미국 기준금리 인상이 주택시장에 미치는 영향

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이태리 | 국토연구원 책임연구원(italy@krihs.re.kr)

황관석 | 국토연구원 연구원(kshwang@krihs.re.kr)

5 미국 기준금리 인상이 주택시장에 미치는 영향

머리말

재닛 옐런(Janet Yellen) 미국 연방준비제도(Federal Reserve System, 이하 ‘연준’) 의장은 2015년 7월 10일 오하이오주 클리블랜드에서 열린 한 포럼의 기조연설에서 연내 기준금리 인 상 가능성을 조심스럽게 거론했다. 이후 전 세계 많은 나라들이 미국의 금리 인상에 대해 지대 한 관심을 갖게 되었으며, 또한 긴장하는 모습을 보이고 있다. 2015년 9월 금리 인상에 대한 조 심스런 관측이 있었으나 실행되지 않고 시기를 조절하는 양상이며, 동년 12월의 금리 인상 가 능성을 내다보는 견해가 있다.

미국의 기준금리 인상이 실제로 실현되거나 혹은 실현되지 않더라도 이미 이러한 정보에 의 해 영향을 받을 수 있는 소국개방경제(small open economy)인 우리나라에 어느 정도의 영향은 미칠 것이다. 이는 우리나라의 금리, 경기, 물가 등 경제 전반에 영향을 줄 것이며, 이를 통해 부 동산시장에도 영향이 미칠 것이다. 일부 시각에서는 미국 금리가 인상되더라도 우리나라 부동 산에 대한 영향은 크지 않을 것이라고 전망하고 있지만, 미국의 금리 인상은 국내 기준금리 인 상과 대출금리 상승으로 이어져 가계부채에 영향을 미칠 가능성 또한 있으며, 주택시장의 하방 압력으로도 작용할 가능성이 있다. 그러므로 미국 금리 인상 충격이 우리나라 거시경제와 주택 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지를 살펴볼 필요가 있다. 이 글에서는 먼저 금리 인상이 주택시장

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ㅣ 특집 ㅣ 여건변화에 따른 주택시장 전망과 정책과제

에 미치는 영향을 살펴보기 전에 우리나라 주 택시장의 최근 동향을 주택매매가격, 미분양 주택, 주택담보대출과 가계부채라는 측면에서 간략하게 제시하고, 금리 인상 가능성에 대한 미국의 상황과 견해들을 살펴보도록 한다. 그 리고 미국 금리와 우리나라 금리 간의 관계를 분석하고, 금리 인상이 주택시장에 어떻게 영 향을 줄 수 있는지를 고찰해보고 시사점을 찾 아보고자 한다.

주택시장 동향

전국 주택매매가격은 정부의 디딤돌대출 등 주택구입지원 강화정책과 금리 하락에 따른 주택구입능력 향상으로 2012년을 저점으로 상승 추세로 전환되었다. 2015년 이후에도 저금리 기조가 지속되며 주택구매수요가 확 대되면서 주택매매가격의 상승폭이 확대되었 다(<그림 1> 참조). 주택매매거래량도 2015 년 10월 누계로 100만 8천 호로 전년 동기 대 비 22.5% 증가하였으며, 연말까지 고려하면 120만 호 내외로 2006년 이후 최고치를 기록할 것으로 전 망되고 있다.

미분양주택은 2008년 말 16만 6천 호로 매우 높 은 수준이었으나, 주택매매가격의 상승과 저금리에 따른 주택수요 증가로 지속적으로 감소하여 2015년 9월 현재 3만 3천 호 수준까지 낮아졌다. 이에 따라 주택건설업체의 공급여력이 확대되면서 주택건설인 허가실적은 2015년 10월 현재 60만 4천 호를 기록 하였으며, 연말까지 고려하면 70만 호 내외로 2002 년 66만 7천 호 이후 최고치를 보일 것으로 전망된 다(<그림 2> 참조).

