금융개혁이 토지시장에 미칠 파급효과
1998. 11. 14 鄭 希 男 국토개발연구원 연구위원 현 대통령비서실 경제구조조정기획단
Impacts of the 1997 Financial Reforms on Korean Land Market: Theoretical Perspective
Hee-Nam Jung
금융개혁이 토지시장에 미칠 파급효과
Ⅰ. 서 론
1)지난 60년대부터 IMF체제 이전까지 우리 경제는 급속도로 성장해왔다. 그 이 면에는 많은 경제주체의 노력과 많은 경제정책들이 있었다. 금융정책도 그중 하 나다. 그러나 그 동안 우리의 금융산업과 금융정책은 관치금융이라는 지적을 받 아왔다. 이른 바 "개발연대" 시기에 금융기관의 공신력과 신용질서를 유지하기 위해서, 또한 유한한 투자재원을 특정 전략산업에 집중적으로 분배하기 위해서 불가피 했을 것이다.
관치금융 아래에서는 금융기관의 창의성과 경영성이 강조될 필요가 상대적으로 적었다. 그 결과 금융산업의 효율성이 현저히 떨어졌다. 금융기관은 정부의 지 시에 따라 기업에 자금을 배분해 주는 단순한 창구 역할을 담당했다. 그 과정에 서 정경유착의 구조도 확고해졌다. '80년대 초에 은행의 민영화를 통해 부분적 으로 금융자율화조치가 추진되었지만, 자율화는 제한적인 범위 내에서만 이루어 졌고 그것도 대기업의 금융산업 지배를 오히려 강화시키는 방향으로 추진되었다.
우리의 경제규모가 커지고 산업구조 역시 고도화되면서 과거와 같은 경직된 금 융정책이 순기능을 지속하기 어렵게 되었다. 예컨대 저축률은 세계 유례없이 높 았지만 금융부문의 낙후 때문에 실질금리는 국제수준보다 2배 이상 높아 기업의 생산․투자활동이 위축되고 국가경쟁력 자체를 위협하였다. 대부분의 증권․보 험사가 적자로 경영되었고 은행의 재무구조 역시 악화되어 각종 금융기관의 자생 력 자체가 의문시되었다. 시장기능의 작동과 금융기관의 자율적 운영을 저해하 는 정부규제와 외부간섭이 대형 금융사고의 주원인으로 지적되었다. 이에 따라 금융산업의 개편 필요성이 많은 곳에서 제기되었다.
한편, 세계무역기구(WTO) 협정 타결, 경제개발기구(OECD) 회원국 가입, 그리 고 자본 이동에 관한 다자간투자협정(MAI)의 협상 등 대외여건의 변동에 따라 금융시장의 전면 개방도 불가피했다. 그러나 금융시장 개방에 대한 준비가 크게 부족하였다. 관치금융의 폐해와 함께 정부의 관리능력에 대한 불신이 점차 확대 되었다. 동시에 21세기 후기산업사회에서는 금융산업이 고부가가치를 창출하는
※ 이 논문을 수정․보완하는데 익명의 두 논평자 논평이 대단히 도움이 되었다. 이 자
전략산업으로 전개될 전망이기 때문에, 우리 역시 우수한 인력과 진취적 기업가 정신을 적극 활용하여 금융부분의 획기적인 발전을 도모해야 한다는 인식이 커졌 다. 기존의 금융산업을 전면 개편해야 한다는 당위성이 더욱 확고해졌다.
이러한 상황에서 정부는 '97년 1월 대통령 연두기자회견을 통해 공급자 위주의 금융정책을 수요자 위주로 개편하고, 금융기관이 기업의 활력 회복을 위한 첨병 역할을 담당하도록 하겠다는 금융개혁 정책을 발표하였다. 대통령 직속 자문기 관으로 금융개혁위원회를 설치하여 금융산업에 대한 기존의 보호와 규제를 전면 적으로 허무는 이른 바 「빅 뱅」에 대한 준비 작업을 마련하였다. 금융개혁위 원회가 마련한 37개에 이르는 제안 과제를 중심으로 정부는 금융기반의 구축, 금 융시장 참여자의 역량 극대화, 금융행정․심판기능의 정비라는 3대 틀을 가지고 금융제도를 정비하였다. 중앙은행제도와 금융감독체계도 대폭 개편하였다.
이 논문은 이러한 금융개혁이 부동산 시장 특히, 우리의 도시토지시장에 어떠한 방향으로 영향을 미칠 것인지를 분석하고자 마련되었다. 제2장은 이 논문의 분 석범위와 방법을 논의하였다. 제3장부터 제5장까지가 이 논문의 본문으로, 각 장 은 정부의 금융개혁 정비틀을 기준으로 분류하였다. 즉 제3장은 건전한 금융기 반의 확충방안이 토지시장에 미치는 영향을, 제4장은 금융산업의 경쟁력 강화방 안이 토지시장에 미치는 영향을, 그리고 제5장은 금융시장의 효율성 제고방안이 토지시장에 미치는 영향을 각각 분석하였다. 제6장은 결론으로서 이 논문을 요 약하고, 정책시사점을 도출하며, 논문의 기여도와 미진한 점을 바탕으로 향후 연 구방향을 논의하였다.
Ⅱ. 분석 범위와 방법
토지는 생산요소와 자산이라는 두 가지 특성을 동시에 가지고 있다. 따라서 토 지시장은 개념상 이용시장과 자산시장으로 분리될 수 있다.
토지이용시장은 토지를 생산요소로 활용하는 시장으로서 우리가 흔히 상정하고 있는 시장이다. 즉 토지를 직접 생산에 투입하는 농업․임업 등과 같은 생산활 동, 건물이나 지상구축물을 매개로 하여 토지를 간접적으로 이용하는 주거서비스 소비행위와 상업․업무․서비스 창출활동 등 각종 경제활동이 일어나는 시장이 다. 이 시장 안에서 토지이용을 둘러싼 경제주체간의 경쟁이 일어나고, 이들의 수요․공급 변화에 의해서 토지의 이용가치인 지대, 즉 이용수익이 결정된다.
토지이용시장에서 토지수요는 이용대가인 지대(예컨대, 주거․상업․공업용 건
축물의 임대료, 농지의 지대 등), 다른 재화 및 생산요소의 가격, 가계 소득과 가 구원 수, 기업의 생산수준 등에 의해 결정된다. 반면에 토지이용시장에서의 토지 공급은 토지자산시장의 움직임, 즉 토지의 자산가치 변동에 의해 결정된다.
토지자산시장은 토지의 생산요소적 기능보다는 자산적 기능이 강조되는 시장으 로서, 토지자산에 대한 수요와 공급을 통하여 토지가격이 결정되는 시장이다. 여 기서 토지가격은 토지의 자산적 가치로 나타난다.
토지자산시장에서의 토지수요는 이용수익 변화에 대한 기대와 위험성, 채권이나 주식 등과 같은 다른 대체자산의 상대적 수익률, 그리고 부동산관련 정부정책 등 에 의해 영향을 받는다. 반면에 토지자산시장에서의 토지공급은 새로운 토지의 개발공급과 기존 보유토지의 방출로 나타난다. 여기서 보유토지의 방출은 일정 용도의 토지스톡이 주어진 상황에서 해당 용도의 토지소유자가 변하는 것으로 나 타나고, 신규토지의 개발공급은 토지의 전체스톡은 거의 불변인 상황에서 용도간 전환을 통하여 주로 일어난다. 이때 신규토지의 공급은 토지가격과 개발비용에 의해 영향을 받으며, 개발비용은 투입자금에 대한 이자율, 신용의 이용가능성, 토 지이용규제 등과 같은 제반 요인에 의해 영향을 받는다.
이러한 토지의 이용시장과 자산시장은 지대와 지가를 통해 서로 연결된다. 이 용시장에서 결정된 지대수준은 토지의 자산수요를 결정하는데 중요한 역할을 한 다. 토지를 취득하는 것은 실질적으로 현재 또는 미래소득의 흐름을 구입하는 것이기 때문에, 이용시장에서 일어나는 지대의 변화는 직접적으로 자산시장에서 의 토지수요에 영향을 미친다. 반면에 자산시장에서 결정되는 지가수준은 이용 시장에서의 지대수준 결정에 영향을 미친다. 이러한 지대와 지가의 변화는 결국 토지 이용시장과 자산시장에서 토지에 대한 수요와 공급을 결정하며, 동시에 두 시장에서 일어나는 수요와 공급의 변화는 두 시장의 지대와 지가에 다시금 영향 을 미친다.
그런데 토지시장(이용 및 자산시장)에서 수요와 공급의 변화는 또 다른 시장, 예컨대 실물시장, 채권시장, 주식시장, 금융시장 등의 변화에 의해서 영향을 받는 다. 모든 시장이 서로 연계되어 있기 때문이다. 그리하여 금융개혁이라는 금융 시장에서 일어난 여건변동이 토지시장에 영향을 미칠 수 있게 된다.
