1.지역주택조합사업+이슈분석을+통한+개선방향+연구

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지역주택조합사업 이슈분석을 통한 개선방향 연구

A Study on the Improvement Plan Through Analysis of Regional Housing Cooperative Project Issues

손용만*¹

Shon, Yong-Man 전상현**

Jeon, Sang-Hyeon 박태원***

Park, Tae-won

Abstract

This study recognizes the issues regarding the regional housing cooperative project and suggests improvement plans. Recently, The housing market is changing depending on the recent trend and changes in generational values. Rebuilding ⋅redevelopment projects are in stagnation while housing cooperative projects are on the rise again; but unlike the past, this begets various problems as it became a means to the capitalist class’ property expansion. This study compared and analyzed rebuilding ⋅redevelopment project systems which are similar to the regional housing cooperative project, and deducted 4 issues through analysis of problematic regional housing cooperative cases and expert F ⋅G⋅I; issue arising during the cooperative members recruitment, issue of business agency, issue of land securement, and issue of cooperative operation. The issue arising when recruiting cooperative members requires public control through systemizing preliminary recruitment announcement or approval of the cooperative members. The system of reporting or approval is deemed necessary to minimize the damage occurring to cooperative members during the recruitment of cooperative members before establishing the cooperative. Currently, there is no regulation regarding unauthorized business agencies. Therefore, it seems that the regulation regarding authorizing business agencies and the penalty regulation of illegal actions are necessary. The issue of land securement shall require submitting required documents and business site related data upon reporting or applying for approval. This will be able to review of suitability and prevent the pursuit of overlapping business land cooperative projects. The issue of cooperative operation shall require the legal regulation to secure transparency and fairness through the fair election process of cooperative board members; related guidelines are also deemed necessary.

색인어 : 지역주택조합사업, 사례분석, 심층면접법, 제도개선

Keywords : Local Housing Association Business, Case Analysis, Depth Interview, System Improvement

* 광운대학교 도시계획부동산학과 박사(주저자 : [email protected])

** 광운대학교 도시계획부동산학과 석사과정(공동저자 : [email protected])

*** 광운대학교 도시계획부동산학과 부교수(교신저자 : [email protected])

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Ⅰ. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

1970 년대 후반 무주택자 등 구성원들의 주택마련 및 주택공급의 촉진을 위해 지역 주택조합사업이 도입되었다. 조합원들은 청약통장과 관계없이 주택을 공급받는 기회 를 얻으며 일반분양주택에 비해 저렴한 가격으로 주택을 매수할 수 있는 장점이 있다.

하지만 2000년대 이후 재건축⋅재개발 사업 등의 도시재정비사업이 주택공급 수단으 로 주목받으며 상대적으로 지역주택조합사업은 위축되었다. 그러나 최근 트렌드 변화 로 세대별 가치관 변화 등 주택시장 또한 빠르게 변화되고 있다. 아울러 재건축⋅재개 발 사업의 침체와 더불어 주택조합사업이 다시 활성화되고 있는 추세다. 그렇지만 주 택조합사업의 이전 취지와 달리 자본계층들의 재산 증식 수단으로 변질되는 등 다양한 문제점들이 야기되고 있다. 사업의 주체가 되어 사업의 전반적인 내용을 이해해야 하 는 조합원 스스로가 지식과 경험이 부족한 상태에서 시행되고 있기 때문에 그에 따른 불확실성과 위험성이 문제가 되고 있다. 실제 주체가 되는 조합 및 조합원들 대신하여 실질적으로 업무대행사가 사업을 주도하고 있기 때문에 문제와 갈등이 생기고 있다.

또한 업무에 대한 책임을 회피하기 위해 소극적으로 하는 경우의 문제도 대두되고 있 다. 조합운영의 관리⋅감독에 대한 조합 설립인가 전 문제의 경우 법적⋅제도적으로 한계를 나타내고 있다. 그 결과 각 이해관계자들의 사익추구로 서민들의 피해가 발생 되는 우려의 상황이 나타나고 있다. 토지와 관련하여 매입에 대한 어려움이 많으며 그 로 인해 사업이 정체되어 조합원들의 비용부담이 증가되는 문제점이 발생하고 있다.

