국토연 200247
주택․토지시장의 동향과 전망 Housing & Land Market Analysis:
Current Issues and Short-term Forecasting
•
윤 주 현연 구 진
연구책임․윤주현 연구위원
국토연 200247 ․ 주택․토지 시장의 동향과 전망 글쓴이․윤주현 / 발행자․이규방 / 발행처․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2002년 12월 27일 / 발행․2002년 12월 31일
주소․경기도 안양시 동안구 관양동 1591-6 (431-712)
전화․031-380-0426(정보자료팀) 031-380-0114(대표) / 팩스․031-380-0474 http://www.krihs.re.kr
Ⓒ 2002, 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
ⅰ
서 문
부동산부문에 대한 인식이 과거의 투기적 시각에서 국민 경제적 시각으로 전 환되고 있다. 이는 금융․외환위기 상황 하에서 개인, 기업, 금융기관 등이 보유 하고 있던 부동산의 처분이 어려워지면서 개별주체 뿐만 아니라 국가도 유동성 위험에 직면하였고, 국민경제의 순환이 마비되었던 국가적 경험에 기인하는 바 가 크다. 또한 부동산부문에 대한 금융규제의 완화 및 부동산금융제도의 도입으 로 부동산부문과 자본시장의 연계성이 높아지고 있으며, 실질적으로 부동산부문 과 거시경제의 연계성도 과거보다 높아지고 있다.
이렇듯 부동산정책 뿐만 아니라 거시경제정책 수립을 위해서도 부동산시장에 대한 감시기능(monitoring)의 강화가 필요하게 되었으며, 또한 장단기 시장전망 및 정책 파급효과 분석 등을 위한 계량모형의 개발이 요구됨에 따라 국토연구원 에서는 자료구득이 비교적 용이하고 대국민 영향력이 높은 토지시장과 주택시장 을 중심으로 시장동향 및 전망 팀을 운영하고 있다.
이 보고서는 2002년의 활동내역을 담은 자료집으로서 세 번에 걸친 시장동향 분석과 전망, 그리고 정책대응방안 등을 포함하고 있다. 시장동향 및 전망 팀을 성실하게 이끌어 온 윤주현 연구위원, 자료수집 및 계량분석을 지원해 준 이 유 진 연구원, 그리고 시장동향 실사를 위하여 중개소면담 및 설문조사 등을 분담해 준 토지․주택실 연구진 여러분의 노고에 감사한다.
2002년 12월 원장 이 규 방
ⅲ
요 약
￭ 2002년 주택시장 동향
주택가격 상승률이 1990년의 21%를 기록한 이래 2002년 주택가격 상승률은 전국 평균 매매가격 16.4%로서 가장 높게 나타났으며, 전세가격 상승률은 전국 10.1%로서 매우 높은 수준을 기록하였다. 특히 서울 및 수도권(각각 22.5% 및 21.8%), 아파트(22.8%), 소형주택(17.8%)의 매매가격 상승이 시장을 선도하였다.
전세가격은 서울 및 수도권(10.8% 및 11.3%), 아파트(12.2%), 중소형주택(11.8%) 에서 매우 높은 상승세를 보였으나 차별화는 크게 나타나지 않고 있다. 예년과는 달리 매매가격 상승이 전세가격 상승을 상회하였다. 그러나 9.4 및 10.11 부동산 시장안정대책 이후 주택매매가격은 급등세가 멈추었고, 전세가격은 소폭 하락하 였다.
반면 신규분양은 아파트를 중심으로 청약수요가 많으며, 수도권으로 청약분위 기가 확산되고 있다. 정부의 투기억제대책에 힘입어 주택수요가 위축되고 있는 반면 주택공급은 꾸준히 증가하여 2002년 11월까지 57만호가 공급되었다.
주택거래(주거용토지거래)는 2001년 이후 급격히 증가하여 2002년 3/4분기까 지 전년동기대비 40.3%가 급증하였다. 대도시지역에서는 일반주택이 거래가 활 발하고, 도지역에서 아파트 거래가 활발하였다. 시도별로 보면 울산(62.7%), 충남 (55.1%), 대구(53.5%), 경기도(50.4%) 등의 주택거래가 활발하고 제주도(9.2%)는 주택가격 상승에 비하여 거래는 상대적으로 부진하였다.
ⅳ
￭ 2002년 토지시장 동향
2002년 3/4분기까지 토지가격은 6.5% 상승하여 예년에 비해 상당폭의 가격 상 승을 보였다. 특히 주택가격 상승의 영향이 큰 서울(11.1%), 인천(10.0%), 경기도 (9.8%) 등 수도권 지역이 높은 상승률을 나타냈고, 국제자유도시개발에 따른 제 주도(5.1%)의 가격 상승이 높게 나타났다. 도시지역에서는 용도지역 구분없이 상 승률이 높았으나 비도시지역에서도 준도시(5.3%) 및 준농림지(5.9%) 등 도시화 가능지의 지가상승률이 높게 나타났다.
2002년 3/4분기까지 전국 토지거래는 건수기준으로는 전년 동기대비 37.4%
증가(면적기준으로는 15.8% 증가)하였는데, 2001년에는 주거지역이 토지거래 증 가를 주도하였으나 2002년에는 상업지역 및 공업지역의 토지거래가 시장을 선도 하였다. 도시지역에서는 상업(87.0%) 및 공업지역(64.1%)을 중심으로 녹지 (49.4%) 및 주거(43.9)지역 모두 거래증가율이 높았으나, 비도시지역에서는 준도 시지역(66.3%)을 제외한 나머지 지역의 경우 농림지역(-6.0%)은 거래가 감소하는 등 차별화가 심하게 나타났다. 시도별로 보면 제주도의 토지거래가 전국적으로 가장 높은 증가율(73.8%)을 보였고, 울산, 대구, 경기도가 50%를 상회하고 있으 나, 전라남북도와 경상북도는 10%대의 상대적 저수준을 보이고 있다.
￭ 부동산시장 여건 변화
국내외 경제여건을 살펴보면, 해외경제의 경우 중국과 동남아 주요국을 제외 하고는 미국, 유럽, 일본 등 선진국의 경기회복세가 미약하고, 미-이라크의 전쟁 임박에 따른 불안심리가 증대하고 있으나 하반기 이후 경기회복세를 기대하고 있다.
우리나라의 경우 경제주체들의 심리지표는 하락세를 지속하고 있으나, 제조업 생산활동, 건설 및 설비투자 등 실물경제는 견실한 상승세를 지속하고 있다. 대 외거래도 반도체, 무선통신기기, 자동차, 선박 등을 중심으로 수출신장세가 지속 되고 있어 국내경기의 상승기조가 기대되나 미-이라크 전쟁가능성 및 북한 핵문
ⅴ 제 등으로 불확실성이 증대하고 있다. 점진적인 경기회복과 물가상승의 영향으 로 금리는 소폭 상승할 것으로 보이나 정부의 가계대출억제 및 부동산투기억제 에 따른 시중자금의 채권시장 유입 등은 금리하락요인으로 작용할 것이다.
정부대책의 주안점은 외환위기 이후의 경기활성화대책에서 2002년에는 주택 공급질서 강화, 아파트분양권 전매요건 강화, 투기과열지구 지정, 부동산과세 과 표 현실화, 종합전산망 구축 등 부동산투기억제로 선회하였다. 9.4대책에서는 주 택자금대출 억제를 발표하였다.
