일 시 : 2013년 4월 23일(화) 14:30 장 소 : 국토연구원 대강당
주 최 : 국 토 교 통 부
주 관 : 국 토 연 구 원
2000년대 들어 경기활성화 속에 PF사업이 크게 증가
- 개발업자는 부동산경기 호황 속에 사업자금 조달수단으로 부동산PF 활용 - 건설업체는 지급보증으로 수주물량 확보
- 금융권은 저금리 속에서 수익성 확보를 위해 PF대출 확대
2008년 세계금융위기 등으로 개발사업 및 PF대출의 부실화 우려
- 개발사업 지연/중단으로 국가경제 부담, 지역주민 불편, 도시관리 어려움 직면 - 공모형 PF사업 31개 중 계획대로 추진되고 있는 사업은 7개에 불과
※ 시중은행 PF대출잔액 : 26조원 (‘06) → 42조원 (‘07) → 53조원 (‘08)
- PF사업 부실화로 지급보증한 건설사는 경영 애로, 금융권은 재무건전성 악화
※ 부동산PF 부실채권 비율 : 0.6% (‘07) → 2.6% (‘08) → 16.4% (‘10) → 8.1% (‘11)
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개발사업 부실은 거시경제적 요인도 있으나, 철저한 사업성 분석 없이 무리한 사업추진이 근본적인 원인
- 최근 금융권의 PF대출 축소, K-IFRS 도입 이후 건설사 지급보증 불가능 등으로 개발사업 자금조달에 애로
정부는 2012년 6월 신뢰성 있는 개발사업 평가체계 도입방침을 발표
- 사업성 없는 개발사업의 무분별한 추진을 억제
- 사업성이 양호한 개발사업은 지급보증 없이도 자금조달이 가능하도록 유도
국토교통부
연구총괄 국토연구원
TF 팀
자문위원회 심의위원회
협동연구
해외사례
건설사 개발업자 대출기관 보증기관 신용평가사 평가사 학계 등 국토연구원
자문위원회 심의위원회
협동연구
해외사례
개발사 건설사 금융기관 보증기관 신용평가사 회계·평가사 학계 등 설문조사
연구총괄 연구감독
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개발사업 사업성 평가제도는 추진하고자 하는 사업의 사업계획을 바탕으로 개발사업 자체의 사업적인 가치를 사전에 평가하는 제도
개발사업 사업성 평가의 핵심사항은 경제적 및 재무적 타당성 분석이며 이를 위해 다양한 방법을 사용
- 시나리오 분석, 민감도 분석, 투자적격 분석, 현금흐름 분석, 손익분기점 분석, 경제성 분석 등
사업성 평가는 장기적인 수익성을 바탕으로 경제적 타당성에 미치는 요인을 객관적으로 검증하는 일련의 과정임
- 경제적 타당성 : 계획된 당해 개발사업의 시장성과 경제적 가치를 분석
- 재무적 타당성 : 당해 개발사업을 위한 자금조달, 수익성, 차입금 상환능력 등을 분석 - 기술적 타당성 : 도입 시설물의 규모, 생산 기술, 입지, 건설 일정 등을 조사
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평가기준 : 금감원의 「부동산PF 리스크 관리지침」(’09.3. 개정)
- 은행, 보험, 금융투자 협회가 각각 「부동산PF 리스크 관리 모범규준」 제정 - 개별은행은 이를 기준으로 자체 PF대출 가이드라인 및 사업성 평가제도 운영
은행권은 PF대출 시 자체조직이나 외부 평가기관을 활용하여 사업성 평가
- PF대출 여부는 내부 실무협의회 또는 여신위원회 등을 통해 결정
신용평가회사의 개발사업 평가
- 4대 평가회사 : 한국기업평가, 한국신용평가, 나이스신용평가, 서울신용평가
- 개발사업 평가전담팀 : 회계분야 전문가로 구성 (부동산개발 경험자, 감평사 등 합류)
회계법인의 개발사업 평가
- 삼정, 안진, 삼일, 한영 등 대형 회계법인이 주도 - 주로 외국계 펀드·자산운용사 위주로 수임
공공기관마다 민간사업자 공모 시 사업성 평가기준을 자체적으로 제정 및 운영
- 공모단계에서 민간사업자가 민간평가기관에 의뢰한 1차 평가
- 공공이 민간의 평가보고서를 공모지침서 기준으로 평가하는 2차 평가로 구성
「부동산투자회사법」에 의한 영업인가 조건으로 사업성 평가를 수행
「부동산투자회사법」의 기준에 따라 부동산투자자문협회에서 사업성 평가 표준지침 운영
- 2012년 현재 32개 투자자문회사 등록
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대한주택보증의 주택사업금융(부동산PF) 보증심사
- 보증신청된 주택개발사업의 부동산PF에 대하여 해당사업의 사업성을 평가
KDI 예비타당성조사
- 총사업비 500억원 이상의 공공 재정투자사업 등에 대하여 예비 타당성 조사