당초 금융개혁위원회는 과제의 시급성을 고려하여 추진과제를 3단계로 나누었 다. 제1단계 과제로는 금융의 공공성 제고, 효율적 시장형성, 이용자를 위한 시 장기능의 활성화, 금융기관의 책임경영체제 확립, 금융산업의 경쟁력 강화 등 18 개 과제를 선정하였다. 제2단계 과제로는 금융산업의 진입 자유화, 금융기관의
퇴출 원활화, 중앙은행 및 금융감독제도 개선, 자금시장의 정상화, 금융시장의 효 율성 제고 등 14개 과제를 선정하였다. 마지막 제3단계 과제로는 관련 금융제도 의 정비, 장기 금융시장의 활성화, 기업금융의 선진화, 국제금융센타의 육성, 남북 경제협력 증진에 부응하는 금융체제의 정비 등 5개 과제를 선정하였다.
금융개혁 추진과제의 주요내용을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 금융기관간 경 쟁을 촉진하기 위하여 은행․증권․보험의 핵심업무를 제외한 부수 업무에 대해 서는 상호간 업무영역을 확대하고, 장기적으로는 universal banking제도를 도입하 기로 하였다. '91년 8월에 마련한 금리자유화 계획을 기초로 요구불 예금을 제 외한 수시입출식 저축성예금 금리를 완전 자유화하였다. 동시에 증권회사의 유 가증권 위탁수수료도 자유화하였다. 여신관리제도를 개선하여 동일계열 기업군 의 여신한도제를 도입하고, 10대계열 여신한도 관리제를 단계적으로 폐지하며, 아 울러 부동산취득 규제를 폐지하였다. 선별 금융제도 역시 개선하여 중소기업 의 무대출비율을 인하하고, 부동산에 대한 여신규제 등 여신금지부분을 축소하였다.
외국금융기관의 현지법인 설립이 허용되는 점을 감안하여 은행, 증권회사, 보험회 사, 투자신탁회사, 선물거래회사 등 제반 금융기관의 신규진입을 확대하였다. 끝 으로, 금융주식회사의 도입을 추진하고 해외금융 이용관련 규제를 대폭 완화하도 록 하였다.
이처럼 다양한 금융개혁 그 자체를 이 논문은 다루지 않는다. 이미 많은 곳에 서 논의되었기 때문이다(금융개혁위원회 1997; 금융개혁위원회 1998; 규제연구 1997년 봄호 등). 이 논문은 이러한 금융산업의 개혁이 부동산 시장 특히, 우리 의 도시토지시장에 어떤 영향을 줄 것인지에 한정하여 논의하고자 한다.
이를 위해 이 논문에서는 우선 37개에 달하는 금융개혁의 세부내용 중에서 토 지시장에 영향을 줄 수 있는 요인을 정부의 금융개혁 정비틀을 기준으로 세 부문 으로 분류하였다. 각 부문의 세부적인 내용중에서도 토지시장에 직․간접적으로 영향을 줄 수 있을 것으로 판단되는 12개 개혁내용을 다시 추출하고, 이들 세부 정책이 토지시장에 어떠한 방향으로 영향을 미칠 것인지를 분석하였다.
그러나 금융개혁이 토지시장에 미치는 영향의 방향과 크기를 정확히 분석하기 가 현 단계에서는 쉽지 않다. 다양한 이유가 있다. 먼저, 금융개혁이 다양한 내 용으로 구성되어 있지만, 모든 개혁 내용이 토지시장에 직접적인 영향을 주지는 않기 때문이다. 둘째, 금융개혁의 구성 내용중 일부가 토지시장에 직․간접적인 영향을 줄 수 있지만, 어느 요소는 긍정적인 방향으로 다른 요소는 부정적인 방 향으로 영향을 줄 것이기 때문에 금융개혁이 토지시장에 미치는 영향을 단정할
수 없게 한다. 셋째, 금융개혁과 동시에 IMF체제가 도래하였기 때문에 토지시장 에서 일어나는 변동이 어느 요인에 의해 야기되었는지를 정확히 분별하기가 곤란 하다.
넷째, 그 동안 우리 토지시장과 금융시장은 상당히 괴리된 채 운용되어 왔기 때 문에 금융개혁이 토지시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석할 수 있는 자료가 축적되어 있지 않은 현실을 지적할 수 있다. 설사 축적된 자료가 있다고 하여도 IMF 이후 토지시장에서 근본적인 구조조정이 일어나고 있기 때문에 과거의 인과 관계 분석결과를 활용하는데 제한이 있다. 끝으로, 외국의 사례 역시 이용하는데 한계가 있다. 각 나라마다 여건이 다르기 때문이기도 하지만, 우리와 같이 금융 개혁과 외환위기가 동시에 일어난 사례를 찾기가 쉽지 않기 때문이다.
이러한 상황에서도 분석이 불가피할 경우 우리는 상정할 수 있는 가능한 이론 적 논리와 과거의 경험에 의존할 수밖에 없다. 따라서 이 논문에서도 기존의 이 론과 과거의 경험에 비추어 금융개혁이 토지시장에 미칠 수 있는 영향의 방향에 대해 추정하는 방법을 택하였다. 금융개혁을 추진했던 외국의 사례에서 구득할 수 있는 자료가 있을 경우 이를 참조하였지만, 나라마다의 특성이 다른 현실을 염두에 두었다.
Ⅲ. 건전한 금융기반의 확충과 토지시장
1. 금리자유화와 간접 통화관리방식
과거 관치금융의 주된 내용은 금융기관장 인사, 금융자금의 정책적 대출, 그리 고 금리 조절이었다. 이중 금융기관장의 인사권 행사와 금융기관의 정책적 대출 은 형식적으로나마 이미 종결되었다. 마지막 남은 과제인 금리 자유화도 이번에 완전히 실시하도록 하였다.
그 동안 금리자유화는 '91년부터 4단계에 걸쳐 추진되었고 3단계까지는 이미 완료되었다. 마지막 4단계의 금리자유화를 조기에 실시하기로 하였다. 우선 은 행의 수시입출식 저축성예금 금리를 자유화하고 요구불예금의 금리도 자유화하기 로 하였다. 은행의 금리자유화에 맞추어 종합금융회사의 1개월 미만 발행어음 금리, 투자신탁회사의 신탁형 증권저축 금리, 증권회사와 증권업 겸업기관의 환매 조건부채권(RP) 매매이자율도 자유화하기로 하였다. 이밖에도 CD, RP, CP 등 단기상품에 대한 만기제한이나 최저금액 제한을 대폭 폐지 및 완화하기로 하였
다. 보험회사의 예정이자율 자유화는 책임준비금제도 및 해약환급금제도 등을 정비한 후 실시하기로 하였다.
통화신용정책 역시 금리자유화의 기조 아래 물가안정 및 금융시장 안정유지에 적합한 통화관리방식을 채택하기로 하였다. 이를 위해 M2, MCT(M2+CD+금전신 탁), M3 등 특정 통화지표를 중간목표로 설정하는 대신, 통화지표, 금리, 환율 등 의 변수를 종합적으로 고려하여 유동성을 관리하는 간접 통화관리 방식을 조기에 정착시키기로 하였다. 다시 말해 금리를 중심 지표로 하여 통화를 신축적으로 관리하겠다는 것이다. 이를 위해서 1.0-5.0% 수준인 예금의 지급준비율을 선진 국 수준인 0.2-2.0% 수준으로 인하하고, 양도성예금증서의 발행 한도를 폐지하기 로 하였다. 다만 화폐의 유동성이 증가하게 되면 물가에 악영향을 줄 가능성이 있기 때문에, 초과 유동성은 총액대출한도를 통해서 흡수하고 재할인금리를 실세 화 하는 등의 재할인제도 개선을 통해서 조정해 나가기로 하였다. 동시에 국채 시장을 활성화하여 공개시장 조작의 주 대상시장으로 활용하도록 하였다. 이를 위해 국채의 발행주체 단일화, 발행종목 단순화, 만기구조 다양화, 발행주기 정기 화 등을 개선하도록 하였다. 이러한 방안은 어느 경쟁국과 비교해 보아도 높은 우리의 금리수준을 인하하기 위해서라도 필요할 것이다.
금리자유화가 이자율에 어떤 영향을 줄지는 시장의 관찰사례가 적은 현 시점에 서 단정할 수 없다. 금리자유화가 이자율을 올리는 방향으로 나갈 수도 있고, 낮 출 수 있는 방향으로 나갈 수 있기 때문이다. 간접통화관리방식 역시 통화량에 어떠한 영향을 미칠 것인지를 아직은 단정할 수 없다. 간접통화관리방식 자체가 통화량의 증감을 결정하는 것이 아니기 때문이다. 다만 그동안 우리의 이자율이 경쟁국에 비해 너무 높았던 현실을 감안했을 때, 적어도 당분간은 이자율 인하를 강조하면서 통화량을 조절할 가능성이 상대적으로 높다고 전망할 수 있다.