￭ 2003년 주택시장 전망
주택자금대출억제 및 부동산관련 조세강화, 부동산종합전산망 구축 등으로 금 년도 주택수요는 전년에 비하여 크게 위축될 전망이다. 수도권 중심의 투기억제 대책으로 투기수요의 지방이동이 우려되며, 부동산으로의 자금흐름이 투기억제 대책으로 은행 신탁 및 펀드로 이동하고 있다.
2001년 이후 주택건설이 큰 폭으로 확대되어 주택공급 증대하였고, 이에 따라 입주물량이 풍부하다. 외환위기 이후 년간 30만호까지 감소하였던 주택사업승인 물량이 2002년에는 11월까지 57만호로 증가하였는데, 특히 다세대주택 건설비중 이 40%대로 크게 증대하였다. 이는 주택가격 급등에 따라 기존 단독주택에 원룸 식 다세대주택 건설이 증대하였고, 주차장기준 강화 시행전 건축허가의 급증에 기인한다. 또한 주택통계에서 제외되고 있는 주거용 오피스텔의 공급이 증대되 었다.
전년말부터 나타나기 시작한 주택가격 안정세가 금년도에도 이어질 전망이다.
주택매매 및 전세가격은 전국적으로 각각 0.5% 및 2.0%로 안정될 것으로 보인다.
서울의 경우에도 매매가격 0.7%, 전세가격 2.5%로 안정세를 유지할 것이다. 주택 유형 중 아파트의 상승률이 상대적으로 높지만 매매 0.9%, 전세 3.3%로 안정기조 를 유지할 전망이다. 주택매매가격의 안정세가 장기화되면 저금리 기조하에서 전세가격 상승압력으로 작용하여 2002년도에 주춤하였던 월세전환도 장기적으
ⅵ
로 지속될 것이다.
￭ 2003년 토지시장 전망
2002년 주택시장 및 토지시장의 활성화가 2003년의 토지시장으로 이어질 가능 성이 높으나 부동산투기억제대책의 영향으로 토지가격 및 토지거래에 급격한 상 승세가 나타나지는 않을 것이다.
토지수요는 실물경제의 영향을 많이 받고 있어, 신규투자의 증가세 지속으로 인한 토지수요의 증대가 전망된다. 주5일근무제 도입, 행정신도시 이전, 개발제 한구역 해제, 서울 및 수도권 투기억제 강화 등으로 투기수요의 지방이동이 예상 되나, 정부의 투기억제의지 및 부동산종합정보망의 구축 등으로 관망자세도 나 타날 것이다. 토지는 환금성이 낮아 경제주체의 투자포트폴리오 구성에서 민감 하게 반응하는데 한계가 있기 때문이다.
이에 따라 2003년 토지가격은 연간 1.7%의 소폭 증가가 예상되며, 이는 전년에 비하여 상승폭이 크게 감소한 수준이다. 전반적으로 용도지역별 차별화는 크지 않을 것으로 보이나 상업(2.3%) 및 녹지지역(2.3%)의 토지가격이 상대적으로 높 은 상승률을 보일 것으로 전망된다.
￭ 주요 이슈 및 정책 대응
주택자금대출 억제는 주택실수요자의 자금마련을 어렵게 하므로 투기수요는 억제하되 실수요는 계속 지원하는 방안을 모색해야 한다. 또한 서울 및 수도권 중심의 투기억제대책으로 시중부동자금의 지방이동으로 부동산투기의 지방화가 우려된다. 따라서 지엽적인 투기억제책 보다는 자본이득의 환수를 위한 조세 및 조세행정의 개선이 중요하다.
부동산가격의 연착륙을 도모해야 한다. 부동산가격의 급격한 하락은 가계 및 금융기관의 부실화, 소비위축에 따른 경제침체 등 부작용을 초래한다. 임대보증 금 우선변제제도 및 부담능력의 한계로 실질적인 LTV 비율이 50%를 넘어서기
ⅶ 힘든 현실에서 가계대출의 급격한 회수 및 급격한 금리상승이 나타나지 않는 한 부동산가격의 폭락사태가 나타날 것으로 보이지는 않는다. 따라서 거시경제 회 복의 견인차로서 건설경기의 역할을 인식하고 투기억제대책의 후속조치가 적절 히 이루어져야 할 것이다.
실수요자 중심의 주택자금 지원이 이루어지기 위해서는 첫째, 금융기관의 가 계에 대한 주택구입자금 대출시 주택보유 유무에 따라 대출 금리 및 대출심사의 차별화가 필요하고, 둘째 국민주택기금의 최초주택구입자금을 지속적으로 공급 해야 한다. 또한 주택금융의 장기발전을 위해서는 장기대출의 활성화가 필요하 고 부정확한 주택자금통계의 현실화가 요구된다.
부동산조세 관련제도의 개선방안으로는 첫째, 실거래가격등기제 등을 통한 부 동산시장의 투명화 도모 및 부동산 조세효과를 제고해야 한다. 실거래가격 신고 의 실효성 제고를 위해서는 현행 1가구 1주택비과세 조항을 없애고, 일정비용을 감안하여 기초공제할 필요가 있다. 둘째, 부동산공부 상호간의 정보교환체제 강 화 및 부동산관련정보의 실시간 공동관리체제 구축하여 시장감시기능을 제고해 야 한다. 셋째, 부동산정책을 담당하는 건설교통부, 경제정책을 담당하는 재정경 제부, 조세를 담당하는 국세청 및 행정자치부 등이 공동으로 참여하는 “부동산시 장안정기반 구축을 위한 협동위원회”를 구성, 운영할 필요가 있다. 부동산조세체 계의 개편은 파급효과 및 조세저항을 고려하여 개편내용의 예고와 함께 유예기 간을 두고 적용해야 할 것이지만 이를 위한 기반구축은 시급한 추진이 필요하기 때문이다.
이밖에도 주택가격 및 전세가격 상승, 월세전환에 따른 서민들의 주거비부담 증대문제를 완화해야 할 것이다. 소형주택에 거주하는 저소득층의 주거비부담이 가중되어 주거수준 하향이동을 초래한다. 이에 따라 서민주거안정을 위한 공공 임대주택 공급확대 및 저렴주택 개발이 요구되며, 전세의 월세전환과정에서 중 산층도 주거비부담이 증가하므로 월세지불액 소득공제, 최초주택구입자금지원 의 확대 지속, 전세자금지원 강화 등이 필요하다.
차 례
서 문 ···ⅰ 요 약 ··· ⅲ
Ⅰ. 주택․토지 시장의 동향과 하반기 전망 (2002.6.12) ··· 1
Ⅱ. 주택․토지 시장의 현안 및 대응방안 (2002.9.6) ··· 31
Ⅲ. 주택․토지 시장의 동향과 전망 (2002.12.) ··· 107
< 기자간담회 발표자료>
Ⅰ. 주택․토지 시장의 동향과 하반기 전망
2002. 6. 12.