일반 건설업체의 사업성 평가
- 개발사업에 도급업체로 참여할지를 판단하기 위하여 자체 평가기준 운용 - 건설회사마다 쌓아온 노하우를 바탕으로 자체 사업성 평가항목 활용 - 기획재정부의 요청으로 KDI의 공공투자관리센터가 총괄수행
건설사의 시공능력 평가제도
- 청부상한제(1958년), 도급한도액제(1961년)를 거쳐 1997년부터 시행 (「건설산업기본법」)
금감원의 개발업자 사업수행능력 평가지도
- 2008년~2009년 금융건전성 제고방안 마련 시 「부동산PF 리스크 관리지침」 개정
대한주택보증의 사업수행능력 평가제도
- 개발업자를 포함한 주택사업자에 대한 신용평가를 내부 보증심사에 활용
- 개발업자의 독립성, 자금조달의 안정성, 부동산개발 전문성 등 최소조건 평가를 지도 - 건설협회 등에서 건설회사의 공사실적, 경영평가, 기술능력 평가, 신인도 평가 등을
종합적으로 반영하는 시공능력 평가수행
- 실질적으로 시공사의 신용도, 재무구조, 시공능력, 사업경험 등을 중요하게 평가
현재는 건설사 시공능력 평가제도만 존재하고
개발업자의 사업수행능력 평가는 대주보의 평가제도 외에는 미미한 실정
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부동산 개발사업에 대한 평가기관의 전문성 부족
- 은행권은 평가 전담부서가 없는 경우도 있고, 있더라도 전문성이 부족하여 신용평가사의 분석 결과를 참조하는 등 한계
• 그동안 정책금융 위주의 상업은행(Commercial Bank) 기능에 편중하였기 때문에 투자은행(IB) 기능이 발달하지 못한 측면
• PF대출 시 개발사업의 리스크에 대한 분석없이 건설사 지급보증에 의존하면서 사업성 검토 능력 저하
- 외부 신용평가기관도 부동산 개발사업의 특수성에 대한 종합적인 이해가 부족하고, 개발사업 평가가 해당기관의 부수적 업무로 취급되는 경향
구조적으로 평가기관의 객관적 평가에 한계
- 평가수수료를 평가의뢰자가 지불하는 구조에서 평가기관은 수요자의 요구에서 독립적이지 못함
- 평가기관은 개발자가 제출한 기초자료를 바탕으로 사업성을 평가하기 때문에 신뢰성 확보에 한계
평가항목 및 평가기준의 표준화 미흡
- 평가항목에 관한 통일된 기준이 없어 평가기관마다 다른 평가항목을 적용하여 평가의 일관성·객관성 저하
- 사업성에 대한 시각이 개발사업 참여주체마다 달라 일관성이 결여된 평가결과에 대해 참여주체간 불신 초래
개발업자 정보가 부족하고 참여주체간 정보 비대칭 존재
- 현재는 개발업자의 사업수행능력에 대한 평가가 거의 없는 실정 - 시공사에 대해서는 정기적으로 시공능력 평가액 및 도급순위 평가 - 수분양자 및 투자자가 개발사업/개발업자에 대한 정보획득 통로 부재
개발사업 평가체계 관리감독 기능 미흡
- 사업성 평가의 기준과 평가체계를 관리·감독하는 주체가 불확실함
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따라서, 부동산개발사업 PF사업의 정상화를 위해서는 사업타당성 자체에 바탕을 둔 새로운 평가체계 도입이 필요
- 이를 위해 객관적이고 공정한 기준과 절차, 투자자 보호를 위한 통일된 평가구조와 평가제도의 구축이 필요
- 부동산개발사업의 무분별한 남발을 사전에 예방하여 사회적 비용을 절감하고 자원의 최효율적 이용을 도모
부동산개발사업 참여주체간에 위험 및 기회를 적절하게 분배하여 부동산개발 사업을 원만하게 촉진할 필요
- 건설사에 집중된 사업위험을 부동산개발업자, 평가기관, 금융기관에게 적절하게 분배할 수 있는 사업구조 정착이 필요
- 개발사업 타당성 및 참여주체 수행능력에 대한 객관적인 정보를 제공하여 투자자 및 소비자를 보호
전문가 설문조사 결과, 응답자의 96%가 새로운 평가체계 도입을 지지
- ‘금융기관의 평가능력 미흡’(46.7%)과 ‘평가의 객관성 부족’(37.2%)을 가장 많이 꼽음
응답자 (명)
금융기관의 평가능력미흡
평가의 객관성부족
평가지표 비표준화
평가기관의 개발 사업 이해 부족
개발사업 특수성 미반영
정부의
무관심 기타 계 199 46.7 37.2 33.2 30.2 28.6 10.6 0.5 200
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 현행 평가제도 문제의 원인>
도입 필요성으로는
- ‘객관적인 정보제공으로 투자자/소비자 보호’(61.8%)
‘PF사업의 당초 취지 달성’(60.7%)이 주로 지적됨
응답자 (명)
객관적인 정보제공
개발금융의 비소구권 취지 달성
참여주체간 위험 및 기회의 적절한 분배
