서울경기도부산대구인천광주대전울산

(1)

주 제 : 정부의 부동산 정책평가와 향후 시장전망 연 사 : 김현아 박사(한국건설산업연구원)

(2)

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2006. 12.14

김 김 현아 현아 한국건설산업연구원

한국건설산업연구원 / / 부연구위원 부연구위원 ( ( 도시계획 도시계획 학 학 박사 박사 ) )

정부의 정부의 부동산 부동산 정책 정책 평가와 평가와 향후 향후 시장 시장 전망 전망

(3)

제 제 1 1 장 장 8.31 8.31 이후 이후 부동산 부동산 시장 시장 동향 동향

1. 1. 8.31이후 8.31 이후 가격 가격 동향 동향

2. 2. 11.15 11.15 대책의 대책의 배경과 배경과 시장상황 시장상황

제 제 2 2 장 장 참여 참여 정부 정부 부동산 부동산 정책의 정책의 평가 평가

1. 1. 긍정적 긍정적 측면 측면 2. 2. 부정적 부정적 측면 측면

3. 3. 정부정책의 정부정책의 효과와 효과와 문제점 문제점

제3 제 3장 장 향후 향후 부동산 부동산 시장 시장 전망과 전망과 정책 정책 과제 과제

1. 1. 부동산 부동산 시장의 시장의 대내외적 대내외적 환경변화 환경변화 2. 2. 2007년 2007 년 부동산 부동산 시장 시장 전망 전망

3. 3. 정책과제 정책과제

(4)

Page 2

1. 8.31

1. 8.31이후의 이후의 부동산 부동산 시장 시장 동향 동향

[ 지역별 아파트 매매가격 변동]

주: 전기대비 증감률 자료: 국민은행

01

01 8.31이후 가격 동향

[ 지역별 아파트 전세가격 변동]

최근 월간상승률 구 분

‘05.8.31 이후 1년

8.31이후7개월

(05.8.31~06.3.30)

3.30이후 7개월

(06.3.30-06.10.30) 6월 7월 8월 9월 10월 11월 누계 (1~11월)

전 국 5.8 2.4 5.3 0.5 0.2 0.2 0.4

1.5 3.8 11.4

서 울 10.5 4.7 8.5 0.6 0.3 0.3 0.6

2.2 6.2 19.7

(강북14개구) 4.9 2.1 5.1 0.5 0.3 0.3 0.5

1.7 5.8 4.7

(강남11구) 14.3 6.4 10.8 0.7 0.3 0.2 0.7

2.5 6.5 24.6

수도권 8.9 3 9.5 0.9 0.4 0.4 0.8

2.6 6.9 20.2

단위:%

누계 (1~11월) 11월

10월 9월

8월 7월

최근 월간상승률 3.30이후 7개월

(06.3.30-06.10.30

8.31이후7개월

(05.8.31~06.3.30)

‘05.8.31 이후 1년

구 분 6월

1.8 10.7 1.8

1.3

0.4

0.2 0.2

5.8 6.7

9.5 수도권

1.6 10.7 1.5

1.2

0.2

0.1 0.1

5.0 9.3

11.7 (강남11구)

1.7 11.1 1.8

1.3

0.6

0.3 0.4

6.3 5.8

9.0 (강북14개구)

1.7 10.9 1.7

1.2

0.4

0.2 0.2

5.6 7.8

10.6 서 울

1.2 6.9 1.2

0.8

0.2

0.1 0.1

3.7 4.8

6.5 전 국

단위:%

(5)

11.15 부동산 대책의 주요 내용

핵심 정책 주 요 내 용

주택 공급 - 8.31 대책에서 발표한 수도권 1500만평 택지 중 1100만평 확보, 2007년 상반기 400만평 추가 확보 예정, 분당급 신도시 등을 순차적으로 계속 확보(2011년 이후 소요에 대비) - 신도시 및 국민임대주택단지의 밀도 상향조정(신도시 용적률 175% Æ 191%)(국민임대