만약 통화량의 충분한 공급으로 명목이자율이 떨어진다면, 도시토지의 신규공급 가격은 하락할 가능성이 높다. 최근까지 도시토지 중 신규 토지는 대부분 공공 부문에 의해 공급되어 왔다. 이른 바 공영개발 방식을 통해 공급되는 도시토지 가격은 크게 용지비와 공사비, 그리고 기타 경비와 적정 이윤을 고려하여 결정된 다. 적정 이윤을 제외한 모든 비용에는 금융기관의 차입금에 대한 이자가 반영 되어 있다. 따라서 지난 몇 년처럼 부동산 시장이 안정되어 조성용지가 분양되 지 않을 경우, 보유기간이 길어질수록 이자 비용은 많아진다. 예컨대, 개발용지 가 팔리지 않아 한국토지공사가 안고 있는 부채는 '97년 말 현재 8조 1,200억원 에 달한다. 하루 이자만 26억원(연 12% 이자율 가정)에 이르고 있는 것이다.
이러한 금융 비용은 어디에선가는 그리고 언젠가는 개발용지에 전가될 것이고 그 만큼 공급가격이 높아질 것이다. 따라서 이자율이 낮아지면 낮아질수록 신규 도 시용지의 공급가격은 안정될 가능성이 클 것이다.
명목이자율 인하로 신규 도시용지의 공급가격이 안정될 가능성이 높다고 하는 것이 모든 도시용지의 가격 역시 동시에 하락할 것이라는 것을 의미하지는 않는 다. 이것은 토지가 생산요소의 하나일 뿐만 아니라 자산적인 특성을 동시에 갖 고 있기 때문이다. 따라서 합리적인 투자자에게는 저축, 주식, 채권 등 다른 대 체 투자수단의 수익률과 토지자산의 수익률을 동시에 고려할 것이다. 금융자산 의 명목이자율이 토지자산에서 발생하는 모든 수익, 즉 임대소득과 처분시 발생 하는 자본이득을 동시에 고려한 투자수익률보다 낮아질 경우 오히려 도시토지에 대한 수요가 늘어나 토지가격이 상승할 수 있을 것이다.
이론적으로 통화량의 증가는, 한편으로는 다른 조건이 일정할 경우 이자율의 하 락과 소득수준의 증가를 통하여, 다른 한편으로는 상대적으로 화폐보유비중이 증 가함에 따른 포트폴리오 재조정과정에서의 토지수요 증가를 통하여, 지가를 상승 시키게 된다. 예컨대 가계가 실질 자산(W)을 주식과 채권(V), 화폐(M) 및 토지 (L) 형태로 보유한다고 가정하자. 이때 물가를 p, 토지 가격을 p'라고 한다면, 실 질자산(W)의 가치는 (V + M + p'L)/p 와 같다. 실질자산 각 요소의 수요를 명 목 이자율(r), 물가상승률의 기대치(π), 총생산(Y), 및 실질자산(W)의 함수로 표 시했을 경우, 왈라스법칙에 따라 자산시장의 균형을 알 수 있는 실질화폐의 수요 식과 실질토지의 수요식을 찾아낼 수 있을 것이다. 여기서 다른 조건은 동일하 고 통화량만 증가시킨다고 가정했을 때, 통화량 한 단위의 증가는 물가 수준을 (p/M)만큼, 그리고 명목토지자산(p'L)을 (p'L/M)만큼 증가시킬 것이다. 그러나 토지량(L)은 단기적으로 고정되어 있으므로 통화량의 증가는 지가를 상승시킨다.
이것은 통화량의 증가가 물가를 상승시켜 실질토지자산을 하락시키는 결과를 초 래하기에 이를 보전하기 위해서 토지를 보다 많이 구입하고자 하기 때문이다(손 재영 1993: 29-30).
그러나 '74년부터 '96년까지의 기간을 대상으로 인과관계를 분석한 한 실증조사 에서는 총통화(M2)의 변화가 지가변동의 원인이 되지 못한다는 결과가 도출되었 다(정희남․김창현 1997: 108-111). 이것은 경상수지 흑자나 통화증발과 같은 통 화공급량의 증가가 그 동안의 지가상승의 주요 요인이었다는 일반적인 인식과 크 게 다르다. 이것은 두 가지 이유로 설명될 수 있다. 하나는 토지공개념제도가 도입된 '90년 이후 지가는 하락안정세를 유지했음에도 총통화는 꾸준하게 증가했
던 역사적 사실 때문에 총통화변동율이 지가변동율 변화의 원인이 되지 못하게 나왔을 가능성이 있다. '74년부터 '90년도까지의 시계열 자료를 대상으로 한 다 른 연구결과에서는 총통화변동율의 상승이 6개월의 시차를 두고서 지가상승을 가 속화시킨 것으로 나타난 바 있다(손재영 1993).
다른 하나는 통화량 증가가 지가변동에 미치는 영향이 물가변동을 경유하는 간 접적인 경로를 밟았기 때문일 수 있다. 앞의 실증조사 결과에서도, 총통화량변동 율이 추가적으로 1% 증가할 경우, 1∼2기(3∼6개월)의 시차를 두고서 소비자물가 상승율을 0.2% 상승시켰으며, 소비자물가 변동율의 1% 추가상승은 2기(6개월)의 시차를 두고서 지가상승률을 0.42% 가속화시킨 것으로 나타났다(정희남․김창현 1997: 110-114).
이를 요약하면 다음과 같다. 금리자유화와 간접통화관리방식 도입이 이자율과 물가상승에 어떤 방향으로 영향을 줄지 아직 단정할 수 없다. 만약 정책당국의 의도대로 이자율이 인하된다면 토지시장을 안정시킬 가능성이 높다. 그러나 이 자율이 토지자산의 수익률보다 월등히 낮아진다면 토지에 대한 수요를 증가시켜 지가가 상승할 것이다. 한편 화폐의 과잉 유동성이 충분히 조정되지 않아 물가 가 상승한다면 자산시장에서 토지가격 역시 상승될 가능성이 있다.
2. 금융기관의 부실자산 정리
과거 금융기관의 자산운용은 기업성보다는 공공성 또는 정책적 측면이 강조되 었다. 이에 따라 금융기관의 대출 및 투자 심사기능이 충분히 배양되지 못하였 다. 이 결과 금융기관은 많은 무수익자산을 보유하게 되었다. 부실자산의 누적 은 금융기관의 수익성을 악화시켜 안정성을 위협하게 되었다. 금융기관의 자생 력이 상실하였고 부실 금융기관이 양산되었다.
이를 예방하기 위하여 앞으로는 여신건전성 분류기준을 재정비하고, 무수익 부 실여신을 공시하도록 의무화하였다. 또한 무수익 여신에 대한 대손충당금과 유 가증권 평가손에 대한 평가충당금을 100% 설정하도록 의무화하고, 상환불능이 확실시되는 여신은 조속히 대손상각 처리하도록 하였다. 아울러 금융기관에 부 실자산 발생 조기경보체제를 구축하도록 하여 신규 부실여신의 발생을 사전에 예 방할 수 있도록 하였다.
사실상 그 동안 제1금융권과 제2금융권을 막론하고 부실자산의 규모가 적지 않 았을 뿐만 아니라 그 규모 역시 급증해 왔다. 은행을 실례로 들 경우, '96년말에
부실채권은 2조원이었다. 그러나 '97년말에 부실규모는 10배가 늘어난 23조원, 그리고 '98년 3월말에는 또 다시 2배가 늘어난 48조원으로 급증했다. 2년 동안 에 부실채권이 24배 늘어난 것이다. 은행을 포함한 전 금융기관의 부실채권 규 모는 총여신 774조원의 10.5%인 81조원, 3개월 이상 연체를 반영하는 국제기준으 로는 112조원에 달하게 되었다.
<표 1> 금융권별 부실채권 규모
(단위 : 10억원)
구 분 '97년 말 '98년 3월말 부실채권
증 감
부실채권 부실채권 요주의이하 총여신
은 행 제 2금융 종금사 증권사 보험사 투자신탁 리 스 사 신용금고
22,642 13,726 7,208 1,758 4,760 - 5,380 3,388
48,232 32,978 4,066 2,877 10,827 2,669 8,581 3,957
87,265 24,761 3,485 2,184 6,134 - 6,732 6,226
516,606 256,972 46,443 17,375 49,540 82,950 35,135 25,527
25,590 19,252
▽ 3,142 1,119 6,067 2,669 3,201 569 합 계 45,136 81,209 112,026 773,578 36,073 자료: 한국금융연구원, 1998. 2. 금융감독위원회, 1998. 5. 25.