무분별한 개발사업의 예방
역량 있는
개발업자 육성 계
199 61.8 60.7 32.5 22.0 13.1 200
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 평가체계 도입 필요성>
부동산개발업자와 투자자가 총사업비의 약 40~50%를 담당
- PF대출은 대부분 건설비용의 용도로 사용되고 완공 후 장기저당대출로 전환
<미국 부동산개발사업의 구조도>
부동산개발업자 (Equity의 약 10%)
투자자/출자파트너 (Equity의 약 90%)
Equity (자기자본) : 총사업비의 약 40~50%
특수목적회사 금융기관
(총사업비의 약 55%)
건설 : 시공사
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평가제도
- 부동산개발사업의 평가와 관련한 공적기관이 별도로 존재하지 않으며 민간부문이 담당하고 있음
- 대출규모가 $250,000 이하인 경우에는 은행 내부에서 평가를 하고 이를 초과하는 경우에는 외부의 전문 평가업체에 의뢰
평가기준
- 부동산개발사업 평가 시점 :
인·허가 작업을 통해 개발허가를 취득한 후 PF대출을 신청할 시
- 시공사의 지급보증 관행이 없으므로 개발업체의 수행능력과 사업성에 초점을 둔 사업 평가가 이루어짐
- 사업성 평가 : 주로 이자율, 공실률, 운영비용 등 거시경제 변화에 영향을 받는 경제 환경반영지표를 가지고 평가
- 사업수행능력 평가 : 적정 자기자본(총사업비의 약30%) 확보, 사전 분양율 충족 여부, 개발허가, 건설계약 완료 여부, 보증서 제출 여부 등으로 평가
부동산개발업자, 투자자 및 출자파트너가 총사업비의 약 35% 부담
- 부동산개발사업가 자체적으로 부담하는 비용은 총사업비의 약 10% 수준
- 대부분 건설비용 목적으로 부동산 PF대출이 이루어지고 준공 후 투자금융으로 상환됨
단 계 설 명
예비/ 기획 부동산개발업자 자본투입
이해당사자 협상 부동산개발업자 주도로 지역주민 설명회 및 협의 토지이용계획 및 건축허가 부동산개발업자와 지방정부 협의
토지매입 부동산개발업자 추가자본 및 투자자본 투입
건설 건설자금 PF대출(단기대출 1~3년)
준공 후 운용 투자금융으로 PF대출금 상환(임대 시)
<네덜란드 부동산개발사업 단계도>
- 금융기관을 모기업으로 둔 부동산개발업자들이 다수 (예 : ING Real Estate Development)
평가제도
- 평가와 관련된 별도의 공적기관이 없고 금융기관의 영업팀과 위험분석팀이 수익성과 리스크 분석 업무를 독립적으로 수행
- 부동산개발사업에 대한 평가는 주로 부동산 PF대출 시 이를 심사하는 은행 내부에서 자체적으로 실시함
평가기준
- 네덜란드의 공적기구(중앙은행, 공정경쟁위원회)는 부동산개발금융섹터 전체의 현황 에 대해서만 감독함
- 부동산개발사업에 대한 사업 평가는 부동산개발업자의 수행능력평가와 개별 사업성 평가의 두 가지로 나뉨
- 사업성 평가 : 분양가 및 임대료 책정의 현실성, 입지, 담보, 선분양 및 선임대 계약서, 예상 미분양 및 미임대율 등을 주로 평가함
- 사업수행능력 평가 : 부동산개발업자의 재무구조, 재정상황, 실적, 시장명성 등을 기초로 평가함
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부동산개발업자, 투자자 및 출자파트너가 총사업비의 약 30% 부담
- 총사업비의 약 10% 정도를 부동산개발업자가 자체적으로 부담
- 대부분 토지매입 및 건설비용으로 부동산PF대출이 사용되고 완공 후 장기대출로 상환
평가제도
- 공공사업의 경우 검토위원회를 구성해 사업을 심사하고 민간사업은 금융기관이 사업성을 평가함
- 일정 규모의 이상의 개발사업은 환경 정비 조항의 적용을 받으므로 인·허가 이후 PF대출 전 시점에서 평가가 이루어짐
평가기준
- 부동산개발업자의 수행능력평가와 개별 사업성 평가의 두 가지로 나누어지며, 재개발 사업의 경우 사업의 지역 파급 효과에 대한 평가가 이루어짐
- 사업성 평가 : 시장상황, 기술평가, 재무모형 등이 고려됨
- 사업수행능력 평가 : 부동산개발업자의 운영노하우, 특허보유여부, 시장지배력, 시장명성을 우선적으로 평가함
평가제도
- 선진국 대부분이 건설사의 지급보증이 아니라 개발사업의 사업성과 개발업자의 사업수행능력에 기반하여 부동산개발(PF)사업을 추진함
- 토지매입 및 인∙허가가 이루어진 후 PF대출 시점에서 사업성을 평가
- 공공사업의 경우 검토위원회를 구성해 사업을 심사하고 민간사업은 금융기관이 사업성을 평가함