150%Æ 180%(서울은 190%Æ 200%))

- 택지개발기간의 단축을 통한 주택의 조기 공급(7.5년 Æ 5~6년으로 단축) - 민간택지내 주택공급확대 : 재정비 촉진지구 및 뉴타운 활성화

계획관리지역내 주택건설규제 합리화(계획관리지역내 2종 지구단위계획구역 용적률 150%Æ 180%)

- 다세대 다가구 주택건축규제 개선(일조권 기준만 개선, 주차장 기준은 현행) - 주상복합 오피스텔 건축규제 개선(주상복합 건축물의 주택연면적 비율 상향조정

/소형 오피스텔에 한해 바닥난방 허용) 분양가 인하 - 분양가 25% 정도 인하 유도

: 용적률 상향, 녹지비율 조정, 기반시설설치비 분담 등 - 기반시설 설치비 분담률은 택지개발 지구별로 결정

- 민간아파트 분양가 상한제 적용 여부 검토(분양가제도개선위원회) 수요 관리 - 은행, 보험사 투기지역 LTV 예외적용대상 폐지

- 비은행 금융기관 LTV강화 (60~70% Æ 50%)

- DTI규제 강화(투기지역 6억원 초과 아파트 Æ 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트)

(6)

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11.15대책의 배경과 시장 상황

02

02 1. 8.31

1. 8.31이후의 이후의 부동산 부동산 시장 시장 동향 동향

수도권 지역에서 지금까지 상대적으로 적게 상승 하였던 지역의 아파트 매매가격 크게 상승

• 주택구매수요자들이 비인기지역 중 개발호재 및 향후 가격 상승 기대감이 있는 지역 아파트 매수

• 2007년 2주택 양도세 중과, 전국 실거래가로 양도세 부과 등을 앞두고 매도-매수 수요 집중

• 수도권 전세가격 상승세, 신규 분양가격 상승으로 기존주택매입 수요 증가 + (뉴타운)개발 호재 + 상대적 박탈감에 따른 기대이익 반영 Æ 실수요자들의 불안감 가중에 따른 선매수

գԨԺԸԸԾโ ◺⎒ ⚾⋫ᧂ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ᦾთᙞ ե գԨ἖Ⴢઊ ≂《⾶ ᛢᛢ ᤍ │Ḷࣾধ ᦾთᙞ ե

14.6

13.4

0.0

1.6

3.6

2.1

0.1

7.8 11.1

15.2

-0.2 -0.2

10.3

0.4

-0.7 6.8

-2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

서울 경기도 부산 대구 인천 광주 대전 울산

(%)

2006상반기 2006하반기

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35

2001.01.19 2001.04.27 2001.07.27 2001.10.26 2002.01.25 2002.04.26 2002.07.26 2002.10.25 2003.01.31 2003.04.25 2003.07.25 2003.10.31 2004.01.30 2004.04.30 2004.07.30 2004.10.29 2005.01.28 2005.04.29 2005.07.29 2005.10.28 2006.01.27 2006.04.28 2006.07.28 2006.10.27

(%)

전년대비(수도권전세) 전년대비(수도권매매)

◺ՂԨ│โᛎ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ

⒎ᗊՂԨ᩾თᶮ ԹԹԼ࢐

◺ՂԨ│โ თମ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ

(7)

գԨԺԸԸԾโ ㉖ᤖମ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ଇᇯ ⚾⋫ե գԨԺԸԸԾโ ᶿᤖମ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ᦾთᙞ ե

6.7 11.9

2.2 2.1 10.3

1.6 7.6

4.1 4.3

1.6 8.8 8.3

2.7 2.8 2.5 2.1 18.9

17.6 16.4

14.9 14.4 14.1

13.2 12.8 12.6 12.5 12.4

10.7 10.2 9.4

8.5

6.0

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0

관악구 강동구 금천구 노원구 광진구 강북구 구로구 중구 성북구 중랑구 마포구 성동구 도봉구 서대문구 은평구 동대문구

(%)