금융기관의 부실자산 정리는, 적어도 단기적으로는, 부동산시장에 부정적인 영 향을 줄 것이다. 무엇보다도 부실자산의 처리는 토지공급의 증가를 의미하지만 수요는 이에 따르지 못하기 때문에 토지가격의 하락이 불가피할 것이다. IMF 체제이후 초래된 민간부문의 수요 위축 때문에 금융기관의 부실채권 담보부동산 이 시장에서 원활히 처분되지 못했다. 정부는 이들 부실채권 담보부동산을 매입 할 수 있도록 '97년 11월에 성업공사에 20조원 부실채권정리기금을 설치하였다.
이 기금은 '98년 6월에 33조 5천억원으로 늘어났다.
성업공사는 '97년 11월 이후 39조원의 부실채권을 17조원에 매수하였다. 이중 4조원이 서울은행과 제일은행의, 1.4조원이 2개 보증보험사의 부실채권을 매입하 는 등 전체자금의 33%를 4개 금융기관의 부실채권 매입에 사용하였다. 또한 7.4 조원이 30여개의 시중은행의 부실채권 매입에, 그리고 2조원이 7월에 퇴출된 5개 시중은행과 합병된 5개 시중은행의 부실채권 매입에 사용되었다. 국제결제은행 (BIS) 기준의 자기자본비율 8%에 미달한 나머지 은행이 자구계획의 일환으로 매 각하고자 하는 보유담보의 70%도 추가로 매입할 계획이다. 그러나 성업공사의
매입채권액은 부실채권 규모의 34%에 불과하여 부동산의 공급과잉이 불가피하 다. 따라서 적어도 부실채권의 정리가 끝나고 금융 및 기업구조조정이 완료되기 까지 지가 하락이 지속될 것이다.
<표 2> 부실채권 인수실적
(단위 : 10억원)
일자 대상기관 매입채권 매입대금
'97. 11. 26 서울․제일은행 4,394 2,910 '97. 11. 28 30개 종금사 2,699 1,756 '97. 12. 15 30개 은행 3,951 2,474 '98. 2. 19 2개 보증보험사 2,817 412 '98. 7. 23 서울은행 1,040 499 '98. 7. 31 제일은행 1,134 607 '98. 9. 29 2개 보증보험사 3,046 954 '98. 9. 29 13개 은행 12,552 4,966 '98. 9. 30 5개 인수은행 2,507 1,047 '98. 9. 30 5개 정리은행 4,607 957
합 계 38,746 16,582
자료 : 성업공사, 업무현황, 1998. 11.
이러한 전망은 다른 나라의 사례에서도 유추할 수 있다. 먼저, 일본의 경우 80 년대말 이른 바 거품이 붕괴되면서 주가 및 부동산가격이 폭락하였다. 그 과정 에서 금융기관의 부실이 심화되었고 부실채권 규모 역시 급증하였다. '96년 3월 말에 총대출금의 5%였던 35조엔의 부실채권이(이상영 1998: 20), '97년 9월말에 77조엔, 그리고 '98년 3월말에는 87조 5,270억엔으로 늘어나 전체 여신의 11%, 경 상GDP의 15%를 차지했다(도쿄 연합통신 1998. 7. 19일자). 금융기관의 부실채권 이 일본의 토지가격 붕괴의 직접적인 원인은 아닐지라도 결국 자산가격 폭락 또 는 자산디플레이션을 심화시키는 요인이 되었다. 이 결과 '91년 기준으로 '97년 의 지가는 주거지역에서 23%, 상업지역에서 44% 하락하는 등 전국 평균 25%가 떨어졌다. 동경도심은 이보다 더욱 심각하여, 상업지역은 76%, 주거지역은 70%
가 하락하였다.
미국 역시 '86년부터 '89년 사이에 금융기관, 특히 저축대부조합(S&L)의 부실 이 급증하여 '95년까지 총 747개의 조합이 파산하였다. 정리신탁공사(Resolution Trust Corporation: RTC)가 4,610억불(500조원)에 달하는 금융기관의 부실채권(이 상영 1998: 16)을 완전히 정리하기까지 지가는 평균 32% 하락하였다.
<표 3> 일본의 용도지역별 지가하락률
(단위 : %)
연도 전 체 상업지역 주거지역
전국 동경도 동경도심 전국 동경도 동경도심
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997
11.1 -4.4 -8.4 -5.6 -3.0 -4.0 -2.9
12.9 -4.0 -11.4 -11.3 -10.0 -9.8 -7.8
0.6 -8.0 -21.9 -22.6 -18.5 -18.8 -13.7
0.4 -8.2 -22.8 -28.0 -23.9 -25.3 -17.1
10.7 -5.6 -8.7 -4.7 -1.6 -2.6 -1.6
0.1 -10.3 -18.5 -11.4 -4.7 -5.0 -3.4
-0.8 -15.6 -25.1 -24.0 -15.3 -14.0 -7.8 누적하락률 -25.3 -43.5 -67.8 -75.9 -22.6 -47.0 -69.9 자료: 동경도, 동경의 토지, 1997.
물론, 미국과 일본의 사례에서 볼 수 있는 지가하락이 전적으로 금융기관의 부 실자산 처리에 의한 부동산의 일시적인 공급과잉 때문만이었다고 단정할 수는 없 다. 금융기관과 기업의 구조조정이 추진되는 과정에서 발생한 소득 감소와 자산 디플레이션에 의한 부동산의 수요감소 요인이 동시에 작용했을 것이기 때문이다.
또한 금융 및 기업구조조정의 완료까지 지가 하락이 지속된다는 전망이 장기적 으로 지속될 것이라고 단정할 수도 없다. 이것은 금융 및 기업구조조정을 지원 하기 위해서 정부가 50조원 이상의 재정지출을 늘릴 것이기 때문이다. 이와 같 은 규모의 재정지출은 통화량을 불가피하게 증대시킬 것이고, 늘어난 통화량이 적절하게 회수되지 않을 경우, 이것은 결국 이자율을 하락시키고 물가를 상승시 킬 것이다. 이것은 앞 절에서 논의한 바와 같이 토지자산에 대한 수요를 증대시 켜 장기적으로는 오히려 토지가격을 상승시킬 가능성도 있다.
3. 부실금융기관의 퇴출 원활화
금융기반의 건전성을 유지하기 위해서는 부실금융기관의 퇴출이 선행되어야 한 다. 따라서 재무건전성이 극도로 악화된 금융기관에 대해서는 단계별로 적기 시 정조치를 실시하고, 시정조치에 의한 합병권고나 자율적으로 경쟁력 강화를 위해 추진하는 금융기관의 인수․합병이 적기에 원활하게 이루어질 수 있는 환경을 조 성하기로 하였다.
부실채권의 급증으로 많은 금융기관이 심지어 자본금마저 잠식되었다. 그 결과 충청․경기․동화․동남․대동은행 등 다섯 개 시중은행이 지난 7월 우량은행에
합병되었다. BIS 기준의 자기자본비율 8%에 미달한 나머지 은행도 합병 또는 구조조정이 불가피하게 되었다. 7월 31일 상업은행과 한일은행의 합병에 이어 하나-보람은행, 국민-장기신용은행이 합병을 선언하였고, 조흥-강원-충북은행의 합병도 추진중이다. 서울은행과 제일은행은 11월이후 해외에 매각할 계획이다.
이 외에도 16개의 종합금융사가 퇴출되었고, 2개 증권사와 4개 보험사가 영업정 지 및 폐쇄되는 등 비은행권의 구조조정도 따랐다.
퇴출 또는 합병된 금융기관의 본점과 점포들은 폐쇄될 수밖에 없을 것이다. 나 머지 금융기관 역시 구조조정 과정에서 많은 점포들이 통폐합될 것이다. 이것은 도시용지 특히 업무용지의 공급이 늘어난다는 것을 의미한다. 예컨대 7월에 퇴 출된 5개 시중은행의 보유부동산은 1조 5천억원에 달했다. 이것은 적어도 이 정 도의 업무용부동산과 토지가 부동산시장에 추가로 공급된다는 것을 시사한다.
결국 상업․업무용지의 가격은 더욱 하락하게 될 것이다.
<표 4> '97년말 기준 5개 퇴출은행의 고정자산 보유현황
(단위 : 억원)
은행 비업무용
고정자산
업무용 고정자산
토지 건물 임차보증 합계
금
임차점포
시설물 기타
동화 동남 대동 충청 경기
- 270 34 135 33
31 80 356 763 472
4 175 723 272 1,401
2,830 1,467 1,091 487 907
519 449 326 290 647
215 296 67 393 196
3,599 2,737 2,597 2,840 3,656 합계 472 1,702 2,575 6,782 2,231 1,167 14,929 자료: 조선일보, 1998. 7. 13.
