응용경제 제 5 권 제 3 호
2003 년 12 월, 한국응용경제학회
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* 한국해양수산개발원 책임연구원
전화 : 02-2105-2795, FAX : 02-2105-2839 E-mail : ytleem@kmi.re.kr
대전광역시 지가모형의 변화
임 윤 택*
논문 초록
본 연구의 목적은 대전광역시 지가모형의 변화 분석을 통하여 시기별로 지가에 영향을 미치는 요인의 변화를 고찰하는 것이다. 본 연구에서는 대전시내 약 22 만 필지의 1991 년, 1996 년 및 2001 년 공시지가 자료를 이용하여 각 연도별 대전광역시 지가모형을 수립한 후 지가에 미치는 각각의 요인들의 계수들을 비교함으로써 각 변수가 지가에 미치는 영향의 변화를 분석하였다.
분석 결과 대전광역시의 도시구조가 다핵도심구조로 변화하면서 원도심이 지가에 미치는 영향이 상당히 감소하였음을 알 수 있었다. 토지용도별로는 주거 및 공업용 토지의 중요도가 증가하였고, 이들 용도로의 전환이 가능한 농지 및 임야의 중요도도 증가하였다. 토지고저 및 형상 등의 물리적 특성들은 다른 요인들에 비해 상대적 중요도가 감소한 반면, 도시계획시설부지에의 저촉여부 및 유해시설에의 인접여부는 토지이용에의 제한 및 환경에의 관심 증대 등으로 중요성이 더욱 증가하였다.
JEL 분류번호 : R140, R520
핵심주제어 : 헤도닉 모형, 지가모형, 대전광역시
Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경과 목적
지가는 도시의 언어라 일컬어질 만큼 도시의 사회□경제적 특성을 함축적으로 표현하면서, 도시공간이 가지는 종합적인 성격을 내포하고 있다. 지가를 분석하는 데에는 여러 가지 방법이 사용되고 있으나, 특히 1970 년대 이후에는 재화가 가진 다양한 특성들 각각의 내재가치(implict value)를 추정하는 방법인 헤도닉 모형(Hedonic Price Model)이 많이 사용되고 있다. 헤도닉 모형은 독립변수 선택의 자의성, 함수형태 등에 관한 몇몇 문제점이 제기되고 있음에도 불구하고 간단한 모형구성과 우수한 분석력 때문에 지가 분석에 널리 사용되고 있다.
대전광역시의 경우 둔산 등 대규모 택지개발사업으로 인한 원도심 1)지역의 상대적 쇠퇴와 둔산신도심 지역의 성장은 지가를 포함한 도시의 공간적 분포 변화를 초래하였다. 그러나 그동안의 연구는 주로 택지개발사업에 의한 주변지역 지가의 변화에 초점이 맞추어져 있었을 뿐, 지가를 형성하는 각 요소별 중요도(가중치)에 대한 분석은 거의 없는 실정이다.
본 연구의 목적은 대전광역시 지가모형의 변화 분석을 통하여 시기별로 지가에 영향을 미치는 요인의 변화를 제시하는데 있다. 이와 같은 연구는 시간과 주위환경의 변화에 따라 각각의 요인들이 지가에 영향을 미치는 정도의 변화를 파악할 수 있게 해 주며, 따라서 토지정책 수립 및 개발이익 산정 등 관련연구의 기초자료로 활용될 수 있다.
