토지이용계획과 실습 강의자료

토지이용계획과 실습 강의자료

2013학년도 2학기

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

1. 토지의 특성(자연적 특성)

-일반재화는 위치의 이동이 가능 동산. 토지는 위치를 이동시킬 수 없는 대표적인 부동산 -다른 지점의 토지와는 위치에 따른 속성이 다른 속성

-강남의 노른자위 땅과 시골의 임야는 위치가 서로 다르기 때문에 가치가 서로 상이

부증성

-생산비를 투입하여 물리적 양을 증대시키기가 어려움. 즉 가격변화에 대해 토지공급은 비탄 력적 특성을 가지고 있음. 단 수면매립, 간척사업을 하는 경우 토지공급 발생

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

1. 토지의 특성(자연적 특성)

탄력적이라는 말은 고무줄처럼 아주 민감하게 작용한 다는 것. 그래서 가격이 변화함에 따라서 수요나 공급 이 아주 크게 변한다는 것. 가격이 올라가면(내려가면) 수요는 아주 크게 감소(증가)를 하고 공급은 아주 크게 증가한다는 것이 탄력적. 사치품 같은 당장은 없어도 되니 가격이 오르면 사지 않는 사람이 아주 많을 것.

비탄력적이라는 것은 별로 민감하게 반응을 하지 않는 다는 것. 가격이 올라가도 수요는 별로 감소하지 않고 공급은 별로 증가하지 않는 것이 비탄력적. 생활에 필 수적인 생활용품은 가격이 좀 올라가도 먹고는 살아야 하니 크게 수요는 감소하지 않을 것(쌀, 화장지 등등)

대체재의 존재 여부 대체제가 존재하는 상품의 경우 는 탄력적이라 할 수 있으며 대체재가 존재하지 않는 경우에는 비탄력적. 예를 들어 콜라와 사이다는 대체 재의 성격을 가진 상품이라고 할 수 있다면 콜라의 가 격이 많이 오른다면 사람들은 콜라의 소비를 줄이고 사이다의 소비를 늘릴 것이다. 따라서 가격의 변화에

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

1. 토지의 특성(자연적 특성)

-사용을 하더라도 소모되거나 마멸되지 않는 영속성을 보유

개별성

-물리적으로 동일한 물건은 하나밖에 없다는 의미. 이로인하여 토지는 비대체성이라는 특성

연접성

-토지는 연속적으로 인접. 토지가 연접되어 있기 때문에 하나의 토지의 이용결과가 다른 토지 에 영향을 미치는 외부효과 발생. 이러한 점 때문에 사유재산임에도 불구하고 계획이 필요

외부효과: 어떤 경제활동과 관련하여 다른사람에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다 주면 서도 대가를 받거나 비용을 지불하지 않는 상태. 외부효과는 외부경제와 외부불경제로 구분

외부경제: 자기집 앞에 도로가 개설되거나 주변에 공원이 생기는 것

외부불경제: 소음이나 공해를 발생하는 공장이 들어서거나 소각장 같은 시설이 들어서는 것

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

2. 토지의 특성(인문적 특성)

-다양한 용도로 사용이 가능(임야를 개간하여 농지로, 농지를 다시 주택지로 사용. 주택지를 다시 상업용지로 변경하여 사용)

-토지를 어떻게 이용하느냐에 따라 효용이 변화

이용의 외부효과

-한 필지의 개발이 주변 토지에 영향을 미침. 즉 강한 외부효과 -이러한 특성으로 인해 공간적 부조화 문제가 발생

토지이용결과에 대한 경직성

-결합성, 내구성, 고가성의 세가지 특성을 보유

-결합성: 토지이용결과는 토지와 강하게 결합되어 쉽게 분리되지 않는다는 특성 -내구성: 수명이 상당히 오랫동안 유지

-고가성: 토지이용결과를 제거하거나 이동시키는데 많은 금전적 시간적 비용 발생

사회적,경제적,행정적 위치의 가변성

-물리적으로는 불가변적이지만 사회적, 경제적, 행정적 위치는 변화 -토지가 갖는 이중적 성격

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

3. 토지이용의 개념

토지이용의 의미는 인간의 이용여부에 따라 이용과 미이용으로 구분

-현재는 특정한 토지이용을 담지 않지만 미래를 위하여 개발을 유보하는 유보지 등을 지정하는 것도 토지이용이라고 함

토지이용은 용도만이 아니라 밀도까지 포함하는 개념 -용도: 해당 토지를 어떻게 이용하고 있는지??

-밀도: 해당 토지를 어느정도 이용하고 있는지??

