02
월간동향1)
1) 한국은행, “예금취급기관 가계대출”, 한국은행보도자료, 2012.4.18.
Ⅰ . 서론
주택담보대출은 금융기관이 주택을 담보로 취급하는 가계대출(은행업 감독기준)로 일반적으로 금융기 관은 신용대출 등에 비해 신용위험이 낮은 것으로 평가한다. 2011년 말 기준 국내의 은행권 주택담보대출 은 306.1조원으로 은행권 가계대출 455.6조원의 67.1%를 차지하고 있다(한국은행1), 2012). 국내의 주택 담보대출은 일정기간 원리금의 상환을 연체하는 경우 담보가 되는 주택의 경매 등 법적절차를 통해 대출채
*본 고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
비소구 주택담보대출에 대한 사례연구
이철우 / 한국주택금융공사 신탁자산부 팀장
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 선행연구
Ⅲ. 분석데이타 및 모형의 설계
Ⅳ. 몬테카를로 시뮬레이션을 통한 손실분석
*
권을 상환하고, 담보의 처분만으로 채권 회수가 부족한 경우 채무자의 타 재산이나 소득에 대해서도 상환 청구를 하는 소구권을 인정하고 있다. 이와 대비되는 개념으로 비소구권 대출은 담보에 대해서만 상환 청 구할 수 있는 대출이다.
비소구 주택담보대출은 담보인 주택에 대해서만 대출자가 상환 청구할 수 있는 대출로 미국의 경우 캘 리포니아를 비롯한 12개주에서 비소구 주택담보대출을 운용하고 있다.
비소구 주택담보대출에 있어 채무자는 부도 시 손실이 담보가 되는 주택으로 한정되어 보호를 받을 수 있고 나아가 대출잔액이 주택가격보다 큰 경우에는 부도를 통해 채무 상환할 수 있는 옵션을 가지게 된다.
특히, 담보 처분 후 실제적 상환능력이 없는 채무자의 경우에 현재는 신용유의정보에 등록되어 경제 활동 에 제약을 받는 바 비소구의 경우 이를 방지할 수 있어 채무자 보호를 강화할 수 있는 장점이 있다.
대출자의 경우도 현재는 담보의 처분 후 채권이 남아있는 경우 실제적 채권 회수가능성이 낮은 경우라도 상당기간 계속 관리를 함으로써 이에 따른 관리비용이 발생하고 있다. 반면 비소구 대출의 경우 담보의 처 분으로 관리를 종결하게 돼 추가적인 관리비용이 발생하지 않게 된다. 또한, 비소구 대출은 대출자간 외형 경쟁에 따른 무분별한 대출 유인이 감소되고 자체 리스크 관리 차원에서 여신심사시스템도 고도화 하는 효 과가 기대된다는 점도 장점이다
사회적 관점으로는 관리비용 절감, 신용 불량자 확대 억제 등으로 인한 사회적 효율성을 높인다는 장점 외에 비소구 대출이 상대적으로 정보의 확보 및 이성적 판단이 가능한 대출금융기관의 책임 강화를 통해 주택가격의 버블을 억제할 수 있는 제도라는 주장2)도 있다
비소구 대출의 대출자 측면에서의 단점은 담보 처분 이후의 채권보전 수단이 없어 대출로 인한 신용 손 실이 커진다는 점이다. 특히, 주택가격의 급락으로 담보가치가 하락할 경우 담보가치의 여력이 작은 경우 는 신용손실이 확대될 수 있는 위험이 있다.
채무자 입장에서의 단점은 대출자가 소구대출에 비해 높은 신용 위험을 부담함에 따라 대출자는 신용 위험 프리미엄을 높여 대출금리를 높게 가져갈 수 있는 가능성이 있다는 점이다. 이같이 대출자 측면과 채 무자 측면의 단점은 “비소구 대출로 인한 신용손실이 어느 정도인가?”가 주요 관심 사항이다. 따라서, 비소 구 주택담보대출을 살펴보기 위해 경제적 측면에서 신용위험에 의한 추가손실 비용과 관리비용 절감으로 인한 비용의 감소를 종합적으로 검토해 볼 필요가 있다.
