특집 4차 산업혁명과 부동산 시장의 변화
4차 산업혁명 시대의 도래
이전의 다른 산업혁명과는 ‘근본적으로 궤를 달리하는’ 4차 산업혁명(클라우스 슈밥 2016) 시대가 도래하고 있다. 물리학 · 디지털 · 생물학의 융복합을 바탕으로 나타나는 인공지능 (AI), 로봇공학, 사물인터넷(IoT), 자율주행 자동차, 3D 프린팅, 나노기술, 생명공학, 재료
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이형찬 | 국토연구원 연구위원(hchanlee@krihs.re.kr)
4차 산업혁명에 따른
부동산 산업의 전망과 대응 방향 1)
1) 이 글은 ‘이형찬. 2017. 제4차 산업혁명이 부동산산업에 미치는 영향과 대응 방향. 부동산포커스 제104권, 29-38’의 내용 을 바탕으로 수정·보완함.
청소, 요리, 육아, 간병 등에 특화된
감성형 가사로봇 보편화
개인별 유전자 특성을 분석하여
맞춤형 질병 치료
모든 전자제품의 자율제어로
가사노동에서 해방
누구나 원하는 제품을 만드는
1인 제조시대
의류 일체형 웨어러블 기술 등을 통해
초현실 가상체험 및 증강인간 구현
사고 없이 안전하게 운행하는
무인버스·택시 및 무인물류 상용화
스마트 임플란트, 생체공학 안구 등
신체 일부로 진화
수요예측과 맞춤형 생산으로
효율 극대화 및 불량 최소화
안전, 에너지, 교통, 오염 문제 등을
스스로 예측·해결하는 도시
금융산업을 포함한 서비스 전반에
고도의 안전성/신뢰성 제공
지능형 로봇
스마트 공장
스마트 도시
자율주행 자동차
3D 프린팅
웨어러블
블록체인 체내
삽입형 기기
유전체 분석
커넥티드 홈 AI
IoT
Big Data
Mobile
Cloud
지능정보 기술
자료: 미래창조과학부 2016, 7.
<그림 1> 제4차 산업혁명 시대의 기술과 산업의 융복합 예시
부동산 산업의 전망과 대응 방향
간 구조를 급격히 변화시킬 것으로 예상된다. 세계 주요 국가들은 민간 또는 민간과 정부 의 컨소시엄, 정부 주도 등의 다양한 방식으로 새로운 시대에 대응(이재원 2016)하고 있다.우리나라는 21세기 초반에 이미 국가적으로 정보화를 추진하면서 정보통신기술(ICT) 인 프라를 구축해 국가 경쟁력을 강화해왔다. 그러나 산업구조와 더불어 사회경제적 구조변 화가 예상되는 제4차 산업혁명의 시대를 맞이하기 위해서는 국가적 대응책이 더욱 절실히 필요하다.
산업구조의 변화는 직접적으로 나라 전체의 경제에 영향을 준다. 부동산 산업은 부동산 중개업이나 부동산 평가업 등 전통적 분야에서 인공지능 기술의 발달과 적용으로 커다란 영향을 받을 것으로 보인다. 반면 부동산 개발의 디자인이나 스마트시티 분야는 과학기술 의 영향을 긍정적으로 받을 것으로 전망된다.
4차 산업혁명에 따른 부동산 산업 분야의 전망
우선 4차 산업혁명이라는 새로운 산업 · 기술적 발전단계에서 부동산 산업 분야가 향후 어 떠한 모습으로 전개될 것인지 전망해보고자 한다. 제4차 산업혁명은 플랫폼 비즈니스 모 델을 통해 칸막이를 해체하는 방향으로 나아가고 있어 품목별 · 업종별로 시장이 분리돼있 는 현행 시스템은 큰 도전에 직면하게 되고, 그 결과 새로운 기술과 현행 제도 간의 긴장과 갈등은 불가피할 것으로 예상(장윤종 2016, 19)된다.
현재 한국에서 부동산 산업은 부동산 자산 규모에 비해 업종별 칸막이식 운영, 영세성, 경쟁력 약화, 소비자의 신뢰도 등에서 문제를 가지고 있다. 이런 상황에서 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 커넥티드홈(connected home) 등 디지털 기술의 발달은 부동산 산업 분 야 중 중개거래업과 임대 · 자산 · 시설 관리업 등의 부동산 관리에 크게 영향을 미칠 가능 성이 높다(이형찬 2016, 74-75).
많은 전문가들은 향후 부동산에 대한 개발수요는 감소할 것으로 예상한다. 이에 따라 전 통적인 부동산 산업인 중개업 · 개발공급업 · 감정평가업 등은 성장 정도가 정체할 것으로 전망돼 전통적 부동산 산업 구조의 변화가 예상된다.
