통일 이후 동베를린의 도시공간구조 변화에 관한 연구
A Study on the Urban Structural Changes of Eastberlin after German Reunification
李 尙 峻 국토개발연구원 책임연구원
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적 2. 연구의 범위 및 방법
II. 통일 이전 동베를린의 도시개발특성 및 통일 이후의 도시개발 과제 1. 사회주의 계획경제의 특성이 반영된 도시개발
2. 통일 이후 도시개발의 과제
III. 통일 이후 동베를린의 도시공간구조 변화 1. 도시경제구조의 변화
2. 도시인구밀도 분포 및 주민이동의 변화 3. 지가의 변화
4. 도시 내 유사특성지역의 군집 변화
IV. 공간구조변화의 의미와 시사점 1. 공간특성의 다양화
2. 도시활동의 균형 유지 3. 동베를린 사례의 시사점
V. 결 론
목 차
목 차
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리는 20세기 세계사에서 서로 상반된 형태의 체제전환1)을 발견할 수 있는데, 시장경제체제로부 터 계획경제체제로의 전환과 그 반대방향의 전환이 바로 그것이다.
이러한 체제전환은 소련이나 동유럽국가에서와 같이 한 국가 내에서 진행되기도 하였고 독일과 베
트남 그리고 예멘처럼 분단국간의 통일을 통해 나 타나기도 하였다. 사회경제적 체제전환은 물리적 공간구조에도 크게 영향을 미쳤을 것으로 예상되는 데, 바로 여기에 공간을 연구하는 계획가들의 관심 이 모아지게 된다.
이러한 체제전환기의 공간변화에 대한 연구는 남 북통일이라는 과제를 안고 있는 우리 나라에 있어서 큰 의미를 갖게 된다. 통일 이후 북한의 도시들은 어 떠한 변화를 할 것이며, 또 어떠한 과제를 안게 될 것인지 연구하는 데 있어서 북한보다 먼저 체제전환 을 경험하고 있는 외국의 사례를 살펴 보는 것은 중요한 의미가 있다.
이러한 배경에서 본 연구는 통일 이 후 계획경제체제로부터 시장경제체제 로 전환된 동베를린의 도시공간구조 변화를 살펴보고, 이것이 우리에게 의 미하는 시사점을 도출하였다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구에서 동베를린을 분석대상 으로 선정한 것은 이곳이 동・서독간 체제통합의 시험관으로서 많은 연구 자들의 주목을 받고 있기 때문이다.2) 연구의 시간적 범위는 1990년 통일시 점부터 1995년까지로 설정하였고, 공
1) 일반적으로 체제전환이란 독재적 정치체제로부터 민주적 정치체제로의 전환, 중앙집중적 계획경제체제로부터 시장경제체제 로의 전환, 또는 그 반대방향으로의 전환을 의미하는 포괄적 개념으로 이해할 수 있다.
2) 또한 동베를린은 평양과 서로 유사한 점이 많은 도시이다. 첫째로 전후 재건의 경험이 있다는 것이다. 동베를린은 제2차 세계 대전, 북한은 한국전쟁 이후 각각 도시재건의 역사를 갖고 있고, 두 도시 모두 이 기간에 사회주의 도시를 건설하였다. 이 때문 에 두 도시의 도심지역에는 새로운 사회주의적 도시경관이 형성되었다. 두 번째로 동독과 북한은 모두 사회주의의 종주국인 소련의 건축 및 도시건설 이념을 바탕으로 표준화된 설계와 공업화된 도시건설이 진행되었는데, 이러한 배경에 따라 도시외곽 에 대단위 주거단지(동베를린의 마르쟌, 평양의 광복거리 등)가 건설되었다.
3) 베를린의 전체면적은 889km2인데, 동베를린지역은 이 가운데 45%인 405km2를 차지하고 있다. 동베를린 지역에는 1995년 기준으로 전체인구 347만 1,418명의 37.5%가 거주하고 있다.
자료: Statistisches Landesamt Berlin,Statistisches Jahrbuch, 1992
<그림 1> 베를린의 행정구역 서베를린
Reinickendorf
Pankow
WeissenHohenschoe nhausen
Mitte Fried- richs- Kreuzberg hain
Steglitz Schoene
berg Prenz-
lauer Berg
Temple- hof
Neukoelln Treptow
Marzahn Lichten-
berg
Koepenik Hellers-
dorf Tier-
garten Wedding
Zehlendorf
0 5 10km
Spandau
Charlottenburg
Wllmersdorf
동베를린
간적 범위는 동베를린지역3)의 11개 구(Bezirke) 를 대상으로 하였다. 통일 이후 도시구조의 변화를 살펴보기에 앞서 통일 이전 동베를린의 도시개발 특성을 살펴보았고, 통일 이후 동베를린에서 제기 된 주요 도시개발의 과제를 기술하였다. 통일 이후 공간구조 변화는 공간구조의 특성을 파악하는 데 일반적으로 사용되는 인구밀도 및 지가 분포를 중 심으로 살펴보았다. 그리고 다양화되는 도시특성 의 공간적 변화를 파악하기 위하여 군집분석(clus- ter analysis)을 시행하였다.
II. 통일 이전 동베를린의 도시개발특성 및 통일 이후의 도시개발 과제
통일 이후의 공간구조 변화를 이해하기 위해서 는 먼저 통일 이전의 도시특성과 통일 이후의 여건 변화에 대해서 정확하게 인식할 필요가 있다.
1. 사회주의 계획경제의 특성이 반영된 도시개발
사회주의체제하에서 동베를린은 시장경제체제 하의 서베를린과는 다른 도시특성을 나타내었는
데,4)서베를린이 중앙역을 중심으로 하는 도심지역 외에 여러 개의 부도심을 가진 다핵적 공간구조를 형성시킨 반면에, 동베를린은 베를린의 발원지인 구 도심을 중심으로 한 단핵적 공간구조와 방사형 도로망체계를 가지고 있었다.
일반적으로 시장경제하의 도시들에서는 도심지 역에서 상업과 업무가 중심이 되어 가장 밀도 높은 토지이용이 발생하는데, 동베를린의 도심지역에는 고층아파트5)도 함께 건설되어 도심에 주거와 업무 가 혼재하는 사회주의 특유의 도시성을 나타냈다.
그리고 소련의 사회주의적 현실주의6)이념을 반영 한 시가지개발이 이루어졌는데, 1950년대 말에 건 설된 중심가로인‘스탈린 알레(Stalin Alle)’가 그 대표적 사례이다.7)
이러한 도심지역의 특성과 더불어 동베를린의 공간구조 특성을 보여 주고 있는 것이 바로 도시주 변의 대규모 주거단지였다. 사회주의 국가들의 건 축 및 도시건설은 기본적으로 사회주의적 생활방식 을 유지, 확대하는 것을 기본적인 목표로 하고 있는 데, 이러한 사회주의적 생활방식의 실현을 위해 건 설된 것이 집단주거단지였다. 1920년대 소련에서 등장하기 시작한‘집합주택’들을 모방하여 동독에
4) 토지이용의 측면에서 동베를린은 서베를린과 비교하여 상대적으로 높은 농업용지의 비율(10.3%, 서베를린 3.9%)과 상대적 으로 낮은 교통(도로)용지의 비율(6.6%, 서베를린 16.8%)을 나타내었다. 이러한 결과는 도시의 자족성 제고 측면에서 일부 농업기능이 대도시 내에 입지하였고, 주민들의 이동성이 낮았던 것에서 그 원인을 찾을 수 있다.