2) 스페인의 경우 유럽통합 이후의 주택가격 버블의 형성을 비소구 주택담보대출에 의한 금융기관의 책임 강화를 통해 약화 시킬 수 있다는 연구(출 처 : Mandatory non-recourse Mortgages as housing Bubbles preventing devices(Manuel, Castilla, Spain)
[ 표 1 소구대출과 비소구대출의 비교 ]
구분 소구대출 비소구대출
정의 담보주택+채무자에게 상환청구 담보주택에 대해서만 상환청구
현황 모든 국내 주택담보대출 미국 모기지 12개주 적용
장점 대출채권 회수에 유리,
대출금리 인상 가능성
채무자 보호강화, 압류절차 단기, 대출심사 개선 가능, 사회적 비용 절감, 신용불량자 확대 억제
단점 채무자 보호 약화, 압류절차 장기화, 사회적 비용 높음 대출자 손실 확대
본 논고에서는 실제 대출 자료를 통해 담보자산의 처분을 통한 회수와 담보 처분 후 회수를 구분하여 소구 대출 대비 비소구 대출의 손실액 차이를 분석하고자 한다. 분석방법은 부도율, 회수율 등의 손실액에 영향을 주는 변수들의 시뮬레이션을 통해 비소구 대출이 소구대출에 비해 대출자가 추가적으로 부담하는 예상손실액을 산출하고자 한다. 또한, 담보 자산처분 후 관리자산의 규모 및 관리 기간을 감안하여 관리비 용 절감액을 산출하고 예상손실액과 관리비용 절감액을 차감하여 검토하고자 한다.
Ⅱ . 선행연구
국내의 경우 주택담보대출에서 비소구 대출을 적용하지 않고 있으며 가장 넓게 비소구 주택담보대출을 적용하고 있는 국가는 미국이다. 미국의 경우 비소구 주택담보대출(이하 “비소구 모기지”)을 적용하고 있는 주는 <표 2>에서 보듯이 캘리포니아 주를 포함하여 12개 주에 이른다.
[ 표 2 미국 비소구권 및 소구권 주 현황 ]3)
분류 주명 기타
비소구권 주
알래스카(AK), 애리조나(AZ), 캘리포니아(CA), 코네티컷(CT), 아이다호(ID), 미네소타(MN), 노스캐롤라이나(NC), 노스다코타(ND),
오레건(OR), 텍사스(TX), 유타(UT), 워싱턴주(WA)
12개 주
소구권 주
알라바마(AL), 알칸사스(AR), 콜로라도(CO), 델라웨어(DE), 콜롬비아(DC), 플로리다(FL), 조지아(GA), 하와이(HI), 일리노이(IL), 아이오와(IA), 인디아나(IN), 캔사스(KS), 켄터키(KY), 루이지애나(LA), 메인(ME), 메릴랜드(MD), 매사추세츠(MA), 미시간(MS), 몬타나(MT), 미시시피(MS), 미주리(MO), 오하이오(OH), 네브래스카(NE), 네바다(NV), 뉴햄프셔(NH), 뉴저지(NJ), 뉴멕시코(NM), 뉴욕(NY), 오클라호마(OK), 펜실베니아(PA), 푸에르토리코(PR), 사우스캐롤라이나, 테네시(TN), 버몬트(VA), 버지니아(VA), 웨스트버지니아(WV), 위스콘신(WI), 와이오밍(WY)
38개 주
3) Forecloseddreams, “recourse_states”, 2012.5.1, www.forecloseddreams.com(2012.5.1).
비소구 대출의 특징과 관련하여 Ron Harris(2010)는 모기지의 특징을 옵션이라는 이론적 수단을 통해 분석하였다. 모기지는 두 가지의 옵션(Put Option)을 채무자가 가지고 있는 것으로 보았는데 첫 번째는 채 무자가 담보주택을 소유하고 대출금을 조기상환할 수 있는 콜옵션이고 두 번째는 전략적 부도로 대출자가 발행한 풋옵션을 채무자가 구매(buy)한 것으로 담보주택으로서 대출금을 상환할 수 있는 옵션으로 보았다.
전략적 부도와 관련해서 Luigi et al.(2009) 등은 미국 가정의 전략적 부도율은 전체 모기지 부도 중 약 26%라고 분석하였다. 또한, 담보가치가 대출잔액에 비해 10% 이내로 작을 경우는 채무자가 평균적으로 전략적 부도를 선택하지 않고 이 차이가 17%에 이르면 전략적 부도를 선택하는 것으로 분석했다. 전략적 부도를 선택하는데 있어 부의 자산 이외에 가장 중요한 요소는 사회적, 도덕적 고려인 것으로 조사되었으 며 약 77%의 가정이 부도는 비도덕적인 것이라 보아 전략적 부도를 억제하는 것으로 분석했다.