2006년상반기 2006년 하반기

15.3 16.6 21.9

34.1

19.0 18.3

15.1

12.2

6.8 13.9

10.9

9.7 8.6 8.0

17.5

7.8 8.5

6.7

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0

동작구 송파구 강남구 양천구 서초구 강서구 용산구 영등포구 종로구

(%)

◺ՂԨ│ମᛎ ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ ⒎ᗊՂԨ᩾თᶮ ԹԹԼ࢐ ◺ՂԨ│ମᛎ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ ⒎ᗊՂԨ᩾თᶮ ԹԹԼ࢐

서울시

평균 강서구 양천구 노원구 동작구 금천구 도봉구 마포구 성북구 영등포구 중랑구 강남구 광진구

2006년 1~11월 10.4 16.9 14.1 13.1 12.9 11.8 11.3 11.2 11.1 10.9 10.7 10.3 10.3 전세매매비율 35.9 37.55 31.38 54.37 42.1 48.3 52.53 42.73 48.71 37.84 53.31 26.97 39.59

성동구 송파구 강북구 관악구 용산구 구로구 서초구 은평구 중구 서대문구 동대문구 강동구 종로구

2006년 1~11월 10.3 10.1 9.2 9.1 8.6 8.1 8.1 7.9 7.0 6.7 6.6 5.9 4.6 전세매매비율 41.92 27.33 49.54 45.87 32.73 45.21 30.04 53.02 45.05 53.37 51.24 27.35 49.1

գԨԺԸԸԾโ Ḛ⎶Ὶ ◺⎒ ⚾⋫ ≂《⾶ │Ḷࣾধ ᶿᾷᙞ৺ │Ḷᛢᛢᭂ␦ե

(8)

Page 6

11.15대책의 배경과 시장 상황

02

02 1. 8.31

1. 8.31이후의 이후의 부동산 부동산 시장 시장 동향 동향

գԨԺԸԸԾโ ㉖ᤖମ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ଇᇯ ⚾⋫ե

◺ՂԨ│ମᛎ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ ⒎ᗊՂԨ᩾თᶮ ԹԹԼ࢐

գԨԺԸԸԾโ ᶿᤖମ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ᦾთᙞ ե

32.5 31.9

27.9

22.6 22.1

20.4 20.0 19.4 19.4 19.1

17.5 16.5 17.5

13.4

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0

과천시 구리시 파주시 의왕시 수원시 광명시 화성시 안산시 김포시 광주시 하남시 부천시 남양주시 시흥시

(%)

29.0

20.0 20.4

16.1 15.8

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0

군포시 고양시 안양시 성남시 용인시

(%)

◺ՂԨ│ମᛎ ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ ⒎ᗊՂԨ᩾თᶮ ԹԹԼ࢐

գԨԺԸԸԾโ ঻ମჂ ◺⎒ ⚾⋫ ≂《⾶ │Ḷࣾধ ᶿᾷᙞ৺ │Ḷᛢᛢᭂ␦ե

경기도

평균 광주시 평택시 안산시 고양시 성남시 시흥시 광명시 의왕시 안성시 부천시 화성시 하남시

2006년 1~11월 10.8 10.8 8.9 15.4 11.2 2.9 12.5 10.4 11.4 6.5 12.2 9.5 7.7 전세매매비율 38.11 36.21 56.12 48.9 36.15 31.78 54.24 40.86 36.81 55.09 42.44 42.69 41.4

구리시 수원시 용인시 파주시 과천시 군포시 안양시 남양주시 김포시 의정부시

2006년 1~11월 20.2 15.6 3.8 8.1 15.7 22.3 10.6 24.2 17.1 1.4 전세매매비율 41.2 47.05 28.3 29.93 20.93 44.22 40.16 39.19 35.86 56.89