2. 연구의 범위 및 내용
본 연구에서는 대전광역시의 행정구역 내에 위치한 전체 약 22 만 필지의 1991, 1996 및 2001 년도 개별공시지가 자료를 사용하였다. 분석에 사용된 개별공시지가 자료는 <표 1>과 같다. 여기서 분석대상으로 결정한 연도 중 1991 년은 둔산신도시 택지개발사업의 시작 시점으로서 원도심 중심의 도시구조를 가지고 있는 시점이다. 1996 년은 둔산 택지개발사업이 완료된 직후이고, 2001 년은 동 사업이 완료된 후 5 년이 경과되어 둔산신도심이 대전광역시의 부도심으로 자리잡았다고 판단되는 시점이다.2)
<표 1> 입력자료 현황 (단위 : 필지수, 천㎡)
1991 년 1996 년 2001 년 구 분
필지수 면 적 필지수 면 적 필지수 면 적 조사필지*
지적통계 비율(%)
216,395 280,975 77.0%
388,216 537,186 72.3%
221,788 287,028 77.3%
419,413 539,871 77.7%
227,465 295,623 76.9%
436,193 539,834 80.8%
Ⅱ. 선행연구
1. 헤도닉 모형을 이용한 지가분석과 함수형태에 관한 논의
주택이나 토지 등은 여러 가지의 특성을 가지고 있어 차별화 되는 재화들이다. 이러한 재화에 대해서는 소비자들이 차별화 되는 특성을 소비함으로써 효용을 얻게된다는 것을 헤도닉 가설이라 한다. 헤도닉 모형은 재화가 갖는 다양한 특성들이 재화가격에 미치는 효과를 분석하는 모형이다. 이 모형은 그릴리치(Griliches, 1971)와 로젠(Rosen, 1974)에 의해 개발되고 체계화된 특성가격함수모형으로서 자동차나 주택과 같은 동일 종류의 상품이라 하더라도 질적인 차이가 존재하는 상품에서 이 차이의 근원인 각 특성별 내재가치(implicit price)를 추정하기 위해 활용되기 시작하였다.3)
경제학에서는 전통적으로 헤도닉 가설을 적용하여 차별화 되는 재화에 대한 실증적인 분석이 이루어졌으나(Ridker and Henning, 1967, Anderson and Drocker, 1972. 등), 실증분석에 대한 이론적인 모형이 없었다. Rosen(1974)은 생산자와 소비자를 모두 고려하여 균형가격체계를 이루는 이론적 모형을 제시하여 헤도닉 가격기법에 대한 이론적 기초를 제시하였다.
이론상 토지가격(P)은 토지의 물리적□공간적 특성(S), 사회□경제적 특성(E), 시간의 흐름(t) 등과 같은 요인들에 의하여 영향을 받는다. 따라서, 지가와 지가에 영향을 미치는 여러 요인들 사이의 상호관계는 다음과 같은 식으로 나타낼 수 있다.
P = f(S, E, t)
= g(V1, V2, V3, V4, V5, … Vn, t) (1)
여기서,
P : 지가
S : 토지의 물리적□공간적 특성 E : 사회□경제적 특성
t : 시간의 흐름
Vi : 토지의 개별적 특성을 나타내는 토지특성변수
헤도닉 모형의 함수형태는 선형함수(y=f(x)), 준로그함수(log y=f(x)), 역준로그함수(y=f(logx)), 이중로그함수(log y=f(log x)), 박스콕스(Box- Cox)변환 함수가 있다. 초기 연구자들은 여러개의 함수형태를 하나의 가변적인 함수로 나타낼 필요성에 직면하게 되어 Goodman(1978)은 종속변수에 대해 처음으로 박스콕스변환(Box-Cox transformation) 모형을 적용하였다. 이후 Halvorsen and Pollakowski (1981)는 헤도닉 가격함수의 형태를 결정하는데 있어서 종속변수만을 변환하는 것은 제한적이라고 판단하고 종속변수와 설명변수가 모두 Box-Cox 형태를 갖는 2 차식의 변환 형태를 제시하였다. 그리하여 방정식의 추정치를 구하기 위해 일정한 간격으로 분할하여 회귀시킨 후 최소자승법과 로그우도
값을 비교하여 추정치를 비교하였다. Cassel and Mendelsohn(1985)은 환경변수의 계수에 대한 추정치로는 유동적인 형태보다는 단순한 함수형태가 더 신뢰할 만하다고 제안하였다.
헤도닉 함수의 형태를 비교하는 연구 중 많은 연구결과는 박스콕스 모형이 다른 형태의 모형 보다 우수하다는 것을 보여주고 있다(Goodman and Kawai, 1984; Linneman, 1980). 그러나 박스콕스 모형은 가변수(dummy variable)에 적용되기 어렵다. 이 변수를 지수변형하면 선형이 되기 때문이다(Cassel and Mendelsohn, 1985). 한편 손재영(1994)은 박스콕스변환을 이용한 함수식이 비선형함수식에 비해 통계적으로는 우수하지만 지가추정 결과에는 큰 차이가 발견되지 않았다는 것을 보여주었다.4)
헤도닉 모형에서 어떤함수가 가장 적합한 함수형태인가에 대해서는 실증적인 분석을 통하여서 결정되어야 할 문제이다.