5) 동베를린의 도심지역인 프리드리히샤인(Friedrichschain)구의 주요 간선도로변에는 고층아파트가 입지하였고 아파트의 저층 에는 각종 서비스시설과 일부 업무시설이 위치하였는데, 이러한 복합적 아파트 형태는 평양 등 북한의 대도시에서도 보편화되 어 있다.
6) 스탈린은“사회주의적 현실주의는 혁명적 발전에 있어서 현실을 진실되고 역사적이면서 구체적으로 표현하는 것을 의미한 다.”고 주장하였는데, 이것은 기본적으로 마르크스와 엥겔스의 유물론적 세계관, 그리고 레닌의 사회주의 이론을 반영하고 있 다. 이러한 사회주의적 현실주의 이론은 1930년대 스탈린에 의해 소련의 건축과 도시건설에 적용되기 시작하였으며, 전후 동 독의 도시개발에 있어서 중요한 이념적 토대가 되었다.
7) 도로의 진입부와 교차로에 사회주의적 이념을 상징하는 장중한 건물을 배치하는 등, 전반적인 사회주의적 도시경관의 창출이 의도된 이 가로는 평양 등 북한 대도시의 중심가로 경관과 매우 유사하다. 또한 도심지역에 위치한 대규모 광장은 군중집회의 장소 등 강한 정치성을 갖게 되었는데, 알렉산더광장(Alexander Platz)이 그 대표적 사례이다. 이 광장은 동독정권의 몰락을 불러온 1989년 가을의 대규모 반정부집회의 장소로 이용되는 역사적 아이러니를 보여 주기도 하였다.
8) 2,500호 이상의 집단주거단지가 동독지역에 150여개 건설되었는데, 이러한 아파트단지의 총주택수는 120만호로 동독 전체 주택의 17%를 차지하였다.
서도 대규모 아파트단지 건설이 추진되었다.8)이러 한 대규모 아파트단지들은 1950년대 중반 이후부 터 시작된 공업화된 건설방식9)을 통해 도심보다는 도시외곽지에서 활발하게 조성되었는데, 그 대표적 사례가 바로 마르쟌(Marzahn)구와 헬러스도르프 (Hellersdorf)구의 아파트단지였다. 그러나 이들 단 지는 전반적으로 시공이 부실하여 통일 이후 대규 모 주택보수가 필요하게 되었다.
전체적으로 볼 때 동베를린에서는 사회주의 계 획경제의 특성을 반영한 도시개발이 이루어졌으며, 사회주의체제 기간 동안 별다른 도시변화가 나타나 지 않는 등 정적인 공간구조를 유지하였다.
2. 통일 이후 도시개발의 과제
통일은 40년 동안 사회주의체제하에서 성장해온 동베를린에 커다란 정치경제적 변화를 가져왔다.
즉 통일 이전까지 정부의 일방적 계획에 따라 모든 도시활동이 조직되었던 동베를린에서 민주적인 절
차로 도시개발이 추진되고 시장경제가 자리잡게 되 었던 것이다. 신탁청을 통해 추진된 기업정비는 동 베를린의 산업구조를 크게 변화시켰으며 많은 기업 들이 폐쇄되거나 민영화되었다.
특히 베를린의 도시발전에 있어서 가장 획기적인 결정은 본(Bonn)으로부터의 연방수도 이전이었다.
과거 동베를린의 중심지역인 미테(Mitte)지역에 2000년까지 연방정부 및 의회의 주요 시설들이 입 지하게 됨으로써 이 지역이 베를린의 새로운 중심부 로 등장하게 되었고, 이것이 베를린으로의 민간투자 를 유치하는 데에 커다란 유인력이 되었다. 이러한 여건변화 속에서 동베를린은 여러 가지 도시개발의 과제를 안게 되었는데, 그 가운데에 핵심적인 과제 로서 부동산 소유권의 처리, 도시재개발, 이전적지 활용, 도시환경 개선 등 네 가지를 들 수 있다.
첫째, 주택과 토지 등 부동산의 소유권문제가 제 기되었다. 통일 초기에 원소유권반환이 추진됨에 따라 엄청난 소유권분쟁이 야기되고, 이것이 투자 와 도시개발을 지연시키는 부작용을 일으켰다. 연
9) 사회주의 도시건설에 있어서 가장 중요한 기술적 요소는 바로 건설방식의 공업화였다. 토지소유권의 국가집중이 이루어져 있 는 사회주의 국가에서는 공업화된 대규모 건설방식이 유리하였다. 이러한 배경하에 이른바 조립식공법에 의한 주택건설이 활 발하게 추진되었다. 북한에 있어서도 도시건설의 주요원칙 가운데 하나가 바로 건설의 공업화와 기계화였다. “건설의 속도와 질을 높이는 데에서 가장 좋은 방법은 설계의 표준화, 건재생산의 공업화, 시공의 기계화다.”이러한 건설의 공업화방침에 따 라 평양에서는 1956년 동평양지구에서 처음으로 조립식 살립집이 건설되었다. 조선건축. 1997, 2. p. 4.
10) 독일은 통일조약에서 토지소유권의 반환우선원칙을 설정하였는데, 이것이 대규모의 반환소송을 야기하는 등 부작용을 낳았 다. 이렇게 부동산소유권 반환소송이 동독지역의 경제재건에 결정적인 걸림돌로 작용하자, 연방정부는 보상과 투자촉진을 중심으로 하는 투자우선법(InVorG 1992) 을 제정하여 신속한 토지개발이 가능토록 하였다. 따라서 동베를린을 포함한 동 독지역에서 본격적인 토지시장이 활성화된 것은 이러한 제도적 기반이 마련된 1992년 이후부터라고 할 수 있다.
자료 : Bundesministerium fuer Raumordnung, Bauwesen und Staedtebau, Staedtebauliche Entwicklung grosser Neubaugebiete in den neuen Bundeslaendern und Berlin-Ost. Forschungsvorhaben des Experimentellen Wohnungs- und Staedtebau, Bonn, 1996, p.3.
<표 1> 동베를린의 대규모 아파트단지
지 구 마르쟌 헬러스도르프
주택수(호) 58,000 41,600
인구수(명) 150,000 109,000
조성시기 1975 - 1990 1980 - 1993
면적(ha) 1,390 1,564
인구밀도(인/ha) 108 193
방정부는 이에 대응하여 1992년 투자우선법 제정 등을 통해 소유권관련 법제를 정비하였지만10)소유 권분쟁의 해결은 장기화될 전망이다.
