인접지역까지 포함한다. 임차인이 바뀌었을 때, 임대인은 새로 계약을 체결하면서 임대료를 국가가 제 시하는 임대료 인상률의 범위를 넘지 않는 선에서 인상할 수 있다. 해당 제도는 2012년부터 시행된 것으 로, 예를 들어 원룸의 임대료가 월 600유로였다면 2016년 1/4분기 지수에 의거하여 임대료 인상가능액 수는 0.33유로이다. 임대료 기준지수(Indice de Référence des Loyers: IRF)는 3개월마다 변동한다.
18개월 이상 임대가 되지 않았던 주택이나 처음으로 임대에 들어간 주택, 지나치게 낮은 임대료로 임대 되었던 주택, 내부공사로 인해 상당 금액이 소요된 경우는 예외로 한다.
프랑스는 중산층 및 무주택자를 보호하기 위한 정책과 임대주택시장 간의 대립이 첨예하다. 사회적 약자인 임차인을 보호하는 법이 마련되어 있는 만큼, 주택가격 및 임대료가 시장의 논리만을 따르지 않 도록 규제가 마련되어 있다. 이번 주택임대료 한도제한 제도 폐지로 다소 혼란이 있었으나, 향후 이를 대체할 수 있는 정책의 마련이 필요한 실정이다.
[자료: Ministère de la Cohésion des territoires. http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/l-encadrement-des-loyers-578 (2018년 3월 27일 검색).
Le Parisien. 2017. Encadrement des loyers à Paris annulé: «C’est absurde», réagit l'adjoint au logement. 11월 28일자, http://www.
leparisien.fr/economie/encadrement-des-loyers-annule-c-est-absurde-reagit-la-mairie-de-paris-28-11-2017-7421319.php (2018년 3월 27일 검색).]
이수진 | Université Paris-Sorbonne(Paris IV) 지리학 박사, 국토문제연구소 연구원([email protected])
영국
NTSEAT(부동산 소비자보호 전담팀)과 영국의 부동산 소비자보호 제도
2010년 공정거래팀(The Office of Fair Trading: OFT)의 통계자료에 의하면 영국 내 부동산 중개 사무소는 약 1만 4500개에 이른다. 영국의 부동산 거래는 ‘부동산중개업법’(The Estate Agents Act:
EAA, 1979)과 ‘소비자보호법’(Consumer Protection from Unfair Trading Regulations: CPR, 2008)을 통해 규제된다. 또한 2008년 10월부터 부동산 중개업자들은 소비자 및 부동산 중개업자 시정 제도(Consumers, Estate Agents and Redress Act: CEARA, 2007)에 포함되도록 하고 있다. 이를 통해 중개업자는 사고파는 주거용 건물에 대해서 소비자의 불만사항을 지속해서 관리해야 하는 의무를 지게 되었다. 또한 추가적으로 NTSEAT(National Trading Standards Estate Agency Team, 부동 산 소비자보호 전담팀)가 포위스 주의회(Powys Country)에 설립되었다. 이 팀은 개인과 사업체를 대상 으로 부동산중개업법 위반을 감시하고 관리하는 역할을 한다. 이는 2014년 4월 이전에는 공정거래팀의 역할이었으나 NTSEAT 설립 이후로 역할이 이양되었다.
NTSEAT는 부동산 중개업자들에 대한 규제를 책임진다. 부동산중개업법에 근거하여 설립된 NTSEAT는 주로 부동산 거래가 공정하게 이루어졌는지에 대한 조사를 담당한다. 중개업 종사자를 중심 으로 거래 가이드라인을 제공하고 전문성을 높이는 역할을 한다. NTSEAT의 권한과 책임으로는 네 가 지를 꼽을 수 있다. 첫째, 부동산중개업법에 따라 개인에게 경고나 거래금지 명령을 내릴 수 있다. 둘째, 해외동향 글로벌정보
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이 경고와 거래금지 명령이 차후에 어떻게 진행되고 있는지 관리한다. 셋째, 소비자 피해 내용에 대해 시정사항을 마련하고 관리한다. 넷째, 소비자와 중개업 종사자들에게 법적으로 규정된 그들의 권리와 의무에 관해 설명하고 안내하는 것이다. 하지만 책임의 한계에 대해서도 명시하고 있는데, NTSEAT는 개개인 간의 부동산 거래에 대한 분쟁을 해결하는 역할은 하지 않는다. 또한 거래금지나 경고 명령이 있 는 사례 외의 다른 부동산 거래에 대해서는 꼭 필요한 때를 제외하고는 정기적인 관리를 하지는 않는다.