미국의 비소구 모기지 역할 및 개선사항과 관련하여 Dov와 Odelia(2011)는 비소구 대출의 소비자 보호 에 있어 장점을 감안하여 개선방안을 제시하였다. 첫 번째 개선안은 비소구 모기지의 경우는 채무자가 최 소 초기 필요자본(Minimum Down Payment)을 두어 주택구입 시 구입자(채무자)에게 일정한 책임을 지 우도록 하는 것이고 두 번째 개선안은 대출자에게 담보주택을 통한 상환 외에 남은 미상환금 중 제한된 범 위에서 채무자에게 상환청구 할 수 있도록 하는 내용이다.
비소구 대출을 검토한 연구로는 스페인의 연구가 있다. Manuel Castilla(2010)은 스페인에 대출기관의 책임강화 측면에서 비소구 주택담보대출을 설명하였다. 즉, 대출자의 책임을 강화해서 대출 심사를 강화시 키고 건전한 주택담보대출 시장을 조성하여 주택가격에 버블이 형성되는 것을 막도록 해야 한다고 주장하 였다.
본 논고에서는 비소구 대출 방식으로 인한 추가적인 손실이 얼마인지를 국내의 기 대출 자료를 통해 분 석하도록 방향을 설정 하였다.
분석 시 주요요인인 회수율 분석 방법으로는 부도 시 손실율 분석에 있어 담보를 통한 회수와 담보 외 의 회수를 구분하여 분석하는 모형을 사용하였다. 부도율의 정의에 있어서도 일반적으로 사용하는 연체기 준이 아닌 법적절차 착수 기준을 활용하였다. 대출방식 간 예상되는 신용 손실을 몬테카를로 시뮬레이션으 로 분석하되, 난수의 발생 시 직접 주요변수에 독립적으로 난수를 발생시키는 방법으로 분석하였다. 다만, 이 경우 부도율과 회수율이 완전 독립적이 아니고 상관성이 있을 경우 독립적 난수 발생은 변동성(손실)을 적게 산정할 수 있는바 이의 보완을 위해 부도율, 회수율과 관련이 있는 주택가격 변동분의 난수발생을 통 해 주요 변수를 결정하는 방법을 함께 수행하였다.
Ⅲ . 분석데이타 및 모형의 설계
본 논고에서는 분석을 위한 자료로 고정금리 대출인 주택금융공사의 보금자리론4)을 사용하였다. 특정 시점의 대출 자료를 하나의 풀로서 고정(Static 분석)하고 개별 대출의 대출정보와 법적절차 발생 및 회수 정보, 미수채권 발생 및 회수정보를 바탕으로 시뮬레이션 분석을 수행하였다.
비소구 주택담보대출을 국내에 도입한다는 가정 하에 국내의 주택담보대출 시장 환경5)과 동일한 조건 일 경우의 비소구 담보 대출의 추가적인 예상 신용 손실(Expected Loss) 산출을 위한 모형을 설계하였다.
분석 모형은 바젤Ⅱ의 신용 손실 모형에 기초하되 회수율을 두 개로 세분화하도록 수정하여 제시하였 다. 두 가지 방법으로 구분하여 몬테카를로 시뮬레이션을 하도록 각각의 모형을 설계하였다. 직접적으로 부도율, LGD에 난수를 발생시켜 손실액을 결정하는 분석모형과 주택가격 변동을 난수로 설정하고 이에 따 라 손실액의 설명 요인인 부도율, LGD6)가 결정되는 분석모형을 제시하였다.
1. 분석데이타 설명
본 논고에서는 분석을 위한 기초 자료로 주택금융공사의 보금자리론 중 2004년에 대출된 자료를 사용 하였다. 보금자리론의 금리 형태는 고정금리이다. 대출 시 1가구 1주택이거나 일시적 2주택자인 경우에만 대출이 가능하다. 주택가격이 9억원 이하이며 대출한도는 5억 원까지이다. 대출을 위해서는 소득이 있어 야 하며 DTI(Debt To Income)와 LTV(Loan To Value) 제한이 있다. DTI 제한은 동 대출로 인한 제한이 30%이내여야 하고(DTI1), 타 대출까지를 합한 경우 40%이내(DTI2)이어야 한다. 이 같은 DTI 조건을 모두 만족하고 주택유형이 아파트일 경우는 LTV를 70%까지 적용 받을 수 있고 그렇지 않은 경우는 65%나 60%
까지 적용 받는다. 대출기간은 최소 10년 이상 30년까지이다.7)
2004년 대출 자료를 분석대상으로 한 이유는 가능한 한 긴 시계열 자료를 활용하기 위해서이다8). 대출 은 48,132건을 분석대상으로 고정(이하 “대상풀”)하고 이에 대한 시계열 자료를 사용하였다. 법적절차, 미 수채권 자료는 대출이후 2011년 6월까지 대출계좌별 자료이다.