기 타
- 사업주체 자기자본비율이 총사업비의 30%이상이며 PF는 주로 공사비 조달용으로 사용됨
- 사업성 평가에서 평가주체의 객관성과 독립성 보장이 강조됨
- 금융기관이 사후 관리체계를 구축하여 PF대출 이후 적극적으로 리스크를 관리함 - 사업성평가는 주로 은행 내부에서 심사하거나 외부의 민간 평가업체에 의뢰하는
구조임
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민간평가 자율성 존중 하에 공적기구의 검증으로 평가체계의 객관성/신뢰성 제고
- 평가항목 표준화 등 기존의 사업성 평가체계를 보완
- 평가기관이 의뢰자의 의사에 편향되지 않도록 수수료 지불체계 개선
- 새로운 제도로 인한 예산과 인력의 최소화를 위해 현행 공적 조직을 최대한 활용
평가의 독립성을 확보하고 제도의 시행비용을 최소화
- 사업수행능력을 객관적으로 평가하여 건실한 개발업자 육성 및 자금조달 원활화
새로운 평가체계를 통하여 개발사업 참여자들의 역할 재정립
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- 사업성 평가 외에 사업수행능력 평가제도 추가 도입
- 정부는 평가체계 조기정착을 위해 공적기구 등 인프라 제공과 검증의 감독 강화
- 민간 평가기관의 사업성 평가능력 배양과 장기적으로 사업성 평가 전문가 육성
평가주체 선정기준
- 정부와 시장의 역할분담, 개발업자와 평가기관 간 유착관계 단절, 새로운 평가방법 개발 등 인프라 구축 필요성을 종합적으로 고려하여 결정
- 원칙 1-1 : 사업성 평가관련 규범을 제정하고 관리감독 기능을 담당
- 원칙 1-2 : 관리감독 기능을 다른 기관에 위임 또는 위탁하고 정부는 수탁기관을 관리감독
정부의 역할 및 기능에 대한 원칙
- 원칙 1-3 : 새로운 평가체계 도입 및 운영과정에서 정부의 재정지출 최소화
- 원칙 2-1 : 민간의 자율성과 시장의 효율성을 최대한 보장하기 위해 기존의 민간 평가기관을 활용
- 원칙 2-2 : 평가의 독립성을 확보할 수 있도록 평가수수료에 에스크로우(Escrow) 제도를 도입
기존 사업성 평가시장의 역할 및 기능과 관련된 원칙
- 원칙 2-3 : 기존 평가기관의 사업성 평가역량을 제고할 수 있도록 민간 평가기관 간
현재처럼 민간기관이 사업성을 평가하되, 전문성을 갖춘 공적기관이 평가결과를 검증
- 자본금, 전문인력 등 일정요건을 갖춘 민간평가기관 풀(pool)에서 민간 평가기관 선정
- 전체 평가기간이 현행 평가기간(약 4~8주)을 과도하게 초과되지 않도록, 초기에는 평가기관 선정을 입찰보다는 순번배정하고 매뉴얼을 활용
공적기관 검증으로 인한 시간과 비용이 최소화되도록 운용
- 평가수수료도 현행과 크게 차이나지 않도록 공적기구의 검증비용을 최소화 (현행보다 최대 10% 범위 내의 증액 검토)
공적기구는 개발사업 평가의 전문성, 이해 당사자와의 독립성, 운용경비 부담능력 등을 종합적으로 고려하여 추후 선정
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- 공적기구의 검증 후 부적정 결과가 도출된 평가기관에 대한 제제방안(pool 제외 등) 강구
부동산개발업자 금융기관
민간평가기관 사업참여자
평가의뢰
수수료 평가서
참여결정
평가서 PF대출
평가서
부동산개발업자 금융기관
민간평가기관 사업참여자
평가의뢰
수수료 평가서
참여결정
평가서 PF대출
평가서
공적기구
평가의뢰
수수료 평가서
현 행 개선안
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관리감독
운영기준 등 제정 평가기관 지정
평가업무 배분 및 결과 검증 공적기구
정부
연구기관 평가기준 제시 지속적 모형 개선
회계법인 투자자문회사 금융기관
신용평가회사 감정평가법인 보증기관
평가의뢰를 접수받은 후 민간 평가기관에 배분하고 평가결과 검증을 통하여 평가의뢰자에 평가결과를 통지
평가의뢰접수 /약정체결
기초자료 요청
평가기관 선정
평가결과 검증
평가결과 통지
<공적기구의 부동산개발사업 평가업무 프로세스>
개발업자나 금융기관 등 평가수요자로부터 평가업무를 의뢰받은 후 평가기관을 선정하고 평가기관의 평가결과를 검증함으로써 평가결과의 신뢰도를 제고
따라서, 공적기구는 부동산개발사업 평가와 관련된 자율성, 객관성, 공공성, 전 문성, 공신력, 독립성, 평가기법 개발역량 등의 요건을 고루 갖출 필요
평가관리위원회 및 관련 연구기관과의 협력체계를 구축하여 표준 평가기준 및 평가모형을 지속적으로 개선하고 민간 평가기관에게 전수