저금리 기조하에서 2014년 이후에는 주택시장 회

복에 따른 주택구매수요 증가로 주택담보대출 증가 세가 크게 확대된 것으로 나타났다. 이러한 주택담보 대출이 큰 부분을 차지하는 가계부채 또한 2015년 3분 기 현재 1,166조 원으로 전년 동기 대비 109조 6천 억 원 증가(2014년 말 대비 80조 8천억 원 증가)하였 으며, <그림 3>에서 보는 바와 같이 2013년 이후 증 가세가 확대되고 있다.

우리나라의 경우 저금리 정책기조를 유지함으로 써 주택시장 경기 회복에 다소 긍정적인 영향을 미치 고 있다는 사실에 대해서는 이견이 없을 것이다. 만 약 미국이 기준금리를 상승시킨다면 한국의 금리가 상승할 수 있는 유인을 제공하며, 이에 따라 주택매 매가격은 하락, 미분양주택의 증가, 주택담보대출 및

<그림 1> 주택매매가격 월간 변동률 및 주택담보대출금리 추이

출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr/); 한국감정원. 2015.

<그림 2> 주택건설인허가실적 및 미분양주택 추이

출처: 국토교통 통계누리(https://stat.molit.go.kr).

166

123

89

70 75

61

40 32

700

600

500 400

300

200 100

0

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

(천 호) (천 호)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.10 주택건설인허가실적(좌축) 미분양주택(우축)

0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 -0.10 -0.20 -0.30 -0.40

1월 4월 7월 10월 1월 4월 7월 10월 1월 4월 7월 10월 1월 4월 7월 10월 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00

주택매매가격 변동률(좌축) 주택담보대출금리(우축)

(%) (%)

2012년 2013년 2014년 2015년

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가계부채 부담 또한 증가할 것이라고 직관적으로 내 다볼 수 있다.

미국의 금리 인상 가능성

미국의 경기가 확장세를 보이면서 연방준비위원회 는 수차례 금리 인상 가능성을 언급하였으며, 빠르면 2015년 12월부터 기준금리가 인상될 것이라는 전망 이 많다. 월스트리트저널(Wall Street Journal) 설문 결과에서는 경제학자 등 전문가의 92%가 금리 인상 시기를 2015년 12월로 예상하였다. 인상폭에 대해서 는 기관에 따라 차이가 있지만 2016년 말까지 평균적 으로는 3~4차례 정도의 인상(0.75~1.0%p)을 예상 하고 있다(연합뉴스 2015).

미국이 금리를 인상하고자 하는 이유는 경기를 위 축시키려는 것이 아닌 경기가 과열되는 것을 방지하 기 위한 것이다. 실제로 1994년과 2004년에 경기 과 열을 막기 위해 금리 인상을 단행하였는데, 이후 미 국은 경제적으로 호황을 겪은 바 있다. 옐런 연방준 비제도 의장은 미국의 실업률이 더 떨어지면 2016년 인플레이션율이 올라가게 되는 결과를 초래할 수 있

급하는 경향이 있다는 필립스 곡선에 근거를 두고 있 다. 미국의 2015년 10월 말 총실업률은 5.1% 수준이 며, 수치의 건전성에 대한 논의는 존재하지만 숫자만 으로 본다면 양호한 수준이라고 판단하고 있다. 이러 한 맥락에서 본다면, 미국이 금리 인상을 한다 하더 라도 소폭으로 점진적으로 할 것이며, 여전히 저금리 기조는 유지하리라 예상할 수 있다.

이와는 반대되는 견해로, 기준금리 인상이 이루어 지기에는 시기상조라는 의견 또한 설득력이 있다. 정 책금리는 경제상황에 따라 올리거나 내릴 수 있는데, 미국이 금리조정을 통한 통화정책을 단행할 때는 실 업률과 물가 등의 거시경제 요인을 고려하게 된다.

이러한 주요 변수들이 2008년 12월 이후 줄곧 유지 해온 초저금리(0.00~0.25%) 정책에서 벗어나 금리 인상을 통한 긴축통화정책을 시행해야 할 만큼이라 고는 판단하지 않으며, 금리가 인상될 경우 향후 경 제에 미치게 될 영향이 클 것으로 보이기 때문이다.