담보가치는 비소구 주택담보대출에 있어 고려해야할 가장 중요한 요소이다. 대상풀에서 담보 가치는
4) ’2004년에 대출된 보금자리론 48,132건의 실적자료를 기초자료로 활용. 보금자리론은 장기 고정금리 대출로 정해진 조건 만족 시 최대 LTV는 70%
5) DTI, LTV 등의 규제, 대출한도 등의 주택담보대출 시장 환경 6) 실제 분석 식은 LGD를 풀어 recovery rate을 두 개로 구분하여 적용 7) 주택금융공사 보금자리론 업무처리 기준 참조
8) 주택금융 공사는 2004년 3월에 설립하여 보금자리론 상품 취급
LTV를 통해 표시된다. 대상풀에 적용하는 LTV식9)은 다음과 같다.
여기서 LTV(Loan To Value)는 담보가치 대비 대출액이고 OP(Original Principal)은 대출원금을, P는 선순위 채권을, Pp는 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 의미하고, EP(Estimated Price)는 담보 평가액을 의미한다.
<표 3>은 대상풀의 LTV 주요 구간별 대출원금과 대출건수의 비율을 보여준다. 대상풀의 대출원금 가 중평균 LTV는 60.89%이다. 50% 초과 60% 이하 건수 비율이 39.53%로 가장 높은 비율을 보였고 65% 초 과 70% 이하의 대출도 건수 기준 36.87%로 높은 비율을 보였다.
[ 표 3 LTV 구간별 비율 ]
LTV 대출원금(억원) 대출건수 대출원금(비율) 대출건수(비율)
40이하 1,441 3,339 4.29% 6.94%
40초과-50이하 1,847 3,405 5.50% 7.07%
50초과-60이하 14,401 19,025 42.88% 39.53%
60초과-65이하 3,014 4,619 8.98% 9.60%
65초과-70이하 12,879 17,744 38.35% 36.87%
합계 33,582 48,132 100.00% 100.00%
2. 분석모형 설계
분석은 2004년 대출된 대출의 집합을 하나의 풀로 분석하였다. 바젤의 예상 신용 손실 모형(Expected Credit Loss)에서 포트폴리오가 1개인 모형으로 설정하였다. 식(1)은 바젤의 예상신용손실모형에서 하나 의 포트폴리오만 있을 때의 모형 식이다.
9) 주택금융공사 보금자리론 업무처리기준 상의 산출 식
여기서 EL(Expected Loss)는 예상손실, PD(Probability of Default)는 부도확률로서 차입자가 약정기 간내 채무이행을 하지 못할 확률이며, LGD(Loss Given Default)는 부도손실률로서 차입자의 부도 시 금 융기관이 해당 차입자에 대한 대출로부터 입을 수 있는 손실을 의미한다. EAD(Exposure of Default)는 부도 시 노출액이다
비소구 주택담보대출은 PD, LGD에서 소구방식과 차이를 보일 수 있다. 본 논고에서는 이중 LGD에 의 한 차이만을 고려하여 분석하였다. 이유는 국내의 경우 상대적으로 높은 초기 자본금(Down Payment)10)으 로 인해 소구나 비소구에 따른 부도율의 차이(전략적 부도에 의한 차이)가 나타날 가능성이 낮고11), 본 논 고에서는 비소구 대출의 경우 담보외의 회수가 얼마인지가 중요한 사항으로 이는 회수율로 나타나기 때문 이다.
식(1)에서 대상액은 부도율 적용의 대상이 되는 수치로 시계열로 적용 시는 통상 대출 잔액을 사용하는 것이 일반적이다. 하지만 본 논고에서 적용하는 부도율은 대출 전 기간에 걸친 누적 부도율이므로 본 논고 에서는 대출원금을 대상액(EAD)으로 적용한다. 또한, 부도율 산정 시에도 EAD를 대출원금으로 하였기 때 문에 대출잔액에 대한 단순 누적 부도율을 적용하지 않고 대출원금 대비 부도율을 적용할 수 있도록 조정 했다.