당장의 주택조합의 현 상태에서 법적⋅제도적 근거가 마련되지 않는다면 무주택자 및 일반 서민들에게 정신적⋅재산적 피해가 가중될 것으로 보인다.

따라서 본 연구는 지역주택조합사업의 유사제도를 비교분석하고 지역주택조합의 사 례들을 살펴보며 사례분석과 전문가 F⋅G⋅I를 통해 나온 문제점들을 도출하여 개선 방안에 대한 제안을 하고자 한다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 범위는 주택법 제2조 11항과 시행령 제38조에 근거하여 진행되고 있는 주요 내용들이다.

연구의 방법으로는 현재 주택조합사업에서 발생하고 있는 현황과 문제점을 통해 주

택조합의 운영 실태를 파악하고 지역주택조합사업의 사례에서 발생되는 문제점을 정

리⋅분류하며 전문가 F⋅G⋅I 기법을 통해 주택조합사업의 직접적 참여자인 조합원들

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연구자 연구 제목 연구내용 박환용 외 3명

(2002) 지역 및 직장 주택조합제도의 개선방안 연구 주택조합사업에 대한 법⋅경제학적 해석을 통 해 개선방안을 제안

김광수

(2013) 지역⋅직장주택조합제도 개선방안에 관한 연구 사례 대상지에 설문조사를 통해 개선방안의 특성에 따른 활성화방안을 분석

김진희

(2014) 지역주택조합제도의 개선방안에 관한 연구

(안양시 비산동) 주택조합사업의 투명성 있는 사업을 위해 공 공의 개입을 제안

홍성진 외 1명

(2015) 주택법상 지역주택조합 개선방안 연구 지역주택조합제도와 재건축조합제도와 비교 하여 개선방안을 제시

국민권익위원회

(2015) 지역주택조합제도 개선을 위한 공개토론회 주택조합사업의 이슈와 문제점을 관련 공무 원, 전문가들의 토론을 통해 진단 KB금융

지주경영연구소

(2015) 지역주택조합사업의 이해와 위험요인 점검 주택조합사업에 개념에 대한 이해 설명과 문 제점을 분석하여 보완점을 제시

표 1. 선행연구 분석

과 정책⋅행정 업무를 담당하는 관계 공무원 그리고 전문가들을 대상으로 조사를 통하 여 실제 문제점들을 대한 내용을 종합하고자 한다. 이를 통해 사례지역에서는 나오는 문제점과 전문가 F⋅G⋅I를 통해 나온 의견들을 종합하여 문제점을 도출하고자 한다.

Ⅱ. 선행연구 및 지역주택조합사업의 특성

1. 선행연구 고찰

박환용(2002)은 주택조합결성 시기 조정 및 사업주체로서 조합원의 권리부여에 대

한 논의와 조합 설립인가 후 조합원 변동금지 조건의 개정, 등록업자인 시공사의 책임

부여, 전문사업관리자 제도 도입, 시공보증 도입, 조합원 허위 및 과장광고의 행위규제

방안 등에 대해 서술하였다. 김광수(2013)는 사례지에 설문조사를 통해 제도의 명문화

와 토지사용권익의 변경, 업무대행의 법제화, 신탁업자의 사업 참여 의무화, 조합원의

자격요건 확대 등에 대해 서술하였다. 김진희(2014)는 주택조합제도의 투명한 사업진

행을 위해 공공의 개입을 주장했다. 홍선진(2015)은 지역주택조합제도 문제점에서 토

지매입 등의 문제로 사업이 정체되고 비용의 증가가 필연적으로 이어진다고 하였으며

개선을 위한 유사한 법적 성격을 갖는 주택재건축조합제도와 비교⋅분석하여 개선방

안에 대해 서술하였다. 국민권익위원회(2015)에서는 주택조합에서 발생되는 문제점에

대해 설명하고 문제에 대한 토론과 제도개선에 대해 제시하였다. KB금융지주경영연구

소 연구원 서동한(2015)은 지역주택조합사업의 주체 설정과 주택공급수단으로서의 유

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용성 측면으로 접근하여 법적인 제도 미비사항의 보안 및 의견을 제시하였다.

본 연구의 차별성은 사례지역에 대한 문제점들과 전문가들의 의견을 유형화하고 제 도개선의 총체적 방향을 제시하고자 한다.