NTSEAT가 규제의 근거로 삼는 법률을 살펴보면 크게 총 6개의 법률이 있다. 앞서 언급한 부동산중 개업법, 소비자보호법, 소비자 피해구제 제도 외에도 사업체 보호를 위한 과잉광고 규제법(Business Protection from Misleading Marketing Regulations: BPRs, 2008), 소비자계약법(Consumer Contracts Regulations, 2013), 도시계획법(Town and Country Planning Regulations, 1992) 등이 있다. 부동산 거래는 각 법률의 관련 항목에 따라 규제가 이루어지고 있다.
부동산중개업법에 따르면 개인이 부동산 중개업을 할 수 없는 경우는 두 가지가 있다. 파산하였 을 경우 개인은 부동산 중개회사에서 일을 할 수는 있지만 부동산 중개회사를 소유할 수는 없다. 또한 NTSEAT가 부동산 중개업을 금지하였을 때 부동산 중개업을 할 수 없다. 이 법률은 부동산 중개업자가 판매자와 소비자 모두에게 ‘투명하고 공정하며 즉각적인’ 서비스를 제공하기를 요구하고 있다. 특히 중 개업법에 따라 조사가 필요할 때 NTSEAT은 소비자, 중개업자를 포함해 누구에게나 관련 정보와 문서 를 요구할 수 있다.
소비자보호법은 불공정한 거래에서 소비자를 보호하기 위한 법률이다. 만약 부동산 중개업자가 정보 를 왜곡하여 소비자와 부동산 거래를 한다면 소비자보호법에 저촉된다. 따라서 부동산 중개업자는 지역 에 대한 정보, 위치, 사진, 부동산의 크기와 가격 등에 대해 정보를 제공할 때 특히 유념하여 정확한 정 보를 제공할 의무가 있다. 소비자보호법은 개인의 상거래를 보호하기 위한 것으로 상업용지는 포함되지 않는다. 상업용지는 사업체 보호를 위한 과잉광고 규제법에 비슷한 규제항목이 존재한다.
소비자계약법 중 정보 제공 의무사항은 부동산 중개업과 밀접한 관련이 있다. 이 규정은 계약 이전과 이후에 판매자는 소비자에게 정보를 공정하게 제공해야 한다는 내용을 담고 있다. 또한 계약 사항에 포 함된 내용에 대해 어떠한 추가적인 금전적인 요구도 할 수 없다고 규정한다. 소비자 및 부동산 중개업 자 시정 제도(CEARA)는 부동산 중개업자가 소비자를 위해 거래 이후에도 불만사항을 관리하도록 하고 있다. 중개업자는 6년간 부동산 거래 수락서 등을 포함해 거래한 부동산에 대한 정보를 유지해야 한다.
NTSEAT는 이 정보에 접근할 권한이 있다.
마지막으로 ‘도시계획법’은 광고에 대한 규제 항목을 포함하고 있다. 이 항목에서는 매매와 임대를 포함 한 부동산 거래 이후 14일 이내에 광고를 삭제해야 한다고 규정하고 있다. 즉 ‘매매’ 혹은 ‘임대’라고 써 붙 인 광고물을 거래가 성사되었을 시 즉시 제거해야 한다.
부동산 거래는 시민의 재산권과 즉각적으로 맞닿아 있는 부분이다. 시민 개인의 측면에서 주거 공간 에 대한 부동산 거래는 거래의 규모뿐만 아니라 생활 전반에 영향을 미치는 중요한 선택이다. 공정한 거
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래를 위한 법규 마련은 거래의 신뢰도를 높이고 시민을 보호하기 위해 필수적인 부분일 것이다.