토지이용은 인간활동을 위한 장소의 선정과 관련되며, 일정한 물리적 구조를 구비한 토지 위에서 일어나는 인간의 제반활동 또는 그 활동을 수용하기 위한 유형, 밀도, 용도와 같은 일정한 이용형 태를 의미함

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

4. 비도시적 토지이용과 도시적 토지이용

-인간활동에 필요한 각종 자원을 생산하는 생산 잠재력(production potential)이 중요 -즉, 농촌지역의 경우 토지의 내부적 조건(토양, 토질 등)에 좌우

-농업, 임업 등 주요 활동공간의 배분과 자연환경 그 자제가 토지이용계획의 주요대상

도시적 토지이용

-도시내 인간의 활동을 수용함으로써 여러 활동간의 접촉을 가능하게 하는 이용 잠재력(use potential)이 강조

-외부적 조건(접근성이나 환경조건)에 의해 결정

-도시적 토지이용계획에서는 인간을 중심으로 그 활동의 효율화를 도모하기 위해 필요한 공간 및 물리적 시설의 종류, 규모, 위치가 주요 검토대상

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

5. 토지이용 결정의 역사적 변천(산업사회 이전)

-작물의 재배 및 목축과 관련된 토지이용에 대한 경험을 토대로 최초의 토지이용계획이 이루어 졌다고 판단

-자연적 조건이 토지이용의 결정에 주된 요인으로 작용

고대에서 중세이전(5세기 이전: 문명의 탄생-게르만족의 이동과 서로마 멸망/ 고조선-후삼국) -토지의 사적소유는 불가능

-왕후, 귀족, 영주 등의 지배자가 토지의 이용을 결정

-즉 자연적인 요인 외에 권력적 요인에 의해 도시의 토지이용이 결정

중세도시(5세기-15세기 중엽: 게르만족 이동-동로마제국 멸망/ 고려시대)

-영주가 농민, 시민, 상인을 지배하던 시기. 점차 상업자본이 힘을 얻음에 따라 영주, 교회, 길 드(guild: 상공업자 중심의 상호 부조적 동업조합/ 11-12세기 중세영주의 권력에 대항하면 서 실권을 잡았으나 근대산업 발달로 쇠퇴)간에 힘의 균형

-역사상 처음으로 시민 스스로의 힘에 의해 획득한 자치권 즉, 공동체적 요인에 의해서 토지이 용이 결정

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

5. 토지이용 결정의 역사적 변천(산업사회 이전)

근세도시(르네상스에 해당하는14-16세기 또는 프랑스혁명(18세기) 이전: 조선전기) -전제군주제가 강화

-절대군주가 강력한 권력을 행사했으며 군주가 머무르는 수도에 장엄하과 화려한 가로와 광장 이 건설

-다른 한편으로 많은 상업도시가 형성되어 도시토지이용이 상업자본의 영향력 증대

-결과적으로 토지이 사유제는 확립되었지만 전체적으로 권력적 요인에 의해 토지이용 결정

바로크건축과 베르샤유궁전(루이 14세 절대군주)

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

바로크 도시 특징

-격자형 및 방사형 정원, 원형광장 -넓은 상징가로

-방사환상형 도로: 독일 칼스루에(Karlsruhe) 지역은 32 줄의 방사선 환상도로 건설

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

5. 토지이용 결정의 역사적 변천(산업사회 이후)

-산업혁명(18세기 중엽)으로 인한 자본주의 사회

-자본주의 사회에서는 토지의 사유권이 최대한 인정되어 자유경쟁하에 놓여지고, 토지는 자본 에 의해 투기의 대상이 되었으며 토지는 상품경제적 요인이 크게 작용하여 과밀, 스프롤, 난개 발이 발생

-수공업에서 대규모 공업, 공업도시와 대도시 탄생…도시환경 악화..이러한 문제들로 인한 도 시계획이 탄생

-도시계획법의 세계적 모태가 되고 있는 공중위생법(1848)은 노동자거주주택의 과밀 등으로 인한 여러가지 문제를 해결하기 위해 탄생

-자본주의 문제점을 해결하기 위한 사회주의 탄생

-토지소유권은 국가에 귀속되고 토지이용은 계획경제하에 계획, 권력적 요인에 의해 토지이용 이 결정

-자본주의 사회임에도 불구하고 토지에 대한 사회적 퉁제 및 개발이익의 사회환원 등의 개념이 강조(스웨덴 등 유럽국가)되고 있는 반면, 토지이용 통제가 느슨해서 토지의 자유시장이 그대 로 남겨진 나라(미국 등)도 있음

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

프레시안 신문기사, 이정전 서울대학교 명예교수(2010.5)

유럽에서 오래 살다가 온 사람들을 만나면 우리나라가 유럽 사회보다 더 자유스러운 것 같다고 말하는 사람들을 종종 볼 수 있다. 예를 들면, 유럽에서는 토지이용에 대한 정부의 규제가 매우 강하다. 독일 하이델베르크대학은 교내에서 정문의 위치를 바꾸기 위해서 정부의 허가를 얻는데 수년이 걸렸다는 일화가 있다. 프랑스나 독일 그리고 스위스에서는 개인이 집을 짓거나 고칠 때 집의 모양은 물론이고 집의 색까지 개인이 마음대로 할 수 없다. 일일이 정부의 허가를 얻어야 한다. 그러니 이 나라 도시들 이 아름다울 수밖에 없고 관광객이 들끓을 수밖에 없다.