2. 지역주택조합사업의 특성

1) 지역주택조합사업의 개념

주택조합이란 무주택자 등의 구성원들이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해서 자발적으로 구성한 조합을 말한다.

¹

주택조합의 유형으로 지역주택조합, 직장주택조 합

²

, 리모델링주택조합

³

, 임대주택조합

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등이 있으며 본 연구에서 조사하고자 하는 지 역주택조합은 전국의 시⋅도 단위 지역의 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다. 지역주택조합사업은 무주택자 등 다수의 사람들이 주택을 공급받기 위하여 조합을 만들고 주택건설 사업을 시행하는 사업이라고 할 수 있다.

지역주택조합사업의 추진과정으로 다음과 같다.

구분 내용

1단계 토지선정

2단계 주택조합추진위 구성

3단계 1차 조합원 모집

4단계 토지(사용승낙서) 확보

5단계 창립총회

6단계 조합 설립인가

7단계 등록사업자 협약체결

8단계 2차 조합원 모집승인

9단계 사업계획승인

10단계 등록사업자 공사계약

11단계 착공, 준공검사, 청산 및 해산

표 2. 주택조합사업 추진과정

자료 : 주택조합 연구용역 관련 참고 자료, 국토교통부 p11 ~ p12

1 주택법 제2조 제11호

2 직장주택조합이란 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다.

3 리모델링주택조합이란 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합이다.

4 임대주택조합이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설⋅매입하기 위해 설립한 조합을 말한다.

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2) 주택조합제도 변천 과정

주택조합은 1980년대 초기 제도의 형성과정으로 설립 요건, 절차, 규정 등의 시행 근거가 마련되었다. 1990년대 초반에는 주택조합에 대한 규제가 있는 시기로 보다 조 합원 자격을 강화하였다. 90대 후반은 조합을 활성화하기 위해 90년대 초기보다 자격 을 완화하였으며 60㎡이하 소형주택 소유자도 조합가입이 가능했다. 2000년대는 조합 원 거주요건을 동일 시⋅군으로 한정하는 등 규제하는 분위기이며 대지소유권 확보 가능성을 판단키 위해 토지사용승낙서 제출을 의무화했다. 2009년부터 현재까지 주택 조합 사업계획승인 조건을 100%에서 95%로 완화하고 조합에 매도청구권을 부여하였 으며 조합원 거주요건을 동일 시⋅군에서 광역생활권 단위로 완화하였다. 조합원 자격 요건 또한 60㎡ 이하를 85㎡ 이하로 완화하였다.

3) 지역주택조합사업의 현황

주택조합은 서민들이 조합을 만들어 운영하는 것으로 정부의 서민 주택공급의 촉진 및 안정된 주거생활을 위해 1970년대 후반에 도입되었다. 주택조합의 성격으로는 주택 을 소유한다는 개념보다 거주하는 개념으로 인식하며 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있는 방안이다.

국민권익위원회는 2005년부터 2015년 6월까지 155개 조합(75,970세대)에 대한 설립 인가 되었으며 특히, 2010년을 기점으로 주택조합사업이 급격히 증가하기 시작해 2015 년 상반기에 33개 조합(21,431세대)에 대해 설립인가 되었다. 국민권익위원회는 설립 인가를 받은 주택조합의 평균적인 사업규모가 확대되고 있는 추세이며 동 기간 평균 사업규모는 490세대로, 2010년 이전 평균 268세대인 반면, 2010년부터 2015년6월까지 평균 562세대로 나타나 지속적으로 규모가 확대될 것으로 보고 있다.

자료 : 지역주택조합제도 개선을 위한 공개토론회 자료집, 국민권익위원회, p.7 ~ p.8 그림 2. 전국 주택조합 예정사업장

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지역별로는 수도권에서 비수도권으로 주택조합이 확산되는 경향을 보이고 있으며 2005 년부터 2010년까지는 수도권이 설립인가 세대의 95% (10,171세대 중 9,661세대) 를 차지하였고, 2010년 이후에는 비수도권이 83% (65,799세대 중 54,834세대) 차지하 였다. 동 기간 중 수도권(서울, 경기, 인천) 20,626세대(57개 조합), 비수도권 55,344세 대(98개 조합)가 설립인가 되었다.