이 장에서 논의한 건전한 금융기반 확충 방안이 토지시장에 미칠 파급효과를 요약하면 다음과 같다. 금리자유화 조치가 바람직한 결과를 초래하여 금리가 인 하될 경우 토지시장은 안정될 것이다. 그러나 간접통화관리방식의 정착과정에서 과잉 유동성이 충분히 조정되지 않는다면 지가는 상승할 것이다. 금융기관의 부 실자산 처리와 부실금융기관의 퇴출은 도시용지의 공급과잉과 수요위축을 동시에 초래하여 지가는 하락할 것이다.
Ⅳ. 금융산업의 경쟁력 강화와 토지시장
1. 은행, 보험, 증권업무의 겸업 확대
최근까지 우리는 금융기관의 업무영역을 한정하는 전업주의를 유지해왔다. 이 것은 금융산업 각 부문의 전문성과 안정성을 제고하는 데 도움이 되었을 것이다.
반면에 금융기관간의 경쟁이 제한되고 금융수요자의 입장이 소홀히 취급된 측면 도 있었다. 따라서 시장 원리에 의한 경쟁 체제를 확립하기 위해서 우선 금융기 관의 업무 영역을 확대하고 금융기관의 신규 진입을 자율화하도록 하였다.
즉, 은행․증권․보험회사에게 각각의 핵심 업무를 제외한 나머지 업종에 대하 여 서로간에 진출할 수 있도록 허용하고, 일정 조건만 갖추면 금융기관을 자유롭 게 설립할 수 있도록 허용하였다. 또한 순수 금융지주회사의 설립을 허용하여 자회사를 통한 종합적인 금융서비스를 제공할 수 있도록 하고, 장기적으로는 은 행․증권․보험의 핵심업무를 한 기관에서 영위할 수 있는 universal banking 제 도를 도입하도록 하였다. 이러한 조치들은 금융기관의 경쟁을 보다 심화시킬 것 이다.
금융산업의 정책목표는 다양하게 제시할 수 있을 것이다. 그러나 개별 금융기 관이 갖고 있는 궁극적인 목표는 오직 하나, 최대 이윤과 수익률을 얻는 것이다.
M1을 금융기관이 예치 받은 초기의 금융자산 그리고 M2를 일정 기간이 지난 후 의 금융자산이라고 하자. 이때 특별한 경우를 제외하고는, 모든 금융기관의 입장 에서 생각한다면 M2는 M1보다 반드시 커야 할 것이다. 그렇지 않을 경우 그 금 융기관은 파산할 것이다.
M1에서 M2로 이동하는 과정에는 다양한 활동이 개입할 수 있다. 예컨대, 예치 자금을 산업자금 또는 상업자금으로 대출해 줄 수 있다. 기업과 일반 가계에 대 출해 줄 수도 있다. 또는 주식 및 채권에 투자할 수도 있다. 이때 금융기관의 자산운용은 최대한의 이윤과 안정성을 동시에 보장할 수 있는 포트폴리오 원칙을 따를 것이다. 즉, 이들 금융기관은 경쟁에서 우위를 차지하기 위해서 보다 더 높 은 수익을 줄 수 있는 자산가치 증식대상을 찾게 될 것이다. 도시토지도 일정한 수익률이 보장되는 한 투자 대상의 하나로 다루어질 것이다.
전통적으로 토지시장은 상품시장 또는 자본시장과 분리된 별도의 시장으로 다 루어져 왔다. 그러나 자본주의가 심화되면서 상이한 토지시장(예컨대, 주택용지 시장과 업무용지 시장)이 서로 통합되고, 아울러 서로 다른 투자시장(예컨대, 토
지시장과 주식시장)이 점차 통합되는 경향이 있다. 다른 나라의 사례를 보았을 때 일반적으로 자본이 상당한 정도로 축적되면 토지가 매력적인 투자대상으로 전 환되는 것을 볼 수 있다. 이 과정에서 부동산산업이 폭발적으로 성장하며(Haila 1988: 93-95), 자본과 토지의 결합이 더욱 빈번해진다. 이러한 통합은 토지가 주 식, 채권, 기타 금융상품과 같은 상업용 가치로 전환된다는 현실에 의해 촉진된다 (Roweis & Scott 1981: 151). 이 같은 여건 변화는 결국 토지를 순수한 금융자 산과 이자를 산출하는 자본의 한 유형(fictitious capital)으로 전환시켰다(Harvey 1982: 347).
자본주의가 발전해 오면서 경제 주체로서의 지주의 역할도 계속 다양해져왔다.
Massey와 Catalano(1978)는 토지소유자가 하나의 계층이 아니라 다양한 형태를 가지고 있으며, 각 유형의 토지소유자는 서로 다른 관심과 행동양식을 보여준다 고 주장하였다. 자본주의가 성숙하면서 새로운 토지소유자 또는 토지투자자 집 단이 나타났다. 은행, 보험, 증권, 투자신탁 회사 등과 같은 전문가 집단의 지주 이다. 이들 지주들은 일반적인 투자자와 다른 행태를 보여준다. 토지에서 얻을 수 있는 지대수입을 극대화시킬 수 있는 보다 전문적이고 과학적인 지식을 가지 고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 이들은 토지에서 나오는 지대 수입을 최대화하 려는 의욕을 실현시킬 수 있는 실질적인 자금동원 능력도 동시에 가지고 있기 때 문이다. 그리하여 금융기관은 필요한 토지를 다른 잠재적인 경쟁자보다 보다 용 이하게 취득할 수 있다.
금융기관의 업종이 서로 교류되면 될수록 금융기관이 토지를 취득할 수 있는 여력 또한 많아진다. 예컨대 현재 보험사와 증권사는 직접 사용해야 하는 면적 이 사옥 전체 면적의 10%만 유지하면 된다. 이에 반해 종합금융업은 직접 사용 해야 하는 면적이 전체 면적의 50% 이상이어야 한다. 금융기관의 겸업이 확대 될 경우 결국 금융기관에 적용되는 비업무용토지의 판정 기준은 보험사 및 증권 사에 적용되고 있는 10% 미만으로 낮아질 것이다. 그만큼 금융기관의 토지 보 유여력이 커진다는 것이다. 다시 말하면, 금용기관의 겸업 영역이 늘어날수록 금 융기관이 새로운 지주의 역할을 담당할 가능성이 그만큼 많아질 것이다.
다른 한편으로 금융기관의 겸업확대는 가계 및 기업에게 토지취득과 관련한 다 양한 조건과 상품을 판매하게 만들 것이다. 다음 절에서 논의할 부동산 관련 파 생상품도 다양해질 것이다. 이것은 기업 및 가계부문의 토지구입 능력을 증대시 켜줄 것이다. 80년대 중반에 일본에서 일어난 지가폭등과 영국의 사례를 참고할 수 있다. 예컨대, 일본의 경우 이른 바 버블기 동안에 주택금융회사 등 많은 금
융기관이 기업과 가계부문에 때로 토지의 담보가액 이상으로 대출해 주었다. 구 매력이 뒷받침된 유효수요가 늘어나자 지가가 폭등하게 되었고 이러한 현상은 '90년까지 지속되었다.
영국은 '84년부터 이른 바 빅뱅을 단행했다. 은행의 증권업참여가 빅뱅의 핵심 이었다(김기서 1997: 154). 일반 상업은행과 건축조합(Building Society)간의 업 무영역과 건축조합에 대한 세제상의 우대조치와 권고금리제도(recommended rate system)도 폐지되었다. 부동산 자금을 대출할 수 있는 기관이 새로 등장하면서 대출기관간의 경쟁이 심화되었다. 융자기간이 다양해지고 대출조건도 완화되었 다. 물론 이러한 변화는 주택시장에서 먼저 일어났지만, 건축물수요에 대한 파생 수요로서 토지수요도 급증했다. 그 결과 '85년부터 '89년 사이에 불변가격 기준 으로 토지가격은 250% 상승했다(박헌주 1997; 45).
이러한 지가상승이 전적으로 금융기관의 겸업확대 때문에 나타났다고 단정할 수는 없다. 토지에 대한 수요와 공급은 이외에도 다양한 요인에 의해 영향받고, 그러한 수요와 공급의 변동으로 나타난 결과가 지가 변동이기 때문이다. 그러나 금융기관의 겸업확대 조치는 금융 공급자와 수요자 모두의 행태에 상당한 영향을 미쳤을 것이고, 이것은 다시금 도시토지의 수요와 공급에도 상당한 영향을 미쳤 을 것이라고 추정할 수 있다.