예를 들어 부동산 개발사업의 축소는 보상평가 등의 수요를 축소시켜 감정평가업의 규모 를 감소시킬 가능성이 있으며, 부동산의 이용과 관리 행위가 중요해지면서 중개업의 활동영 역 또한 줄어들 가능성이 높다. 또한 부동산 경기의 침체뿐 아니라 ICT와 정보업의 발달로
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인터넷 등을 통한 당사자 간의 직접거래가 늘면서 중개업 시장의 업무 역시 줄어들 것이다.
반면 부동산 산업은 ICT, 금융 · 공간정보 산업 등과 융합해 발전하고 있어서, 임대업 등 새로운 부동산 산업은 성장을 기대할 수 있다. 부동산 산업은 모든 IT제조 분야 업종들과 의 산업융합도가 낮았으나, 부가통신과 정보서비스 분야와는 상대적으로 융합도가 높을 수 있다(고대영 2014, 134). 특히 ICT의 진보와 빅데이터 활용에 따라 부동산정보 제공업 에 새로운 전기를 부여할 수 있다.
부동산 시장구조는 경제구조의 전환에 따라 저성장 · 저금리 기조와 주택가격 상승 기대 감소로 임대차 시장에서 전세에서 월세로 전환이 빠르게 진행되고 있으며, 수익형 부동산 시장에 대한 수요 증가로 상가와 오피스텔 등 임대수익을 기반으로 하는 임대 시장의 확대 가 전망된다. 그로 인해 임대수익 기반의 수익형 부동산에서 임대수입 변화분석, 재무분 석, 금융조달 등 전문적 자산관리에 대한 수요가 커질 것으로 예상된다.
4차 산업혁명과 부동산 산업 분야의 일자리
부동산 중개업은 인공지능이 실생활에 도입될 수 있는 분야로 공사노동직, 단순 사무보조, 영업판매직과 더불어 고위험 직업군으로 분류(Gownder, J. P., Koetxle, L., Condon, C.
and McNabb, K. et al 2016)되고 있다. 제한된 정보를 통해 지역성이라는 특징을 지니는 부동산 중개업은 4차 산업혁명의 도래로 인해 다른 부동산 산업의 업종과 비교했을 때 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 부동산 중개업은 중장기적으로 위협요소로 작용할 가능성이 가장 큰 업종이며, 단기적으로는 부동산 중개업체의 효율성이나 생산성 향상을 통해 업종 내 경쟁력을 도모할 것으로 전망된다.
부동산 관리 중 시설 · 임대 관리업 등은 부동산 전반에서 체계적이고 과학적인 관리가 가능해질 것이며 수요자 맞춤형 서비스로 전환될 가능성이 높아 4차 산업혁명의 디지털 기술의 영향을 지대하게 받을 것으로 예상된다. 더불어 서비스 범위의 확대는 가치사슬의 연관 업종을 종합 · 네트워크화를 시도하게 해 규모의 경제를 도모함으로써 부동산 관련 기업이 대규모가 될 것으로 예상된다.
부동산 금융업도 중개업 · 관리업과 함께 단기적으로 4차 산업혁명 시대를 맞이해 과학 기술의 도움을 받을 것으로 보인다. 금융 수요자인 소비자나 효율적인 자금조달과 최적 조합을 바라는 기업은 인공지능 기술 등을 통해 정보를 제공받을 수도 있을 것이다. 다 변화되는 금융 시장의 수요를 반영하기 위해 빅데이터 등의 활용이 확산될 것은 분명하 다. 디지털 기술을 바탕으로 한 가상현실(Virtual Realization: VR)의 콘텐츠를 활용해 인테리어나 리모델링 작업을 디지털 시뮬레이션으로 구현함으로써 부동산 판매와 마케
학습을 통해 기획단계에서 시작해 개발사업 추진단계까지 영향력을 키워갈 것으로 전망 된다. 예를 들면 구글(google)의 지주회사인 ‘알파벳’은 좋은 미래 도시를 건설하기 위해 2015년 설립한 ‘사이드워크 랩’(Sidewalk Labs)을 통해 미국의 대규모 신규 주택과 사무 실, 상업단지 개발사업 제안서를 제출했다. 사이드워크 랩은 기존 도시건설에 모바일과 사 물인터넷 기술을 결합해 교통 · 에너지 · 건강 등 생활영역 전반에 걸친 여섯 개의 도시 구 축 프로젝트를 추진하고 있다.