4) 유사제도 비교

주택조합은 조합원들이 개발 가능한 토지와 시공사 선정 등 절차들을 추진 주체가 되어 진행하는 반면, 재건축⋅재개발사업은 정비구역으로 지정된 토지 및 건물 등의 소유자가 조합을 결성하여 사업을 진행한다. 주택조합사업은 재건축⋅재개발사업과 달리 사업구조가 단순하다. 또한 조합원 모집 및 토지확보가 진행되면 재건축⋅재개발 사업보다 빠르게 사업 진행이 가능하기에 주택조합사업은 재건축⋅재개발사업 등 정 비사업과 차별성을 가지고 있다.

구분 지역주택조합 재건축 재개발

근거 주택법 도시 및 주거환경정비법

목적 무주택자 등의 주택마련 및 주택공급 촉진 토지 등(토지, 건축물, 지상권) 소유자의 주거환경개선

방식 민영개발 민영/공영개발

사업주체 지역주택조합‘(비법인 사단) 정비사업조합(공법인)

사업대상 공동주택 등 공동주택 노후불량건축물

조합원 자격 9개 광역생활권에 6개월 이상 거주하고

있는 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택 소유자 정비구역 내 토지 등 소유자

실질적 조합운영 조합 업무대행사 정비사업 전문 관리업체

토지매입 100% 조합원 개인자금 본인소유 토지 제공, 미동의자 및 국유지 매입 (사업비 대출/관리저분인가 후)

미동의자 토지 매도청구

(사업승인 이후) 수용

(시행인가 이후) 매도청구 (조합설립 이후)

관리 처분계획 불필요 필요

장점 청약통장 필요 없음

임대주택건축의무 없음 상대적으로 적은 미분양 위험

초기비용이 적음

별도 조합자격요건이 없어 설립하기 쉬움 조합원간 갈등이 상대적으로 적음 단점 조합원 모집 지연 시 추가부담금 발생

조합원간 갈등 상존 초기비용이 많이 발생

동⋅호수 지정불가

건축의무로 용적률이 감소하여 사업성이 상대적으로 낮음 복잡한 개발절차로 인한 비용증가 표 3. 지역주택조합과 도시정비조합(재개발⋅재건축) 비교

자료: 주택조합 연구용역 관련 참고 자료, 국토교통부, p13

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Ⅲ. 지역주택조합사업의 사례 분석

1. 분석의 틀

본 연구는 사례분석과 전문가 F⋅G⋅I 분석으로 구성되었다. 첫째, 사례 분석은 현 재 지역주택조합사업에서 일어나고 있는 이슈와 문제점을 언론 보도를 통해 정리하였 으며, 국토교통부의 자료를 참고하여 사례를 선정하였다. 둘째, 지역조합 관련 종사자 들인 공무원, 시공사, 법률, 조합사업 관련자, 금융, 학계 및 연구 분야 등 전문가들을 대상으로 F⋅G⋅I를 실시하였으며, 지역주택조합사업의 문제점에 대해 논의하였다.

셋째, 사례분석과 전문가 F⋅G⋅I를 종합하여 조합원 모집 과정, 업무대행사, 토지확 보, 조합운영 등 크게 4가지의 문제점을 도출하였다.

사례분석 전문가 F⋅G⋅I

이슈와 문제 관련 언론 보도 및 국토교통부 자료

참고, 사례선정 2016.04.10 ~ 2016.05.08.

(총 4회, 14명 관련 전문가의견)

문제점 도출 및 개선방향 제시 크게 4가지 문제점 도출

(조합원 모집 과정, 업무대행사, 토지확보, 조합운영)

결론 및 시사점

사례분석 및 전문가 F⋅G⋅I 문제점 종합 개선방향 제안 그림 3. 분석의 틀

2. 지역주택조합사업의 사례 분석

부산 동래, 평택 주택조합의 경우 토지 매입 비율에 대한 허위⋅과장 광고를 통한 조합원 모집과 토지 매입의 지연으로 추가 부담금 발생하는 사례이다. 서울 노량진 주 택조합은 조합이 대우건설 보증으로 PF

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대출을 받아 사업을 추진했으나 조합장이 조 합비를 횡령하여 피해가 발생된 사례이다. 부산 해운대의 경우 사업승인이 신청된 부 지에 2개의 일반주택건설사업 승인신청이 되었고, 결국 한 부지에 2개의 주택조합으로 되어 있는 상황이다. 이러한 상황 속에서 각각의 조합은 조합원 모집을 한 상태이며

5 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것으로 자금조달에 있어서 자금 제공자들은 프로젝트의 현금흐름을 우선 고려해 대출을 결정하고, 프로젝트에 투자한 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 자금구조를 의미한다.