차 례
제 1 장. 주택․토지시장 동향 ··· 7
1. 주택시장 동향 ··· 7
2. 토지시장 동향 ··· 12
제 2 장. 부동산시장 여건변화 ··· 17
1. 거시경제동향 ··· 17
2. 부동산시장 여건변화 ··· 19
제 3 장. 하반기 주택․토지시장 전망 ··· 25
1. 주택시장 전망 ··· 25
2. 토지시장 전망 ··· 27
제 4 장. 당면과제 및 시사점 ··· 29
표 차례
<표 1> 2002년 4월 현재 주택가격 상승률 ··· 9
<표 2> 월세시장 동향(%) ··· 10
<표 3> 2002년 서울 동시분양 청약현황 ··· 11
<표 4> 시도별 토지가격 상승률 추이(전년말대비) ··· 14
<표 5> 전국 및 용도별 지가상승률(전년말대비) ··· 14
<표 6> 용도지역별 토지거래건수 변화율 ··· 15
<표 7> 금융권별 수신변동 상황 ··· 19
<표 8> 부문별 주택건설 실적(단위: 천호) ··· 22
<표 9> 주택규모별 주택건설실적 ··· 23
<표 10> 주택유형별 건설실적 ··· 23
<표 11> 2002년 하반기 주택가격 전망 ··· 27
<표 12> 2002년 하반기 토지가격 전망 ··· 28
<표 13> 가계대출중 주택구입용 비중 추이(%) ··· 30
그림 차례
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국) ··· 8
<그림 2> 주택가격 상승률 추이 ··· 8
<그림 3> 주택 매매 및 전세가격 주간동향 추이 ··· 9
<그림 4> 주택청약관련 저축가입 동향 ··· 11
<그림 5> 주택거래 동향 ··· 12
<그림 6> 토지가격 및 토지거래의 장기 동향 ··· 13
<그림 7> 금리변동 추이 ··· 21
제 1 장∙주택․토지시장동향 7
1
C H A P T E R 주택․토지시장 동향
1. 주택시장 동향
■ 주택가격 장기 동향
◦ 주택매매가격(1995 4/4 =100)은 1980년대 후반부에 급상승한 후 1991년 1/4 분기를 정점으로 하향 안정세를 유지하다가 외환위기 직후 급락한 이후 서서 히 회복세를 보이다가 작년부터 급격한 상승세를 보여 외환위기 이전수준을 상회
- 반면, 전세가격은 외환위기 직후의 거래마비상황을 제외하고는 지속적 상 승세를 나타내고 있으며, 외환위기 이전수준을 크게 상회
8
0
20 40 60 80 100 120 140 160
1986 1/4 1986 4/4 1987 3/4 1988 2/4 1989 1/4 1989 4/4 1990 3/4 1991 2/4 1992 1/4 1992 4/4 1993 3/4 1994 2/4 1995 1/4 1995 4/4 1996 3/4 1997 2/4 1998 1/4 1998 4/4 1999 3/4 2000 2/4 2001 1/4 2001 4/4
매매가격 전세가격
통계자료: 국민은행, 도시주택가격동향조사
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국)
■ 2002년 주택가격 동향
◦ 2002년 4월 현재 주택가격 상승률은 전국적으로 매매가격 8.7%, 전세가격 8.7%로서 매우 높은 수준임(<그림 2> 참조)
-25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0
97 98 99 2000 2001 2002년 4월
전국(매매) 서울(매매) 전국(전세) 서울(전세)
(%)
(전년말대비)
<그림 2> 주택가격 상승률 추이
제 1 장∙주택․토지시장동향 9
◦ 특히 서울 및 수도권(각각 11.4% 및 11.2%), 아파트(12.0%), 소형주택(9.9%)의 매매가격 상승이 시장을 선도하였으며, 예년과는 달리 매매가격 상승률이 전 세가격 상승률을 상회
- 전세가격도 서울 및 수도권(10.8% 및 9.9%), 아파트(10.8%), 중형주택 (12.1%)에서 매우 높은 상승세를 보였으나 규모별 차별화는 크게 나타나지 않고 동반상승
<표 1> 2002년 4월 현재 주택가격 상승률
(전년말 대비: %)
구분 종합 지역별 유형별 규모별
서울 광역시 중소 수도권 단독 연립 아파트 대 중 소
매매 8.7 11.4 6.9 8.4 11.2 4.0 6.7 12.0 6.9 (10.1)
8.3 (12.1)
9.9 (12.3) 전세 8.7 10.8 8.0 7.5 9.9 6.0 6.3 10.8 8.2
(12.1) 9.2 (11.6)
8.6 (9.7) 통계자료: 국민은행. 도시주택가격동향조사. ( )안은 아파트를 나타냄
◦ 3.6 주택시장안정대책 이후 주택매매 및 전세가격 상승세가 안정세로 돌아섬 - 주택가격 하향 안정세, 전세가격도 안정세를 시현하였고, 신도시의 경우 하
락세를 보이기도 함
자료: 부동산114
<그림 3> 주택 매매 및 전세가격 주간동향 추이
10
■ 월세시장 동향
◦ 월세(보증부월세 포함)전환이 증대하고 있으며, 월세이율도 안정세
◦ 자본이득 중심의 전세에서 소득수익 중심의 월세로 임대시장 구조전환이 꾸 준히 진전되고 있음
- 신규임대차계약 중 전세비중이 아직도 가장 높기는 하나(52.7%) 점감하고 있으며, 반면 보증부 월세 및 월세 비중은 점증(47.3%)
◦ 월세전환이율1)도 2002년 4월 전국 1.21%(서울 1.06%)로 하향안정세
<표 2> 월세시장 동향(%)
임대차계약 2001.12 2002.1 2 3 4
전세 보증부월세
순수월세
58.0 39.1 3.0
55.8 40.4 3.7
53.5 42.4 4.0
54.5 41.2 4.2
52.7 42.6 4.7
전체 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
월세이율 2001.12 2002.1 2 3 4
서울 수도권
전국
1.08 1.14 1.22
1.10 1.19 1.24
1.08 1.14 1.21
1.06 1.13 1.22
1.06 1.13 1.21 통계자료: 국민은행
■ 신규분양시장 동향
◦ 금년 3월 이후 주택가격이 안정세로 돌아서고 있는데 반하여 신규분양은 아 파트를 중심으로 인기가 높음
- 서울시 투기과열지구 지정계획에 따라 수도권으로 청약열기 확산
1) 월세전환이율=월세*12/(전세가격-보증금)
제 1 장∙주택․토지시장동향 11
<표 3> 2002년 서울 동시분양 청약현황 2001년
합계
12차
(1월) 1차
(2월) 2차
(3월) 3차
(4월)
4차(5월) 서울무주택 서울1순위 공급세대수 24,321 2,105 922 1,399 1,176 696 1,295 청약자수(b) 298,470 91,776 40,627 45,994 93,929 14,458 99,649
경쟁율(b/a) 12.27 43.60 44.06 32.88 79.87 20.8 76.9 통계자료: 부동산114
◦ 청약관련 저축 가입동향은 1997년말 225만좌에서 외환위기 직후 139만좌로 급감하였다가 점차 증가하여 금년 4월 현재 441만좌로 증대
- 2000년 3월 이후 청약예금 및 청약부금 취급기관 확대로 예금 가입자수가 급증하였고, 이들 가입자가 금년 3월부터 1순위자격 획득으로 분양신청 대 기수요 확대
- 그러나 국민주택을 청약할 수 있는 주택청약저축은 외환위기 직후 감소하 였으나 소형주택에 대한 선호도 증가로 가입자수가 꾸준히 증가하여 금년 4월 현재 61만좌에 이름
0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000 4,500,000 5,000,000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002. 4