민간 평가기관에게 평가기준 및 평가 모형을 제시하는 등 민간 평가기관 및 평가인력의 역량 강화를 위한 교육을 담당
정부로부터 독립된 수익구조를 갖추는 한편, 금융기관 및 개발업계가 참여 하는 지배구조를 구축하여 평가산업 내의 자율규제를 추구
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기초자료 검토, 현장조사 등을 통하여 평가 리포트를 작성하고, 평가등급 심의위원회를 거쳐 최종 등급산정
기초자료 검토 현장 조사 평가자료분석
평가보고서 작성
평가등급 심의위원회
최종점수(등급) 산정
<부동산개발사업 평가업무 프로세스>
공적기구에서 제시하는 표준 평가기준에 따라 민간 PF사업, 공모형 PF사업 및 개발리츠 추진 개발사업에 대한 사업성 평가
- 필요 시 개발사업 주체의 사업수행능력 평가기관 역할도 가능
평가기관은 전문 평가인력과 평가업무 경험을 바탕으로 전문적이고 객관적인 평가결과를 도출하여 공적기구에 제공
평가결과의 적절성을 최대한 제고하기 위하여 거시경제 환경 등 부동산개발사업 내외 환경변화를 반영할 수 있는 개발사업 평가모형을 평가기관 내부에서 구축 및 운영
새로운 평가체계에서 평가기관은 부동산개발사업 평가와 관련한 전문성, 공신력, 독립성, 평가기법 개선 가능성 등의 요건을 고루 갖출 것이 요구됨
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공모형 PF사업
응답자 (명) 공모형 PF사업부터 모든 개발사업 민간 PF사업부터 기타 계
199 49.7 32.7 16.6 1 100
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 평가대상 사업주체>
개발리츠 개발사업
민간 PF사업
기타 투자자 등이 평가를 요청한 개발사업
평가시기 : 개발업자가 필요 시 신청하도록 재량권을 부여
- 인허가 신청, 투자자 유치, PF대출, 보증기관 분양보증 등 필요할 때 평가신청 가능
평가주기 : 1회 평가를 원칙으로 하되, 필요에 따라 검증평가도 가능
응답자 (명) PR대출 신청 또는 개발 REITs 투자자 모집 단계
인허가
접수 단계 사업구상 단계 시행자가
필요할 시 계
199 48.7 23.1 18.1 10.1 100
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 평가신청 시기>
- 평가신청자 및 관련 금융기관, 평가신청자가 지정하는 이해 당사자에게만 공개
평가결과 공개 : 사업성 평가결과는 비공개 원칙
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- 실효성 고려 시 민간사업은 대출 신청단계, 리츠는 인가신청단계에서 평가신청 예상 - 공모형 PF사업은 평가결과 후 본격사업을 추진할 수 있도록 사업자공모 직전에 실시
평가절차
- 사업성 평가는 평가결과가 필요한 개발사업 이해당사자(부동산개발업자, 건설사, 금융기관, 평가기관, 보증기관)가 평가를 신청한 후 진행
응답자 (명) 공동부담 금융기관이 부담 평가신청자가 부담 계
199 44.2 29.1 26.6 100
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 평가수수료 납부자>
- 평가결과에 이의가 있을 경우, 신청자는 일정기간(예 : 30일 이내) 내에 추가적인 증빙자료를 제출하여 재평가를 요청할 수 있도록 허용
평가수수료
- 평가수수료는 평가의뢰자가 공적기구에 납부하여 평가업자의 독립성을 보장하고, 공적기구는 검증비용을 제외한 수수료를 민간 평가기관에 지불
사업수행능력 평가제도는 현재 운용되고 있는 건설(시공)사의 시공능력평가 제도를 준용하여 운용
응답자 (명) 사업성을 평가할 때
정기적으로 연간 1회
정기적으로 반기 1회
개발업자가 필요하
다고 판단할 때마다 기타 계
199 47.2 31.2 13.6 7.5 0.5 100
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 사업수행능력 평가시기>
평가주체
- 사업수행능력 평가주체는 사업수행능력 평가의 전문성, 공공성, 신뢰성 등을 종합적 으로 고려하여 결정
평가대상
- 사업수행능력 평가대상은 「부동산개발업법」에 따라 등록된 개발업자
평가시기
- 당기 사업실적이 집계 가능한 일정 시점에서 평가할 수 있도록, 개발업자 사업연도 종료 후 2개월 이내에 평가 신청 및 신청 후 2개월 이내 평가