(9)

매매가격, 전세가격 모두 상반기까지는 중대형, 하반기에는 중소형 중심의 가격 상승

• 수도권 매매가격의 경우 19평 이하의 경우가 하반기에만 18%, 20평형대, 30평형대도 각각 14%씩 상승

• 수도권 전세의 경우에는 30평형대가 5.5%로 상승, 그 뒤로 20평형, 40평형대가 높은 상승세

գԨԺԸԸԾโ ἖Ⴢઊ デ㌓ᧂ ≂《⾶ ᛢᛢࣾধ ᦾთᙞ ե գԨԺԸԸԾโ ἖Ⴢઊ デ㌓ᧂ ≂《⾶ │Ḷࣾধ ᦾთᙞ ե

9.1

6.9

12.0

15.4

16.4

13.7 18.0

13.9 14.0

10.8

8.7

7.3

- 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0

19평이하 20평형대 30평형대 40평형대 50평형대 60평이상

(%)

2006년상반기 2006년하반기

3.0

3.5

4.5 4.6

4.3

4.8

3.7

5.1

5.5

4.4

4.0

4.3

- 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0

(%)

2006년상반기 2006년하반기

◺ՂԨ│ମᛎ࿾ᭂ ⚛ऎᙞ

(10)

Page 8

11.15대책의 배경과 시장 상황

02

02 1. 8.31

1. 8.31이후의 이후의 부동산 부동산 시장 시장 동향 동향

수도권 및 서울지역 전세가격 상승세, 개발호재지역 및 인기지역 인접 및 영역권내서 집중

• 전세가격상승지역은 최근 상대적으로 매매가격 상승세가 약했던 지역으로 전세매매비율이 평균 50% 이 상을 상회하는 지역

• 인기지역의 전세수요가 이동, 매매수요자들의 전세전환, 월세 전환에 따른 전세물량 품귀 등의 영향으로 전세가격 상승

գԨԺԸԸԾโ ἖Ⴢઊ ≂《⾶ │Ḷࣾধ ᦾთᙞ ե

գԨԺԸԸԾโ Ḛ⎶⚾⋫ ≂《⾶ │Ḷࣾধ ᦾთᙞ ե

24.2 22.3

20.2

17.1

15.715.615.4

12.512.2

11.411.210.810.610.4 9.58.9

8.2 8.17.7

7.16.5 6.3 5.5

3.8

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0

남양주시 군포시 구리시 김포시 과천시 수원시 안산시 시흥시 부천시 의왕시 고양시 광주시 안양시 광명시 화성시 평택시 포천시 파주시 하남시 의정부시 안성시 오산시 양주시 용인시

(%)

16.9

14.1 13.112.9

11.811.311.211.1

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0

강서구 양천구 노원구 동작구 금천구 도봉구 마포구 성북구 영등포구 중랑구 강남구 광진구 성동구 송파구 강북구 관악구 용산구 구로구 서초구 은평구 중구 서대문구 동대문구 강동구 종로구

(%)

(11)

전세매매비율 중소형 평형일수록 높아, 대출을 통해 내집 마련이 가능한 계층

• 서울, 수도권 지역 모두 20평형 및 30평형대 주택의 경우 전세매매비율이 높아 추가적인 전세가격 상승요 인이 있을 경우 전세수요자가 주택매매로 전환될 가능성이 높음.