계 청약저축 청약예금 청약부금
통계자료: 국민은행
<그림 4> 주택청약관련 저축가입 동향
12
■ 주택거래 동향
◦ 2002년 1/4분기의 주거용 토지거래는 약 42만 7천건(필지)으로 전년 동기대 비 89.4%나 증가하였음
- 아파트와 일반주택과의 차별없이 거래 증가
- 지역별로는 경기도(133%)와 서울(103%)이 100%를 상회하고 있으며, 광주 (15%)와 대전(42%)을 제외한 광역시가 90% 이상의 거래증가율을 보였고, 전북과 제주는 8%의 거래증가로 상대적인 부진
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000
98.1/4 98.2/4
98.3/4 98.4/4
99.1/4
99.2/4 99.3/4 99.4/4 00.1/4 00.2/4
00.3/4 00.4/4
01.1/4
01.2/4 01.3/4 01.4/4 02.1/4 필지수
전국 전체 전국 APT 서울 전체 서울 APT
통계자료: 한국토지공사
<그림 5> 주택거래 동향
2. 토지시장 동향
■ 토지가격 동향
◦ 토지가격(기준: 1995 4/4=100)은 1980년대 중반 이후 연평균 20% 이상의 급
제 1 장∙주택․토지시장동향 13
상승을 보이다가 1992년부터 하락세로 반전하여 외환위기 발발 이전까지 안 정세를 보임. 그러나 1998년에 13.6%의 하락을 시현한 후 회복 속도가 매우 느려 2002년 3월 현재의 토지가격은 외환위기 직전보다 낮음(<그림 6> 참조)
0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000
1992 2/4 1992 4/4 1993 2/4 1993 4/4 1994 2/4 1994 4/4 1995 2/4 1995 4/4 1996 2/4 1996 4/4 1997 2/4 1997 4/4 1998 2/4 1998 4/4 1999 2/4 1999 4/4 2000 2/4 2000 4/4 2001 2/4 2001 4/4 0
20 40 60 80 100 120
토지거래량
토지가격
통계자료: 한국토지공사
<그림 6> 토지가격 및 토지거래의 장기 동향
- 2002년 1/4분기에는 전년말 대비 1.76%의 상승률을 보임으로써 2001년의 연간상승률(1.32%)을 상회. 그러나 토지가격지수는 93.5 (1995년말=100)로 서 1997년말(101.3)에 못 미치는 수준
◦ 지역별로는 경기회복 및 주택가격 상승의 영향이 상대적으로 큰 대도시 지역 이 2.1% 상승하였고, 시도별로는 서울의 지가상승률이 3.0%로 가장 높았음
14
<표 4> 시도별 토지가격 상승률 추이(전년말대비)
1977 1998 1999 2000 2001 2002.1/4
전국 0.31 -13.60 2.94 0.67 1.32 1.76
서울특별시 0.29 -16.25 2.66 0.05 1.89 3.00
부산광역시 0.9 -16.52 1.24 -0.53 0.49 0.89
대구광역시 -0.71 -15.24 1.93 -1.05 0.42 0.39
인천광역시 0.28 -13.79 3.51 1.07 1.77 2.40
광주광역시 0.67 -10.25 1.30 -0.31 -0.37 0.12
대전광역시 0.12 -8.36 0.38 -0.24 1.00 0.83
울산광역시 0.03 -13.54 1.50 -0.26 0.38 0.35
경기도 0.65 -14.65 4.52 1.92 1.91 2.28
강원도 0.77 -8.30 2.50 1.39 2.29 0.46
충청북도 1.02 -7.13 4.10 1.12 0.41 1.96
충청남도 1.13 -7.11 3.18 1.18 0.36 0.32
전라북도 0.57 -5.60 2.17 1.13 -0.13 0.07
전라남도 0.69 -6.96 4.50 1.94 0.35 0.17
경상북도 0.38 -10.76 2.73 0.72 0.51 0.67
경상남도 0.26 -14.12 2.21 1.15 0.94 0.82
제주도 0.38 -8.13 6.82 2.18 3.13 1.31
◦ 용도지역별로는 개발제한구역 조정이 추진됨에 따라 녹지지역이 2.3%의 높 은 움직임을 보였고(<표 5> 참조), 이용 상황별로는 주거용이 2.1% 상승
<표 5> 전국 및 용도별 지가상승률(전년말대비) 전국
평균
도시지역 비도시지역
주거 상업 공업 녹지 준도시 농림 준농림 자연환경보전
1997 0.31 0.15 -0.08 -0.18 0.82 1.02
1998 -13.60 -14.68 -17.07 -14.03 -9.99 -10.44 -5.90 -9.49 -7.70 1999 2.94 2.07 1.56 2.53 5.65 4.56 5.03 5.92 3.12 2000 0.67 0.03 -0.26 0.43 2.64 2.34 2.6 1.88 2.30 2001 1.32 1.27 0.58 0.79 2.55 1.82 0.66 1.97 1.15 2002.1/4 1.76 2.00 1.56 1.19 2.29 1.16 0.48 1.35 0.32
제 1 장∙주택․토지시장동향 15
■ 토지거래 동향
◦ 1/4분기 전국의 토지거래는 건수기준으로는 전년 동기대비 61.7% 증가하였 으나 면적기준(천㎡)으로는 3.1% 증가에 그침
- 소규모거래가 증대하였고, 산업투자 등의 대규모 거래는 미약한 것으로 추 정됨
- 도시계획구역 내에서는 건수 및 면적기준의 토지거래 증가가 각각 86.5%
및 68.2%로 높았으나 도시계획구역 외에서는 15.5% 및 -8.2%로 차별화가 심함
- 도시계획구역내 토지거래증가는 2001.1/4의 토지거래가 전년동기에 비하 여 감소함에 따라 금년도 증가폭이 확대된 면도 있으나 저금리, 경기회복 기대감, 주택가격 상승 등의 영향에 기인
<표 6> 용도지역별 토지거래건수 변화율
연도 전국
주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 토지거래량 년간변화율
1997 1,856,240 34.9 27.0 25.7 100.5 39.0 1998 1,613,305 -13.1 -24.7 -28.6 -16.2 -36.8 1999 1,857,370 15.1 29.4 13.1 14.0 -1.2 2000 1,761,579 -5.2 -3.9 26.7 11.5 -2.7
2001 2,134,724 21.2 38.4 18.3 6.3 9.3
2002 1/4 685,503 61.71) 90.7 99.3 68.8 56.7 주: 1) 2002.1/4는 전년동기대비 변화율임
통계자료: 한국토지공사
- 용도지역별로는 상업지역과 주거지역이 거래건수(90%이상) 및 거래면적 (80%이상) 모두 증가하였고 공업지역은 거래건수 증가는 70% 정도이나 거 래면적이 400% 이상 증가하였으며 녹지지역 토지거래도 건수 및 면적 모 두 40% 이상 증가
16
◦ 지역별, 시도별 토지거래량 변화율
- 서울, 부산, 대구, 인천, 경기도는 토지거래건수가 90% 이상 증가 - 제주도는 2002년 1/4분기 지가상승률이 1.31% 정도로 나타났으나 토지거
래는 전년 동기에 비하여 76%나 증가함으로써 거래활발
제 2 장∙부동산시장 여건 변화 17
2
C H A P T E R
부동산시장 여건 변화
1. 거시경제 동향2)
■ 경제일반
◦ 작년 4/4분기이후 우리경제는 다른 나라에 비하여 비교적 빠르게 회복하는 모습이며, 현 회복세가 지속될 전망
- 제조업은 아직 완만한 회복세이나, 서비스업은 꾸준한 증가세를 유지하고 있음
