기준을 제시하는 데 목적을 두고 있다. 그에 따라 첫째, 개발밀도에 영향을 미치는 요소를 나열하여 상호관계를 정립하고, 그 중에서 주거환경요소에 대한 합리적인 기준을 제시하고자 하였다. 둘째, 제시된 기준에 따를 경우 시뮬레이션을 통해 결과적으로 나타 나는 개발밀도의 범위를 산출하였다.

연구의 과정을 보면, 먼저 개발밀도와 관련된 선행연구를 종합적으로 검토한 후 주거지역 개발 밀도에 영향을 미치는 요소들을 조사하고, 개발밀도에 영향을 미치는 세부요소별로 환경기준 관 련 선행 연구결과들을 정리하였다.

그 다음, 기존 연구결과에서 언급된 주민계층과 지역에 따라 다르게 나타날 수 있는 주거환경 요소에 대해 전문가 및 주민 설문조사를 실시하여 바람직한 기준을 제시하고자 하였다. 그리고 최종적으로 제시된 주거환경에 대한 개별요소별 기준에 따라 시뮬레이션을 실시하고 이를 통해 개별요소기준을 충족하는 용적률 범위를 제시, 주거지 개발 시에 참고자료로 활용될 수 있도록 하였다.

제2장 개발밀도의 개념 및 영향요소

개발밀도를 나타내는 지표로는 인구밀도, 호수밀도, 고용밀도, 공원녹지율, 도로율, 용적률 등 이 다양하게 사용될 수 있으나, 공공기반시설 필요량을 산출하거나 주거환경수준을 나타내는 데 에는 용적률이 가장 적합한 지표로 판단된다.

적정 개발밀도에 대한 논의는 1920년대부터 유럽사회에서 시작되었으며, 우리나라의 경우에 도 고밀개발에 의한 혼잡의 우려가 확산되면서 개발밀도의 적정수준을 찾으려는 노력이 진행되 고 있다.

기존의 연구를 검토한 결과, 개발밀도에 영향을 미치는 요소로는 첫째, 도로 등 기반시설의 수 용능력과 역세권 등 공간구조와 관련된 도시계획요소, 둘째, 일조권, 경관 및 조망, 통풍, 프라이

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버시와 관련된 주거환경요소, 셋째, 심리적 욕구, 사회성 형성, 주민선호, 안전성과 관련된 사회 적 요소, 넷째, 사업성과 관련된 경제요소로 분류될 수 있다.

제3장 우리나라 개발밀도 설정 실태

「국토의계획및이용에관한법률」이 제정되면서 주거지역에 대한 용도세분화가 이루어졌다.

이에 따라 각 지자체에서는 시행령에서 제시된 용적률을 기준으로 도시계획조례에서 용적률을 규정하였다. 서울시의 경우 과밀억제를 위해 다른 광역시보다 용적률 수준을 하향 조정하였고, 지방중소도시의 경우 서울시의 수준으로 용적률을 결정하고 있다.

서울시 주거지역의 용적률 설정은 일본사례와 국내의 공동주택개발사례를 근거로 주민과 관련 전문가의 의견을 수렴하여 결정되었는데, 여기서 중요하게 고려된 것은 경관요소와 심리적인 측 면이었다. 이를 기준으로 역세권 및 상업지역의 위계를 포함한 공간구조, 교통시설의 수용능력, 구릉지를 포함한 자연환경 등의 조건에 따라 기준용적률을 가감하는 방법을 사용하였다.

제4장 개발밀도 영향요소 선정 및 기준검토

개발밀도에 영향을 미치는 여러 요소로서 일조권과 경관 및 조망, 건물의 층수에 대한 사회심 리, 통풍, 소음, 프라이버시 등의 주거환경요소를 중점적으로 검토하였다. 각각의 세부영향요소에 대해서는 개념, 관련규정, 외국의 기준, 용적률과의 관계를 정리하였고, 적정 기준을 도출하기 위 해서 설문조사를 실시하였다. 설문조사는 경기도 안양시 및 수원시 공동주택 거주민과 수도권 소 재 학교 및 연구기관에 종사하는 전문가를 대상으로 하였다.

세부영향요소에 대한 상대적 중요도를 묻는 항목의 경우, 주민과 전문가 사이에 의견 차이가 나타났는데, 주민들은 소음, 통풍 및 환기, 일조, 프라이버시, 생활편리성, 조망 및 개방성, 향후 사업성, 외출편리성의 순으로 대답한 반면, 전문가들은 일조, 프라이버시, 소음, 생활편리성, 조망 및 개방성, 통풍 및 환기, 외출편리성, 향후 사업성의 순으로 대답하였다.

주민이나 전문가들이 원하는 최적의 공동주택단지 환경기준을 요약해 보면, 건물층고는 6∼15 층, 일조시간은 2∼3시간 이상, 아파트 배치는 일자형 또는 타워형, 인동간격은 1∼1.5h 이상, 조 망차폐율은 40% 이상, 건물의 향은 남향 및 남동향으로 나타났다.

- 4 - 제5장 결론

적정 개발밀도는 도시계획요소, 주거환경요소, 경제성요소 등을 종합적으로 검토하여 상호조 정을 통해 결정된다. 이 연구에서는 그 중에서 주민계층과 지역에 따라 차별성이 있는 주거환경 요소에 대해 주민설문조사를 통하여 기준을 산출하고자 했다. 설문조사를 통해 도출된 주거환경 기준에 따라 개발밀도 산출을 위한 시뮬레이션을 실시하였다. 동지일 기준 오전 8시부터 오후 4 시까지의 단지 내 음영을 15분 간격으로 투영한 후, 연속 2시간 일조, 3시간 일조가 가능한 인동 간격 범위를 산출하고 이에 따른 해당 단지의 용적률을 도출한 결과, 현행 용적률 상한 기준보다 상대적으로 하향 조정된 결과를 보였다.

구체적으로 남향 기준 일자형의 경우 용적률이 대략 160~190% 정도의 수준에서, 타워형의 경우 대략 200~240% 정도의 수준에서 개발밀도가 설정되어야 주민들이 원하는 쾌적한 주거환 경이 실현될 수 있는 것으로 나타났다. 또한 아파트의 주향이 남동향 위주로 배치된 경우, 남북방 향의 단지는 토지이용 손실이 큰 것으로 나타났는데, 이때 토지이용의 손실을 적게 하려면 가구 (블록)의 형태도 남동방향으로 구성하는 것이 필요하며, 이는 도시설계단계에서 미리 고려될 필 요가 있다.

요컨대 주거환경요소에 한정하여 설문조사를 실시한 한계를 지니고 있으나, 이번 연구를 통해 주민 및 전문가들도 쾌적한 주거환경에 대한 욕구와 삶의 질 에 대한 의식수준이 상당히 높은 것 으로 나타났다. 이를 현실화하기 위해서는 개발 사업에 있어 사업성보다는 바람직한 주거환경을 담보할 수 있는 해당 기준을 중요시하여 개발밀도를 선정할 필요가 있으며, 제도적으로 건축법 등의 관련규정을 재검토해야 할 필요가 있다고 판단된다. 물론 이 과정에서 주거환경기준은 지역 별, 주민계층별로 어느 정도 차이를 보일 수 있기 때문에 해당 지자체별로 주민 합의를 통해 구 체적인 기준이 마련되어야 할 것이다.