둘째, 대규모 도시재개발이 필요하게 되었다.11) 동베를린의 전체주택 가운데 92%가 다가구주택과 아파트였는데, 1980년대에 건설된 도시외곽의 대 규모 아파트들은 시공불량 등으로 엄청난 재정비 수요를 갖고 있었다.12)따라서 이들 아파트단지를 정비하는 사업이 추진되어야 하는데, 주민들의 취 약한 경제력과 주정부의 재정사정 때문에 본격적인 사업추진이 이루어지지 못하고 있다. 또한 도심지 역의 경우에도 노후한 건물들의 시급한 보수13)가 필요하게 되었는데, 통일 초기에는 소유권분쟁 때 문에, 그리고 지금은 저조한 민간 및 공공투자 때문 에 사업이 지연되고 있다.
셋째, 유휴 산업시설용지 및 군 시설 이전적지의 활용문제가 제기되었다. 통일 이후 동베를린 내에 있는 국영기업들이 신탁청의 관리하에서 폐쇄 또는 민영화되는 과정에서 많은 유휴 산업시설용지가 발 생하였다. 따라서 이들 이전적지를 첨단산업용지나 주거용지 등 도시적 용도로 활용하는 방안이 모색 되고 있다.
넷째, 도시환경의 문제가 제기되었다. 통일 직후 의 조사에 따르면, 베를린 환경오염토양의 대부분 이 동베를린지역에 위치하고 있는 것으로 나타났
다. 이것은 사회주의체제하에서 환경문제에 대한 인식이 부족하여 공장 및 군 시설 등에서 심각한 토 양오염이 발생하였기 때문이었다. 이러한 문제는 이전적지의 활용에 있어서도 커다란 장애요소가 되 었다. 그리고 도시를 관통하는 스프레(Spree)강의 상류에 입지한 공장에서 배출하는 폐수도 수질오염 의 주요 요인 가운데 하나였다. 이 때문에 환경오염 요인을 제거하고, 환경친화적인 도시개발을 추진하 는 것이 주요 과제 가운데 하나가 되었다.
한편 이러한 도시개발의 과제에 대응한 도시정 책의 수립도 신속하게 추진되었다. 베를린장벽 붕 괴 이후 7개월이 지난 1990년 6월 처음으로 동・
서베를린의 도시전문가들이 모여 베를린의 발전방 향과 동베를린지역의 개발방향을 논의하였고, 베 를린주정부는 1994년에 베를린 전체를 대상으로 한 최초의 장기발전계획인 토지이용계획 (Flaechennutzungsplan)을 수립하였다.14)
III. 통일 이후 동베를린의 도시공간구조 변화
여기에서는 인구밀도 및 지가를 통해 동베를린 의 전반적인 공간구조 변화를 살펴본 후, 군집분석 을 통해 유사특성지역의 공간적 변화를 분석하였 다. 동베를린의 공간구조 변화는 기본적으로 계획
11) 통일 당시 동베를린 전체주택(63만 2,000호)의 42%는 1945년 이전에 건축된 것이었고, 이들 주택에 전체시민의 35%가 거주하고 있었다. Beutel, Martin, “Potentiale der Bestands- und Innenentwicklung von Ostberlin,”in: Erste Stadtkonferenz Berlin. Kongressbericht, Berlin, 1990, p.149.
11) 통일 직후의 잠정적인 집계로는 동베를린 전체주택의 11%인 약 7만호의 주택이 시급한 정비를 필요로 하는 것으로 나타났 다. Kristen, Ernst, “Stadterneuerungspraxix in Ost-Berlin,”in: Erste Stadtkonferenz Berlin. Kongressbericht, Berlin, 1990, p.155.
12) 이들 외곽지역의 아파트들은 동베를린 전체주택의 34%를 차지하고 있었지만 주민비율은 26%에 그쳤다. 이렇게 주택비율 은 높은 데 비해 주거비율이 낮은 이유는 주택설비, 환기 및 채광 등 주거여건이 열악하였기 때문이다.
13) 특히 도심에 위치한 프렌즈라우어베르그(Prenzlauer Berg)와 프리드리히샤인(Friedrichshain)의 경우, 동베를린에서도 가장 낮은 실내화장실 및 욕실 보유비율을 나타내었다. 프렌즈라우어베르그에는 유럽 최대규모(104만평)의 재개발구역이 있다.
경제로부터 시장경제로의 경제체제 전환에 바탕을 두고 이루어졌기 때문에, 동베를린의 경제구조 변 화를 우선 살펴보도록 한다.
1. 도시경제구조의 변화
통일 이후 동베를린의 도시경제에 있어서 가장 커다란 변화는 전체적인 근로자수의 감소와 3차산 업화 경향이었다. 국영기업의 폐쇄나 민영화와 같 은 구조조정과정에서 전체 근로자수는 1990년과 1995년 사이에 2.7%(17만명)의 감소를 보였다.
그리고 3차산업화 경향에 따라 제조업의 고용이 크
게 감소한 반면에, 건설과 민간 서비스부문의 고용 은 증가추세를 보였다. 공공행정부문의 고용감소는 사회주의체제하에서 방만하게 유지되어 왔던 공공 부문의 구조조정을 의미한다.
이러한 변화는 도시경제의 중심이 제조업 및 공 공서비스부문으로부터 건설 및 민간서비스부문으로 전환되어 가고 있음을 반영하는 것으로서, 동독지역 의 다른 도시에서도 공통적으로 나타난 현상이었다.
이러한 서비스업 중심의 경제구조 변화는 1991 년과 1995년 사이에 대형시장이나 주말시장의 점 포수가 증가한 것으로도 확인되는데, 대형 판매시 장(Markthalle) 및 주말시장의 개수가 1991년 33 개에서 1995년에는 47개로 42%가 증가하였고, 점포수는 1,201개에서 1,265개로 5%
가 증가하였다. 시장수의 증 가율에 비해서 점포수의 증가 율이 상대적으로 낮은 것은 단위점포의 대형화와 연관이 있는 것으로 추정된다. 도심 지역에서는 재개발이 추진되 고 있는 프렌즈라우어베르그 와 프리드리히샤인, 주변지역 에 서 는 리 히 텐 베 르 그
14) 이 계획이 지향한 베를린의 10대 도시개발전략은 도시의 역사성에 기초한 도시정체성의 확립, 베를린과 주변지역인 브란덴 부르크주의 균형적 발전, 팽창적 도시개발보다는 도시내부의 개발 활성화(토지이용계획에 따라 건설되어야 할 40만 호의 주 택 가운데 90%는 시가지 내에서 공급토록 계획), 균형적 토지이용, 쾌적한 자연환경 유지, 2개의 지역중심(동, 서베를린)을 기반으로 다핵적 도시공간구조 구축, 주택공급확대 등을 통한 주거환경의 개선, 서비스 및 첨단산업을 통한 도시경제 활성 화, 효율적이고도 미래지향적 사회기반시설 구축, 환경친화적이면서도 효율적인 교통시스템 구축 등이다. 이러한 전체적인 개발전략하에서 동베를린지역의 도시개발이 추진되었다. 동베를린지역의 도시재개발에 있어서는 서베를린에서 시행되었던 보존적 재개발(behutsame Stadterneuerung)이 중심적 역할을 하게 되었는데, 적극적인 주민참여의 유도와 생태적 재개 발의 추진 등을 통해 사회적, 생태적, 건축적 요소가 조화되도록 하고 있다. 이러한 보존적 재개발은 도심지역(프렌즈라우어 베르그 재개발지역) 및 외곽지역(헬러스도르프 재개발지역) 모두에서 추진되고 있다. 군사시설의 이전적지 활용에 있어서는 시설 가운데 일부 건축물을 보수하여 공동주택으로 활용토록 하였는데, 베를린 남부의 첼렌도르프지역 군 시설이 학생기숙 사로 활용되고 있는 것이 대표적 사례이다. 환경친화적 도시개발을 유도하기 위해서 주정부는 생태적 재개발사업에 대한 재 정적 지원을 하고 있으며 신개발의 경우에도 토지절약적 개발을 적극 추진하고 있다.