2. 헤도닉 모형을 이용한 국내의 지가분석 연구사례
외국의 헤도닉 모형을 이용한 연구는 일반적인 분석과 함께 함수형태의 설정에 대한 많은 연구가 계속되어 온 반면, 우리나라에서 지가와 관련하여 헤도닉 가격함수를 이용한 연구는 주로 지가의 추정□평가방법론 모색(이태일□채미옥, 1986)과 지가형성에 영향을 미치는 요인 추정에 관한 연구(이용범□윤광배, 1998; 한태희, 1995; 채미옥, 1997; 안혜진, 2002), 도시지가에 대한 쾌적성의 연구(이명호, 2000), 지가평가모형 개발(유완□조응래, 1990;
사공호상, 1991) 그리고 농지가격에 영향을 미치는 특성분석에 관한 연구(유시용, 1995)등이 있다. <표 2>
이용범□윤광배(1998) 및 한태희(1995)는 임지 및 농지가격 평가모형을 추정하여 토지의 가격이 자연적 조건 또는 토지의 생산성 보다는 용도지역, 토지이용상황 등 행정적 규제요인에 의해 더 많이 좌우된다는 것을 보여주었다. 이명호(2000)의 연구에서는 변수의 선정에 따라 용도지역별 설명력 차이를 보임으로써 헤도닉 모형의 수립에 있어 변수 설정의 중요성을 확인하였다.
안혜진(2002)은 부산시 도심일대의 지가분포 특성을 표준지 공시지가와 특성자료를 이용하여 접근성 요인과 토지특성요인, 지역특성요인에 의해서 어느 정도 영향을 받고 있는지를 분석하였다. 분석 결과 기존 도심 접근성의 영향력과 도심세력의 확산 정도를 제시하였다.
유완□조응래(1990)는 헤도닉 모형을 이용한 지가평가모형을 개발하면서 모형의 함수형태에 관하여 고찰하였다. 지가의 모형을 단순선형, 대수선형, 준대수 선형 모형을 적용한 결과 회귀방정식의 형태로는 단순선형 회귀방정식이 지가를 정확히 추정하는 것으로 나타났다.
<표 2> 헤도닉 모형을 이용한 지가와 관련된 국내연구 사례
연구자 대상지역 연 구 목 적 사 용 변 수 함수형태
이태일□
채미옥 (1986)
서울시
지가형성유형별 판별과 지가의 추정□평가방법론 모색
도심거리, 용도지역, 공공시설, 접근거리, 대로접근거리, 도로접면, 실제이용현황, 지형지세, 토지형상, 지목
이중로그
유 완□
조응래 (1990)
서울시 3 개구 주거지역
대지 특성을 이용한 지가평가 모형 개발
대지면적, 대지형태, 대지높이, 도로면수, 대지방향, 주거수준, 시청거리, 시장거리, 학교거리, 버스거리
선형함수
사공호상 (1991)
서울시 강남구 주거지역
평가 용이성확보와 토지평가 수요에 따른 계량적 토지평가방법 개발
지하철역거리, 시장상가거리, 시청거리, 토지용도, 고저, 형상, 방위, 도로접면, 주변환경
이중로그
한태희 (1995)
경기도
농지가격형성에 영향을 미치는 요인분석
도심거리, 공적규제, 농경지, 토지용도, 실제용도지대, 간선도로, 접면도로, 지형지세
준 로그
유시용 (1995)
시□도 6 개 지역의 농지
우리나라 농지가격에 영향을 미치는 특성분석
도심거리, 면적, 용도지역, 용도지구, 농경지(구분,비옥도, 경지□수리), 지세, 이용상황
준 로그
채미옥 (1997)
서울시
지가분포에 영향을 미치는 요인과 지가결정요인의 지가영향력분석
도심거리, 부심거리, 용도지역, 토지용도, 도로조건, 토지고저, 토지형상, 학군, 방향성
이중로그
이용범 (1998)
전국의 임지
임지의 권역별 지가평가모형추정과 지가형성요인
도심거리, 필지면적, 지목, 용도지역 및 지구, 토지이용현황, 주위환경, 교통사정, 지형지세, 간선도로현황, 도로접면
선형함수 준 로그 이중로그
이명호 (2000)
서울시
지가를 구성하는 요인들의 내재적 가치 추정
도심거리, 부도심거리, 고용접근성, 학군, 주위 산, 자연공원, 그린벨트와 거리, 강북과 강남 가변수
선형함수 준 로그 이중로그 안혜진
(2002)
부산시 중구, 동구, 부산진구
부산시 도심일대 지가형성요인에 의한 영향력과 지가 분포특성
도심거리, 용도지역, 토지이용, 접면도로, 고저, 형상 이중로그
자료 : 김선태(2002), p. 19
Ⅲ. 기초분석 1. 분석자료
본 연구에서 사용된 자료는 대전시에 소재한 약 22 만 필지의 지가, 토지특성변수, 도심 및 둔산신도심과의 거리, 권역구분 가변수 등이다. 분석에 사용된 지가는 필지별 개별공시지가 자료이다. 공시지가의 판단 근거로 조사되는 토지특성자료는 1990 년도에는 32 개 항목이 조사되었으나 점차 축소되어 1997 년부터는 19 개 항목을 조사하고 있다. 본 연구에서는 2001 년도를 기준으로 재구성한 토지특성자료를 사용하였다. 도심과의 거리는 원도심 최고지가 지점에서 각 필지까지의 직선거리이며, 이의 계산에는 지리정보시스템 소프트웨어인 Arc View 3.2 를 이용하였다. 권역구분 가변수는 각 필지를 원도심, 둔산신도심, 시가화권역 및 미개발권역으로 구분한 가변수이다. 분석에 사용한 변수들의 내용은 <표 3>과 같다.