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현재 사업추진이 불투명한 상태이다. 거제 주택사업은 조합운영의 전문성 부족으로 불 공정한 토지계약 및 공동주택이 불가능한 사업 부지를 선정해 문제가 된 사례이다. 김 해 주택조합은 조합 설립인가 받은 4곳이 사업 부지를 확보하지 못한 상황에서 조합원 을 모집하다 문제가 발생한 사례이다. 전주 주택조합의 경우 업무대행사를 앞세워 조 합 토지를 담보로 업무대행사 명의 10억 원을 불법적으로 대출받고 기존 설계업체를 교체하면서 기존 설계비의 3배의 금액으로 계약 체결하는 등 조합원들의 피해가 발생 한 사례이다. 서울 마포는 업무대행사의 사업 진행 미비로 조합원들이 조합탈퇴를 요 구하고 납부한 분담금에 대한 환불을 요구하였으나, 환불해주지 않고 있다. 또한 업무 대행사는 조합비를 대행사의 운영비 및 개인 용도로 사용하고 있었으며 대행사 대표는 각종 횡령 혐의로 인해 소송으로 실형을 받아 사업이 중단되었다. 이로 인해 조합원들 의 피해가 발생하고 있으며 사업 진행에 대한 책임 또한 갈등을 보이고 있다. 군산 지 역조합은 주택조합이 완공 단계에서의 조합원 입주가 얼마 남지 않는 시점에서 시행사 가 세대 당 3,880만원의 추가 부담금을 요구했다. 총회에서 부결되면서 공사지연금으 로 납부해야 한다는 논의가 되었으며 이에 조합원들은 임원과 업무대행사 등을 상대로 처벌을 요구한 사례이다. 안양 지역조합은 조합장 단독으로 조합의 총회 의결 없이 150 억 원의 차용증을 발행하여 문제가 발생하였다. 이에 조합원들은 차용증 공개를 요 구하였으나, 조합에서 차용증 공개를 거부하여 갈등이 된 사례이다. 김포의 경우 주택 조합설립 인가를 받은 사업 부지를 제 3자가 공매로 낙찰 받아 결국 사업 추진이 불투 명해진 사례이다. 대구의 지역주택조합의 경우 수협공판장 부지가 우방 건설로 넘어가 면서 설립인가 기준 토지확보를 하지 못해 결국 사업이 좌초된 사례이다.

위와 같은 사례의 구체적 내용은 다음의 표와 같다.

구분 지역 내용 및 문제점

조합원 모집과정

부산 동래 지역조합 조합원 모집 과정에서 토지매입 비율의 과장과 토지매입 지연에 따른 갈등 평택 지역조합 허위⋅과장 광고를 통한 조합원 모집과 토지매입 지연에 따른 추가 부담금 발생 무자격 업무

대행사

서울 마포 지역조합 업무대행사의 사업 지연으로 조합원과 갈등, 관리자의 경우 횡령 등 문제로 사업이 중단 전주 지역조합 설계사무소 교체 과정 중 과다하게 높은 금액을 설계변경체결 등 조합 피해 발생 군산 지역조합 공사지연금으로 추가 부담금 발생, 조합원들과 업무대행사 간의 갈등 발생 토지

확보 미흡

김포 지역조합 조합설립 인가 받은 부지에 제3자가 공매로 낙찰 받고 이로 인해 사업 추진 불투명 대구 지역조합 우방건설로 부지가 넘어가면서 토지확보 기준 미달로 사업이 좌초될 위기 발생 김해 지역조합 조합 설립인가 중인 4곳의 조합들이 부지확보를 못한 상황에서 조합원을 모집하여 문제 발생 부산 해운대 지역조합 사업승인 신청된 하나의 부지에 2개의 주택조합추진위가 조합 사업을 추진하여 갈등 발생 조합운영