<표 2> 동베를린의 고용구조 변화
자료: Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
(단위 : 천명, %) 구 분
전체근로자수 농림업 제조업 에너지/수도
건설업 상업 교통/통신 은행/보험 공공행정 기타서비스
1990 639.3(100.0)
5.1(0.8) 151.4(23.7)
12.7(2.0) 45.2(7.1) 69.9(10.9) 77.1(12.1) 9.4(1.5) 185.8(29.1)
82.7(12.9)
1995 622.3(100.0)
5.6(0.9) 74.6(11.9)
7.9(1.3) 77.6(12.5) 96.7(15.5) 50.0(8.0) 17.0(2.7) 68.0(10.9) 224.9(36.1)
변화율 -2.7 9.8 - 50.7 -37.8 71.7 38.3 -35.1 80.9 -63.4 171.9
<표 3> 도심지역과 주변지역의 대형시장 및 주말시장 내 소매점포 개수 변화
주 : Prenz.= Prenzlauer Berg Fried.= Friedrichshain Licht.= Lichtenberg Marz.= Marzahn Hell.= Hellersdorf Koep.= Koepenick Trep.= Treptow Pank.= Pankow Hohen.= Hohenschoenhausen Weis.= Weissensee.
자료 : Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
(단위 : 건) 구 분
1991 1995
동베를린지역 전체 1,201 1,265
Mitte 135 126
Prenz.
28 87
Fried.
132 156
Licht.
176 240
Marz.
128 144
Hell.
34 37
Koep.
144 148
Trep.
57 64
Pank.
120 157
Hohen.
212 85
Weis.
35 21
도 심 지 역 주 변 지 역
<표 4> 도심지역과 주변지역의 기업 등록 및 취소건수
자료 : Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
(단위 : 건)
1991
1995 등록 건수 취소 건수 등록 건수 취소 건수
동베를린 지역전체 19,297
5,694
15,980
12,753 Mitte 1,753
592
1,734
1,347 Prenz.
1,837
481
1,897
1,502 Fried.
2,292
666
1,557
1,262 평 균 1,960.7
579.7
1,729.3
1,370.3 Licht.
1,923
490
1,797
1,598 Marz.
2,641
663
1,683
1,446 Hell.
1,460
280
1,392
1,089 Koep.
1,629
621
1,132
939 Trep.
1,657
504
1,349
1,112 Pank.
1,498
590
1,614
1,028 Hohen.
1,736
536
1,053
871 Weis.
871
271
772
559 평 균 1,676.9
494.4
1,349.0
1,080.3
도 심 지 역 주 변 지 역
구 분
<표 6> 동베를린 주민들의 주거이동 변화(1990,1995)
주 : * 전입비율이 증가한 것은 서독지역, 동독지역 및 동유럽지역으로부터의 인구유입에 따른 것이다.
자료 : Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
(단위 : %)
<표 5> 도심지역과 주변지역의 인구밀도 변화
자료 : Statistisches Landesamt Berlin,Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
(단위 : 인/ha, %) 구 분
1990 1995 변화율
동베를린 지역전체 31.6 32.1 1.6
Mitte 74.7 75.4 0.89
Prenz.
131.0 132.2 0.89
Fried.
110.3 108.8 -1.37
평 균 105.3 105.5 0.19
Licht.
63.5 63.8 0.55
Marz.
53.1 50.7 -4.58
Hell.
43.0 46.0 6.99
Koep.
8.6 8.5 -0.48
Trep.
25.2 26.5 5.16
Pank.
17.3 18.1 4.33
Hohen.
45.5 46.3 1.69
Weis.
17.2 18.4 7.43
평 균 34.2 34.8 1.8
도 심 지 역 주 변 지 역
동베를린 전출입비율 동베를린 내부
이동비율 구 분
1990 1995 1990 1995
전출인의 비율 3.8 3.3 - -
전출 - 전입의 비율 0.6 - 0.2*
- -
전출 + 전입의 비율 7.1 6.9 4.1 5.6
(Lichtenberg)와 마르쟌, 판코브(Pankow) 등에서 소매상의 증가가 높게 나타났다.
그리고 경제활동의 변화를 파악하기 위해서 1991년 기업의 신규등록 및 취소건수를 1995년과 비교해 본 결과, 전체적으로 신규 등록건수는 약간 줄어들고 취소건수는 2배 이상 증가하여 시장경제 의 원칙에 따른 기업 생성과 소멸이 활발하게 진행 되고 있음을 알 수 있다. 특히 기업의 등록취소건수 가 증가하고 있는 것은 기업들의 교외이주와도 연 관이 있다. 도심지역과 주변지역의 비교에 있어서 는 도심지역에서 기업들의 생성과 소멸이 많이 나 타나고 있으며, 주변지역에서는 리히텐베르그와 마 르쟌에서의 신규기업 등록과 취소가 다른 지역보다
활발한 것으로 나타났다.
이러한 도시경제적 변화는 주민이동이나 지가변 화에도 직접적인 영향을 미치게 되었다.
2. 도시인구밀도 분포 및 주민이동의 변화
통일 이후 5년 동안(1990년～1995년) 동베를 린의 인구밀도는 1.6% 정도의 증가를 보였는데, 도 심지역(0.19%)보다는 주변지역(1.8%)에서 증가 율이 상대적으로 높게 나타났다. 도심지역 가운데 에서는 프리드리히샤인의 인구밀도가 감소추세 (-1.37%)를 보였는데, 이것은 본(Bonn)으로부터 의 연방정부 이전과 관련하여 도심재개발사업이 추
15) 베를린주정부가 2010년까지 소요될 주택의 공급을 위해 각 구별 주택건설잠재력을 조사한 결과, 도심지역보다는 주변지역 에서 주택공급잠재력이 높게 나타났다. 미테, 프리드리히샤인, 프렌즈라우어베르그 등 3개 도심지역에서의 주택공급잠재력 은 2만 6,000호로 동베를린 전체의 주택공급잠재력 25만 6,000호의 약 10%에 그치고 있으며, 가장 높은 주택공급잠재력 을 갖고 있는 지역은 북쪽의 판코브(5만 4,000호),바에센제(4만 5,000호)와 남부의 트렙토우(4만 4,000호)구로 나타났다.
Bundesforschungsanstalt fuer Landeskunde und Raumordnung, Baulandmarkt- und Siedlungsentwicklung, Bonn, 1994, p. 67.