몬테카를로 시뮬레이션을 하기 위해서는 난수를 발생시킬 변수를 결정하여야 한다. 본 논고에서는 예 상신용손실의 주요 변수인 부도율과 회수율에 대해서 각각 독립적으로 난수를 발생 시켰다.(이하 “분석1”)
003
여기서 PD(t), LGD(t), RR(t) 등은 각각 t 시점의 PD, LGD, RRdmf 의미하고, PD(0), rr1(0), rr2(0) 는 현재시점의 PD, rr1, rr2를 의미한다. RR(Recovery Rate)는 부도 시 회수율을 의미하는 것으로 담보 인 주택을 통한 회수는 rr1으로 그 이후의 회수는 rr2로 구분하였다.
식(2)와 (3)에서 △PD(t) 와 △rr1(t), △rr2(t)를 표준편차에 의한 난수 발생을 통해 결정한다. 시계열
10) 본 논고의 기초자료인 보금자리론의 경우도 최소 30%의 초기 자본금(Down Payment)이 필요
11) LTV 70%인 경우는 일반적으로 주택가격이 30%이상 하락하여야 손실이 발생하고 예상손실은 정상적인 상태에서의 변동분을 고려하기 때문에 과거 주택가격의 변동 등을 보았을 때 현재의 LTV율이 유지되면 전략적 부도 발생 확률은 낮을 것으로 예상된다.
상의 각각의 PD, rr1는 월 단위 자료이므로 이를 대출원금을 대상 액으로 하는 정의에 맞도록 기간확장을 한 표준편차를 사용한다. 분석1은 3개의 난수 발생이 필요하므로 하나의 난수를 발생시킨 분석2와 차이가 있다. 세 개의 난수는 각각 독립적으로 발생시켜서 비소구 대출에 따른 추가적인 손실액을 산출한다.
미래의 PD, LGD를 결정하는 가장 중요한 변수는 담보가치의 변화이고 주택담보대출의 경우 담보가치 의 변화는 주택가격의 변화로 볼 수 있으므로 과거 주택가격변화와 PD, LGD 민감도를 통해 PD, LGD 변 동분을 산출(이하 “분석2”)한다. 식(4)에서 △PD(t)를 결정하는 식은 다음과 같다. 여기서 pr(t)는 t 시점의 주택가격지수의 변동 분을 의미하며, 민감도 α는 주택가격변동분 대비 부도율의 변동분을 나타낸다.
단
LGD의 결정도 기본적으로 PD와 같은 방법을 적용한다. 다만 LGD를 결정하는 회수율(Recovery Rate)을 두 개로 구분하였고 rr2의 경우에는 회수 사례가 드물기 때문에 주택가격과의 민감도 산출이 어려 운 점을 감안하여 rr1의 민감도를 적용하여 산출 한다. △rr1(t), △rr2(t)는 다음과 같다.
단
단
PD와 LGD의 모형에서 민감도 α(PD/주택가격), 민감도 β(rr1/주택가격)는 공사 보금자리론의 부도 및 회수자료, 주택가격 지수 시계열 자료의 회귀분석을 통해 산출한다. 경과 기간별 더미변수는 부도율의 경우 경과 기간별로 다른 형태를 보이는 것이 일반적인 추세이기 때문에 이를 감안하여 경과기간을 11개월 이하, 17개월 이하, 30개월 이하, 30개월 초과로 구분한다. 식(7),(8)에서 Pi는 기간에 따른 더미를 의미한다.
담보대출의 처분을 통한 회수 후 잔여 채권액이 남아있는 경우 금융기관은 이 채권을 회수가 필요한 채 권(이하 “미수채권”)으로 보고 지속적인 관리를 수행한다. 본 논고에선 이 같은 미수채권 관리 비용을 정상 채권 관리에 준해 외부 위탁 시에 채권관리 수수료를 준용하여 산출하고자 한다. 분석방법은 손실차이분석 을 위한 시뮬레이션 방법의 손실액을 활용한다. 각각의 시뮬레이션에서 비소구 대출 경우의 예상손실액이 미수채권액이 된다. 다만, 손실발생 차이 액 만큼의 회수가 발생하므로 이 금액을 감안한다. 식(9)는 미수 채권관리비용을 결정하는 미수채권 대상액, 미수채권 중 회수액, 관리지속기간, 회수 시까지의 기간, 관리 수수료율 변수들을 식으로 나타낸 것이다.
여기서 Fee는 미수채권의 관리비용을 의미하며, Ex는 미수채권 대상액으로 미수채권 이관시의 잔액을 의미한다. PM은 미수채권의 평균 관리기간을 의미하고, pay는 미수채권중 상환되는 평균금액을, pm(t)는 이관부터 상화까지의 평균 기간을 의미하고, mr은 평균 채권관리 수수료율을 의미한다.