한편, 금융기관이 지주로서의 역할을 어떻게 수행하느냐에 따라 장기적으로는 도시내 부동산시장이 안정적으로 움직일 수 있다. 새로운 지주인 금융기관은 수 익률을 최대로 하기 위해 토지를 보다 효율적으로 활용하고자 할 것이기 때문이 다. 예컨대 금융기관은 취득한 토지를 활용하여 더 많은 상업․업무용 공간과 더 많은 (임대)주택을 공급할 수 있을 것이다. 이러한 도시용 건축물의 공급이 증가 한다면 장기적으로 도시내 부동산가격은 하락될 수 있을 것이다.
2. 파생금융상품 개발
금융기관 부실채권을 매입하면서 취득한 담보부동산의 처분문제가 중요한 정책 과제가 되었다. 이를 위해 새로운 부동산관련 금융제도가 도입되거나 기존 제도 가 개선되었다. 부동산관련 파생금융상품의 도입은 부동산에 대한 수요를 진작 시켜 장기적으로 부동산가격과 부동산시장 활성화에 기여할 수 있을 것이다.
먼저, 성업공사에서 취득한 부실채권과 금융기관의 보유채권을 조기에 처분할 수 있도록 부동산담보부채권(Asset Backed Security: ABS) 유동화제도를 도입하
였다. ABS 유동화제도는 기업이나 금융기관이 보유하고 있는 자산을 담보로 채 권을 발행하여 일반투자자에게 판매함으로서 자금을 조달하는 기법이다. 일반 회사채가 기업의 신용도를 바탕으로 발행되는데 반하여, ABS는 담보자산의 가치 를 바탕으로 채권을 발행하기 때문에 기업 또는 국가 신용등급이 투자적격 이하 더라도 저렴하게 자금 조달이 가능하다.
예컨대 '92년 미국 크라이슬러 자동차회사의 신용등급은 A1으로서 회사채발행 이 불가능했었으나, 자동차할부금융을 담보로 한 ABS는 우량투자대상인 Aaa 등 급을 받아 40억달러의 자금조달에 성공한 바 있다. 또한 지난 4월 우리나라의 신용등급이 투자부적격인 Ba1에 불과하여 외자도입이 어려웠지만, 현대자동차는 자동차할부금을 담보로 한 ABS를 외평채보다 훨씬 유리한 조건(발행금리 1년 단 기물 5.99%, 3년 중기물 6.14%)으로 발행하여 3억달러의 외자조달에 성공한 바 있다.
금융기관 및 기업이 보유한 자산의 유동화를 위하여 「자산유동화에 관한 법 률」안이 9월 2일 국회에서 통과되었다. 이 제도를 활용하여 성업공사는 10월 1 일 2,080억원의 무담보채권을 골그만삭스에 매각하였다. 성업공사는 또한 금융기 관의 일반담보부채권 6,556억원을 담보로 12월중 1.5∼2억달러의 ABS를 해외에 판매할 계획이다. 토지공사 역시 할부매각토지의 매출채권을 담보로 내년 상반 기중 3∼5억달러의 ABS를 해외에 판매할 계획이다.
둘째, 침체된 주택시장을 안정시키고 항구적인 주택금융의 기반을 확충하기 위 하여 주택저당채권(Mortgage Backed Security: MBS) 유동화제도를 도입할 계획 이다. MBS 유동화제도는 금융기관이 보유하고 있는 주택저당대출채권을 직접 또는 증권형태로 자본시장에 유통시켜 자금을 조달하는 기법으로서, ABS 유동화 제도의 일종이다. 다만 MBS는 ABS에 비해 다음과 같은 특성을 가지고 있기 때문에 MBS 유동화중개기구를 별도로 설치해야 된다.
즉, 1회 유동화를 목적으로 하는 ABS와 달리 MBS는 일반적으로 20-30년 동안 유통된다. 장기간동안 투자자를 보호하고 투자수요를 확대하기 위해서는 신용보 완, 위험분산, 정보의 집중관리 기능 등을 수행할 공신력 있는 중개기관이 필요하 다. 또한 ABS와 달리 MBS는 도매금융시장을 통해 저리의 주택자금 조달에 목 적이 있기 때문에 대상자산의 표준화가 필요하다. 아울러 MBS증권의 안정성을 높여 투자를 유인할 경우 새로운 상품의 자본시장 형성도 선도할 수 있다.
정부는 MBS 유동화를 ABS 유동화제도와 연계해서 운영하되, MBS 유동화를 전담할 별도의 중개기구를 설치하기로 하였다. 입법 예고된 「주택저당채권유동
화중개회사법(안)」이 올해 정기국회에서 통과될 경우 늦어도 내년부터 주택저당 채권 유동화제도가 본격 시행될 전망이다.
마지막으로, 부동산투자신탁(REIT)제도를 조기에 도입할 계획이다. REIT는 부 동산을 담보로 주식 또는 수익증권을 발행해서 부동산투자자를 모집하고 부동산 운영수익을 투자자에게 다시 분배하는 제도로서 투자금융(mutual fund)의 일종이 다(정희남․최수 1996, 대한주택공사 1997). 다만 투자대상이 토지 등 부동산인 것이 주식과 증권에 투자하는 일반적인 투자금융과 다른 점이다.
REIT 제도는 다음과 같은 장점이 있다. 먼저, 보유부동산을 주식 또는 증권으 로 전환하여 증시에서 거래되게 함으로써 부동산의 유동화가 가능하다. 따라서 기업의 부채 및 금융기관의 부실채권 처리를 용이하게 촉진할 수 있다. 미국도 '86년에 부동산투자신탁법(REIT Act)을 제정하여 그 당시 기업과 금융기관의 심 각한 부채문제를 해소한 바 있다. 일본 역시 자산디플레이션의 진행을 저지하기 위해 '94년에 부동산특정공동사업법과 '98년에 특정채권유통화법을 제정하여 부 동산의 유동화 촉진을 도모하고 있다.
REIT는 또한 다수의 소액투자자 중심으로 운영하고 투자대상 역시 분산화 하 여 투자위험을 분산시킨다. 미국의 경우 REIT 성립요건으로 최소 100명 이상의 주주가 있어야 한다. REIT는 보통 15-25년의 장기간에 걸쳐 수익증권이 증권시 장에서 유통됨으로써 MBS와 함께 새로운 상품의 자본시장 형성을 촉진할 수 있 다. REIT는 부동산전문기관이 자산운용을 대신해주고 투자자금의 유동성이 확 보되기 때문에 장기간의 안정적인 대규모 외자유치도 가능하다. 끝으로, REIT 제도는 부동산수익을 담보로 하는 프로젝트 금융기법과 유사하다. 따라서 도심 재개발사업 및 대규모 택지개발사업에 저리의 자금조달이 용이하다. 이들 사업 은 장기간 추진되기 때문에 투자자금의 환금성은 떨어지지만 수익증권을 유통시 킬 경우 이러한 약점은 극복될 수 있을 것이다.
이와같이 ABS, MBS, REIT와 같은 부동산 파생금융상품의 개발은 부동산 수 요기반을 크게 확충시킬 것이다. 예컨대, '97년말 현재 국민주택기금 대출잔금 27조원, 주택은행 대출잔금 17조원, 일반 시중은행․보험사․주택할부금융사의 대 출잔금 10조원 등 주택대출자산 규모는 54조원에 달했다. 이들 주택담보대출의 이자율이 현실화되고 MBS 유동화가 성공할 경우 MBS 유통시장은 '97년 기준으 로 27조원 규모로 성장할 수 있을 것으로 예상된다. 연간 신규민영주택 공급을 고려했을 때 매년 1조원, 향후 5년간 5조원의 신규 유동화대상의 확대도 가능할 것이다
<표 5> 우리나라의 ABS/MBS 시장규모 예측
미국 ('96) 한국 ('97)주) 발행잔액
(1억달러)
증권화자산 (1억달러)
증권화비율 (%)
발행잔액 (10억원)
증권화규모 (10억원)
자동차할부금 3,924 517 13.2 4,785 630
할부금융할부금
4,992 1,887 37.8 7,269 2,745
신용카드할부금 8,928 3,375
주택저당채권 8,081 4,090 50.6 53,900 27,273 주: 미국의 '96년말 ABS 대상자산의 유동화비율을 적용하여 추산
REIT제도 역시 부동산금융시장을 대폭 확충할 수 있을 것이다. 예컨대 30대 기업의 보유부동산을 REIT시장에서 활용할 수 있을 경우, 건물만 53조원의 시장 규모로 성장할 수 있다. 건물에 딸린 토지까지 대상으로 한다면 REIT 시장규모 는 106조원에 달한다. 다른 나라에서도 REIT시장 규모는 급속히 성장하고 있는 추세이다. 예컨대, 영국의 REIT 시장규모는 '94년 현재 1,317억파운드(300조원) 규모이다(대한주택공사 1997: 10). 미국의 REIT 시장규모도 방대하여 '97년말 현재 1,160억불(160조원)에 이른다. 이것은 전체 부동산관련 자본시장의 44%에 해당하는 거래규모이다(Taylor 1998: 41).