이러한 미국의 국내 상황과 더불어 중국의 경기둔화 와 주가폭락, 이에 따른 신흥국 위기를 불러올 수도 있다는 대외적인 여파는 금리 인상이라는 선택을 쉽 게 하지 못하도록 작용한다. 특히 옐런 의장 본인조 차도 금리 인상의 가능성을 언급하면서도 그리스 위 기와 취약한 노동시장 등 미국 경제가 마주하고 있는 대내외 불확실성에 대해 거론하고 있다.

미국 금리 상승이 한국 금리 및 주택시장에 미치는 영향

기준금리의 경우 미국은 2008년 12월 이후 0.00~

0.25%의 초저금리가 2015년 11월까지 지속되고 있 으며, 한국은 최근 지속적인 금리 인하를 통해 2015 년 6월 이후 현재까지 1.5% 수준을 유지하고 있다.

주: 주택담보대출은 예금취급기관 기준이며, 2015.3Q의 증감액은 전년 동기(2014.3Q) 대비 기준임.

출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr/).

가계부채(좌축) 가계부채 증감액(우축) 주택담보대출 증감액(우축) 1,000

800

600

400

200

0

90 80 70 60 50 40 30 20 10 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.3Q 0

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ㅣ 특집 ㅣ 여건변화에 따른 주택시장 전망과 정책과제

미국과 한국의 금리는 <그림 4>에서와 같이 시기적 으로 차이는 있지만 기준금리와 국채금리 모두 일정 시차를 두고 동조하는 관계를 보이고 있다.

<그림 4>에서 제시한 두 국가의 금리 추이를 볼 때 만약 미국의 금리가 상승한다면 한국의 금리도 시차 를 두고 상승할 수 있음을 짐작할 수 있다. 그러므로 미국의 금리 인상이 한국 금리의 변화에 미치는 영향 에 대해서 실제자료를 이용하여 예측해 보았다.¹⁾ 미 국의 기준금리가 상승한다고 가정했을 때 영향을 받 는 우리나라 금리 변화의 추이는 <그림 5>와 같다.

미국이 금리를 인상하면 한국 금리는 처음에는 크 게 반응하지 않다가 1분기(3개월) 후부터 상승하기 시작하는 것으로 나타났다. 이후 6분기(1년 반)까지 금리가 일정 부분 상승한 후 서서히 영향이 감소한 다. 이정훈(2015)은 1995년 5월 이후 최근까지의 기 준금리 변화 추이를 조사한 결과, 미국과 한국의 기 준금리 조정시차가 평균 9.7개월이라고 분석하기도 하였다. 미국의 금리가 상승하게 되면 신흥국에 투 자된 국제자본이 유출될 수밖에 없는데, 이는 한국 의 경우도 마찬가지로 적용된다. 이에 따라 해외자본

<그림 4> 미국과 한국의 금리변동 추이

출처: 이정훈. 2015. 출처: 포스코경영연구원. 2015.

기준금리 추이 국채금리 추이

7 6 5 4 3 2 1 0 (%)

1999.5 2001.5 2003.5 2005.5 2007.5 2009.5 2011.5 2013.5 2015.5 1.5 0.25 미국 한국

4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 (%)

2011 2012 2013 2014 2015

미국 국채(10년) 한국 국채(3년)

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1) 예측 방법론으로는 구조적벡터자기회귀(Structural VAR: SVAR)모형을 이용하였음.

<그림 5> 미국 금리 상승 시 한국 금리의 변화

미국 금리

0.0020

0.0018

0.0016

0.0014

0.0012

0.0010

0.0008

0.0006

0.0004

0.0002

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

한국 금리

0.0030

0.0025

0.0020

0.0015

0.0010

0.0005

0.0000

-0.0005

-0.0010

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

예상 금리 변화 변화에 따른 상하 신뢰 구간 예상 금리 변화

변화에 따른 상하 신뢰 구간

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높은 수준으로 환율 상승을 어느 정도는 방어할 수 있 으나 해외자본의 유출 방지와 환율안정 차원에서 국 내 금리가 상승할 가능성이 있다. 전통적으로 금리가 오르게 되면 민간소비가 줄어들고 기업의 투자가 위 축되는 등 경제 전체적으로 부정적 요인으로 작용하 게 된다. 또한 금리 인상으로 가계의 주택구입 부담 이 증가하면서 주택수요가 위축되어 부동산 경기에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다.