대체로 자동화와 지능화에 따른 4차 산업혁명은 생산요소의 한계생산성 저하로 나타나 는 수확체감의 경향(diminishing returns to scale)에서 자본축적과 이에 따른 기술진보로 수확체증의 경향으로 전환될 것으로 전망1)된다. 부동산 산업에 있어서 수확체증의 경제는 산업 간뿐만 아니라 업종 간 격차를 증가시킬 것이므로 기술혁신 또는 업종 간 융복합화로 경쟁력을 확보하는 것이 중요하다.
4차 산업혁명과 부동산 산업의 대응 방향
4차 산업혁명은 기술 간 융복합을 통해 체계화된다고 볼 때 현재 부동산 산업의 분야 간 업종별 칸막이식 운영은 지속가능하기 어렵다. 산업 간 또는 산업 내 융복합을 유도할 수 없는 구조에서 산업의 일자리는 위축될 수밖에 없다. 따라서 향후 시행-시공-판매-분 양 · 임대-중개-관리-유통-리폼 등의 부동산 상품의 수명이 근접한 가치사슬 간의 융복
시행 시공 분양 임대 관리 유통 생활서비스 리폼
기존 수요 신규 수요
자료: 국토교통부 2016, 163.
<그림 2> 부동산 산업의 가치사슬 구성
1) 수확체감의 경향은 자본이나 노동 등 생산요소의 투입량이 한 단위 증가할 때 추가 투입에 따른 산출량의 증가분(한계 생산량)이 점차 감소하는 현상으로 산업에 따라서는 일정 수준 이후 성장이 정체될 수 있음을 의미함. 반면 제4차 산업혁 명시대에는 축적된 정보나 기술의 확산과 활용으로 추가적인 비용 없이 산출량이 증가하는 수확체증의 경향을 보일 것으 로 예상됨.
특집 4차 산업혁명과 부동산 시장의 변화
합을 도모할 것이라는 것은 자명하다. 더욱이 인공지능 기술의 발전, 가상현실의 적용, 다 른 분야 기술과의 융복합은 이러한 추세를 가속화시킬 것이다.
4차 산업혁명 시대에는 미래 부동산 산업의 일자리와 관련한 기본교육과 평생학습 시스 템에 대한 장기적 계획 마련이 필요하다. 이를 위해서는 부동산 산업의 현황과 실태 파악 이 중요하며, 4차 산업혁명 시대에 맞게 부동산 산업의 개념과 영역을 재정립해야 한다.
부동산 산업의 구조 변화나 수요와 공급 환경변화에 따른 일자리 대응책을 마련하기 위해 서는 실태조사가 선결돼야 할 것이다.
정부 입장에서는 4차 산업혁명에 대응하기 위해 범부처 추진체계를 구축하고, 이를 지 원하기 위한 컨트롤타워-부문별 태스크포스(Task Force: TF)를 구성하고 운영해야 한다.
범부처 컨트롤타워에서는 4차 산업혁명의 비전과 정책방향을 설정하고, 로드맵을 바탕으 로 중장기 정책과제를 선정하고, 부처 간 정책 조정의 역할을 수행한다. 또한 부동산 산업 분야의 정책방향과 대응전략 수립을 위해 산학연으로 전방위적 TF를 구성해 대응해야 한 다. ‘부동산서비스 산업진흥 기본계획’을 통해 장 · 단기에 걸친 구체적 실행방안과 로드맵 을 통해 4차 산업혁명에 따른 부동산 산업의 일자리 변화에 대응해야 할 것이다.
부동산 산업에서 일자리 변화와 시장의 수요에 대응하기 위해 기존 관련 인력을 지속적 으로 재교육하거나 기업과 대학 간 협력을 통해 유연한 직무역량 강화 체제가 우선적으로 필요하다. 4차 산업혁명으로 야기된 산업구조와 고용시장 변화에 대응해 글로벌 산업을 리드할 수 있는 핵심 기술 개발과 인력 재교육 시스템 개선 등의 노력이 요구된다. 부동산 산업 분야에서 인력관리를 재편해야 한다. 단기적으로 부동산 기업은 인재와 직무역량 간 의 격차를 조사해 조직의 사업과 인재관리 전략방향을 일치시키고 디지털 인재 플랫폼을 통해 독립적 전문 인력과 협업을 확대해야 한다. 장기적으로는 평생학습을 위한 재훈련 교 육 시스템을 강화하고 인재활용을 위한 민관과 기업 간의 파트너십을 필요로 한다.
참고문헌
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이형찬. 2016. 인공지능과 부동산 서비스 산업의 미래. 부동산포커스 96호, 68-76.
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Gownder, J. P., Koetxle, L., Condon, C., McNabb, K., Boce, C., Bartels, A. and Goetz, M. et al. 2015. The future of jobs, 2025: working side by side with robots. Cambridge: Forrester Research.