<표 6> 30대기업 보유 부동산 현황
(단위: 10억원, 백만평) 구분
97년말 장부가격 기준 98년 6월말 공시지가 기준
토지 건물 토지
건물 주
면적 금액
30대기업 27,070 26,729 1,977 53,723 53,046 5대기업 15,119 16,103 954 26,517 28,243 주: 토지의 장부가격과 공시지가 비율을 기준으로 추산
이상에서 논의한 금융산업의 경쟁력 강화방안들이 토지시장에 미치는 영향을 요약하면 다음과 같다. 은행, 보험, 증권업무의 겸업 영역이 늘어날수록 금융기 관이 새로운 지주의 역할을 담당할 가능성이 그만큼 많아질 것이다. 또한 금융 기관의 겸업확대는 가계 및 기업에 토지취득을 위한 보다 다양한 조건과 상품을 판매하게 만들 것이다. ABS, MBS, REIT 등 제반 부동산 파생금융상품의 정착
요를 확대하여 토지시장의 안정 및 활성화에 긍정적인 영향을 끼칠 것이다.
Ⅴ. 금융시장의 효율성 제고와 토지시장
1. 여신관리제도의 개선
여신관리제도는 한편으로는 규제를 강화하고 다른 한편으로는 규제를 폐지하는 방향으로 개선되었다.
먼저, 금융기관과 재벌의 동반부실화를 방지하기 위하여 동일계열에 대한 여신 한도를 제한하기로 하였다. 동일계열기업군 여신한도제는 '96년 6월 국제결제은 행(BIS)이 조사한 129개국 중 5개국을 제외한 모든 나라에서 채택하고 있는 전형 적인 편중여신 감독제도이다. 이에 따라 국내은행 및 해외은행 국내지점에서 동 일계열기업군에 대한 여신운용을 은행 자기자본의 45%, 종금사 자기자본의 100%
로 제한하였다. 이미 초과된 한도에 대해서는 3년간의 경과기간을 주어 축소할 수 있도록 하였다. 이 제한은 '98년 7월 28일 IMF와의 3/4분기 정책합의에서 총 자본(자기자본 + 보완자본)의 25%로 축소되어 보다 강화되었다.
동일인에 대한 여신한도도 제한하기로 하였다. 금융기관이 동일인에 대한 여신 금액이 총자본의 10%를 넘는 거액여신의 총액은 총자본의 500% 이내로 줄여야 한다. 다만, 잠정적으로 은행은 내년 3월말까지 거액여신의 총액을 800%로 줄이 고 종금사는 2000년 6월까지 거액여신의 총액을 500%로 줄이되, 그 이후에 대한 각각의 이행목표는 추후에 조정하기로 하였다.
이와 같은 동일계열과 동일인에 대한 여신한도와 거액여신 총액제한은 결국 대 기업군의 투자여력을 감소시켜 토지에 대한 수요를 줄일 것이다.
반면에, 업종과 사업내용 등에 대한 여신금지제도는 대폭 폐지하였다. 과거 여 신금지제도는 금융자금의 흐름을 건전하게 유도하고자 도입되었고, 사실 긍정적 인 역할을 담당한 측면도 있었다. 따라서 금융기관 여신운영 규정에서는 실수요 자용이 아닌 토지매입자금, 호화주택․오피스텔․스키장․유원지․콘도미니엄 등 의 건설 또는 매입자금, 콘도미니엄업․호화식당업․부동산업․도박장 등 9개 업 종 등에 대해서 여신을 금지해왔다. 그러나 경제여건 변화에 능동적으로 대응하 기 위하여 사치성 소비나 부동산 투기와 직접 관련 없는 경우 여신금지부문에서 제외하도록 하였다.
부동산투기 주체로 인식되어온 대기업의 부동산취득도 그 동안 규제해 왔었다.
규제수단으로는 주거래은행의 사전승인제도, 부동산 취득시 자구의무 부과제도와 자기자본 지도비율, 비업무용 부동산에 대한 주거래은행의 처분촉구 등이 포함되 었다. 그러나 부동산 거래실명제 등 부동산 투기억제제도의 보강, 대기업의 자율 적인 보유부동산 매각, 부동산시장의 침체 등을 고려했을 때 이러한 부동산취득 규제제도의 실효성이 크게 저하한 측면이 있었다. 따라서 우선 10대 기업군에 대한 부동산취득 규제를 전면 폐지하기로 하였다.
지난 60년대이래 토지정책 중 많은 부분은 지가 안정을 위한 시책들이었다. 수 많은 정책 수단들이 사용되었다. 그러나 지가 안정을 위한 가장 효과적인 조치 는 '72년의 그린벨트 지정과 '74년, '80년, 그리고 '90년에 시행했던 비업무용토지 의 처분정책이었다(정희남 1994). 이들 정책이 도입된 후에 즉각적으로 지가가 안정되었고 또한 이들 정책이 완화된 후 지가가 상승했었다. 이러한 과거 경험 을 되살려 볼 때, 여신금지업종 제도 완화, 10대 재벌의 부동산투자승인제도 폐 지, 사회간접자본시설 확충사업에 필요한 토지 매입자금의 여신 허용범위 확대 등은 토지수요를 늘릴 가능성이 많다. 더 나가서 금융기관에 대한 대기업의 참 여제한 완화 또는 폐지, 금융기관의 지주회사 설립 허용방안들은 대기업의 토지 취득 능력을 더욱 증대시켜 장기적으로 토지시장을 활성화시킬 가능성이 있다.
2. 금융관행의 개선
그 동안 공급자 위주의 대출시장 구조에서 비롯된 불합리한 금융관행도 개선하 기로 하였다. 이를 위해 이른 바 「꺾기」라는 구속성예금을 해소하고, 금융 부 조리의 온상으로 여겨진 대출관행을 개혁하며, 보다 공정하면서 투명한 대출절차 를 마련하고, 기업의 차입경영을 개선하기로 하였다. 특히 부동산 담보대출 관행 을 해소하고 금융기관의 신용대출을 촉진하기 위하여 관련제도, 예컨대 면책제도 의 실제화, 한국은행의 총액한도 차등배정폭 확대 등을 개선하기로 하였다.
60년대의 은행 대출구조는 주로 담보대출로 구성되었다. 모든 대출의 1/4이 신 용으로 제공되었으나, 나머지 3/4는 담보를 받고 제공되었다. 담보로 제공된 물 건 중 83% 이상이 부동산이었고, 이들 부동산의 대부분은 토지였다. 토지의 담 보비율은 이후 점차 감소되어 왔다. 특히 은행이 민영화되고 재벌이 은행을 통 제하기 시작했던 '82년 이후 그 비율은 현저히 감소하였다. 그러나 아직도 토지 는 금융기관의 대출이 필요할 때 가장 중요한 담보물로 이용되고 있다.
<표 7> 은행대출의 구조, 1961-95
(단위 : %) 연도 담 보 대 출
소계 부동산 동산 저축 기타 신용대출
1961 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995
84.75 81.99 72.49 65.14 69.17 58.51 51.76 47.80
67.80 72.79 61.75 48.70 54.65 42.40 43.14 38.10
8.47 1.84 1.80 1.35 2.53 2.68 1.40 2.70
0.00 1.47 5.55 8.59 7.02 5.35 4.72 5.30
10.00 7.17 4.68 9.99 7.18 13.80 2.50 1.70
15.25 18.01 27.51 34.86 30.83 41.49 48.24 52.20 자료) 한국은행, 경제통계연보, 각 연도.
사실상 우리 나라 토지시장의 특성중 하나는 토지소유권이 금융시장에 보다 용 이하게 접근할 수 있는 유리한 통로라는 것이었다. 토지는 금융기관의 신용을 얻는데 기본적인 기준으로 이용되어 왔다. 토지를 담보로 제공할 수 있을 때 금 융기관의 대출은 상대적으로 용이했다. 이러한 관행의 근본적인 원인은 물론 고 도성장기에 투자수요에 비해 국내저축은 언제나 불충분하였던 경제적 현실과 정 책금융이라는 정치적 현실 속에서 추진해왔던 우리의 경제개발 과정 안에 내재해 있었다.
금융기관은 대출자금 신청기업의 재무구조, 대출자금 변제능력, 사업계획의 효 율성과 수익성, 기업 관리자의 경영능력 등을 평가해야 했다. 하지만 관치금융에 익숙했던 금융기관은 그렇게 하지 않았으며, 많은 경우 그렇게 할 수 없었고, 또 한 그렇게 할 이유도 별로 없었다. 불충분한 신용평가에서 발생한 손실을 보전 할 수 있는 유일한 수단으로, 대부분의 금융기관은 대출에 대한 담보제공을 모든 신청자에게 요구하게 되었다. 신용대출이 부실화한 경우 취급자를 문책하는, 특 히 담보부족의 경우 취급자를 더욱 강도 높게 문책하는 것이 제도적으로 용인되 었다.
