S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제1장 서 론
이 장은 연구를 수행하게 된 배경과 연구목적, 연구의 범위 및 방법에 대해 서술하고 전체적인 연구의 흐름을 개괄한다. 이 연구의 목적은 지역별 국민 임대주택 수요를 파악하고 대상가구의 주거실태를 면밀히 분석하여 정책의 효율성과 효과성을 높일 수 있도록 기초자료를 제시하는데 있다.
저소득층의 주거안정을 위해 국민임대주택 100만호가 2003~2012년까지 건 설될 계획에 있다. 국민임대주택 100만호가 완공된 이후인 2013~2017년에도 국민임대주택을 연간 10만호씩 지속적으로 공급할 계획이다(2007. 1.31대책).
국민임대주택 100만호 건설계획의 중반에 이른 현 시점에 국민임대주택의 공 급추진을 점검해 보고 계획실천에 앞서 국민임대주택의 수요를 재 점검해볼 필요가 절실하다.
지역별 국민임대주택 수요를 추정하기 위해서「2005년 인구주택총조사」
와 「2006년 주거실태조사」 자료를 이용하고, 입주의사분석을 위해서는
「2006년 주거실태조사」 자료이외에도 「2004년 국민임대주택 국민의식조 사」 자료를 이용하여 시나리오를 설정하여 분석한다. 본 연구에서는 일차적 으로 행정구역단위인 16개 시도의 국민임대주택 유효수요를 분석한다. 그리 고 서울․인천․경기도의 수도권은 「2005년 인구주택총조사」의 통근통행 량을 바탕으로 5개의 생활권역으로 구분하여 수요를 추정한다.
제2장 국민임대주택 공급 및 대상가구의 주거실태
국민임대주택이란
1)
“저소득층의 주거안정을 위해 재정 및 주택기금 지원 으로 주택공사 등이 건설하여 30년 이상 임대하는 주택”을 의미한다. 2003년 부터 2006년까지 총 36만호의 사업승인이 있었고, 지역별로는 공급물량 중 51.4%가 수도권에 공급되었다. 5대 광역시에는 약 17.2%가 공급되었고 도지 역중에서는 경상남도에 2만 7천호(약 7.5%)가 공급되었다.「주택공급에관한규칙 제32조」에 의하면 국민임대주택의 입주자격은 전 년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 무주택 세대주로 면적별로 소득 조건이 상이하다. 국민임대주택의 임대료는 시중 전세가격의 55～83% 수준 으로 책정되고 있으며 규모에 따라 차등 적용되고 있는데 표준임대보증금 및 표준임대료(건교부고시 2005-14호, ‘05.1.21)에 근거하고 있다.
국민임대주택 대상가구의 주거실태를 분석하기 위해서 월 소득이 전체가 구 평균소득의 70% 이하인 가구, 321.5만 가구를 대상으로 주거특성을 분석 하였다.
지방 도지역에 거주하고 있는 국민임대주택 대상가구의 경우 3세대 가구 구성의 비율이 높은 반면 가구원수면에서는 1인가구의 구성비율이 높고, 1인 당 주택사용면적도 다른 지역에 비해 넓은 것으로 나타났다. 특히 전남지역 은 25.7 m2로 가장 넓은 사용면적 규모를 나타내고 있다. 이는 가구구성과 깊 은 관계가 있는 것으로 도지역의 경우 기존주택에 계속 거주하는 가구가 많 고 도지역의 인구가 감소함에 따라 가구당 가구원수가 줄어들기 때문인 것으 로 판단된다.
지역별로 주거비부담을 살펴보면 전세자금기준으로 수도권 평균 약 4천만 원, 광역시 약 2500만원, 지방 도지역의 경우 약 2200만원인 것으로 나타나고 있다. 소득대비 임대료 비율(RIR)을 통해서 주거비 부담정도를 살펴보면 수 도권이 가장 높고, 지방 도지역의 주거비부담이 광역시 거주가구보다 상대적
1) 건설교통부, 2007 국민임대주택 업무편람, P.7
으로 과다한 것을 알 수 있다.