<표 3> 분석자료의 내용
구 분 내 용
지 가 지 가 개별공시지가(원/㎡)
토지용도
주거용, 상업용, 주상복합용, 공업용, 농지, 임야, 기타
도로접면 광□대로, 중로, 소로, 세로, 맹지 토지고저 평지, 고지
토지형상 정형, 비정형 계획시설 저촉, 미저촉 토 지 특 성 자 료
유해시설 해당, 미해당
거 리 도심거리 원도심 거리, 둔산신도심 거리
2. 기초분석 결과
본 연구에서 사용된 자료를 이용하여 대전광역시의 지가를 분석한 결과는 표 4.에서 보는 바와 같다. 1991, 1996, 2001 년도의 지가분포를 분석한 결과 공통적으로 지가가 높은 곳이 은행동과 중동, 원동, 정동, 대흥동, 선화동 지역으로서 이들은 원도심지역 및 유성지역에 위치한 동이다. 그러나 시간이 지남에 따라 원도심으로부터 약 5 ㎞ 지점의 둔산 신도심에 위치한 둔산동, 삼천동 등에서 높은 지가수준을 보이고 있으며, 시 외곽의 대덕구, 유성구 그리고 서구 일부 동에서도 급격한 지가변화가 나타나고 있다.
1991 년의 대전광역시 지가의 공간적 분포는 원도심을 중심으로 한 단핵 도심구조의 형태를 나타내고 있다. 대전역과 충남도청을 중심으로 반경 1 ㎞ 내에 있는 중동, 원동, 정동, 대흥동, 선화동과 도심과 연결되는 주요 간선도로 주변에 인접한 지역의 지가는 다른 지역보다 높게 나타나고 있다. 그러나 1996 년의 지가는 산업화□도시화가 진행되면서 도심과 인접한 대부분의 지역들의 지가수준은 점차 높아지는 과도기적 현상를 보이고 있다. 2001 년에는 원도심보다는 둔산신도심 주변지역의 지가수준이 높아서 대전광역시의 지가구조가 원도심 지역을 중심으로 한 단핵 도심구조에서 벗어나 둔산신도심 지역이 발달되는 다핵심 도심구조의 모습을 보이고 있다.
1991 년과 2001 년의 대전시의 지가구조는 <그림 1> 및 <그림 2>에서 보는 바와 같다.
<표 4>에서 토지용도, 도로접면, 토지고저 및 토지형상 등에 따른 지가의 변화를 살펴본 결과 주거용 토지의 지가는 계속적으로 상승하는 반면, 상업용, 주상복합용 등 용도의 토지는 가격이 계속 하락하고 있음을 알 수 있다. 도로접면에 따른 지가를 살펴보면 기존 광□대로 인접토지의 평균지가는 하락하였지만 중로 인접토지의 지가가 많이 상승하였음을 알 수 있다. 특히, 도심으로부터의 거리에 따른 지가의 변화를 살펴보면 원도심지역의 경우에는 IMF 시기등을
거치면서 오히려 평균지가가 하락하였음에도 도심으로부터 4˜6km 에 위치한 필지의 지가는 70% 이상 증가한 것으로 나타나서 부도심권의 성장이 두드러짐을 알 수 있다.