• 가을 이사철 주택시장 불안 = 전세가격 상승세 지속 + 전세매매비율이 높은 지역 + 개발호재 인근 권역 Æ 실수요자들의 매수 집중

գԨԺԸԸԾโ ঻ମჂ ≂《⾶ │Ḷᛢᛢᭂ␦ ե գԨԺԸԸԾโ Ḛ⎶⚾⋫ ≂《⾶ │Ḷᛢᛢ ᭂ␦ ե

35.17

49.77

39.04

30.67

28.02

25.52

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

23.87

43.77

37.1

33.86

30.11

33.03

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

◺ՂԨԺԸԸԾโ ԹԹ⏒ ମ◾

(12)

Page 10

01

01 긍정적 측면 2. 참여 2. 참여 정부 정부 부동산 부동산 정책의 정책의 평가 평가

•

실거래 가격 신고와 등기부 등재 (부동산 시장의 투명성 확대)

–

과표 현실화보다 더욱 시장에 혁명적인 조치

– 향후 아무리 세율이 변해도 과표가 높아지기 때문에 부동산 세부담은 높아 질 수 밖에 없음.

– 부동산 관련 사업의 기반형성

•

부동산 시장의 공공성 확대(양면성)

– 방치되어 있는 개발이익에 대한 환수조치와 견제장치 마련

– 복지정책으로서의 주택정책, 서민주거 안정에 대한 다양한 정책대안 제시(국민임대, 매입임대, 전세임대, 환매조건부 주택, 토지임대부 주택 등)

(13)

• 개발정책의 버블 (특별법의 난발.. 기업도시, 재정비 etc.)

– 2006년 6월말 현재 200여 개의 지역개발사업이 추진 중

– ‘균형’과 ‘정책적 안배’로 변질되는 지역개발사업의 평준화, 소규모화와 분산 Æ 경쟁력의 상실…

– 경제자유구역, 제주국제자유도시, 기업도시 등의 경쟁력 미비 – 지방 부동산 시장의 버블원인 제공

– 막대한 토지보상자금의 유포로 인한 시중 유동성 증가 Æ 투자자금의 배회와 집중

•

공공정책에 대한 과도한 기대감(공공성 확대의 부정적 효과)

– 지속적인 공영개발의 확대와 민간부문의 사업 영역 축소

– 재원조달에 대한 대응 없이 공영개발 확대 Æ 공공부문의 자금조달 한계, 고비용구조 – 공급자 중심의 공영개발 but. 일반국민들의 정부정책에 대한 기대감은 매우 고조

(지불의사는 약하고, 원하는 품질수준은 높고.., 은평 뉴타운)

(14)

Page 12

03

03 정부 정책의 효과와 문제점 2. 참여 2. 참여 정부 정부 부동산 부동산 정책의 정책의 평가 평가

• 자금부담능력이 많은 개인과 기업만이 생존(양극화 심화)

– 주택자금대출의 부익부 빈익빈 / 개발이익에만 치중하는 공영개발과 높은 가격

– 막대한 자금동원능력이 요구되는 민간 건축(개발)시장

( 공공공사 재정축소와 민간투자사업 확대) / 중소업체의 생존 위기

– 부동산 공급의 억제 Æ 기존 소유자에 대한 희소가치 증대

• 시장의 자연스러운 트렌드 변화 욕구를 정책이 반영하지 못하고 있음.

– 1가구 2주택은 투기인가?

– 중대형 주택가격은 투기수요에 의해 급등하는가?

– 서민주택은 소형주택이어야 하는가? 가격수준이 고려되지 않은 일방적인 규모관리 – 고령화 사회와 부동산 수요를 반영하고 있는가?

– 임대주택을 많이 지으면 주택을 ‘보유’의 개념에서 ‘거주’의 개념으로 여기는가?

(15)

• 2004년 주택가격이 소폭 조정을 거친 이후 2005년부터 수도권 중심으로만 주택경기 회복

• 지방 주택경기는 2003년을 정점으로 하향국면(일부 지역에서는 2004,2005년 잠시 회복세)

• 전반적으로 수도권에 비하여 수요기반이 취약(수요한계, 구입능력의 한계)