안양 지역조합 조합장 단독으로 150억 원의 차용증을 발행하는 등 조합원들과 갈등 발생 서울 노량진 지역조합 건설사의 보증으로 PF대출 받아 사업을 추진, 조합장이 자금을 횡령으로 인한 문제 발생

거제 지역조합 조합운영 상의 전문성 부족으로 토지 계약 및 공동주택이 불가능한 사업부지 선정 표 4. 지역주택조합의 사례

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3. 전문가 의견 탐색

본 연구의 F⋅G⋅I는 2016년 4월 10일 ~ 5월 8일까지 총 4회에 걸쳐 진행되었으며 14 명의 관련 전문가들을 대상으로 실시되었다. 현재 지역주택조합사업과 관련하여 발 생되는 문제들을 각 분야에서 바라보고 있는 관점을 통해 문제 해결에 대한 방안을 얻 을 수 있다고 판단이 되었기에 <표 4>의 전문가들을 선정하였다. 각 분야별 전문가들 을 6개의 그룹으로 구성하여 총 4회에 걸쳐 F⋅G⋅I를 진행하였다.

구분 인원 선정기준

학계 및 연구 4명 관련 연구 경력 10년 이상, 교수 및 관련 연구기관

건설사 3명 지역주택조합사업 경력 5년 이상

공무원 2명 지역주택조합사업 해당 업무 5년 이상 경험자

금융기관 2명 지역주택조합사업의 업무 5년 이상 경험자

법률 1명 관련 법률 업무 10년 이상

조합사업 관련자 2명 지역주택조합 경력 5년 이상

표 5. F⋅G⋅I 참여 인원

지역주택조합사업에서 발생되는 문제들을 F⋅G⋅I를 통해 전문가 의견의 내용들을 종합하면 크게 다음의 표와 같다.

구분 내용

학계 및 연구

∙ 추진위 결성 과정에서 모집 문제

∙ 업무대행사가 조합과 논의 없이 조합원을 모집하는 문제

∙ 조합 사업의 정체성

∙ 토지 소유권의 등기이전 문제가 발생되면 리스크는 커짐 건설사

∙ 토지 95% 허위⋅과장 광고를 통한 조합원 모집 문제

∙ 조합에 대한 정보 부재

∙ 토지가격의 상승으로 조합원들의 추가 부담금 발생

∙ 사업이 어려운 부지를 선정하여 사업이 중단 공무원

∙ 업무대행사의 사익추구로 사업에 참가, 사용승인을 얻으려함

∙ 토지확보 후 사업 진행, 도심 내 가용용지 확보가 어려움

∙ 토지가 불가능한 지역에 조합 모집으로 사업 중단

∙ 조합운영은 조합이 아닌 업무대행사가 주도하는 사업 금융기관 ∙ 업무대행사의 조합원 모집은 지역주택조합의 본질의 문제

∙ 토지매입 진행이 이루어지지 않아 사업 지연

∙ 조합 자금만으로 토지 매입이 불가능한 문제 발생 법률 ∙ 실질적인 조합운영은 업무대행사로 문제 발생

∙ 추진위의 조합을 모집 시 해당 추진위 모집의 주체 문제 조합사업 관련자 ∙ 모집된 조합자금을 임의로 사용하는 업무대행사 문제

∙ 토지주가 토지매입 비용을 인상하면서 사업 지연 표 6. F⋅G⋅I 의견

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Ⅳ. 지역주택조합사업 종합분석

1. 문제점 도출

각 사례 분석의 내용과 전문가 의견을 종합한 결과 조합원 모집 과정의 문제, 업무대 행사의 문제, 토지 확보의 문제, 조합운영에 대한 문제 등으로 크게 4가지의 문제점들 을 도출할 수 있었다. 각 문제점의 구체적 내용은 다음과 같다.