◦ 민간소비와 건설투자가 견조한 증가세를 지속하여 성장을 주도하고 있는 가 운데, 고용수요가 높은 건설․서비스업의 성장에 힘입어 실업률(3월 3.4%)은 외환위기이전 수준으로 낮아짐
- 금융시장은 금리가 경기회복기대 등을 반영하여 상승하였으나 최근 안정 되는 모습이며, 기업의 자금사정은 원활한 모습
2) 재정경제부, 「최근의 경제동향」자료(2002.5) 인용
18
◦ 그동안 부진하던 설비투자와 수출도 점차 회복이 가시화될 전망
- 2/4분기에는 일부 과잉설비가 남아있고(설비투자), 반도체 가격하락(수출) 등이 예상되어 증가폭이 크지 않을 전망
- 하반기에는 세계경제의 회복에 따른 수요 확대와 작년 하반기의 저조한 실 적에 기인한 기술적 반등효과가 작용할 전망
◦ 소비자물가 상승률은 4월 전년동월대비 2.5% 수준이며, 연간으로는 3% 내외 로 안정될 전망
■ 금융시장 동향
◦ 최근 들어 시장금리는 안정세
- 국고채 금리(3년)는 3월이후 경기회복 기대, 금리인상 가능성 등으로 6% 중 반대로 상승한 후 안정된 모습
- 3월 이후 경기회복에 따른 기업신용위험의 축소를 반영하여 국고채와 회사 채간 금리격차와 우량회사채(AA-)와 BBB- 회사채(투자등급중 최하위)간 금리격차는 축소
(단위: 월말, %p)
2002.1말 2 3 4 5.3
국고채와 회사채(3년,
AA-)간 금리차 0.94 0.97 0.68 0.78 0.79
회사채AA-와
BBB-등급간 금리차 4.15 4.19 4.03 3.97 3.97
◦ 주가는 지난해 10월 중순 이후 6개월간 상승세를 보인 후 4월 중순들어 조정 국면
- 미 증시불안(나스닥 4월중 15%하락)등으로 투자심리가 다소 위축되는 가운 데 외국인들이 순매도를 기록
제 2 장∙부동산시장 여건 변화 19
01말 02.1말 2말 3말 4말 5.3
종합주가지수(기말) KOSDAQ(기말)
694 72
748 77
820 79
896 93
842 73
857 76
외국인순매수(조원) 0.2 -0.2 -1.0 -1.5
◦금융권 자금이동
- 4월중 은행예금은 전월에 비해 증가폭이 크게 축소
- 투신사는 시장금리 상승에 따라 MMF와 채권형 펀드가 크게 감소 - 또한, 주식시장이 조정국면을 보이면서 주식형․혼합형 펀드의 수신 증가
세도 다소 둔화
- 증권사 고객예탁금도 3월과 거의 같은 수준을 유지
<표 7> 금융권별 수신변동 상황
(단위: 조원)
01.12 02.1 2 3 4.1∼25
은 행 0.7 2.8 12.5 13.6 2.6
(정기예금) -1.0 2.3 5.0 6.3 0.5
투 신 사 (MMF) (채권형) (주식형) (혼합형)
-11.6 -4.9 -6.4 0.6 -0.8
4.0 5.1 -2.9 -0.1 1.9
6.5 5.1 -0.7 0.4 1.7
4.5 2.7 -1.6 1.5 1.9
-3.8 -3.7 -2.5 -0.01
2.5
은행신탁 2.0 -1.6 -2.6 -1.1 0.3
증권사 고객예탁금 -0.4 2.0 -0.8 1.2 0.3
2. 부동산시장 여건변화
■ 2002년 발표 주택정책
◦ 1.8 조치(최근주택시장 동향 점검 및 대응방안)의 주요내용은 주택공급확대 및 주택수요관리로 나누어 볼 수 있으며, 주택수요관리방안으로는 재건축시
20
기분산 및 투기억제, 부동산거래질서확립 등으로 구분됨.
◦ 3.6 조치(주택시장 안정대책)의 경우 투기억제 및 부동산거래질서 확립에 초 점을 두고 있고 4.1조치의 경우 행정승인과정 및 세무조사를 통하여 분양가 격 인하를 도모하고 있음
- 3.6 투기억제조치: 투기과열지구 지정, 선착순 분양 지양, 소형주택 50% 무 주택자 우선분양, 떳다방 단속 강화, 분양권 전매요건 강화, 분양권 세무조 사, 양도소득세 기준시가 상향조정, 재건축시기조정 등
- 서울시는 4차 동시분양부터 아파트분양승인과정에서 구청장의 판단하에 원가내역을 공개토록 하고 분양가의 자율조정을 권고하며,이에 불응할 경 우 국세청에 통보하도록 하였음
◦ 세무조사 강화는 상시에 이루어져야 하며, 정부의 시장개입은 물량 및 가격 등을 규제하는 직접규제보다는 금융 및 조세 등을 통한 간접개입이 바람직함 - 3.6 조치는 투기심리 억제 및 거래질서 확립으로 주택시장 안정세 전환에
크게 기여
■ 최근 주택가격 상승요인별 변화
◦ 주택금융 공급확대 증가세 둔화
- 외환위기 이전 13조 안팎이던 주택자금 신규대출이 2000년 21조, 2001년 30 조원으로 급증. 그러나 상환액이 25조원으로서 잔액증가는 5조원에 그침 - 한국은행에서는 예금은행의 가계대출 억제방안 발표(2002. 5. 1일 시행). 은 행별 총액한도 배정시 차감항목인 가계대출 반영비율을 60%에서 80%로 상향 조정, 은행들이 중소기업대출비율을 지키지 못할 경우 미달 금액의 50%를 총액한도에서 차감하던 것을 미달금액의 75%를 차감하는 것으로
제 2 장∙부동산시장 여건 변화 21
변경, 은행이 취급한 총액한도대출 대상자금 순증액의 50%를 우선 배정하 는 순증액 기준 총액한도를 현행 3,000억원에서 5,000억원으로 상향 조정 등
- 금융기관간 주택대출 경쟁은 지속될 것이나 3월 들어 중소형은행을 중심으 로 가계대출 증가율이 둔화
◦ 금리하락세의 상승국면 전환
- 2001년말∼금년초 시장금리가 최저점을 보이고 5월 7일 한국은행이 콜금리 (금융기관간 초단기자금거래 금리)를 4.25%로 0.25%포인트 인상함으로써 시장은 초저금리 기조의 반전으로 인식
0 5 10 15 20 25 30
1996.1 1997.1 1998.1 1999.1 2000.1 2001.1 2002.1
년도
이자율
회사채 국민주택기금 은행가계대출
통계자료: 건설교통부, 한국은행
<그림 7> 금리변동 추이
- 경기회복 전망에 따른 금리 상승 전망 우세
․골드만삭스는 콜금리의 금년중 추가 인상폭은 0.5-0.75%포인트에 이를 것이라고 전망
22
◦ 3.6 주택시장안정대책 및 정부의 지속적인 시장감시로 투기심리 위축 - 서울지역을 투기과열지구로 지정하여 특별관리하고, 분양권 전매요건을 중
도금 2회 납부 및 1년 이상에 한해 허용하도록 강화
- 분양권 전매에 대한 추가 세무조사, 양도소득세 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토
- 떳다방 지도, 단속 강화, 선착순 분양업체에 불이익 부여
◦ 주택공급이 큰 폭으로 확대되었음
<표 8> 부문별 주택건설 실적(단위: 천호)
구분 1997 1998 1999 2000 2001 2002.1/4 전년동기 대비증감율 계 596(100.0) 306(100.0) 405(100.0) 433(100.0) 530(100.0) 141(100.0) 139.3%
공공부문 219(36.7) 131(42.8) 151(37.3) 140(32.3) 123(24.1) 12(8.5) 33.5%
민간부문 377(63.3) 175(57.2) 254(62.7) 293(67.7) 402(75.9) 129(91.5) 159.3%
통계자료: 건설교통부
- 외환위기 이후 축소되었던 주택사업승인 물량이 2001년에는 53만호로 회복 되었으며, 2002년 1/4분기 현재 141천호가 공급되어 전년동기대비 139.3%
가 증가. 특히 민간부문의 공급이 증가
- 주택수요 확대에 따라 대형주택공급 비중이 다시 증가
․외환위기 직후 구매력이 있는 중산층을 대상으로 한 중대형 주택 공급 비중의 증가가 2001년 소형주택가격 상승을 야기하자 2001년에는 소형 주택공급비중이 41.7%로 증가하였고, 특히 수도권의 경우에는 43%에 이름.