• 2004년 부터 지방의 주택공급 물량 수도권 추월 – 역전 현상

• 대형 건설업체들도 2003년 하반기부터 지방시장으로 활발한 진출 시도 2003년 이후 수도권 재건축 수주, 신규 개발 택지 고갈

각종 정부 규제가 수도권에 집중 Æ 상대적으로 지방도시는 규제의 반사이익

풍부한 유동자금 + 지역개발 호재 Æ 부동산 투자 및 투기수요 부양(2005년 3주택이상 보유자 양도세 중과 시행, 2007년 2주택보유자 양도세 중과 시행예정으로 투자 및 투기수요 위축)

지방시장 선발업체들의 분양성공에 따른 후발 효과(일부 지방도시의 틈새시장 발굴) 수도권 주택경기 호황으로 인한 건설업체 및 개발업체의 자금 능력축적

Æ 지방으로의 공격적 수주 여력 구비

(16)

Page 14

03

03 정부 정책의 효과와 문제점 2. 참여정부 2. 참여정부 부동산 부동산 정책의 정책의 평가 평가

[시가 8억원 주택 보유세 부담액 추이와 실효세율]

• 8.31 대책 입법에 따른 조세부담 효과 토지부터 가시화 Æ 주택부분에 시간 소요 – 토지양도세 부담 경감을 위한 보상 집중(2006년 하반기)

– 조세부담 누적속도로 볼 때 2009년 정도가 되면 고가 다주택 보유에 대한 세부담 체감 – 과도한 세부담에 대한 저항, 저금리 기조 유지, 개발호재 지속 + 대선국면 = 보유 심리 자극

(당초 세부담 증가를 통해 매물 증가 Æ 가격 하락 예상)

• 부동산 보유세 부담 증가, 실거래가 기반 과세 Æ 주택보유에 대해 신중한 선택, 교체 회수 점차 감소(토지처분자금이 강남등 인기지역 주택매입자금으로 활용)

0.17%

0.46%

0.59%

0.23%

0.26%

0.65% 0.86%

0.33%

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0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

0.8%

0.9%

1.0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

실효세율 실효세율_부가세포함

474 369

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521 689

209 267

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

세금계 세금계_부가세포함

자료: 한국건설산업연구원 자료: 한국건설산업연구원

(17)

정책에 대한 내성 vs. 규제 일변도의 고강도 대응 Æ 미래는?

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시장과 정부가 각각 착각하고 있는 것 들!~

시장과 정부가 각각 착각하고 있는 것

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(18)

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부동산 시장의 대내외적 환경변화

01

01 3. 향후 3. 향후 부동산 부동산 시장전망과 시장전망과 정책과제 정책과제

금융시장의 변화 [개인]

• 99년 이후 가계대출 증가에 따른 소비자들의 자금 조달 능력 확대

• 2004년 주택금융공사의 장기주택모기지 시행

[기관]

• 1991년 신탁업법에 의한 부동산 신탁회사 설립

• 1998년 은행의 부동산투자신탁제도 도입

• 1998년 자산유동화에 관한 법률에 의해 ABS와 MBS등장

• 2001년 부동산투자회사법(REITs법)에 의한 CR-Reits등장

• 2004년 간접투자자산운용법에 의한 부동산간접투자기구의 등장

부동산의 부동산의 구입과 구입과 개발에 개발에 필요한 필요한 비용의 비용의 조달방안이 조달방안이 다양화 다양화

기존기존사업영역사업영역 신규신규진출진출영역영역 신규신규진출진출영역영역

택지개발 및 조성 택지개발

및 조성

부지 선정 및 매입 부지 선정 및 매입 기획 및 계획

기획 및 계획

임대관리 시설유지보수 임차인 서비스

소유주서비스 임대관리 시설유지보수 임차인 서비스

소유주서비스 사업

기획 사업

기획 시공시공

임대 및 분양 임대

및 분양 자금

조달 자금

조달 리모

델링 리모

델링 매각매각

(19)

새로운 부동산 개발의 트렌드(세계적으로 확산되고 있는 부동산 개발 붐)

• • 개발 개발 규모의 규모의 대형화 대형화 (두바이 ( 두바이, , 중국 중국 등) 등 )

– 계획적인 개발 유도, 품질요구 수준의 향상, 자본의 대형화

• • 경쟁적인 경쟁적인 개발 개발 컨셉 컨셉 : 국제사회에 : 국제사회에 새로운 새로운 허브로 허브로 자리매김하려는 자리매김하려는 국가적 국가적 차원의 차원의 프로젝트화

프로젝트화

– 공간개발, 경제적 접근이 동시에 고려

– 자국내 개발수요가 아닌 국제적인 개발수요를 대상으로 함.