첫 번째, 조합원 모집 과정의 문제이다. 토지가 확보되지 못한 상황에서 조합원을 모집하고 있는 상황이 문제가 되고 있다. 또한 토지 확보 비율의 허위⋅과장 광고를 통한 조합원 모집 행위에 대한 문제가 발생되고 있다. 그로 인해 정확한 정보를 알지 못하는 가입자들의 피해가 점점 늘어나고 있다. 두 번째, 무자격 업무대행사 관련 문제 이다. 조합운영에 대해 업무를 해야 하는 조합원들이 업무에 대한 전문성 부족으로 업 무대행사가 실질적인 사업을 추진하지만 업무대행사의 자격 논란의 문제가 발생되고 있다. 사익을 추구하는 업무대행사로 인해 조합자금을 마음대로 운영하는 등 피해사례 가 발생하고 있으며 조합업무에 소극적인 태도로 임하고 있어 논란이 되고 있다. 또한 업무대행사의 사업지연 행위로 조합과 업무대행사간의 갈등이 심화되고 있다. 세 번째, 토지확보 미흡과 관련된 문제이다. 부산사례를 살펴보면 하나의 부지 안에 2개의 추진 위가 들어서 조합원을 모집했다가 결국 문제가 발생된 경우가 있었다. 또한 토지매입 이 이루어지지 않아 사업이 불투명해지는 경우와 사업이 불가능한 부지선정으로 인해 중단된 경우도 있다. 또한 토지 소유자가 토지비용을 인상하면서 매입이 늦어지고 사 업이 지연되면서 조합원들의 부담이 늘어나 갈등이 발생되고 있는 경우도 있다. 네 번 째, 조합운영 상의 문제이다. 조합 사업을 운영하는 주체는 조합장과 조합원들이지만 사업의 전문성 부족으로 인해 많은 어려움이 있다. 그 중 조합원 내부 갈등이 있는데 조합장이 조합비를 횡령하는 문제가 발생한 노량진 사례가 있다. 업무대행사가 주도하 는 사업으로 조합의 정체성 혼란에 대한 문제도 있다.

Ⅴ. 결론 및 시사점

현재 많은 문제점으로 나타나고 있는 지역주택조합은 추진이 원활하게 이루어지지

않고 있는 상황이다. 그래서 본 연구는 지역주택조합사업의 유사제도를 비교분석하고

지역주택조합의 사례들을 대상으로 분석을 실시하였으며, 전문가 F⋅G⋅I 기법으로

연구를 진행하였다.

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사례분석과 전문가 F⋅G⋅I 의견 결과를 종합하면 크게 조합원 모집 과정의 문제, 업무대행사 문제, 토지확보의 문제, 조합운영의 문제 등 4가지 문제점으로 도출하였다.

본 연구는 이에 대하여 다음과 같은 제안을 하고자 한다. 첫째, 조합원 모집 과정에 서의 문제는 해당 행정청에서 조합원 사전 모집 신고제 또는 승인제를 제도화하는 방 안을 통해 공적통제가 필요한 것으로 논의되었다. 사전 모집 신고제 또는 승인제의 경 우 허위⋅과장 광고를 통해 조합원 모집에 대한 피해를 예방할 수 있으며 모집 시 조 합예정자들에게 제공되는 정보를 해당 행정청에서 사전 확인할 수 있다. 사전 모집 신 고제 또는 승인제는 인터넷이나 신문 공고를 통해 공개모집 방법으로 조합원을 모집하 여야 한다. 조합설립 전 조합원 모집으로 인한 조합원의 피해를 최소화하기 위해서 필 요하다고 본다. 둘째, 무자격 업무대행사에 대한 현행 법규는 언급이 없다. 그렇기 때 문에 업무제한 및 책임소재 등이 불분명하다. 업무대행사들의 조합비 횡령, 불공정한 업무계약, 허위⋅과장 광고 등 문제점이 나오고 있는 상황에서 업무대행사들의 대한 자격이 주어져야 한다. 불법적인 행위에 대한 벌칙 규정에 대한 제도화를 제안하고자 한다. 셋째, 토지확보 미흡에 따른 문제에서는 조합원 사전 모집 신고제 또는 승인제를 도입하는 경우 신고 또는 승인 신청 구비서류에 사업계획서 및 사업대지 관련 자료(토 지사용승낙서