Ⅳ . 몬테카를로 시뮬레이션을 통한 손실분석
1. 개별 난수 발생을 통한 시뮬레이션
개별 난수 발생을 통한 시뮬레이션(이하 “분석1”)은 부도율, rr1, rr2를 직접 난수를 발생시켜 손실액을 결정하는 방법이다. 분석1에서의 주택가격 변동 난수에 기반한 부도율, rr1, rr2의 결정과는 차이가 있다.
분석2는 대상풀의 과거의 부도율 자료를 통해 평균 및 표준편차를 산출하여 이를 바탕으로 난수를 발생시 켰다. 난수는 정규분포를 가정하여 발생시켰다. rr1, rr2의 경우도 동일한 방법을 사용하였다.
<표 4>는 부도율, rr1, rr2 난수 발생을 위한 평균 및 표준편차 가정치를 보여준다. 대상풀의 2011년 6월까지의 자료를 바탕으로 산출한 수치이다. 수정 표준편차는 대출의 예상듀레이션 60개월의 1/2를 기간 확장한 수치이다.
[ 표 4 난수발생을 위한 주요변수 요약 ]
항목 부도율 rr1 rr2
평균 -0.00000783 0.00093965 0.00093965
표준편차 0.00698222 0.06751244 0.06751244
기간확장 5.47722558 5.47722558 5.47722558
수정표준편차 0.03824319 0.36978087 0.36978087
<표 5>은 분석1의 예상손실 차이액(Difference of Expected Loss)의 결과이다. 1억원이 대출 되었을 시 두 방식간의 예상손실액 차이의 평균치는 2,307원이다. 즉 대출액 대비 0.002307%의 손실액 차이가 발생되는 것으로 분석됐다. 최대 예상손실액 차이는 2,755원으로서 0.002755%로 나타났고 95%, 99% 범 위에서의 예상 손실 차이액은 각각 2,525원, 2,618원을 나타내 대출액 대비 0.002525%, 0.002618%로 분석됐다.
[ 표 5 시뮬레이션 결과 ]
항목 수치 항목 수치
평균 2,307 범위 870
표준 오차 2 최소값 1,885
중앙값 2,307 최대값 2,755
최빈값 2,323 관측수 5,000
<그림 1>은 손실 차이액을 전체 범위를 200구간으로 구분하였을 때 빈도수 분포를 나타낸 것이다. 결 과는 분석1 대비 변동폭이 작고 각 시뮬레이션 별로 부도액을 가지는 평균에 수렴하는 분포를 보였다. 결 과적으로 분석2는 분석1에 비해 소구, 비소구 각 방식에 대해 모두 작은 손실액을 보이며 손실 차이액에 있 어서도 적은 것으로 분석되었다.
[ 그림 1 손실 차이액 분포(분석1) ]
손실액 차이 빈도수
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
1885 1985 2085 2185 2285 2385 2485 2585 2685 2785
2. 주택가격 난수 발생을 통한 시뮬레이션
<분석2>에서는 주택가격지수 변동분을 난수로 발생시키고 주택가격 변동과 PD, LGD의 민감도를 활용 하여 시뮬레이션을 하였다.
본 논고에 활용할 주택가격지수는 국민은행 아파트가격 지수를 활용했다. 국민은행 아파트가격 지수 중 부도율 상관관계를 분석한 결과 상대적으로 좋은 상관관계를 보이는 서울지역 아파트가격 지수를 난수 발생을 위한 지수로 사용하였다. 정규분포를 가정하고 평균은 0.34, 표준편차는 4.7645로 5,000개의 난수 를 발생시켰다.
<그림 2>는 생성한 아파트 가격 지수를 최소값 -17.5와 최대값 16.7에 대해 0.3 단위로 빈도수를 조사 하여 그래프로 나타낸 것이다.
[ 그림 2 주택가격 변동을 위한 난수 분포 ]
빈도수
0 20 40 60 80 100 120 140 160
-17.5 -14.5 -11.5 -8.5 -5.5 -2.5 0.5 3.5 6.5 9.5 12.5 15.5
식(7)에 따른 부도율의 주택가격변동분과의 민감도 분석과 식(8)의 회수율(rr1)과 주택가격변동분과의 민감도 분석을 수행하였다. 부도율과 주택가격 변동분의 계수는 -0.02812로 주택가격이 하락하면 부도율 이 상승한다는 결과를 보였다. 이는 방향성 면에서 예상한 결과와 일치했다. 다만, t통계량은 -0.50781로 낮아 통계적 유의성은 작은 것으로 나타났다. 회수율(rr1)에 대해서도 마찬가지 방법으로 데이터 셋을 결 정하고 회귀분석을 통해 주택가격 변동 대비 rr1의 민감도 분석한 결과 0.0039로 나타났다. rr1의 경우도 t통계량이 0.3560으로 낮게 나타났다.