제 2 장∙부동산시장 여건 변화 23
<표 9> 주택규모별 주택건설실적
(단위 : 호)
구분
전국 수도권
계 18평 이하 18∼25.7 평 이하
25.7평
초과 계 18평
이하
18∼25.7 평 이하
25.7평 초과 1997 596,435
(100.0)
258,972 (43.4)
224,052 (37.5)
113,411 (19.0)
229,370 (100.0)
79,289 (34.6)
93,848 (40.9)
56,233 (24.5) 1998 306,031
(100.0)
139,793 (45.7)
106,891 (34.9)
59,347 (19.4)
148,669 (100.0)
51,434 (34.6)
57,470 (38.7)
39,765 (26.7) 1999 404,715
(100.0)
139,666 (34.5)
150,829 (37.3)
114,220 (28.2)
237,454 (100.0)
53,915 (22.7)
92,542 (39.0)
90,997 (38.3) 2000 433,488
(100.0)
131,936 (30.4)
207,570 (47.9)
93,982 (21.7)
240,985 (100.0)
70,449 (29.2)
111,791 (46.4)
58,745 (24.4) 2001 529,854
(100.0)
220,686 (41.7)
224,522 (42.4)
84,646 (15.9)
304,396 (100.0)
133,680 (43.9)
123,522 (40.6)
47,194 (15.5) 2002.3 141,318
(100.0)
47,808 (33.8)
33,108 (23.4)
31,707 (22.4)
84,496 (100.0)
29,199 (34.6)
23,001 (27.2)
19,264 (22.8) 자료: 건설교통부
- 건축기간이 짧은 다세대주택 건설비중이 40%대로 크게 증대. 이는 아파트 건설을 위한 택지부족 및 용적률 강화, 다세대주택 주차장 기준강화 이전 의 건축허가 급증 및 아파트가격 상승에 대한 대체수요 증대 등에 기인
<표 10> 주택유형별 건설실적
(단위:호)
계 아파트 연립 다세대 단독
1995.12 619,056 (100.0) 497,273 (80.3) 17,211 (2.8) 48,862 (7.9) 55,710 (9.0) 1996.12 592,132 (100.0) 462,548 (78.1) 18,210 (3.1) 50,111 (8.5) 61,263 (10.3) 1997.12 596,435 (100.0) 484,949 (81.3) 19,219 (3.2) 39,319 (6.6) 52,948 (8.9) 1998.12 306,031 (100.0) 262,879 (85.9) 7,363 (2.4) 12,016 (3.9) 23,773 (7.8) 1999.12 404,715 (100.0) 345,345 (85.3) 7,640 (1.9) 17,958 (4.4) 33,772 (8.3) 2000.12 433,488 (100.0) 331,579 (76.5) 10,242 (2.4) 56,890 (13.1) 34,777 (8.0) 2001.12 529,854 (100.0) 267,401 (50.5) 8,592 (1.6) 204,407 (38.6) 49,454 (9.3) 2002. 3 141,318 (100.0) 61,849 (43.8) 2,181 (1.5) 64,993 (46.0) 12,295 (8.7) 통계자료: 건설교통부
24
- 오피스텔 공급의 지속적 증대
․부동산114에 의하면 1999년 이후 강남권역과 신도시지역을 중심으로 매 년 5,000∼6,000세대가 입주하는 추세에서 금년에는 10,000여세대 이상 이 입주할 예정이고, 내년과 내후년에는 각기 2만세대 이상의 입주물량 이 예상됨. 오피스텔 통계의 집계 필요.
․가구 분할 및 1인 단독가구의 증가로 새로운 형태의 주택수요
제 3 장∙하반기 주택․토지시장 전망 25
3
C H A T E R 하반기 주택․토지시장 전망
1. 주택시장 전망
■ 주택수급 전망
◦ 외환위기 이후 정책지원 및 전세가격 상승으로 인한 자가수요의 증대와, 저 금리와 주식시장 침체 및 주택가격 상승에 따른 여유자금의 유입으로 금년초 의 주택수요는 크게 증가
◦ 그러나 금년 봄 경기부진 완화추세와 경기회복에 대한 국내외 투자자의 기대 감으로 주식시장이 상승세를 타고 있으며, 이러한 분위기가 하한기의 조정은 있겠지만 대체적으로 하반기에도 지속될 전망
◦ 따라서 경기회복 기대감에 따른 실수요는 어느 정도 남아있겠으나 유동성 장 세에 의존했던 주택투자수요는 금년초 발표된 투기억제책의 영향으로 한풀 꺾인 상태임
26
◦ 한편 주택공급 측면을 살펴보면, 작년과 금년초의 주택가격상승은 분양주택 시장의 활성화로 이어져 주택공급이 활발
- 외환위기 이후 1998∼99년의 주택공급물량은 각기 30만, 40만호 - 연평균 주택 소요는 45만호정도로 추정됨
․2000년 센서스 조사결과를 보면 과거 5년 동안 일반가구 기준으로 연평 균 27만 가구가 증가하였는데, 멸실주택수를 18만호(2000년 주택재고의 1.8% 정도)로 본다면 신규주택 소요량은 45만호 정도가 될 것으로 보임 ․2001년 신혼가구(272천호)-재혼가구(47천호)+멸실주택(180천호)+독신가
구분할=약 40만호+α= 약 45만호
- 2000년 43만호의 공급은 적정수준이나 2001년 53만호, 2002.1/4 14만호의 공급은 여유가 있는 수준임. 경제성장이 뒷받침되지 않으면 2003년 이후 가격 하락요인으로 작용. 더욱이 오피스텔이 주거용으로 공급되는 물량을 감안한다면 향후 공급과다 예상
■ 주택가격 전망
◦ 경제회복세에 비하여 과잉급등한 1/4분기의 주택가격 상승은 진정될 것으로 보이며, 이로 인한 조정적 하락장세가 나타날 전망
- 투기억제책에 따른 투기심리의 위축, 금리인상 및 규제강화, 그간의 가격 상승으로 주택부문의 투자우위성 약화
◦ 금년 하반기 주택시장은 하향 안정세를 유지할 전망
- 2/4분기 이후 나타나고 있는 하향 안정세가 지속되어 금년 하반기 주택시 장은 하락세를 나타낼 전망
- 전국 -0.3%, 서울 -1.0%, 아파트 0.3%로 전망됨
- 전세가격도 전국 -0.5%, 서울 -0.8%, 아파트 0.4%로 시장안정이 예상됨
제 3 장∙하반기 주택․토지시장 전망 27
<표 11> 2002년 하반기 주택가격 전망
(단위: 상승률, %)
주택매매가격 전세가격
전국 서울 아파트 전국 서울 아파트
2002.4(실적) 8.7 11.4 12.0 8.7 10.8 10.8