전문가들은 유럽 국가들의 토지제도가 건축부자유의 원칙 혹은 계획우선의 원칙(계획고권의 원칙)에 입각한 계획지향형이라고 말한다. 개인은 자신의 토지를 마음대로 이용할 수 없음을 원칙으로 하되, 개별 건축물에 이르기까지 사전적으로 작성된 세부적 토지이용계획에 따라 개인의 토지이용이 심사되 고 허가되는 방식을 취하고 있다. 반면에 미국과 우리나라는 개인이 자유롭게 토지를 이용함을 원칙으 로 하되 이로 인한 부작용을 사후적으로 규제하는 이른바 시장지향형 토지제도를 택하고 있다. 아마도 우리나라처럼 개인의 토지이용이 자유로운 나라도 별로 없을 것이다.

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

6. 토지이용계획의 필요성

-토지이용의 결정은 개인 또는 집단의 최종적 의사결정

-이들의 의사결정은 사회라는 큰 틀속에서 이루어지고 수용되어야 하기 때문에 타인 또는 다른 집단의 이해와 상호조화속에서 이루어 짐

토지이용의 방임 문제 해결

-한정된 가용토지에 대한 용도간의 경합발생.

-도심부의 과밀(토지소유자는 무한대로 건축)로 교통혼잡과 환경악화 발생. 도시시설의 무원 칙한 배치로 불필요한 교통발생. 도시근교 토지는 무질서하게 되는 등 사회문제 발생

외부효과 발생

-이용자의 의도와 상관없이 주변의 토지이용에 긍정적, 부정적 파급효과 야기

토지이용계획은 토지의 사유재산권에 대한 공적제한을 전제로 이루어짐

-우리나라 헌법은 모든 국민의 재산권을 보장함과 동시에 재산권의 행사는 공공복리에 적합해 야 하고 공공의 필요에 의해 재산권의 수용, 사용, 전환을 명시

-이것이 토지의 공적 제한의 당위성을 제공하고, 제한의 목적과 내용이 공공복리의 증진 또는 공공욕구에 근거해야 하는 이유임

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

7. 토지이용계획과 용도지역제(전국토를 도시,관리,농림,자연환경보전으로 그리고 도시는 주상공녹으로)

도시기본계획에서의 토지이용계획

-목표년도 인구를 추정(일반적으로 20년후 인구)

-목표년도 인구에게 필요한 시가화용지(주거용지, 상업용지, 공업용지 등을 추정) -현재 보유하고 있는 용지면적과 비교하여 부족한 면적을 추정

-시가화용지, 시가화예정용지, 보전용지로 구분하여 토지이용계획 수립 -시가화예정용지: 부족한 시기화용지를 공급하기 위하여 계획

도시관리계획에서의 용도지역 지정

-기존 시가화용지 중 용도지역 변경이 필요한 지역(주거에서 상업, 녹지에서 주거) -시가화예정용지에 대한 용도지역 부여

결론적으로 지역지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적, 행정적 방안중 하나이며 토

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

7. 토지이용계획과 용도지역제

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

7. 토지이용계획과 용도지역제

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

우리나라 공간계획 체계

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

우리나라 공간계획 체계

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

8. 토지이용계획의 역할

도시의 현재와 장래의 공간구성

-토지이용계획을 통해 도시의 현재와 미래의 공간구성과 토지이용형태가 결정

-해당도시의 미래의 공간구조나 도시기능을 결정하고, 도로, 공원, 광장 등 도시의 기반시설이 배치되고 정비되는 데에도 토지이용이 주요한 요소

토지이용의 규제와 실행수단 제시

-상위계획의 지침을 수용하고 하위계획에 대한 지침을 제공하고 계획내용의 실현성을 위한 구 체적 수단을 제시

도시설계에 대한 지침제시

-토지이용계획은 2차원적인 평면계획이지만 3차원적 계획인 도시설계에 대한 지침 제시

난개발 방지

-도시의 무분별한 확산 등을 방지

미래를 위한 토지의 보존

토지이용과 토지이용계획

Ⅰ.

9. 토지이용계획가

-토지이용계획가는 이해 당사자들과 게임을 통해 토지이용을 결정