맺음말

미국 경제와 물가 상승의 향방은 여전히 매우 불투명 한 상태이며, 경기 및 물가의 추이와 노동시장의 조 건에 지속적인 개선이 있는지를 주의 깊게 살펴본 후 에야 기준금리 인상이 실행될 수 있을 것이다. 이에 따라 한국은 향후 예견되는 영향을 사전에 전반적으 로 점검하여 이에 대한 대안을 염두에 두어야 할 것이 다. 이 글은 이런 의미에서 미국 금리 인상이 한국 금 리 변화에 영향을 미침으로써 주택시장에 어떻게 영 향을 줄 수 있는지와 연결하여 검토해보았다.

미국 금리와 한국 금리는 일정 시차를 두고 동조 하는 모습을 보이고 있으며, 미국의 기준금리가 상 승한다면 한국 금리는 최초에 미약한 반응을 보이다 가 다음 분기부터 상승하는 반응을 시작하여 1년부 터 1년 반 사이에 최고점에 도달한 후 서서히 하락하 는 것으로 나타났다. 이로써 미국 금리의 상승은 한 국 금리 상승에 유인을 제공하며, 이에 따라 주택시 장에 부담을 줌으로써 부정적인 영향을 줄 수 있으리 라 예상된다.

고된 바 가능성은 충분히 존재하며, 관건이 되는 것은 언제, 어느 정도의 폭으로 인상하려 하느냐에 있을 것 이다. 국내경제는 세계경제 약화에 따른 수출 감소로 2015년에는 2.7% 상승에 머무르고, 2016년에도 3%

를 낙관하기 어려운 상황이다. 정부는 2016년 경제성 장률을 각각 3%대로 전망하고 있으나 민간기관에서 는 2% 중후반대를 전망하고 있어 저성장이 지속될 것 으로 예상되고 있다.²⁾ 부동산경기는 주택거래가 늘고 주택가격이 동반 상승하는 확장세를 보이고 있으나 최근 주택공급이 크게 늘면서 과잉 공급과 미분양리 스크 등 하방요인이 커지고 있다. 가계부채가 높은 수 준에서 금리 인상으로 일부 가계부채의 부실 우려가 확대될 가능성도 있다. 이런 국내경기 및 부동산시장 여건을 고려하여 정책 당국은 보다 신중하게 금리인 상 시기와 속도를 조절해야 할 필요가 있다.

참고문헌 ---

연합뉴스. 2015. 美 18일 ‘연준 회의록’ 공개 … 금리인상 속도에 주목. 연합 뉴스. 11월 18일. http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/11/18 /0200000000AKR20151118096400009.HTML?input=1195m (2015년 12월 3일 검색).

이정훈. 2015. 미국 금리 인상기의 국내 금리정책 변화. 이슈브리프. WFRI 주간 금융경제동향 5권, 17호: 12-16.

이주영. 2015. 내년 성장률도 2%대 전망 수두룩 … 저성장 고착화되나. 경 향 비즈n라이프. 11월 15일. http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.

html?artid=201511150914371&code=920100&med=khan (2015년 12월 3일 검색).

포스코경영연구원. 2015. 2015년 하반기 경제전망. 서울: 포스코경영연구원.

한국감정원. 2015. 전국주택가격동향조사 통계.

국토교통 통계누리. https://stat.molit.go.kr.

한국은행 경제통계시스템. http://ecos.bok.or.kr/.

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2) 현대경제연구원은 2.8%, LG경제연구원은 2.7%, 한국경제연구원은 2.6%를 전망. IMF와 OECD는 각각 3.2%와 3.1%를 전망하였음(이주영 2015).