16) Kloas, Jutta, et.al. 1998. “Region Berlin: Langfristig mehr Verkehr, aber weniger Fahrgaeste in Bussen und Bahnen,”DIW Berlin Wochenbericht 14/98.
<표 7> 동・서베를린의 도로교통사고 건수의 비교
자료: Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1996.
(단위 : 건)
<표 8> 베를린(동・서베를린)으로부터 주변 군 지역으로의 주거이동(1991-1994)
자료: Bundesministerium fuer Raumordnung, Bauwesen und Staedtebau, Dezentrale Konzentration - Neue Perspektiven der Siedlungsentwicklung in den Stadtregionen?, 1996, Bonn, p.51.
(단위 : 명)
구 분
동베를린 서베를린
1989 10,669 101,904
1990 23,509 113,263
1991 49,123 110,422
1992 56,707 112,540
1993 58,467 101,318
1994 59,666 100,541
1995 57,876 95,285
95/89(배) 5.42 0.94
구 분
베를린으로부터 주변군지역으로(A)
주변군지역에서 베를린으로(B)
(A) - (B)
1991 5,572
5,748 -176
1992 6,852
5,975 877
1993 10,978
6,734 4,244
1994 11,524
6,352 5,172
합 계 34,926
24,809 10,117
진되었기 때문이다. 주변지역 가운데에서는 바이센 제(Weissensee), 헬러스도르프(Hellersdorf) 등지 의 인구밀도 증가가 두드러지게 나타나고 있는데, 이것은 상대적으로 쾌적한 주거여건을 갖춘 이 지 역으로의 인구유입이 증가하였음을 의미한다. 한편 이들 주변지역의 인구증가는 향후에도 지속될 전망 이다.15)또한 분석기간 동안 주민들의 각 구(11개 구)간 주거이동이 활발해졌는데, 동베를린 내에서 의 각 구간 주거이동은 1990년 4.1%에서 1995년 에는 5.6%로 증가하였다. 그와 반면에 동베를린의 주민들이 베를린을 떠나서 타 지역으로 이주한 비 율은 1990년부터 1995년 사이에 3.8%에서 3.3%
로 감소하였다. 이렇게 도시내부적 이동이 활발하 게 진행되고 있는 것은 자유로운 주거입지의 선택 이 가능해진 것 외에도 제조업부문의 약화와 민간 서비스부문의 급성장과 같은 경제구조의 변화에서 그 원인을 찾을 수 있다. 그리고 주민들의 이동성이 증가함에 따라 교통사고도 크게 증가하고 있는데, 동베를린의 교통사고 건수는 통일 이전인 1989년
부터 1995년 사이에 5배 이상 급 증하였다.
또한 도시주민들의 주변지역 이주 등을 통해서 도시교외화 현 상을 확인할 수 있는데, 1991년부 터 1994년 사이에 베를린으로부 터 주변 군 지역으로 이주한 사람 의 수는 2배 이상 증가하였다(<표 8> 참조). 그리고 1996년 기준으 로 브란덴부르크주로부터 베를린 으로의 통근자수는 10만 4,000명으로 그 반대방향 의 4만 8,000명보다 5만 6,000명이 많았다.16)이러 한 도시교외화 현상은 장기적으로도 지속될 것으로 전망되고 있다. 독일경제연구소(DIW)의 예측에 따 르면 2015년 베를린 전체의 인구는 1996년보다 2%
감소한 340만명 수준이 될 것이며, 반면에, 주변의 브란덴부르크주는 같은 기간 동안 1/4 이상(99만 5,000명)이 증가할 것으로 보인다.17)한편 뉴슬과 요르크의 연구(1997)에서는 베를린 경계에 인접한 브란덴부르크의 군 지역에서 1992/93년 건축허가 건수가 인근 베를린지역보다 높게 나타나서 이들 주변 군 지역의 높은 개발잠재력이 확인되었다(<표 9> 참조). 이것도 도시교외화의 간접적 증거로 볼 수 있다.
3. 지가의 변화
1) 업무 및 공업지역의 지가
통일 초기에는 본(Bonn)으로부터의 수도이전계
17) 일자리는 2015년까지 베를린에서 4만개가 줄어들 것이며, 이와 반대로 주변지역에서는 3만 5,000개가 증가할 것으로 전망 되고 있다. Kloas, Jutta, et.al. 1998.DIW Berlin Wochenbericht 14/98.
18) 1994년 3월 10일의“베를린-본 법(Berlin-Bonn Gesetz)”에 따라 연방정부의 핵심영역은 베를린으로 이전하되 일부기능 은 본에 잔류하게 되었다. 이에 따라 본의 정부부문 고용자 1만 8,500명 가운데 1/3인 6,000여명이 베를린으로 이주할 예 정이다. 한편 이주비용과 베를린에서의 신규건설비용 등 수도이전비용이 400억마르크(약 20조 8,000억원: 1991년 불변가 격) 정도가 소요될 전망이다(이것은 전체 소멸성 통일비용 9,787억마르크의 4%).
<표 9> 베를린 경계인접지역의 건축활동(1992/93)
주 : * 조사지역은 베를린주경계로부터 대략 폭 15km의 띠를 형성하는 지역으로서 베를린과 브란덴부르크 양 지역을 포괄한다. 이 지역의 총 면적은 2,254km2, 인 구는 257만 1,168명(1993년 말)이다.
자료 : Nuissl, Henning, Joerk, Christiane, “Messbarer Wandel an den Raendern der Hauptstadt,”in: Raumforschung und Raumordnung, Heft2, 1997, p.98.
구 분
조사지역*
베를린 부분 브란덴부르크 부분
건축허가건수(건) 9,909 4,663 5,246
주민1천인당 허가건수(건)
3.90 2.30 10.30
주민1천인당 신규주택상 면적(1000m2)
3.90 2.30 10.30
획18)에 대한 기대감이 반영되어 업무용지의 수요는 크게 증가하였다. 그러나 용지공급이 불분명한 토 지소유권문제로 인해 극히 부진하였기 때문에 통일 초기에는 활발한 토지거래가 이루어지지 못하였다.
통일 직후인 1990년 12월 31일 기준으로 동베 를린의 중심지역인 숀하우스 알레와 프랑크푸르터 알레의 일반업무지역 지가는 서베를린보다 낮은 1,200마르크/m2 - 1,600마르크/m2수준이었는데, 소유권반환 등의 제약여건이 개선된 1992년 이후 거래가 활성화되기 시작하여 1995년 말에는 서베 를린과 비슷한 평균 2,500마르크/m2 - 2,800마르 크/m2를 나타내었다. 그리고 일반업무지역의 토지 거래가격은 도심 상업지역의 1/4 수준을 보였다.