<그림 2> 2001 년 지가분포도
<그림 1> 1991 년 지가분포도
<표 4> 분석자료의 지가분포 특성 기초분석 결과 (단위 : 원/㎡)
1991 년 1996 년 2001 년 구 분
최고지가 최저지가 평균지가 최고지가 최저지가 평균지가 최고지가 최저지가 평균지가
시 전 체 16,000,000 180 63,50016,000,000 92 60,80010,600,000 92 67,100 주 거 용 3,000,000 1,410 254,100 1,410,000 2,270 256,400 1,180,000 2,980 263,900 상 업 용 16,000,000 9,0001,061,10016,000,000 6,430 576,80010,600,000 22,900 575,900 주상복합 5,600,000 6,200 519,500 3,090,000 26,000 475,000 4,060,000 26,400 427,100 공 업 용 2,610,000 3,000 180,500 1,250,000 12,400 164,900 1,160,000 11,600 150,300 농 지 900,000 400 48,900 500,000 836 35,400 385,000 1,070 32,600 임 야 540,000 180 6,700 303,000 276 4,400 247,000 200 4,100 토지용도
기 타 1,060,000 480 88,800 1,650,000 92 84,500 1,610,000 92 63,000 광□대로 16,000,000 830 495,60016,000,000 627 489,50010,600,000 627 442,000 중 로 10,000,000 180 151,000 8,000,000 92 206,600 6,610,000 330 212,900 소 로 13,000,000 480 212,100 9,240,000 330 225,600 6,520,000 466 165,500 세 로 7,000,000 500 62,000 6,520,000 148 69,100 4,530,000 217 64,400 도로접면
맹 지 10,000,000 288 22,200 5,480,000 92 14,500 3,590,000 92 13,000
평 지 16,000,000 180 94,90016,000,000 92 101,40010,600,000 290 113,000 토지고저
고 지 7,260,000 288 4,600 1,280,000 92 3,800 760,000 92 3,400
정 형 16,000,000 480 221,70016,000,000 288 239,00010,600,000 288 275,400 토지형상
비 정 형 13,600,000 180 31,40013,300,000 92 29,500 9,720,000 92 29,700
저 촉 5,700,000 450 25,900 5,000,000 400 43,000 2,950,000 92 47,700 계획시설
미 저 촉 16,000,000 180 65,30016,000,000 92 62,90010,600,000 145 70,300
해 당 3,600,000 2,000 144,10011,000,000 264 102,400 7,000,000 132 97,900 유해시설
미 해 당 16,000,000 180 63,20016,000,000 92 53,10010,600,000 92 60,200 500m 이내 16,000,000 100,0003,386,70016,000,000 165,0003,207,80010,600,000135,0002,047,800 1 ㎞ 이내 8,260,000 60,0001,144,300 7,100,000 75,900 885,300 4,890,000 69,300 690,600 2 ㎞ 이내 9,000,000 2,000 411,000 3,000,000 1,320 393,200 2,200,000 3,770 360,900 3 ㎞ 이내 3,600,000 3,000 264,200 3,180,000 1,320 235,900 2,030,000 990 222,300 4 ㎞ 이내 4,000,000 1,800 205,000 3,200,000 1,420 202,200 3,250,000 1,440 201,600 5 ㎞ 이내 2,700,000 450 108,900 2,500,000 375 134,500 2,620,000 400 170,200 6 ㎞ 이내 2,000,000 330 64,200 2,750,000 264 81,300 3,100,000 132 112,000 7 ㎞ 이내 1,800,000 320 30,600 1,670,000 92 47,100 1,600,000 217 58,300 8 ㎞ 이내 1,800,000 320 49,100 1,720,000 92 48,100 1,650,000 92 53,900 9 ㎞ 이내 4,000,000 320 50,500 3,600,000 276 51,500 3,000,000 271 67,600 10 ㎞ 이내 1,470,000 288 30,800 1,260,000 280 32,900 1,100,000 280 36,600 도심거리
11 ㎞ 이내 1,000,000 180 24,800 964,000 132 22,800 1,190,000 145 31,500
12 ㎞ 이내 400,000 450 21,400 468,000 380 21,500 1,190,000 380 24,500 13 ㎞ 이내 780,000 450 19,600 800,000 363 18,200 668,000 200 20,600 14 ㎞ 이내 1,450,000 400 17,400 1,430,000 363 16,300 2,000,000 313 21,500 15 ㎞ 이내 160,000 1,100 7,200 130,000 363 5,200 180,000 313 5,100 16 ㎞ 이내 120,000 1,100 6,700 212,000 980 5,400 180,000 363 5,400 17 ㎞ 이내 120,000 1,100 11,400 110,000 330 8,400 180,000 943 7,700 18 ㎞ 이내 45,000 1,100 9,300 44,600 330 6,300 47,400 980 5,600 19 ㎞ 이내 27,000 1,500 5,700 26,200 1,190 3,700 30,300 1,070 3,100 20 ㎞ 이내 15,000 1,500 7,200 12,800 1,580 5,800 23,800 1,380 5,100
Ⅳ. 지가모형의 구축 및 분석결과 1. 대전광역시 지가모형의 설정
본 연구에서는 대전광역시의 지가에 영향을 미치는 요인들의 변화를 분석하기 위하여 권역구분 가변수(dummy variable)를 포함한 헤도닉 모형(Hedonic Price Model)을 수립하였으며, 모형의 함수형태는 선형함수를 사용하였다. 지가에 영향을 미치는 요인은 토지특성, 도심거리, 권역구분을 사용하였다. 여기서 권역구분 가변수는 원도심, 시가화지역, 미개발지역 그리고 택지개발사업이 이루어진 둔산신도심을 나타낸다. 모형의 기본 형태는 식 (2)와 같다.