이러한 담보대출 관행은 많은 부작용을 불러 일으켰다. 무엇보다도 금융기관의 신용평가 능력을 떨어뜨려 금융산업의 자금 중개기능 발전을 저해했다. 또한 담 보력이 약한 중소기업의 대출을 제한하여 이들 기업의 자금난을 가중시켰다. 중 소기업의 경우 담보대출 비중이 57.6%여서 전체 평균 47.8%보다 높았다(중소기 업협동조합중앙회 1996). 게다가 담보대출 관행은 기업의 불필요한 부동산수요
를 유발하여 부동산가격 상승요인으로 작용하였다.
금융기관의 퇴출 원활화와 부실자산 처분조치 등과 함께 대출관행의 개선은 그 동안 유명무실했던 대출심사 기능을 강화할 것이다. 대출담보를 잡았다고 하더 라도 해당 기업이 부도날 경우 채권을 완전히 보전하기가 어렵기 때문이다. 이 같은 대출 관행의 개선과 대출심사 기능의 강화는 장기적으로 토지의 수요를 크 게 줄여서 토지시장의 안정에 기여할 것이다.
기업의 차입경영 개선 요구 역시 토지수요를 줄일 것이다. 기업의 과도한 차입 경영이 외환위기의 근본원인 중 하나라고 인식한 정부는 기업의 부채비율을 내년 까지 200%로 축소하도록 요구하였다. 부채비율 감축을 위해 기업은 외자를 유 치하고, 불요불급한 신규투자는 억제하며, 우량기업까지 처분하였다. 토지를 포 함한 부동산도 처분하고자 하였다.
그러나 IMF이후 초래된 부동산시장의 침체로 기업토지가 쉽게 매각되지 않았 다. 이에 따라 정부는 토지공사를 통해 3조원의 금융기관 부채상환용 기업토지 를 기매입했고 5천억원의 토지를 추가로 매입하고 있는 중이다. 이 조치로 591 개 업체가 3조원의 금융부채를 상환함으로써 업체당 연간 10억원, 총 6천억원의 금융비용을 절감할 수 있었다. 동시에 금융기관도 위험가중치가 100%인 부동산 담보대출을 위험가중치 10%인 토지채권으로 전환함으로써 BIS비율을 평균 0.3%
상승시킬 수 있었다(한국토지공사 1998).
그러나 기업은 토지공사를 통해서만 토지를 매각한 것이 아니다. 토지공사를 거치지 않고서도 100만평 이상의 토지를 시장에서 처분하였다. 예컨대, '98년 상 반기에 5대기업은 토지공사에 매각한 금액의 2.8배인 8천억원의 토지를, 그리고 6∼30대기업 역시 토지공사에 매각한 금액의 3.1배인 2.7조원의 토지를 시장을 통 해 매각하였다.
<표 8> 98년 상반기 30대기업의 토지매각 실적
(단위 :만평, 10억원) 구 분 전체 시장 활용 토공 활용 토공활용비율(%)
면적 금액 면적 금액 면적 금액 면적 금액
5대기업 61.8 1,081 39.7 798 22.1 283 35.5 26.2 6∼30대기업 251.6 3,633 76.1 2,748 175.5 885 69.7 24.4 자료: 건설교통부, 국정감사 자료, 1998. 10.
기업, 특히 5대기업군에 대한 부채비율 축소 요구는 당분간 지속될 것으로 전망 된다. 물론 5대기업은 금년들어 CP, 회사채 발행 등을 통해 거액의 자금을 조달 함으로써 기업토지 매각 필요성을 느끼지 않을 정도로 자금유동성이 양호하다.
그러나 기업의 재무구조 개선과 금융기관의 BIS비율 제고를 위해서 부채비율 200% 달성을 강력히 요구할 경우 업무에 꼭 필요한 일부 부동산을 제외하고 보 유토지를 처분해야 될지 모른다. 그리하여 <표 6>에서 보았던 규모의 토지가 시장에 나올 경우 늘어나는 공급에 상응하는 수요가 없다면, 결국 지가는 하락할 것이다.
이상에서 논의한 금융시장의 효율성 제고방안들이 토지시장에 미치는 영향을 요약하면 다음과 같다. 동일계열에 대한 여신한도와 거액여신의 총액에 대한 제 한은 기업의 투자여력을 감소시켜 토지에 대한 수요를 줄일 것이다. 반면에 여 신금지업종 제도 완화, 10대 재벌의 부동산투자승인제도 폐지, 금융기관에 대한 대기업의 참여제한 완화방안들은 장기적으로 토지시장을 활성화시킬 가능성이 있 다. 끝으로 담보대출 관행의 개선과 대출심사 기능의 강화는 토지에 대한 수요 를 크게 줄일 것이고, 기업의 차입경영 개선 요구는 토지에 대한 공급을 크게 늘 려서 결국 지가를 하락시킬 가능성이 많다.
Ⅵ. 결 론
정부가 추진하고 있는 금융개혁은 새롭게 대두된 세계자본주의 체제에 부응하 기 위한 불가피한 조치였다. 이 논문은 이러한 금융개혁이 부동산 시장 특히, 우 리의 도시토지 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지를 찾아보기 위해서 만들어졌다.
이것은 토지시장이 금융시장과 아주 밀접하게 연관되어 있기 때문이다. 이를 위 해 이 논문은 정부의 금융개혁 정비틀을 기준으로 건전한 금융기반의 확충방안, 금융산업의 경쟁력 강화방안, 금융시장의 효율성 제고방안 등이 토지시장에 어떤 방향으로 영향을 미칠 것인지를 분석하였다.
분석결과는 <표 9>와 같이 요약할 수 있다. 여기에서 볼 수 있는 바와 같이 금융개혁이 토지시장에 미치는 영향은 양면적이다. 개혁내용 일부는 토지시장을 활성화시키고, 일부는 토지시장을 위축시킨다. 금융기반의 건전성을 확충하는 개 선방안들은 토지시장을, 적어도 단기적으로는, 위축시키는 효과를 미칠 것으로 분 석된다. 이것은 그 동안 우리 금융산업의 불건전성이 토지시장의 과열을 부추긴 원인중 하나로 작용했었다는 것을 시사한다.
반면에 금융산업의 효율성과 경쟁력을 제고시키는 방안들은 주로 토지시장을 활성화시킬 수 있는 효과를 갖고 있는 것으로 보여진다. 이것은 토지시장이 위 축되었을 때 금융시장의 효율성과 경쟁력을 강화시킴으로써 토지시장을 일부 회 복시킬 수도 있다는 것을 시사한다. 이 모든 것은 토지시장과 금융시장이 서로 강하게 연계되어 있다는 것을 함축적으로 보여준다.
<표 9> 금융개혁이 토지시장에 미치는 영향
금융개혁 토지시장에 미치는 영향
대 분류 세 분류 활성화 방향 위축 방향
건전한 금융기반 확충
․간접통화관리
․부실자산정리
․퇴출원활화
○ ○
○
○ 금융산업 경쟁력 강화
․겸업확대
․대형화․전문화 추구
․파생상품개발
○
○
○
○
○
금융시장 효율성 제고
․여신한도 제한
․여신허용한도 확대
․여신금지업종 완화
․투자승인제도 폐지
․지주회사 설립
․대출관행 개선
○
○
○
○
○
○ 주: "토지시장 활성화"는 토지수요의 확대와 지가상승 가능성이 높은 경우를, "토지시장 위축"은 이 반대의 상황을 의미.
이러한 분석결과가 보여주는 정책적 시사점은 다음과 같이 요약할 수 있다. 토 지시장을 위축시키는 요인은 대부분 IMF체제하의 경제구조조정과 동시에 나타나 고 있다. 즉, 금융기관의 부실자산정리, 부실금융기관의 조기 퇴출, 금융기관의 합병, 여신한도 제한, 기업의 부채비율 축소 등은 경제구조조정의 여파와 함께 토 지공급의 확대와 토지수요의 위축을 동시에 초래하고 있다. 그 결과 토지거래는 위축되고 토지가격은 하락하여 부동산시장의 침체를 가속화시키고 있다.
이에 반하여 토지시장을 활성화시킬 요인들은 상대적으로 긴 시간이 지나야 비 로서 작동할 것으로 전망된다. 예컨대 부동산 파생금융제도의 도입은 토지수요 를 늘려줄 것이지만, 관련제도의 정비와 새로운 제도의 정착에는 상대적으로 장 시간이 요구되기 때문이다. 여신금지업종 완화와 여신허용업종 확대 역시 장기