현재 토지공급의 측면에서 볼 때에는 동베를린의 도심지역인 미테, 프리드리히샤인, 리히텐베르그 등에서는 다른 지역보다 상대적으로 활발한 업무용 지공급이 이루어지고 있다.19)
공업지역의 지가는 통일 후 5년 동안 거의 변화를 보이지 않았는 데, 이것은 5년동안의 물가상승20)등을 고려할 때 상대적인 지가하락 을 의미하는 것이고, 이러한 공업지가의 침체는 베 를린의 공업입지 경쟁력이 크게 약화되었음을 보여 주는 것이다. 이 때문에 많은 기업들이 주변 군 지 역으로 이전하였거나 이전할 계획을 갖고 있다.21)
2) 주거지역의 지가
집합주택지를 기준으로 하여 도심지역과 주변지 역의 지가를 비교해 보면, 1991년 도심지역인 미테 의 거래가격이 750～2,200마르크/m2였다. 1995 년 말 이 지역의 기준지가는 1,400～1,800마르크 /m2를 나타냈는데, 이것은 주변지역보다 높은 수준 이었다. 1991년과 1995년의 두 시점을 비교해 볼 때 통일 초기에 이미 높은 가격이 형성되었음을 알 수 있으며, 당시에 투기적 수요가 존재하였음을 간 접적으로 알 수 있다.22)동베를린의 외곽지역에 있 는 단독주택이나 2가구주택의 경우에 있어서는 1991년 상반기부터 1995년 상반기 사이에 50～
19) 1994년의 조사에 따르면 도시전체의 사무실수요 가운데 동베를린 도심지역이 42%, 서베를린 도심지역이 38%를 차지하고 있는 것으로 나타났고, 1996년 말까지 총사무실상면적 580만m2의 59%는 동서베를린의 도심지역에서 공급되었다. 1998 년까지 공급될 업무용지의 경우에도 60%가 도심 및 그 인근지역에 위치하는 것으로 나타났다. 이 가운데에서 동베를린지역 이 62%를 차지하고 있어서, 이 지역이 베를린의 새로운 업무중심지로 성장하고 있음을 보여 주고 있다.
20) 1991년부터 1995년 사이에 동베를린의 소비자물가지수는 31% 상승하였다.
21) 통일 이후 베를린에 입지한 공장들의 이동성을 파악하기 위하여 베를린상공회의소가 기업들을 대상으로 1995년 설문조사한 결과, 응답기업 472개 가운데 60%가 입지를 변경하였거나 추가적인 공장입지를 개척하는 등 입지를 변경할 계획이 있는 것 으로 나타났으며, 서베를린(59%) 기업보다는 동베를린(63%) 기업들이 이동성이 높은 것으로 조사됐다. 한편 공장을 이전 하였거나 이전할 의사가 있는 동베를린 기업들의 21.5%는 베를린을 둘러싼 브란덴부르크를 입지대안으로 가장 선호하였다.
Industrie- und Handelskammer zu Berlin(Hrsg.), Flaechenbedarf, Standortanforderungen und Mobilitaet des produzierenden Gewerbes in Berlin, Berlin, 1996, p.92.
22) 한편 1995년 상반기부터는 동베를린의 전체적인 지가가 하락세를 보이고 있는데, 이것은 경제전반의 침체기가 시작되었기 때문이다.
<표 10> 동・서베를린의 일반업무지가 변화
자료 : Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen, Bericht ueber den Berliner Bodenmarkt 1/91, 2/95.
(단위 : 마르크/m2)
구 분
1990년(매매가격) 1995년(기준지가)
동베를린 1,200~1,600 2,500~3,800
서베를린 1,800~5,600 2,800~5,500
77%의 높은 지가상승률을 보였지만 여전히 서베를 린지역의 절반수준을 보였다.23)
이러한 지가변화를 종합해 보면 체제전환에 따 른 도시경제적 구조변화가 지가변화에 깊은 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 즉 서비스부문의 급성장 과 제조업부문의 침체가 해당용도의 지가에 반영되 어 업무 및 상업지가의 수준은 이미 서베를린의 수준 을 보이고 있는 반면에 공업지가는 하락한 것이다.
또한 수도이전 결정이 지가구조에도 영향을 미 치고 있는 것으로 보인다. 일반적으로 대도시에서 높은 주거지가를 나타내는 지역은 상대적으로 낮은 인구밀도를 보이는 지역인데, 동베를린의 경우에는 인구밀도가 높은 도심지역의 집합주택지 가격이 주 변지역보다 높게 형성되어 있다. 이것은 도심지역 의 주거지역 지가에 수도이전에 따른 개발에 대한 기대심리가 반영되어 있기 때문이다.
4. 도시 내 유사특성지역의 군집 변화
지금까지는 인구밀도분포와 지가변화를 중심으 로 전체적인 도시공간구조의 변화를 살펴보았다.
여기에서는 다양해진 공간구조의 특성을 더욱 객관 적으로 파악하기 위해 11개 구를 대상으로 군집분 석(cluster analysis)을 시행하였다. 군집분석은 변 수들간의 공통적 특성을 찾아내어 비슷한 특징의 관측치들끼리 군집을 형성시키는 방법으로서, 본 연구에서는 유사특성을 가진 지역집단이 어떻게 변 화했는지를 살펴보기 위하여 시행하였다.
1) 변수의 설정
본 연구에서는 동베를린의 11개 구별 사회경제 적, 공간적 특성을 나타내는 8개 변수를 설정하였 다. 그리고 이들 변수를 대상으로 1991년과 1995
23) 평균적 입지조건을 기준으로 할 때, 동베를린의 단독 및 2가구주택지 가격은 서독의 1/2 수준인 300-440 DM/m2를 나타내 었다.
<표 11> 동・서베를린의 공업지가(제조업 기준) 변화
주 : * 1990년 12월 31일 기준 가격
** 1991년 12월 31일 기준 가격, 특히 서베를린지역의 경우 이미 1년 사이에 매매가격이 큰 폭으로 하락하였는데, 이러한
**지가하락은 서베를린의 공업지가가 통일 이전 각종 지원과 특혜 등을 통해 평가 절상되어 있었음을 의미하는 것이다.
자료 : Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen, Bericht ueber den Berliner Bodenmarkt 1/91, 2/91, 2/95.
(단위 : 마르크/m2)
<표 12> 동베를린의 입지별 집합주택 지가 비교
주 : * 용적률 250% 기준 ** 용적률 200% 기준
자료 : Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen, Bericht ueber den Berliner Bodenmarkt 2/91, 2/95.
구 분
1990년(매매가격) 1995년(기준지가)
동베를린 230~320*(250~400**)
220~310
서베를린 700~1,050*(560~800**)
240~360
연 도 1991(매매가격) 1995(기준지가)
Mitte 750 -2,200
Prenz.
750 -1,800
Fried.
700 -1,700
Licht.
500 -1,250
Pank.
400 -1,600 1,000 -1,200**
Weis.
500 -750 850 -1,000
도 심 지 역 주 변 지 역
1,400-1,800*
(단위 : 마르크/m2)
년간 유사군집을 파악하도록 하였다. 분석시점으로 1991년을 선정한 것은 동일한 시점의 자료를 분석 하기 위해서였다. 구별 업종별 고용자수는 자료수 집의 한계 때문에 분석대상에 포함되지 못하였다.