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평가항목 : 개발업자의 경영상태 및 사업능력 등 2가지로 평가
응답자 (명) 모두 공개 사업능력만 공개 모두 비공개 경영능력만 공개 기타 계
199 61.8 28.6 6.5 2.5 0.5 100
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 사업수행능력 공시여부>
평가결과 공개 : 사업수행능력 평가결과는 경영능력과 사업능력을 구분하여 공개
- 경영진의 경력·평판 등 사적 평가지표는 공개대상에서 제외
- 경영상태는 부동산 개발업무를 효과적이고 체계적으로 수행할 수 있는지 경영조직을 평가
- 사업능력은 개발업자의 신용도 및 사업경험 등을 평가
국내·외 문헌 및 실무자료 등 현행 평가자료를 종합적으로 검토하여 평가기준 및 평가체계를 도출
국내 실무자료 개발업자, 건설업자, 금융기관, 평가기관, 정부기관, 인허가, 시장조사,
재무추정 자료
해외 실무자료 S&P 주요 평가내용 Moody’s 주요 평가내용
Fitch 주요 평가내용
국내외 학술자료 부동산 PF 사업개념 및 구조 사업성 및 타당성 평가지표 개발사업 리스크 및 방법론
평가기준 및 평가체계 도출
• 대상부지 평가
• 사업구상과 가치평가
• 수익성
• 자본건전성 등
전문가 의견
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현행 사업성 평가지표의 종합 : 총 4개 평가항목의 141개 평가요소로 구성
- 대상부지 평가요소 : 27개
- 개발구상 및 사업가치 평가요소 : 49개 - 수익성 평가요소 : 45개
은행, 신용평가사, 보증기관 등 평가기관별로 분류기준이 서로 상이함
- 평가주체별로 평가항목 인식에 차이가 있으며 때로는 평가항목이 중첩 - 평가결과에 대한 개발사업 참여자 간의 갈등요소로 작용
- 자본건전성 : 20개
따라서, 금융기관, 보증기관, 평가기관 등 참여주체가 공통적으로 사용할 수 있도록
- 평가항목과 평가요소 분류기준의 단순화 및 표준화가 필요
현행 금융기관, 보증기관, 평가회사 검토자료 및 건설회사 시공능력 평가 지표를 분석
- 현행 사업수행능력 평가분야는 크게 3개 유형으로 구분 가능
경영상태
사업구조관리
- 참여주체 간의 이해관계에 관한 평가 - 사업주체의 개발업 기업역량에 대한 평가
- 세부평가항목 : 개발사업 수행실적, 전문인력 충족 수 등
- 세부평가항목 : 사업 구조의 적정성, 사업참여자 및 관계회사의 평가 등
유동성관리
- 사업단계별 자금조달에 관한 유동성 관리능력에 대한 평가
- 세부평가항목 : 유동성 지수, 차입금 만기구조, 매입채무비중 등
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현행 4개 평가분야, 12개 평가항목, 141개의 세부 평가요소를 유형별로 표준화
표준 사업성 평가지표
유형별 특성 평가지표
- 주거용, 상업·업무용, 산업용(아파트형 공장), 레저·관관용, 토지개발 등 유형별 사업성 평가지표를 별도로 도출
- 사업성 중심의 5개 평가분야, 11개 평가항목, 50여개 세부 평가요소로 재구성 - 각 평가항목 별로 5단계의 심사등급으로 사업성 평가체계를 구성
- 실제로 평가할 때 표준 평가지표를 토대로 유형별 특성 평가지표를 가감하여 평가
사 업성 평가
부지확보비용 공사비 및 운영비용
부지이용도 분양 및 임대율
개발후 가치 상승 및 운용
거시지표 입지분석 상품구성계획
대출지표 수익지표 개발업자의 자금
조달 및 상환 사업비용
매출수익
주변시장분석
사업수지분석 자본건전성
인허가취득관련비용, 시세 대비 매입가격 비율, 퇴거 및 철거비용 등 예상공사비의 적정성, 기타사업비의 적정성, 예상운영비용의 적정성 용적률 인센티브, 용적실효율, 토지부담율, 용도에 따른 부지이용도 등 초기예상분양율, 시세 대비 분양가, 임대료, 관리비의 적정성 등 개발 후 자산가치 상승률, 개발 후 위탁관리의 효율성,
보유자산 포트포리오 전략 등
부동산정책 동향, 국내·외 부동산 경기의 추세, 건설경기지표 등 소재지역, 생활편의, 교통여건, 개발시설의 입지환경 적합성 등 수요공급분석의 적합성, 임대 및 분양계획 수립의 적합성, 상품기획 등 대출 이자율, 대출기간, LTV비율, DSCR 비율 등
투자수익률, 연평균수익률, 현금흐름분석, 스트레스분석, 민감도 분석 등 자기자본비율, 분양대금 의존도, 차입/투자비율 등
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사업수행능력 평가체계는 두 개의 평가분야로 구성