지가 = f (토지특성, 도심거리, 권역구분) (2)
여기서,
지가 : 각 필지의 단위면적당 가격(원/㎡)
토지특성 : 토지용도, 도로접면, 토지고저, 토지형상, 계획시설, 유해시설 도심거리 : 원도심지역 최고지가 지점과 각 필지와의 거리(m)
권역구분 : 원도심, 둔산신도심, 시가화지역, 미개발지역
식 (2)를 구체화하여 수립한 분석모형은 식 (3)과 같다. 지가(LandPrice)는 각 필지의 1 ㎡당 가격을 나타내며 단위는 원이다. 토지특성(LandChar)은 토지용도, 도로접면, 토지고저, 토지형상, 계획시설, 유해시설을 나타내는 가변수이다.
LandPrice = α＋βi∑LandChari＋γ Distance＋δi∑Zonei＋ε (3)
여기서,
LandPrice : 지가(원/㎡)
LandChari : 토지특성(토지이용상황, 도로접면, 토지고저, 토지형상, 계획시설, 유해시설)
Distance : 원도심과 각 필지와의 거리(m)
Zonei : 택지개발사업 영향정도에 따른 각 권역구분 α, βi, γ, δi : 파라메타
ε : 잔차항
본 연구에서는 분석을 위한 헤도닉 함수의 형태를 결정하기 위하여 선형함수, 준로그함수, 역준로그함수 및 이중로그함수를 비교하였다. 그러나 분석 결과 선형함수를 적용한 경우 모형의 유의도(F-value) 및 설명력(R2)에 있어서 선형모형이 가장 우수한 것으로 분석되어 그 결과를 제시하였다.
2. 분석결과
본 연구의 분석결과는 <표 5>에서 보는 바와 같다. 그러나 이들 각각의 모형에서 도출된 계수들을 비교하기 위해서는 모형간의 독립성에 대한 검증이 선행되어야 한다. 따라서 본 연구에서는 챠우검정(Chow-test)을 이용하여 모형의 독립성을 검증하였다. 검증 결과 1991 년, 1996 년 및 2001 년의 대전광역시 지가모형은 서로 독립적임이 검증되었다(부록 참조).
본 연구의 분석모형에 포함된 독립변수들은 유의수준 0.01 수준에서 유의적이며, 모형의 결정계수(Goodness of Fitness, R2)는 각각 0.48 에서 0.55 의 범위 내에 였다.
분석 결과 둔산신도심 개발이 이루어진 10 년 동안 원도심 및 둔산신도심을 나타내는 권역구분 가변수를 먼저 살펴보면 이들의 추정계수가 각각 감소 및 대폭 증가한 것은 원도심지역의 지가는 부(－)의 영향을 받은 반면 둔산신도심 지역의 지가는 정(＋)의 효과를 나타낸다는 것을 의미한다. 이는 기초분석 결과, 둔산신도심의 지가가 1991 년부터 1996 년 기간동안 158.6%상승하였고, 1996 년 이후에는 36.9% 상승하였음과도 일치한다. 원도심은 1996 년 이후부터 2001 년까지 37.5%의 지가하락을 나타냈다. 이는 IMF 의 영향에도 불구하고 둔산 택지개발사업 시행지역과 인근지역의 지가가 서로 다르게 움직였음을 나타내는 것이다. 그 결과 권역별 지가의 격차도 많이 줄어들었는데, 이와 같은 현상은 대전시의 도시공간구조가 그동안 단핵도시에서 2 도심 체계를 지향하는 도시기능배분 변화에 따라 둔산신도심이 새로운 도심으로 성장하는 과정에 있기 때문인 것으로 분석되었다. 이와 같은 결과는 도심과의 거리가 토지 가격에 미치는 영향이 1996 년까지는 증가하다가 2001 년에 작아진 것과도 같은 의미로 해석할 수 있다.