2) 변수의 변화율
변수들의 도시공간적 분포변화를 살펴보기 위해 1991년과 1995년간 변수의 변화율을 비교해 보았 다. 인구밀도 및 20세 이하 인구비율에 있어서는 평 균적으로 주변지역이 도심지역보다 높은 증가율을 보이고 있는데, 이것은 주변지역에서의 인구잠재력 이 높음을 의미하고 있다. 소득수준을 나타내는 월 평균 1,000마르크 미만 주민의 비율은 도심과 주변 지역모두에서 비슷한 감소비율을 보이고 있어서 전 체적인 소득증가 추세를 반영하고 있다. 나머지 지 표에 있어서는 도심지역과 주변지역간에 커다란 변 화율의 차이는 나타나지 않았다.
3) 유사특성군집의 변화
먼저 1991년의 11개 구, 8개 변수를 대상으로 군집분석의 와드(Ward)기법으로 분석한 결과, 최 적 유형화의 지표가 되는 Semipartial R-Squared 의 증가폭이 군집의 수가 2개에서 1개로 변화할 때 가장 크게 나타났기 때문에, 최적 유형화단계는 구
의 집단수가 2개가 되는 단 계임을 알 수 있다. 이에 따 라 도심지역의 프렌즈라우 어베르그와 이에 인접한 리 히텐베르그를 1개 그룹으로 묶었고 나머지 9개 구를 1개 그룹으로 묶었다. 이것은 통 일 초기에 도심의 2개 구를 제외한 나머지 지역이 유사 한 특성을 가지고 있었다는 것을 의미한다.
같은 방법으로 1995년의 자료를 분석한 결과 모두 4개의 군집이 형성되었는데, 이것은 체제전 환 이후 도시의 특성이 지역별로 다양화되고 있음 을 의미하고 있다. 특히 1991년에는 1개 군집으로 분류되었던 주변지역 구들이 3개 군집으로 분화된 것은 도시 내에서 주변지역의 특성 다양화가 뚜렷 하게 나타나고 있음을 보여 주고 있다. 이러한 결 과는 주변지역에서 인구밀도의 증가 등 특성변화 가 상대적으로 활발하게 진행되었음을 의미한다.
IV. 공간구조변화의 의미와 시사점
여기에서는 앞에서 살펴본 통일 이후 동베를린 의 도시공간구조 변화의 의미를 종합해 보고, 우리 에게 의미하는 몇 가지 시사점을 정리하였다.
1. 공간특성의 다양화
통일 이전까지 동베를린에서는 시장경제체제하 의 대도시에서와 같은 교외화현상이 발생하지 않았 지만, 통일과 함께 주민들의 이동성이 증가하면서 교외화현상이 나타났다. 이것은 주변지역에서의 높 은 인구증가율과 도시로부터 주변 군 지역으로의
<표 13> 선정변수
자료 : Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch, 1992, 1996.
구 분(기 호) 인구밀도(A) 20세 이하의 인구비율(B) 월수입 1천마르크 미만 주민의 비율(C) 시전체전출인에서 구전출인의 비율(D)
10인당 주택호수(E) km2당 도로길이(F) 시전체 재정지출에서 구의 비율(G)
100인당 공무원수(H)
단위 인/ha
%
%
% 호 km
% 인
1991 53.6 16.18 39.86
- 5.07 6.91
- 6.31
1995 54.1 17.65 18.40
- 5.11 7.03 - 4.54
변화율(%) 0.93 9.09 - 53.84
- 0.79 1.74
- - 28.05
인구이동증가 등을 통해 간접적으로 확인할 수 있 었다. 그리고 군집분석을 통해서도 도시주변지역의 특성 다양화를 확인할 수 있었다. 통일 초기 단일군 집의 특성을 보였던 주변지역이 3개의 군집으로 분 화된 것은 주변지역의 공간특성이 다양화되었기 때 문이다.
2. 도시활동의 균형 유지
도시 전체적으로 급격한 인구유출이나 인구유
입이 발생하지 않은 것은 전반적으로 도시활동의 원심력(분산)과 구심력(집중)이 여러 가지 정책적 요인에 따라 일정한 균형을 유지하였기 때문으로 보인다.24)입지선택의 자유가 보장되면서 전원주택 등 보다 쾌적한 주거환경을 찾아 도시외곽이나 주 변 농촌지역으로 이주하는 사람들과 유리한 입지여 건을 찾아 주변지역으로 이주하는 기업들이 도시활 동의 원심력을 이끈 반면에, 수도이전이라는 강력 한 유인력이 도시활동의 구심력을 강화시켰던 것이 다. 한편 과도한 인구유입이 억제될 수 있었던 것은 체제전환 이후 산업구조조정에 따른 대규모 실업사 태와 주거비용(주택가격 및 임대료)의 현실화에서 그 원인을 찾을 수 있다. 결국 이러한 요인들을 통 해 도시활동의 원심력과 구심력이 동베를린 내에서 일정한 균형상태를 이루었던 것으로 볼 수 있다.
3. 동베를린 사례의 시사점
일반적으로 도시의 공간구조란 그 도시의 사회 경제적, 물리적 특성을 반영하여 변화하는 것이기 때문에 동베를린의 공간구조 변화가‘긍정적’으로
<표 14> 변수의 변화율
(단위 : %)
<표 15> Semipartial R-Squared의 변화 변 수
A B C D E F G H
동베를린 지역전체 1.95 8.70 -54.34 1.28 0.82 1.89 2.97 -27.68
Mitte 0.86 8.15 -64.12 14.63 0.02 0.25 3.92 -27.96
Prenz.
0.89 -2.97 -54.19 -4.11 -0.56 9.35 -6.74 -21.36
Fried.
-1.37 7.73 -56.09 -10.44 1.64 0 9.88 -22.07
평 균 0.13 4.30 -58.13 0.03 0.37 3.20 2.35 -23.80
Licht.
0.55 -5.13 -58.79 13.05 0.87 0.28 5.31 -40.01
Marz.
-4.58 0.90 -41.15 -8.78 6.16 -0.38 -10.84 -29.39
Hell.
6.99 36.13 -32.58 8.12 -0.80 -2.05 -9.79 -24.23
Koep.
-0.48 8.14 -58.90 -10.67 2.87 0.39 -4.48 -37.56
Trep.
5.18 10.17 -55.78 14.87 -2.97 12.47 -3.22 -25.47
Pank.
4.33 4.11 -53.83 -20.85 0.84 -0.08 -9.73 -35.08
Hohen.
1.69 17.17 -47.40 -2.84 1.25 0.42 6.23 -23.98
Weis.
7.43 11.30 -74.88 21.10 -0.31 0.74 52.13 -17.40
평 균 2.64 10.35 -52.91 1.75 0.99 1.40 3.20 -29.14 주 변 지 역
도 심 지 역
군집의 수 10
9 8 7 6 5 4 3 2 1
1991 0.007654 0.011301 0.011918 0.016131 0.024511 0.041724 0.064319 0.100692 0.208387 0.513364
1995 0.006121 0.009393 0.022534 0.035844 0.043543 0.045032 0.063839 0.156679 0.236226 0.380789
24) 도시는 끊임없이 변화하고 있다. 외부로 확산하려는 힘, 그리고 내부로 응집하려는 힘이 서로 상호작용을 하며 도시구조는 변화하고 있다. 이러한 커다란 도시변화의 역동성은 체제전환이 이루어진 동베를린에서도 확인되고 있다.