개발업자의 경영능력
- 개발업무 수행을 위해 경영조직을 체계적으로 운영할 수 있는지 평가 - 개발업자의 경영능력과 개발업자의 사업능력으로 구성
- 세부평가항목 : 전문인력 충족 수, 경영진의 경력 및 평판 등
개발업자의 사업능력
- 개발업자의 신용도 및 사업 경험도를 바탕으로 평가
- 세부평가항목 : 개발업자의 신용도, 사업수행경험, 자기자본 출자비율 등
개발업자의 사업수행 경영능력
능력평가
전문인력 충족수, 경영진 경력 및 평판, 리스크 관리체계 여부, 내부 통제장치제도의 적정성
개발업자의 사업능력
개발업자의 신용도, 사업수행경험, 자기자본 출자비율, 추가담보능력, 하자책임여부, 컨소시엄 결성여부
대상부지 기초 평가지표
투자자보호 평가지표
- 개발리츠 등 투자자 모집 시 실시
- 사업부지의 사업화에 기본적으로 구비되어야 할 요소를 평가 (평가항목의 가부(O,X) 여부로 평가)
부지 인허가 부지의 사업 적합성
시공약정 대상부지
기초평가
인허가 취득여부, 인허가 조건의 파급 정도 (조건부 인허가 시)
용도부적합 및 미해결 부지비율, 매장문화재 발굴여부 및 소요시간 비율, 부동산 및 건설정책과의 부합성, 법령상 건축요건 불일치 여부
신용보강방안 여부, 분양중도금의 확보여부 (분양사업 시)
배당 및 운용계획 Exit Plan 투자자보호계획
기초평가
투자자 배당비율의 적정성, 자금사용계획의 적정성,자산 관리의 안정성 등 투자금 청산계획의 적정성, 투자자 보호를 위한 Exit Plan, 투자금의 환금성 등
- PF대출심사 시 실시
- 개발사업 투자자에 대한 전반적인 보호계획
평가체계의 활용성을 고려하여 PF대출과 투자자 유치를 위한 기초 평가지표 도출
45 인허가 취득여부, 인허가 조건의 파급 정도(조건부 인허가 시)
용도부적합 및 미해결 부지비율, 매장문화재 발굴여부 및 소요시간 비율, 부동산 및 건설정책과의 부합성 등 신용보강방안 여부, 분양중도금의 확보여부(분양사업 시)
인허가 취득 관련 비용, 시세 대비 매입가격 비율, 퇴거 및 철거비용 예상공사비의 적정성, 기타사업비의 적정성, 예상운영비용의 적정성 용적률 인센티브, 용적실효율, 토지부담율, 용도에 따른 부지이용도 등 초기예상분양율, 시세 대비 분양가, 임대료, 관리비의 적정성 등 개발 후 자산가치 상승률, 개발 후 위탁관리의 효율성, 보유자산 포트폴리오 전략
부동산정책 동향, 국내외 부동산 경기의 추세, 건설경기지표 소재지역, 생활편의, 교통여건, 개발시설의 입지환경 적합성
수요공급분석의 적합성, 임대 및 분양계획 수립의 적합성, 상품기획 등 대출 이자율, 대출기간, LTV 비율, DSCR 비율
투자수익률, 연평균수익률, 현금흐름분석, 스트레스분석, 민감도 분석
자기자본비율, 분양대금 의존도, 차입 /투자 비율
전문인력 충족 수, 경영진 경력 및 평판, 리스크 관리체계 여부, 내부 통제장치제도의 적정성
개발업자의 신용도, 사업수행경험, 자기자본 출자비율, 추가담보능력, 하자책임여부, 컨소시엄 결성여부
투자자 배당비율의 적정성, 자금사용계획의 적정성, 취득자산 및 완성자산의 보관 등 관리의 안정성 투자금 청산계획의 적정성, 투자자 보호를 위한 Exit Plan, 투자금의 환금성
평 가 분 야 평 가 항 목 평 가 요 소
평가지표 간 중요도를 측정하기 위하여 AHP기법을 활용
- 설문조사의 각 평가분야에 포함되는 속성별 항목들을 계층화하고
측정항목의 내용/구성은 전문가 검토/자문 후 7단계 리커드척도(Likert Scale)로 구성
- 응답자 판단의 일관성 검증결과, 일관성 비율이 10% 미만인 무효응답은 없었음 - 주관적인 평가를 수치로 객관화함으로써 평가지표간 정성적 중요도를 측정
사업성 평가, 사업수행능력 평가, 대상부지 기초평가 및 투자자보호계획, 기초평가 모두 20%이상으로 골고루 분포되어 평가체계가 비교적 합리적 으로 구성된 것을 확인
- 전문가 대부분은 사업성 평가가 개발사업 평가지표 중 가장 중요하다고 인식(29.3%)
- 각각의 평가항목간 쌍대비교를 통하여 가중치를 부여한 후
- 대상부지 기초평가 24.6%, 사업수행능력 평가 24.3%, 투자자보호계획 기초평가 21.7% 순
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평가분야 중요도 평가항목 평가분야 배점
대상부지 기초평가 0.246
부지 인∙허가 92
246점
부지의 사업적합성 85
시공약정 70
사업성평가 0.293
사업비용 57
293점
매출수익 61
주변 시장분석 59