<표 5> 분석대상년도별 지가모형 수립결과
1991 년 1996 년 2001 년 설 명 변 수
회귀계수 t-값 회귀계수 t-값 회귀계수 t-값
상 수 항 -12959 - -46168 - -23854 - 주 거 용 85793 14.21 112104 24.54 110181 37.45 상 업 용 840670 120.37 653136 123.49 534564 155.31 주상복합용 292600 41.72 225504 41.13 182917 52.50 공 업 용 38774 4.00 73042 9.99 51982 10.16 농 지 40070 6.45 96105 20.72 65187 21.48 토지용도
임 야 36669 5.32 93172 17.33 51815 15.98 광□대로 347543 79.07 321584 78.73 228518 84.39 중 로 121578 33.74 108905 30.99 93888 38.61 소 로 104438 42.15 98068 34.06 65944 33.59 도로접면
세 로 18851 9.15 26324 12.46 8701 5.69 토지고저 평 지 40783 12.76 33748 11.50 16963 7.62 토지형상 정 형 36404 19.49 39926 22.47 37883 30.38 계획시설 저 촉 -23760 -4.40 -46602 -17.48 -36638 -21.94 유해시설 해 당 -23818 -2.88 -55933 -11.69 -42288 -14.46 거 리 -5.7424 -21.75 -7.0729 -28.69 -4.3718 -27.91 원도심 761135 151.66 789793 157.93 493069 148.52 둔산신도심 102205 19.80 261760 41.39 355817 82.11 권역구분
시가화 80051 26.57 106422 34.03 109374 55.67 F-Value
결정계수(R2) 잔차합(Sum of Squares)
F18,215871 = 11152 R2 =0.4818 2.6141E+16
F18,218851 = 11402 R2 =0.4840 2.4390E+16
F17,225333 = 15255 R2 =0.5493 1.5755E+16
각 토지용도를 나타내는 가변수의 계수를 살펴보면 분석기간 동안 상업용지 및 주상복합용지의 계수는 감소한 반면, 주거용□공업용□농지 및 임야의 계수는 증가한 것을 알 수 있다. 이는 대전광역시의 상업용도의 토지보다는 주거 및 공업용지의 토지에 대한 수요가 증가하였기 때문으로 판단된다. 한편, 농지 및 임야의 중요도가 상승한 것은 주거 및 공업용지의 부족에 따른 토지이용의 전환이 예상됨을 반영한 결과로 판단된다.
도로접면 상황을 살펴보면 광□대로, 중로, 소로의 추정계수들이 점차 감소함는 것으로 나타나서 필지에 접하고 있는 도로의 폭이 토지의 가격에 미치는 영향이 점차 감소하고 있음을 알 수 있다. 이는 토지의 고저 및 형상의 경우에도 점차 감소하거나 거의 변화가 없는 것으로 나타나서 지가가 이와 같은 토지 자체의 물리적 특성보다는 토지의 용도 및 도시기능의 변화와 같은 인문적 특성에 더 큰 영향을 받게 되었음을 알 수 있었다. 반면, 도시계획시설부지에의 저촉여부 및 유해시설과의 인접여부는 그 절대값이 시간이 흐를수록 점점 더 커지는 것으로 나타나서 토지이용에의 제한이 예상되거나, 환경적인 악영향이 지가에 부정적인 영향을 더 크게 미치게 됨을 보여주었다.
Ⅴ. 결론 및 향후 연구과제
본 연구에서는 1991 년, 1996 년 및 2001 년의 공시지가 자료를 이용하여 각 연도별 대전광역시 지가모형을 수립한 후 지가에 미치는 각각의 요인들의 계수들을 비교함으로써 각 변수가 지가에 미치는 영향의 정도 변화를 분석하였다. 분석 결과 동 기간동안 둔산 신도심의 개발과 함께 대전광역시의 도시구조가 단핵도심구조에서 다핵도심구조로 변화하면서 원도심이 지가에 미치는 영향이 상당히 감소하였음을 알 수 있었다.
또한 토지용도로는 상업용과 주상복합용 토지보다는 주거 및 공업용 토지의 중요도가 증가하였고, 이들 용도로의 전환을 예상할 수 있는 농지 및 임야의 중요도도 증가한 것으로 분석되었다. 토지고저, 토지형상 및 도로접면과 같은 토지의 물리적 특성들은 다른 요인들에 비해 상대적 중요도가 감소한 반면 도시계획시설부지에의 저촉여부 및 유해시설에의 인접여부는 토지이용에의 제한 및 환경에의 관심 증대 등으로 중요성이 더욱 증가한 것으로 나타났다.