<그림 3>은 앞에서 결정된 부도율, 회수율(rr1,rr2) 등을 통해 시뮬레이션 한 예상손실 차이액 (Difference of Expected Loss)의 결과이다. <그림 3>은 차이액이 ‘0’인 빈도를 제외한 분포를 그래프로 나타낸 것이다. 분석1에서는 1억원이 대출 되었을 시 두 방식간의 예상손실액 차이의 평균치는 7,718원 이다. 즉 대출액 대비 0.007718%의 손실액 차이가 발생되는 것으로 분석됐다. 최대 예상손실액 차이 는 111,371원으로서 0.1114%로 나타났고 95%, 99% 범위에서의 예상 손실 차이액은 각각 33,231원, 55,113원을 나타내 대출액 대비 0.03323%, 0.05511%로 분석됐다.
[ 그림 3 손실액 차이분포 (‘0’ 제외) ]
손실액 차이빈도
0 20 40 60 80 100 120 140
500 15500 30500 45500 60500 75500 90500 105500
3. 비소구주택담보대출 관리 편의성 분석
비소구 주택담보대출 관리 편의성은 전술한바와 같이 담보의 처분 후 비소구 방식의 경우 대출이 종결되 어 미수채권 관리를 할 필요성이 없음으로써 나타나는 편의성을 의미한다. 본 절에서는 이 같은 편의성을 시 뮬레이션 분석 시 몇 가지 가정 하에 식(9)을 적용하여 관리비용을 산출하고 분포를 분석하였다. 첫 번째 가 정은 채권관리 수수료율은 정상채권관리 수수료율과 같다고 가정하였다. 두 번째 가정은 관리기간으로 관리 기간은 가중평균대출 만기(듀레이션)를 활용하되 평균적으로 듀레이션의 절반에 해당하는 시점에서 부도가 발생하고 손실 차이 액의 회수가 부도발생 후 듀레이션의 1/4기간 후에 발생한다고 가정하였다.
분석1의 관리비용을 식(9)에 적용한 결과는 평균 관리비용이 731원이 발생하는 것으로 나타났고 분석2 의 관리비용을 식(9)에 적용한 결과는 평균 관리비용이 2,445원이 발생하는 것으로 나타났다.
4. 결과 종합
이상 4장에서의 분석을 종합하여 요약하면 <표 6>과 같다.
분석1의 경우 평균 손실차이액은 2,307원으로 나타났으며 평균 관리비용은 731원이어서 이를 차감한 평균금액은 1,576원(0.001576%)으로 나타났다. 이는 분석2의 5,273(0.005273%) 대비 약 30%로 분석2 의 경우 변동성이 적어 손실차이액도 적게 산출되는 결과를 보였다. 단, 이 금액에는 시간가치가 감안되지 않았기 때문에 금리에 적용 시는 발생시점 및 그에 따른 시간가치를 감안할 필요가 있다. 분석2의 경우 평 균 손실차이액은 7,718(0.004418%)원으로 나타났으며 평균 관리비용은 2,445원이어서 이를 차감한 평균 금액은 5,273(0.005273%)원으로 나타났다.
[ 표 6 시뮬레이션 결과 종합 ]
구분 항목 평균 95% 99%
분석1
손실 차이액 2,307 2,525 2,618
관리비용 731 796 824
차감액 1,576 1,729 1,794
분석2
손실 차이액 7,718 33,231 55,113
관리비용 2,445 10,518 17,435
차감액 5,273 22,713 37,678
대상풀에 대한 분석결과 보금자리론의 경우는 비소구 주택담보대출이 현행 소구 주택담보대출에 비해 추가적인 신용손실액(관리비용 차감) 등이 분석1의 경우 0.005273%, 분석2의 경우 0.001576%로 높지 않 게 나타났다. 이 같은 결과를 바탕으로 대상풀과 유사한 유형의 대출 경우 다른 조건이 같은 경우는 추가적 인 금리의 인상 없이 도입이 가능하다고 생각된다. 은행권 주택담보대출의 최대 LTV는 70%이내이기 때문 에 소비자 보호에 장점이 있고 금융기관의 대출체계를 강화할 수 있으며 대출 관리기간 단축을 통한 사회 적 비용을 절감할 수 있는 비소구 주택담보대출을 고려해 볼 필요가 있다고 생각된다.