진행되었다거나‘부정적’으로 진행되고 있다는 가
치판단은 내릴 수 없다. 그만큼 체제전환에 따른 공 간적 영향은 다양한 측면을 갖고 있는 것이다. 그러 나 공간구조 변화의 가장 핵심적 요소인 입지변화 의 문제와 소유권변화의 문제가 결국 우리의 경우 에도 중요한 요소가 될 것이라는 전제하에 간접적 이나마 두 가지 시사점을 정리하고자 한다.
첫째, 주거 및 공업입지의 안정적 재편을 위한 통합적 정책이 필요하다는 것이다. 동베를린의 경 우에는 통일과 함께 자유로운 주거입지의 선택이 가능해진 이후 부분적인 교외화 현상이 나타나고 있지만 급격한 인구유출이나 인구유입은 나타나지
않았다. 이것은 신속한 사유화와 민영화, 그리고 베
를린으로의 연방정부 이전 등의 정책적 결정이 도 시공간구조의 안정성을 유지하는 데 중요한 역할을 하였기 때문이다. 통일 초기에 북한의 대도시지역 에서 과도한 인구유입이나 인구유출을 방지하기 위 해서는 독일의 경우처럼 사회경제적 수단을 적절히 연계한 통합적 정책을 신속하게 추진할 필요가 있 을 것이다. 단지 이 경우에 동베를린에서 나타난 부 작용25)들을 방지하기 위한 제도적 장치도 함께 마 련되어야 할 것이다.
둘째, 안정적인 공간구조 개편을 위해서는 부동 산부문의 안정화가 필수적이다. 통일 초기 동베를
25) 급속한 주택의 사유화와 도시개발의 추진과정에서 서독인들이 주택소유권과 도시개발을 주도함으로써 동베를린 주민들이 상대적으로 소외된 것이 이러한 부작용 가운데 하나이다.
<그림 2> 도시군집의 변화
<표 16> 각 연도별 군집 1991
Prenzlauer Berg / Lichtenberg(A:2개) Friedrichshein / Marzahn /
Hohenschoenhausen /
Hellersdorf / Mitte / Weissensee / Treptow / Koepenik / Pankow(B:9개)
1995
Prenzlauer Berg / Friedrichshein(A:2개) Lichtenberg / Marzahn (B:2개) Hohenschoenhausen / Hellersdorf (C:2개) Mitte / Weissensee / Treptow /Koepenik / Pankow
(D:5개)
<1991년>
A A
B B B
B B
B
B A B A
C
C
C D D D
D D
B B B
<1995년>
린의 도시개발에 있어서 가장 커다란 제약요인 가 운데 하나는 불분명한 부동산 소유권문제였다. 원 소유권 반환의 정책기조에 따라 많은 소송이 제기 되어 개발에 필요한 토지공급이 원활하게 이루어지 지 못하였으며, 이것이 결국에는 지가급등과 도시 개발의 지연을 초래하였던 것이다. 따라서 우리 나 라의 경우에는 통일 후 북한지역에서의 도시개발을 효율적으로 추진하기 위해서는 토지소유권분쟁을 사전에 예방하여야 할 것이다.
V. 결 론
최근 통일 독일의 수도인 베를린을 다녀온 사람 들은 과거 사회주의 동독의 수도였던 동베를린지역 전체가 거대한 공사현장이 되어 있다고 말한다. 그 러나 이들이 본 것은 단순한 건설현장만은 아니다.
그것은 동베를린에서 새롭게 민주주의의 질서와 시 장경제의 건설이 진행되고 있음을 의미하는 것이 다. 그 누구도 예상치 못할 정도로 갑자기 다가온 통일이라는 정치적 변화가 이제 동베를린의 경제와 사회생활에 뿌리를 내리고 있는 것이다.
본 연구에서는 통일 이후 동베를린의 도시공간 구조의 변화를 도시인구밀도, 지가분포 등을 통해 기술적으로 살펴보았다. 결론적으로 동베를린의 공 간구조는 통일과 체제전환이라는 정치경제적 변혁 을 통해‘단순한’공간구조에서‘다양한’공간구조 로, ‘정적인’공간구조에서‘동적인’공간구조로 변 화하고 있음을 확인할 수 있었다. 여기에서 중요한 점은 이러한 변화를 가져온‘힘’을 어떻게 관리하 여야 할 것인가에 있다. 우리가 통일 이후 이러한 변화의‘힘’을 잘 관리하여 부작용을 최소화할 수 있도록 하는 것이 중요한 것이다.
본 연구에서 분석한 동베를린은 동독의 수도였 고 새로운 연방수도의 중심지가 되었다는 특수성
때문에 동독지역의 타 대도시에서 나타나고 있는 공간구조 변화와는 차이가 있다. 따라서 더욱 다양 한 특성을 가진 동독지역 도시들에 대한 심층적 연 구가 계속 이루어질 필요가 있다. 독일의 도시변화 에 대한 연구는 우리가 앞으로 연구해야 할 여러 가 지 형태의 체제전환에 대한 연구 가운데 하나일 뿐 이다. 북한이 중국과 같이 개혁과 개방을 추진한 후 점진적으로 남한과 통일을 이룩한다면 도시공간구 조의 변화양태는 독일의 그것과는 다를 수밖에 없 기 때문이다.
이상준, 1998. 통일 이후 베를린의 토지시장 변화, 도시문제, 1998년 1월호.
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This study aims to define the urban structural changes after German reunification and its policy implications for Korea. To illustrate the spatial effects of reunification, Eastberlin was selected.
Before German reunification, Eastberlin was the capital of the GDR(German Democratic Republic), but it is now the central stage of social and economic integration between the two Germanies. The merge of two city areas, Eastberlin and Westberlin, developed in divergent direc- tions for forty years, is taking place now.
The urban spatial structure of Eastberlin before reunification could be characterized as mono- centric structure in contrast with modern market metropolitan areas with their multiple centers, but it is changing now dynamically.
The social and economic changes in Eastberlin after reunification transformed not only patterns of residential location but also industrial and commercial location. The main characteristics of these changes could be defined as 1) the process of suburbanization, 2) the unstable land and housing market. The massive rural-urban or urban-rural migration was not happened, but the process of suburbanization was happened with increasing residential density at the city periphery.
The dynamic changes at the city periphery were definend by the cluster analysis(Ward Method).
The number of regions similar socio-economical characters was changed from 2 in 1991 to 4 in 1995.
The principle of restitution caused the uncertainties of land ownership and kept in particular inner-city-area-sites from being brought on the market for development. And it also caused unsta- ble land-price distributions. But the land and housing market is stable now because these prob- lems were resolved by some policy measures. The shift in the seat of government from Bonn to Berlin played a important role for introducing the private investment to Eastberlin and active urban development.
The main implication of this case study is that the integrated socio-economic policy measures would be needed for the sound urban restructuring of North Korea after reunification. Especially, the policy measure for formation of stable land market must be one of the important conditions for sound urban development.
ABSTRACT
A Study on the Urban Structural Changes of Eastberlin after German Reunification
Lee, Sang - Jun