하반기전망 -0.3 -1.0 0.3 -0.5 -0.8 0.4
2. 토지시장 전망
■ 토지수급 전망
◦ 토지부문은 실물경제의 영향을 많이 받고 있는 것으로 파악
- 금년들어 주택가격의 급등으로 주거용 토지 및 녹지지역을 중심으로 한 토 지가격 상승폭이 컸음
- 실물경제의 회복에 대한 기대감으로 신규투자의 증대에 따른 토지수요도 증대될 것이나 그 속도가 빠르지 못할 전망
- 주5일 근무제의 도입으로 레저용 토지 및 전원주택용 토지 수요의 증대가 예상됨
■ 하반기 토지가격 전망
◦ 거시경제 회복의 진전에 따라 토지가격의 상승이 예상되나 경제회복 기대감 이 충족되지 않고 있어 과열이 우려될 만한 수준은 아님
- 주택건설용, 상업투자용 토지가격 상승이 예상되나 토지는 경제주체의 투 자포트폴리오 구성에서 환금성이 낮아 민감하게 반응하지 않을 것으로 판 단됨
28
◦ 하반기 토지가격은 상반기 대비 1% 내외의 상승이 예상됨
- 주거용 토지 1.3%, 상업용지가 1.2%로 다소 높을 것으로 보이나 물가상승 률을 상회하는 수준은 아니며, 상대적으로 공업용 및 녹지는 각각 0.6∼
0.7% 정도의 낮은 상승률을 보일 것으로 전망
<표 12> 2002년 하반기 토지가격 전망
(단위: %)
토지 전국 주거 상업 공업 녹지
2002.1/4.(실적) 1.7 2.0 1.6 1.2 2.3
하반기 전망 0.9 1.3 1.2 0.6 0.7
제 4 장∙당면과제 및 시사점 29
4
C H A T E R 당면과제 및 시사점
◦ 임대시장구조변화
- 자본이득 중심의 임대사업에서 소득수익 중심의 임대사업 전환 - 전세 품귀 지속, 월세전환 증대
⇒ 임대시장 구조전환 지원 및 서민주거안정을 위한 지속적 노력이 요구됨 ⇒ 임대산업 육성을 위한 부동산투자회사 활성화
◦ 작년 하반기∼금년봄의 주택가격 및 전세가격 상승, 월세전환에 따른 주거비 부담 증대문제
- 소형주택에 거주하게 되는 저소득층의 주거비부담이 가중. 이는 저소득층 의 주거수준 하향이동을 야기
⇒ 서민주거안정을 위한 공공임대주택 공급 확대, 저렴주택 개발 - 전세의 월세전환 과정에서 중산층도 주거비부담 증대
⇒ 월세지불액 소득공제, 금년말로 종료되는 최초주택구입자금지원 지속, 전세자금지원 등
◦금리인상에 따른 대출이자부담 증대문제는 심각하지 않으나 실수요자의 부담
30
완화 필요
- 부동산가격 오름세가 상대적으로 높은 서울 및 수도권 지역에서 거액대출 을 중심으로 주택구입용 대출이 큰 폭으로 증가하여 왔음
- 주택구입자금 차입자의 90% 내외(금년 1/4분기 현재 91.4%)가 유주택자라 는 점에서 동 대출자금은 자산증식목적의 성격이 강한 것으로 추정 ⇒ 실수요자에 대한 금리인상부담 완화를 위하여 소형주택구입자금 대출
이자 소득공제를 확대하되(5.20조치에 포함되었음), 실효성제고를 위하 여 단기(3∼5년)주택자금에도 적용을 확대하고, 장기자금 공급확대를 유도
<표 13> 가계대출중 주택구입용 비중 추이(%)
2001.1/4 2/4 3/4 4/4 2002.1/4
서울․수도권 기 타 지 방 전 국
30.9 25.5 30.2
47.8 31.8 46.0
48.6 30.1 46.8
52.1 33.6 50.3
57.9 38.1 56.1 3천만원 이하
3천만원 초과
23.5 32.4
33.4 50.3
33.1 50.5
39.7 54.9
33.1 60.3 자료: 한국은행. 2001.1∼2002.3 전국의 각 영업점에서 신규취급한 가계대출 건별 정보를
전산처리하여 취합(全數調査, 약 35만건)
◦ 부동산거래질서 확립으로 무분별한 투기 억제 지속 - 부동산가격에 대한 시장 모니터링 지속
- 취등록세 인하 및 재산세 강화 등 부동산관련 세제를 개선하고 자본이득 환수조치 강화
Ⅱ. 토지․주택시장의 현안 및 대응방안
2002. 9.
차 례
제 1 장. 연구의 개요 ··· 37 1. 연구의 배경 및 목적 ··· 37 2. 연구의 범위 및 방법 ··· 38 3. 주요 연구내용 ··· 38 4. 기대효과 ··· 39
제 2 장. 부동산시장 동향 ··· 41 1. 주택시장 동향 ··· 41 2. 토지시장 동향 ··· 50
제 3 장. 시장외부여건 ··· 55 1. 거시경제여건 ··· 55 2. 주택정책 변화 ··· 57
제 4 장. 현안 문제의 인식 ··· 67 1. 주택시장 ··· 67 2. 토지시장 ··· 70 3. 부동산관련 조세의 시장안정 기능 미흡 ··· 72
제 5 장. 향후 정책대응방안 ··· 73 1. 기본 방향 ··· 73 2. 부동산관련 조세 체계 및 행정기반의 개선 ··· 74
3. 부동산부문 내부의 대책 ··· 76 4. 주택수요에 부응하는 주거단지의 개발 공급 ··· 80
부록 ··· 83
표 차례
<표 1> 주택가격과 전세가격의 년간 상승률 추이(전국) ··· 41
<표 2> 2002년 7월 현재 주택가격 상승률 ··· 44
<표 3> 금리변동 추이 ··· 55
<표 4> 국내외 주식시장 추이 ··· 56
<표 5> 생산 및 수출 추이 ··· 57
<표 6> 부문별 주택건설 실적 ··· 67
<표 7> 수도권 자족도시권과 거점도시 ··· 81
그림 차례
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국) ··· 42
<그림 2> 주택유형별 지역별 주택가격상승률 ··· 43
<그림 3> 전국 및 서울의 주택가격 상승률 추이 ··· 43
<그림 4> 세부지역별 주택매매가격 증감율 동향 ··· 45
<그림 5> 서울 아파트의 거래건수 ··· 46
<그림 6> 수도권 및 전국의 주거용토지래건수 ··· 46
<그림 7> 세부지역별 주거용토지거래 변동률 추이 ··· 47
<그림 8> 2002년 서울 및 수도권의 주택매매가격 동향 ··· 48
<그림 9> 서울․수도권․전국의 주택가격 상승률 변화(7.15∼8.12) 비교 ··· 49
<그림 10> 주택전세가격/매매가격 비율 추이(자료: 국민은행) ··· 68
<그림 11> 지역별 주택전세가격/매매가격 비율(2002.7) ··· 69
<그림 12> 수도권 공간구조 다핵화와 부핵입지 ··· 81
제 1 장∙연구의 개요 37
1
C H A P T E R 연구의 개요
1. 연구의 배경 및 목적
◦ 2001년부터 두드러진 주택가격 상승세가 금년초부터 강세로 나타남에 따라 정부는 1월과 3월 주택시장 안정대책을 발표했으며, 주택가격 상승세가 수그 러들었음. 그러나 강남지역을 중심으로 급상승세가 다시 나타남에 따라 정부 는 8월에 강남지역 주택시장안정을 위한 투기억제 및 재건축요건 강화 등의 대책을 발표.