[자료: Lorraine Conway. 2017. Are estate agents regulated? House of Commons Library Briefing Paper, May 10. http://researchbriefings.
parliament.uk/ResearchBriefing/Summary/SN06900 (2018년 3월 23일 검색).
National Trading Standards Estate Agency Team. http://www.powys.gov.uk/en/licensing-trading-standards/national-trading- standards-estate-agency-team/ (2018년 3월 23일 검색).]
조현지 | University College London 도시 및 지역계획학과 박사과정([email protected])
미국
금융규제 완화안, 소비자 보호 측면의 기대와 우려
미국에서 비롯된 2007~2008년 세계 금융위기는 1930년대 미국 대공황 이후 최악의 경제위기 및 침 체기로 평가된다. 2010년 10월에는 이 금융위기에 대한 진실을 파헤친 화제의 다큐멘터리 ‘인사이 드 잡’(Inside Job)이 개봉되었다. 2011년 아카데미 시상식에서 다큐멘터리상을 수상한 이 작품에서는 2007~2008년 금융위기는 사실상 피할 수 있는 재난이었다고 말하고 있다. 하지만 권력과 부를 지닌 월 스트리트 ‘1%’들의 조작극 때문에, 그리고 그들에게 편익을 제공하기 위해 맞춤용 연구를 진행한 경제학 자들과 눈을 감아준 정계 등의 합작으로 금융계의 무분별한 팽창에 힘이 실렸고 결국 20조 달러 이상의 손실과 무수한 서민들이 해고되거나 집을 잃는 초유의 사태가 벌어진 것이다. 그럼에도 불구하고 정작 약탈적인 대출을 하고 불안정한 파생시장을 구축했던 금융계 및 동조자들은 처벌의 화살을 피했으며 고 통은 고스란히 중산층과 서민들의 몫이 되었다.
이 다큐멘터리가 개봉하기 직전, 이러한 금융위기를 막는 한편 소비자보호 및 금융계 규제 강화를 위해 오바마 대통령 정부 때 도입된 것이 도드-프랭크법으로 알려진 월 스트리트 개혁법(Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act)이다. 국민의 세금이 투입되었던 금융회사를 보다 엄 격하게 감독하고, ‘소비자 금융 보호국’(Consumer Financial Protection Bureau)이란 독립기구로 하 여금 그동안 외면 당했던 소비자(금융, 부동산 등)를 보호하도록 하는 내용을 담고 있다(Frank, Dodd 2010). 이 금융규제 ‘강화안’이 2016년 11월 미국 대선 이후 트럼프 정부가 들어서면서 ‘완화안’으로 다시 개정1)되었고, 2018년 3월 14일 연방 상원을 찬성 67표, 반대 31표로 통과했다.
우선 트럼프 대통령은 대선 후보 때부터 도드-프랭크법 무기력화를 주장해 왔다. 규제 강화로 사업 등을 위한 대출이 힘들어지고, 궁극적으로는 도드-프랭크법이 경제회복 및 성장을 방해한다는 것이다.
즉 규제 완화는 곧 투자고객 및 부동산 소비자의 이익을 챙길 수 있는 길이라고 주장하였다. 또한 도드- 프랭크법 개정안에 찬성하는 공화당 및 일부 민주당원들은 금융규제를 완화하면 (금융위기에 직접적인 가담이 없었던) 소규모 지방은행과 신용조합들의 부담을 덜어줌으로써 소비자들이 모기지 및 신용을 얻 는 게 수월해진다고 주장한다(Puzzanghera 2017).
1) 이 도드-프랭크 개정법은 ‘경제성장, 규제 구제 및 소비자보호법’(Economic Growth, Regulatory Relief, and Consumer Protection Act)이 라는 정식 명칭으로 소개되었으며, 줄여서 소비자보호법(Consumer Protection Act)으로 불리고 있음.
해외동향 글로벌정보
90 국토 제438호(2018. 4)