국민임대주택 대상가구들이 이사할 경우 첫번째로 고려하는 사항으로 '주 택가격', '주택규모', '교통' 등이 지적되고 있다. 희망하고 있는 주택유형은 전 국적으로 단독주택이 39.9%로 가장 높은 선호유형이었다. 근소한 차이로 아 파트(37.1%)가 두번째 희망 주택유형으로 나타나고 있다.
공공임대주택에 입주하고자 하는 이유를 조사한 결과 '낮은 주거비' 로 응 답한 가구가 거의 60% 이상으로 공공임대주택의 상대적인 강점이 '저렴한 주 거비'로 나타났다. 공공임대주택에 입주하지 않으려는 이유는 주로 ‘임대료’
와 ‘관리비’의 주거비 부담이 가장 큰 장애요인(50% 이상)으로 밝혀지고 있고 그 이외에 '관리비 부담', '나쁜 인식'이 지목되고 있다. 지역별로는 비수도권 에서 '임대료 부담'의 이유가 더 크게 작용하는 것으로 나타났다.
공공임대주택의 희망 주택규모는 수도권 평균 73.6m2, 그리고 전국평균 72.7m2로 나타나고 있다. 희망 공공임대주택 입지를 보면 대중교통이 발달하 고 생활권이 큰 지역일수록 통근․통학거리에서 비교적 원거리를 수용할 의 사가 있는 것으로 보인다. 도지역의 경우 국민임대주택을 공급할 때 생활권 과 가까운 곳에 입지하기를 희망하고 있었다.
제3장 국민임대주택 수요추정
이 장에서는 지역별 국민임대주택의 유효수요를 추정한다. 국민임대주택 의 입주의사는 시장상황, 국민임대주택에 대한 인식 등이 변함에 따라 바뀌 게 되므로 조사시점에 따라 다르게 나타난다. 따라서 입주의사의 변화를 감 안하기 위해서 「2006년 주거실태조사」와「2004년 국민임대주택 국민의식 조사」를 이용하여 입주의사에 대한 시나리오를 설정하고, 이에 따른 수요변 화를 분석하여 공급계획 수립시 기초자료가 되도록 한다.
국민임대주택은 주택을 소유하고 있지 않은 무주택가구로 가구소득이 일 정수준 이하인 가구를 대상으로 공급되고 있다. 따라서 대상가구의 규모는
전체 가구중 무주택 가구이면서 가구의 소득이 평균소득의 70% 이하인 가구 를 대상으로 하고, 입주의사와 임대료 지불능력을 고려하여 추정하였다.
「2006년 주거실태조사」와「2004년 국민임대주택 국민의식조사」를 기 준으로 입주의사에 대한 시나리오를 설정하여 추정한 결과, 전국기준으로 입 주의사에 따라 89.5~153.3만가구의 유효수요가 나타났다. 「2006년 주거실태 조사」에서 추론된 입주의사를 적용할 경우 전체수요 중 수도권에 51.0%, 5대 광역시에 23.7%, 그리고 지방 도지역에 25.2%의 수요가 있는 것으로 나 타났다.
공급가격을 현재 공급가격보다 10% 더 하락시켰을 경우 입주의사에 따라 96.4~165.1만가구, 현재 공급가격보다 20% 더 하락시켰을 경우에는 입주의사 에 따라 102.8~175.7만가구의 유효수요가 발생하는 것으로 추정되었다. 국민 임대주택의 대상가구를 확대하여 평균소득가구를 대상으로 할 경우에는 입 주의사에 따라 148.0~221.3만가구의 유효수요가 추정되었다.
제4장 국민임대주택 수요특성 분석
이 장은 국민임대주택 수요특성을 분석하기 위해서 국민임대주택을 비롯 한 여러 유형의 공공임대주택에 대한 선택모형함수를 추정하여 수요특성을 비교 분석한다. 그리고 임대료수준이 변화할 경우 각 유형의 공공임대주택 선택확률이 어떻게 변화하는지 추정한다.
로짓모형(Logit Model)을 사용하여 분석한 공공임대주택의 유형은 국민임 대주택, 30년이상 장기 공공임대주택, 5년임대후 분양과 10년임대후 분양의 네가지 유형이다.
