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부동산중개제도의 개선방안 연구
Improvement of Real Estate Brokerage System in Korea
1999. 8／2책(본보고서 292면，부록 610면)／수탁연구／건설교통부 류해웅․서순탁․이용우․이수욱
최근 우리나라는 산업구조 조정, 부동산 수요 및 공급의 변화, 부동산 시장의 개방, 부 동산금융의 다양화 등 부동산서비스업을 둘러싼 환경을 경험하고 있다. 본 과업은 이러한 환경변화에 부응하고 불합리한 부동산중개제도를 개선하는 데 그 목적이 있다. 이를 위해 다양한 방법론이 이용되었다. 중개수수료에 대한 소비자 의식조사와 부동산중개제도 개선 을 위한 전문가 설문조사를 시행하였고, 중개수수료의 적정성 분석을 위해 원가분석을 시 도했으며, 외국 중개제도에 대한 비교연구를 수행하였다.
본 과업의 주요 내용은 부동산서비스업의 환경변화, 부동산중개제도의 현황과 문제점, 외국의 부동산중개제도, 부동산중개제도의 개선방안 및 정책건의 순으로 구성되었다.
부동산중개제도의 문제점으로는 첫째, 낮은 부동산중개서비스를 들 수 있다. 이는 중 개계약이 구두로 이루어지는 관행과 중개대상물에 대한 확인․설명의 미흡 등에 기인한다.
둘째, 불충분한 피해보상과 사전적 거래안전장치의 결여를 들 수 있다. 거래되고 있는 부동 산 가액에 비해 보상한도액이 현저히 낮아 소비자 보호에 미흡하고, 사전에 중개사고를 예 방할 수 있는 제도적 장치가 없는데 기인한다. 셋째, 부동산중개업자의 업무영역이 제한되 어 경쟁력이 저하되고 있다. 넷째, 중개수수료율 체계가 9단계로 되어 있어 소비자가 쉽게 알기 어렵고 비현실적으로 낮아 중개수수료 분쟁의 원인이 되고 있다.
이러한 문제점에 대한 개선방안으로는 다음과 같다. 첫째, 부동산중개서비스 수준제고 방안의 하나로 중개대상물에 대한 체크리스트제도의 도입을 제시했다. 중개서비스 항목을 구체적으로 명문화함으로써 서비스 수준을 제고하고 중개업자의 책임을 분명히 한다는 점 에서 의미가 있다. 둘째, 중개계약체결을 의무화하도록 제시했다. 중개활동을 시작하기 전 에 의뢰인과 중개업자간에 부동산 거래를 위임하는 중개계약제도를 의무화함으로써 중개수 수료분쟁 해소 및 전속중개계약 활성화에도 기여할 것이다. 셋째, 부동산 중개사고시 소비
자 보호를 강화하기 위해 손해배상 한도액의 인상을 제시했다. 동시에 부동산 거래의 안정 성을 위해 사전적 거래안전장치인 에스크로우제도와 계약금 등의 보관을 위한 지정금융기 관제의 도입을 권고했다. 넷째, 여건변화를 반영하여 중개업자가 제공할 수 있는 업무영역 의 확대방안을 제시했다. 마지막으로 중개수수료율체계는 4개의 대안을 제시하고 장단점을 비교․검토했다. 요율단계의 축소, 주거용과 비주거용으로 요율체계 이원화, 단일 요율체계, 자율화 등이 집중적으로 검토되었다.