사업수지 분석 62
자본건전성 54
사업수행능력평가 0.243 개발업자의 경영능력 113 개발업자의 사업능력 130 243점 투자자보호계획
기초평가 0.217 배당 및 분양계획 103
Exit Plan 확보 114 217점
부동산개발사업 평가분야별 항목 배점 체계 : 1000점 만점 가정 시
평가등급은 현행 사업성분석 자료에서 제시된 일반적인 5단계 평가등급을 기준으로 사용
- 개별 금융기관 및 투자자의 내부 운영지침에 따라 점수체계는 임의조절하여 사용 - 평가등급별 구분내용 및 기준점수 예시
평가등급 평가항목별 내용 점수 등급간 점수차
A 최상의 상태
100 -
매우 양호한 조건
B 양호한 상태
90 A-B, 10 비교적 양호한 조건
C 보통의 상태 70 B-C, 20
D 불량한 상태
40 C-D, 30 보완 등에 따른 조건 개선
E 매우 심각한 상태 0 D-E, 40
<평가등급별 기준점수 예시>
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평가체계는 다음 그림과 같이 단계별로 운용하게 될 것임
- 당해 개발사업에 대한 기본정보 수집한 후 평가분야의 평가항목을 설정
- 각 평가분야의 평가결과 도출 후 종합점수 및 사업등급 등을 평가의뢰자에게 송부 - 평가기관이 개발사업의 유형에 적합한 평가항목을 가감하여 재구성하고,
각 평가분야별 평가 항목에 배점 및 등급을 적용
- 개별 금융기관 및 투자기관은 자체 내부규정에서 정한 사업등급 기준에 따라 평가기관의 평가 결과를 참조하여 PF대출 또는 투자의사를 결정
당해 개발사업
• 대상부지 기초평가
• 투자자보호계획 기초평가
사업성 평가 사업수행능력 평가
등급판정
사업 가능 조건부 사업 가능 사업철회, 취소
이의 신청 미달
사업불가등급 충족
불복 시 가중치 적용
사업가능등급
PF 가능 조건부 PF 가능 PF 불가
객관적인 사업성 평가를 토대로 개발사업이 추진될 수 있는 인프라 제공
REITs 및 PFV 등 선진 개발금융제도의 조기정착에 기여
- 비체계적 평가 때문에 발생한 기존 개발사업의 부실화가 국민경제에 미치는 부정적 효과를 차단
- 역량이 부족한 개발업자의 난립을 억제하고
- 사업평가의 일관성과 공신력을 확보하여 사업 내·외부의 리스크를 사전에 관리
- 금융기관 및 보증기관의 사업평가에 대한 가이드라인을 제공하여 금융산업의 건전성 제고 에 기여
- 사업성이 낮은 개발사업 추진을 자제하며
- 부실 PF에 따른 건설업자와 금융기관의 경영악화 예방 효과 기대
참여주체간 역할분담이 명확해져 개발사업의 갈등을 최소화
- 사업참여자 및 투자자 입장에서 개발사업의 사업성 판단지표로 활용 가능 - 불건전한 개발업자의 구조조정과 역량있는 개발업자 및 평가업자의 육성 가능 - 사업성이 우수한 사업은 건설사의 신용보증이 없더라도 원활히 추진 가능
전문가들의 기대효과에 대한 인식
‘사업이 우수한 개발사업의 원활한 추진’이라는 응답은
- 금융분야 전문가(85.2%), 16~20년 경력자(56.8%)에서 가장 높게 나타남 - ‘사업성이 우수한 개발사업의 원활한 추진’이라는 응답이 60.8%로 가장 높고,
‘PF 제도의 본래 취지대로 비소구 금융 구현’이라는 응답이 49.7%로 그 다음을 차지함
‘PF제도의 본래 취지대로 비소구금융 구현’이라는 응답은
- 신탁, 리츠, 펀드분야 전문가(69.0%), 6~10년 경력자(56.8%)에서 가장 높게 나타남
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응답자 (명)
사업성 우수 사업의 원활한 추진
PF제도의 비소구금융
구현
참여주체간 역할 분담의
명확화
사업성 평가 기법의 선진화
평가결과의 공신력 제고
역량 있는 개발업자의
육성
계
199 60.8 49.7 25.1 22.6 21.6 14.1 200
(단위: %)
<전문가 인식 조사결과 : 기대효과>
법령 개정을 통한 부동산개발사업 평가체계의 법제화 (2013년 하반기)
- 「부동산개발업법 」 등 부동산개발사업 평가체계의 법제화 - 금감원의 「부동산 PF리스크 관리지침」에 반영
부동산개발사업 평가체계 검증 (2013년 상반기)
- 기존 부동산개발사업 자료를 토대로 새로운 평가체계의 평가지표 등을 검증
본격적인 제도시행에 앞서 시범사업 실시 (2013년 하반기)
- LH가 시행하거나 지자체가 신청하는 PF사업 중에서 국토부 장관이 지정하는 개발 사업을 대상으로 시범사업 실시
- 제도의 조기정착을 위한 시범사업을 토대로 평가체계 보완 및 시장의 신뢰를 확보