로짓모형은 사건(Y)이 일어날 확률, 즉 사건이 일어날 경우 그 특성을 설명 하고 있다. 예를 들어 국민임대주택 선택모형의 경우 여러 유형의 주택중에 서 국민임대주택을 선택할 확률이 가구주의 특성, 가구의 특성, 거주주택의 특성, 사회상황, 그리고 시장상황에 의해 어떻게 영향을 받게 되는지 설명하
는 것이다.
국민임대주택의 경우 소득이 중․저이하의 계층이고 가구주의 교육수준도 중졸정도이고, 통근시간이 1시간이상 1시간 반 미만에 속하는 가구가 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 특히 통근시간이 90분 이상의 경우에는 오히 려 선택확률이 감소하는 것으로 나타나서 입지가 선택에 매우 중요한 요인임 을 알수 있었다.
30년이상 장기인 공공임대주택 선택모형은 국민임대주택에 대한 선택모형 과 상당부분 동일하다. 소득수준이 낮아질수록, 가구주의 연령이 많을수록, 가구원수가 많을수록 선택확률이 높아지는 것을 알 수 있다. 한편 1인가구일 경우 장기임대를 선택할 확률은 낮아지고 있었다. 장기임대주택의 경우 영구 임대주택처럼 주거상향이동의 디딤돌로서 장기임대주택을 생각하고 있어서 현재 주거비부담 능력이 낮은 가구가 장기임대주택을 선택하는 것으로 생각 된다.
5년임대후 분양과 10년임대후 분양의 공공임대주택 선택모형은 국민임대 주택에 대한 선택모형과 많은 차이가 있었다. 이는 임대와 분양이라는 점유 형태의 차이에 기인하는 것으로 보여진다. 자기집을 구입할 능력이 되는 가 구, 적어도 장래에 자금마련이 가능한 가구의 경우 분양이 예상되는 유형의 주택을 선택하고 있는 것으로 보인다. 5년임대후 분양 공공임대주택의 경우 에는 주로 중소형으로 공급되므로 소득수준이 높을수록, 가구주의 연령이 적 을수록, 가구원수가 적을수록 선택확률이 높아지는 것으로 나타나고 있었다.
10년임대후 분양 공공임대주택 선택모형은 주로 중형이상으로 공급되므로 가구원수가 많을수록 선택확률이 높아지고 있고, 소득이 어느 수준 정도까지 는 선택확률이 높아지고 있으나 그 이상이 되면 오히려 다른 유형의 주택에 관심을 두게 되어 선택확률이 낮아지고 있었다.
임대료 수준을 변화시켰을 경우 가장 선택에 영향을 많이 받는 유형이 국 민임대주택이었다. 이는 능력에 따라 차등화된 주거비 부담을 적용하게 되면 가장 효과가 크게 나타날 수 있는 유형의 공공임대주택이 바로 국민임대주택
이라고 해석된다. 그리고 1인가구와 고령가구의 경우 분양주택보다는 임대주 택을, 장기보다는 국민임대주택을 더 선택하는 경향이 있었다.
제5장 결 론
본 장에서는 앞에서 분석한 국민임대주택의 수요에 대한 분석을 기반으로 정책프로그램에 대한 시사점을 제공하고자 한다.
첫째, 대상가구의 가구특성과 지역특성을 고려하여 정책을 유연하게 적용 해야 한다. 지방 도지역의 경우에는 특히 1인가구와 노인가구의 비중이 높고 점차 가구원수는 줄어드는 현상을 나타내고 있었다. 또한 현재 주거면적은 다른 도시지역에 비해서 넓어서 가구구성과 실제 사용면적에서 불일치가 나 타나고 있었다. 이는 오래된 주택에 계속 거주함으로써 발생하는 현상으로 생각된다. 현재 전세비나 보증금이 타 지역에 비해서 그다지 높지 않으므로 이들 가구를 대상으로는 신규로 국민임대주택을 건설하여 공급하기보다 전 세자금 대출이나 현재 거주하고 있는 주택의 수리지원 등을 통해서 저소득가 구의 주거안정을 지원하는 정책을 고려해 볼 수 있겠다.