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, 토지매매계약서

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등)를 제출하도록 하여야 한다. 이를 통해 대상 사업 대지에 대한 적합성 사전검토 및 동일 사업대지의 중복 조합사업 추진을 방지할 수 있 다. 또한 조합원 공개 모집 시 관련 내용을 공고하여 조합에 가입하고자 하는 자가 알 수 있도록 하여 토지확보에 대한 허위⋅과장으로 인한 조합원의 피해를 최소화할 수 있을 것이다. 넷째, 조합운영 상의 문제는 조합임원의 선거절차를 명확히 제시하여 선 출과정의 투명성과 공정성을 확보하는 법적 규정이 마련되어야 한다. 임원에 대한 선 출과정에 대해 가이드라인 등을 제시하고 조합의 자율성을 보장해주어야 한다. 지자체 및 국토부에서 지역주택조합 설명 지침서 등을 만들어 게시하고 일반인들이 볼 수 있 게끔 만들어야 한다. 이를 통해 성숙한 주택조합 사업이 운영되도록 해야 한다.

본 연구는 지역주택조합사업의 사례 분석 및 전문가 F⋅G⋅I를 통해 문제점을 도출 하였으며 개선방안을 제시하였으나, 사례 및 분석에 대해서는 좀 더 많은 사례들이 있 지만 전부 조사하지 못한 점에 대한 한계가 있다. 또한 전문가 F⋅G⋅I를 통해 세부적 인 문제점에 대해 좀 더 파악하지 못한 한계를 가지고 있어 향후 연구의 과제로 진행할 예정이다.

6 토지 소유주가 타인이 본인의 토지를 사용할 수 있도록 허락하는 내용을 문서로 작성한 서류.

7 토지 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서

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다양한 이해관계가 얽혀 있으며 많은 문제점으로 갈등을 보이는 지역주택조합 은 추진이 원활하게 이루어지지 않고 있는 상황이다. 본 연구에서는 도출된 문제 점으로 조합원 모집 과정의 문제, 업무대행사 문제, 토지확보의 문제, 조합운영의 문제 등 크게 4가지로 나뉜다. 조합원 모집 과정에서의 문제는 조합원 사전 모집 신고제 또는 승인제를 제도화하는 방안을 통해 공적통제가 필요하다고 판단한다.

조합설립 전 조합원 모집으로 인한 조합원의 피해를 최소화하기 위해서 신고제 또는 승인제가 필요하다고 판단한다. 무자격 업무대행사에 대한 관련 현행 법규 는 없다. 그렇기에 업무대행사들에 대한 자격을 주고 불법적인 행위에 대한 벌칙 규정이 필요하다고 판단한다. 토지확보에 대한 문제는 신고 또는 승인 신청 시 구비서류 및 사업대지 관련 자료를 같이 제출하도록 한다. 이를 통해 적합성 검토 및 동일 사업대지 중복 조합사업 추진을 방지할 수 있다고 판단한다. 조합운영의 문제는 공정한 조합임원의 선거절차를 통해 투명성과 공정성을 확보하는 법적 규 정이 필요하며, 이와 관련된 가이드라인이 필요하다고 판단한다.

따라서 주택마련 및 주택공급의 촉진을 위해 도입된 지역주택조합사업을 사람 들이 어려움 없이 이용하려면 위의 제시 방안들이 필요하다고 판단한다. 법적⋅

제도적 근거가 마련된다면 무주택자 및 일반 서민들에게 큰 방향성을 제시할 것 이고 다른 주택 관련 정책들에 영향을 줄 것이라 본다.

참고문헌

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2. 국민권익위원회(2015) 서민 주거안정을 위한 지역주택조합제도 개선방안. 경제제도개선과.

3. 김광수(2013) “지역⋅직장주택조합제도 개선방안에 관한 연구”. ｢대한부동산학회지｣

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6. 김동빈(2015) “지역주택조합의 실효성 개선에 관한 연구”. 강남대학교 박사학위논문.

7. 김상희(2012) “지역주택조합의 매도청구 제도 개선에 관한 연구”. 건국대학교 석사학위논문.

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9. 박환용 등(2002) “지역 및 직장 주택조합제도의 개선방안 연구”. ｢주택연구｣ 10(2): 81-109.

10. 법제처, www.law.go.kr/법령/주택법(2015년 5월 11일 접속).

정책적 시사점

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