결론적으로 향후에도 원도심의 영향 또는 토지의 물리적 특성은 토지가격에 미치는 영향이 점점 줄어드는 반면, 토지의 용도 및 주변의 유해시설 등은 사회적인 조류를 반영하여 점점 더 토지의 가격을 결정하는데에 중요한 요소로 작용할 것으로 판단된다.
본 연구에서는 사용한 자료의 경우, 각 필지별 물리적, 제도적 변동 상황에 대한 분석은 수행하지 못하였다. 개별 필지에 대한 합병 및 분할에 대한 추적, 토지용도의 변화, 주변 도로의 확장 또는 폐지 등 상황변화 내용이 지리정보체계(GIS)를 이용한 수치도면과 함께 분석된다면, 향후 대전광역시 지가의 공간적 분포 변화와 지가에 영향을 미치는 요인에 대한 보다 심층적 분석이 가능할 것이다. 또한 이와 같은 노력은 필지의 지가예측모형 수립을 가능하게 할 것으로 판단된다.
부 록
챠우검정의 과정은 다음과 같다.
Y전체 = α0 + α1X1 + α2X2 + , …, αnXn + ε전체 (부록 1) Y부분 1 = β0 + β1X1 + β2X2 + , …, βnXn + ε부분 1 (부록 2) Y부분 2 = y0 + y1X1 + y2X2 + , …, ynXn + ε부분 2 (부록 3)
여기서,
Y전체 : 비교대상 두 모형의 전체 자료에 대한 분석모형 Y부분 1 : 비교대상 두 모형 중 일부 자료에 대한 분석모형
Y부분 2 : 비교대상 두 모형 중 Y부분 1을 제외한 자료에 대한 분석모형
ε : 잔차항
여기서 각 식의 잔차항들을 종속변수로 하고 각각의 변수들을 설명변수로 하는 모형을 설정하면 다음의 (부록 4˜5)와 같다.
ε부분 1 = β0 + β1X1 + β2X2 + , …, βnXn (부록 4) ε부분 2 = y0 + y1X1 + y2X2 + , …, ynXn (부록 5)
여기서,
ε : (부록 1˜3)에서 추정된 잔차값 X : 설명변수
챠우검정은 비교하려는 회귀식들의 오차항들이 평균을 0 으로 하고 분산이 σ2로서 정규분포를 이루며 오차항들의 분포가 확률적으로 서로 독립적이라는 가정을 두고 있다. 따라서 (부록 6)과 같이 계산된 챠우 계수가 미리 설정된 유의수준을 나타내는 F 값을 능가하면 두 회귀식이 동일하다는 가설이 기각된다.
(부록 6) 여기서,
n1, n2 : 부분모형 1 및 2 의 데이터 수 k : 추정되는 모수의 수
S1, S2, S3 : 잔차자승 합계 S4 : S2 + S3
S5 : S4 - S1
본 연구에서 산정된 Chow 값은 91 년 모형과 96 년 모형의 경우 232.24 로써 5%
유의수준에서의 F18,∞의 임계치인 1.92 보다 크므로 두 모형은 상이한 것으로 검증되었다. 또한 96 년 모형과 2001 년 모형, 91 년 모형과 2001 년 모형의 경우에도 각각 Chow 값이 314.43 과 1660.71 로써 임계치 1.92 보다 크므로 각각의 모형들이 동일하다는 가설은 기각되고 모형들간의 독립성이 검증되었다.
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, Vol. 10, pp. 37- 49.The Change of Land Price Model of Daejeon Metropolitan City
Leem, Youn Taik
Abstract
The purpose of this study is to analyze the change of the coefficient of Hedonic land price model in Daejeon Metropolitan city. The model was built by using data of about 220 thousand land lots for the year of 1991, 1996 and 2001
including unit price and physical and socio-economic characteristics of each lots.
At first, according to the change of urban structure from mono-centric city to multi-centric city, the influence of CBD was decreased. Also the physical characteristics of each land lot such as adjacent road condition or shape of lot affect less and less. Second, usage of the land, especially residential and industrial use, has been more important to the price of the lots in the city. As the concerns of citizen on environmental quality grow, distance to the obnoxious facilities has become more important factors of land price.
JEL Classification Number : R140, R520
Keywords : Hedonic Price Model, Land Price Model, Daejeon Metropolitan City