Ⅴ . 결론
비소구 주택담보대출이란 담보인 주택에 대해서만 대출자가 채무자에게 상환 청구할 수 있는 대출이다.
국내의 주택담보대출에는 적용되지 않고 있으며 미국의 경우 약 12개주에서 적용하고 있다. 비소구 대출의 경우 채무자는 부도 시에 담보인 주택만으로 상환의무가 한정되어 소구 대출에 비해 보호를 받을 수 있고 사 회적으로도 신용불량자 확대 억제 효과 및 관리기간 단축으로 인한 비용 절감 효과가 있다. 또한 대출기관의 책임이 강화 되는 바 금융기관은 신용위험의 관리강화 필요성이 증대되어 대출심사 시스템의 개선이 기대된 다는 효과도 있다. 반면, 대출기관의 경우 증가된 신용위험을 부담해야 되는 바 이를 대출 금리에 가산시킬 수 있어 가산될 위험의 정도가 비소구 대출에 있어 고려하여야 할 중요한 사항이다.
본 논고에서는 계량분석을 위해 주택금융공사 보금자리론의 2004년 대출 자료 48,132건을 대상으로 부 도율, 회수율 등의 직접 난수 발생을 통한 시뮬레이션인 분석1과 주택가격변동의 난수를 통한 시뮬레이션인 분석2로 구분하여 수행하였다. 분석 결과는 분석1의 경우 평균 손실 차이액이 대출액 대비 0.007718%이고 관리비용 절감액이 0.002445%이어서 종합적 차이액은 0.005273%로 높지 않게 나타났다. 분석2의 경우는 종합적 차이액이 평균 0.001576%로 좀 더 작게 나타났다. 이 같이 비소구 대출의 경우 추가적인 손실액이 크지 않은 결과를 보았을 때 국내의 경우 비소구주택담보대출을 적용하는 것을 고려해볼 수 있다. 다만, 이 결과는 주택금융 공사의 보금자리론을 활용한 바 제2금융권 대출이나 주대출(Primary Mortgage) 이후의 추가대출(Secondary Mortgage)의 경우에 이 결과를 그대로 적용하기에는 한계가 있다. 그럼에도 불구하 고 은행권 대출의 경우 분석 대상 대출 LTV보다 최대 LTV가 낮고 채무자의 신용도 등에도 큰 차이를 보이 지 않는 점 등은 시사하는 바가 있다. 다만 LTV 비율이 올라가는 경우 같은 신용 및 담보가치의 변동이 있 을 시는 신용 손실이 확대될 수 있으므로 본 논고로 설명하기는 제한을 갖는 바 추가적인 요인에 대한 평가 가 필요할 것으로 생각된다.
<참고문헌>
1. 한국주택금융공사(2012),『 보금자리론 업무처리기준』, 서울 : 한국주택금융공사, pp. 8-16.
2. 한국주택금융공사(2012),『 유동화 미수채권 관리기준』, 서울 : 한국주택금융공사, pp. 1-13.
3. 한국주택금융공사(2012),『 유동화자산 관리규정』, 서울 : 한국주택금융공사, pp. 1-10.
4. 한국주택금융공사(2012),『 유동화 자산관리세칙』, 서울 : 한국주택금융공사, pp. 5-18.
5. Dov Solomon, Odelia Minnes(2011), “Non-Recourse, No Down Payment and the Mortgage Meltdown: Lessons from Undercapitalization”. 『FORDHAM JOURNAL OF CORPORATE & FINANCIAL LAW』. Vol. XVI, pp. 529-570.
6. Luigi Guiso, Paola Sapienza, Luigi Zingales(2009), “Moral and Social Constraints to Strategic Default on Mortgages”.『NBER Working Paper』. No. 15145., pp. 1-6 7. Manuel Castilla(2010), “Mandatory non-recourse mortgages as housing bubbles preventing devices”. 『22nd International Housing Research Conference』.
8. Ron Harris(2010), “Recourse and Non-Recourse Mortgages: Foreclosure, Bankruptcy, Policy”. 『Buchmann Faculty of Law』., pp. 1-42.
9. Forecloseddreams(2012) “recourse_states”, www.forecloseddreams.com(2012.5.1).