한편 주택공급유형과 규모면에서 지역적 차등을 둘 수 있겠다. 지방 도지 역의 경우 단독주택에 대한 차가희망이 높으므로 아파트 형태의 주택을 일률 적으로 공급하기보다 일부는 타운하우스로 공급하고 일부는 단독매입임대 형태로 공급하는 등 다양한 공급유형을 고려해 볼 수 있다.
둘째, 최저주거기준의 활용 측면이다. 전국 약 90만 유효수요(입주의사 I 기준) 중 20.3%가 최저주거기준 미달가구에 해당한다. 그리고 수도권의 경우 유효수요중 약 18.4%, 그리고 광역시의 경우 25.9%, 지방의 경우에는 18.7%
가 최저주거기준 미달에 해당된다. 그러나 최저주거기준미달에 대한 규정이 국민임대주택의 우선순위나 가점순위의 기준에서 찾아 볼 수 없다. 국민임대 주택의 기본 목적이 저소득계층의 주거안정을 도모하는 것이므로 동일한 입 주자격이라고 한다면 최저주거기준 미달가구에게 우선순위를 주거나 가점을
주는 제도적 보완이 필요하다고 하겠다.
셋째, 입지에 있어서 공급과 수요의 불일치를 사전에 검사하고 방지할 수 있는 수단 마련이 필요하다. 도지역의 경우 공공임대주택의 비입주이유가
‘주거비부담’과 ‘교통문제’로 생활권 인근에 대한 입지수요가 특히 높았다.
그리고 4장에서 분석한 바와 같이 입지가 국민임대주택 선택에 있어서 중요 한 결정요인 중 하나였다. 이 연구에서는 16개 시도별 유효수요와 5개로 구분 한 수도권 생활권의 유효수요를 제시하고 있다. 시도내 국민임대주택 대상 사업지별 유효수요를 추정하기에는 가용한 자료에 한계가 있다. 따라서 이 연구결과는 국민임대주택 유효수요의 범위를 나타내는 것으로, 그리고 상황 이 변함에 따라 검토할 수 있는 시나리오별 검토자료로 이용할 수 있다. 그리 고 개별입지별 사업성분석과 수요분석을 통하여 그 자리에 국민임대주택을 공급할 필요가 있는지, 공급규모와 물량은 어느 정도 필요한지 꼼꼼히 점검 하고 이를 기반으로 공급계획을 수립하여 재정의 효율적인 운용과 정책효과 를 제고할 수 있어야 할 것이다. 현재 시행되고 있는 “개별 후보지별 수요평 가 시스템”은 매우 유용한 프로그램이지만, 건설기간이 장기인 만큼 건설기 간동안의 여건변화에 따라 수급불일치가 발생할 수 있으므로 중간 점검을 통 해서 이를 일치시키는 노력도 필요하다고 하겠다.
마지막으로 주거의 상향이동이 원활하게 이루어 질 수 있도록 차별적이고 세밀한 정책이 마련되어야 할 것이다. 영구임대주택의 경우 대체로 정책대상 이 1분위가구로 대기수요가 밀려있는 형편이다. 그러나 국민임대주택 주거비 와의 차이가 커서 영구임대주택 거주가구나 대기가구가 국민임대주택에 입 주하기는 어려운 실정이다. 따라서 공급가격과 대상기준을 탄력적으로 운용 하고 단계적으로 소득계층별로 지원을 차등적용할 수 있도록 제도를 검토할 필요가 있다. 이렇게 국민임대주택 공급계획을 수립하면 영구임대주택에서 국민임대주택으로, 그리고 국민임대주택에서 더 상위의 주택으로 주거의 상 향이동이 단계적으로 가능하리라고 생각된다. 국민임대주택의 경우 1인가구 나 고령가구 등에게 더 효과가 나타날 수 있는 프로그램이다. 국민임대주택
대상선정시 사회적 약자를 위해서 정책효과가 극대화될 수 있도록 고려가 있 어야 할 것이다. 그리고 정책프로그램을 다양하게 활용하여 신규주택건설 이 외에도 주거안정을 도모할 수 있는 프로그램을 적극적으로 활용할 필요가 있 다.