◦ 호가위주의 강남지역 가격 급등세가 단기적으로는 주춤하는 양상을 보이고 있으나, 시중의 과잉유동성 등 거시경제 여건 및 강남에 대한 사회적 수요로 인하여 장기적인 효과는 미흡할 것이라는 전망과 함께 여타지역에의 확산우 려도 나타나고 있음.
◦ 한편, 그동안 장기 안정세를 유지하고 있던 토지가격도 도시지역, 준농림지역 및 개발택지 등을 중심으로 금년부터 상승세가 타나남에 따라 주택시장의 활 황에 이어 토지시장도 투기수요로 불안해질 가능성 대두
38
◦ 이렇듯 국지적 시장불안 현상이 심화되는 최근 부동산시장 움직임의 실체를 구체적으로 파악하고, 이에 대한 문제 인식을 정립하여 적절한 대응책을 제 시하는 것이 본 연구의 목적임
2. 연구의 범위 및 방법
◦ 분석대상은 토지시장 및 주택시장에 한정
◦ 부동산시장의 국지성 파악을 위하여 강남, 강북, 수도권(분당, 남양주) 및 지 방 도시(광주직할시)의 부동산시장 상황을 비교
- [부록 1] 토지 및 주택 시장 조사계획서 - [부록 2] 일부지역은 부동산중개업소 면담
◦지역시장에 대한 부동산통계정보의 확보
- 부동산114 및 부동산뱅크의 주택가격통계 활용 - 토지공사(등기소) 부동산거래통계의 원시자료를 활용 - 부동산중개업소 설문조사
3. 주요 연구내용
Ⅰ. 부동산 시장 동향 1. 주택시장
◦ 세부시장별 가격추이 ◦ 주택거래동향
2. 토지시장
◦ 지가동향 : 전국, 지역별, 용도지역별, 특수지 역(개발제한구역 해제지역, 개발가능지, 휴양지 /전원주택지 등)
◦ 거래동향
제 1 장∙연구의 개요 39
Ⅱ. 시장 외부여건
◦ 거시여건: 경제상황, 주식시장, 금리 등 ◦ 정책 여건(주택정책)
Ⅲ. 현안 문제의 인식 1. 주택시장
◦ 가격변동과 지역성
◦ 가격상승의 원인 및 파급효과 ◦ 주택시장 안정대책의 평가 2. 토지시장
◦ 지가변동과 지역성
◦ 지가상승의 원인 및 파급효과 ◦ 토지관련제도의 평가
3. 부동산관련 조세의 문제
Ⅳ. 향후 정책대응방안 1. 기본방향
2. 부동산관련 조세대책 3. 토지 및 주택 대책
4. 주택수요에 부응하는 주거단기의 개발
4. 기대효과
◦ 사회적 이슈가 되고 있는 부동산시장의 국지적 움직임을 파악하여 현실감있 고 신뢰성 있는 연구결과를 제공함으로써 부동산시장의 문제에 대한 본 연구 원의 입장 표명 및 정책건의
◦ 장단기 대응방안을 마련하여 부동산시장의 안정화 도모
제 2 장∙부동산시장 동향 41
2
C H A P T E R 부동산시장 동향
1. 주택시장 동향 1) 주택가격 동향
■ 주택가격의 장기 동향
◦ 매매가격은 외환위기 직전까지 안정적인 추세를 보여왔으나 외환위기 직후 12.4%나 하락하였으며, 이후 서서히 회복세를 보이다가 2001년부터 본격적 인 상승세(9.9%)를 보여 외환위기 이전수준을 상회
- 반면 전세가격은 외환위기 직후 18.4%나 하락하였으나, ‘99년부터 연간 1 1∼17%씩 지속적인 상승세
<표 1> 주택가격과 전세가격의 년간 상승률 추이(전국)
연도 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002.7 (전년말) 매매 -0.5 -0.5 -2.9 -0.1 -0.2 1.5 2.0 -12.4 3.4 0.4 9.9 10.9 전세 1.9 7.5 2.4 4.6 3.6 6.5 0.8 -18.4 16.8 11.1 16.4 9.4
42
0 20 40 60 80 100 120 140
86.1 87.1 88.1 89.1 90.1 91.1 92.1 93.1 94.1 95.1 96.1 97.1 98.1 99.1 00.1 01.1 02.1
지수
매매가격 전세가격
통계자료: 국민은행, 도시주택가격동향조사
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국)
■ 2001년 주택가격 상승: 주택경기회복의 본격화
◦ 전세, 매매가격 모두 큰 폭 상승
- 주택매매가격은 연간 9.8%, 전세가격은 16.4% 상승 - 매매가격의 경우 1991년 이래 최고의 연간상승률을 기록
◦ 매매가격은 소형위주의 상승세
- 주택매매가격은 전세물량품귀현상으로 인해 내집마련에 나선 실수요자가 증가한데다 임대목적의 수요가 가세하여 소형평형 위주로 큰 폭의 상승세 를 보임
- 전세가격은 전반적인 입주물량 부족과 전세물량의 월세전환 등으로 수급 불균형이 지속된 가운데, 이사철수요로 인한 상승폭의 확대 축소가 반복되 는 단계적 상승구도를 보임
제 2 장∙부동산시장 동향 43
◦ 아파트, 강남, 수도권이 주도
- 전년말 대비 아파트 14.5%, 연립 7.9%, 단독 3.3% 상승(전국 9.9% 상승) - 전년말 대비 강남 17.5%, 수도권 13.9% 상승, 강남은 전국의 약 2배 상승
주택유형별 연간 매매가격 증감률
14.5
3.3
7.9
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0
단독 연립 아파트
(단위:%)
지역별 연간 매매가격 증감률
13.9
7.7 17.5
9.8
7.2
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0
강북 강남 광역시 중소도시 수도권
(단위:%)
<그림 2> 주택유형별 지역별 주택가격상승률
■ 2002년초 주택가격 상승: 주택경기의 과열 양상
◦ 2002년 7월 현재 주택가격은 전국적으로 매매가격 10.9%, 전세가격 9.4%(<그 림 3> 참조) 상승
- 매매가격은 2001년 연간상승률(9.8%)을 상회
- 예년과는 달리 매매가격 상승률이 전세가격 상승률을 상회
2.0 3.4
0.4
9.9 10.9
2.0
5.6 3.1
12.9 15.3
-12.4-13.2 0.8
16.8 16.4
11.1 9.4
-18.4 -1.1
-22.7
18.7 22.2
13.8
12.6
-25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0
97년 98년 99년 2000년 2001년 2002년 7월
전국(매매) 서울(매매)
전국(전세) 서울(전세)
(%)
(전년말대비)
<그림 3> 전국 및 서울의 주택가격 상승률 추이