– 탁월한 기획능력으로 고부가가치화

• • 개발방식의 개발방식의 다양화 다양화

– 대규모 투자자본 영입, 부동산 투자자금의 증권화

• • 저금리 저금리 지속에 지속에 따른 따른 투자대상으로서의 투자대상으로서의 부동산 부동산

− 안정적인 임대소득

− 개발투자로 인한 고수익 기대

− 금융기관의 새로운 투자처 발굴 필요

(20)

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부동산 시장의 대내외적 환경변화

01

01 3. 향후 3. 향후 부동산 부동산 시장전망과 시장전망과 정책과제 정책과제

주요국의 주요국의 베이비 베이비 부머( 부머 (baby boomer) baby boomer)들의 들의 연령계층과 연령계층과 주택소비 주택소비

한국 베이비부머

1930년 1940년 1950년 1960년 1970년 1980년

일본 베이비부머

미국 베이비부머

1990년 2000년 2010년 2020년

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(21)

소비자 보호 강화, 정책의 공공성 증대

9 각 종 소 비 자 단 체 , 인 터 넷 의 발 달 에 따 라 소 비 자 들 의 의 견 취합 용이, 단결권 강화

– 정보 전달 속도의 급증

9 복지정책 확대에 다른 법적인 소비자 권리 강화 Æ 소비자 보호를 위한 제도적 장치 강화

소비자소비자 권리권리강화와강화와 정보정보전달전달확대확대

정부

정부 정책의정책의 공공성강화공공성강화

9 저소득층에 대한 정부 비용 증가 : 조세부담 증가 9 공공성 강화에 따른 민간 시장 축소

부동산부동산거래의거래의 투명화투명화

9 실거래가 신고 및 과세 체계

9 부동산 종합 정보망의 구축 및 가동 공급자 중심, 대량 소비, 고성장 : 대량공급지

원 정책

As- As -

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저성장, 저성장, 수요자수요자 증심, 증심, 소량소량 다품종다품종 소비소비 각종 건설 기준, 환경기준 등 공급규제 강

화

개발사업에 대한 민원, 보상 증가

(22)

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2007년 부동산 시장 전망

02

02 3. 향후 3. 향후 부동산 부동산 시장전망과 시장전망과 정책과제 정책과제

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자료: 국민은행, 전망은 대신경제연구소

(23)

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9,597 수도권 지방, 61,132

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10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8

2000 2001 2002 2002 2003 2004 2005 2006

(호)

수도권 및 지방의 미분양 주택 추이 강남지역(강남3구) 아파트 입주(예정)물량 추이(2002-2007)

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구시군 2002 2003 2004 2005 2006 2007 총합계

강남구 3,022 2,817 5,444 4,684 6,448 3,212 25,627 서초구 2,438 6,000 3,926 3,247 3,491 176 19,278

송파구 1,528 819 3,029 2,019 3,917 4,813 16,125 강남3구

합계 6,988 9,636 12,399 9,950 13,856 8,201 61,030

(24)

Page 22

2007년 부동산 시장 전망

02

02 3. 향후 3. 향후 부동산 부동산 시장전망과 시장전망과 정책과제 정책과제

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(25)

2007년 2007 년 시장 시장 전망 전망

¾ 아파트 시장

수도권 신규 분양시장으로 수요 집중 : 재고주택 거래 가능 물량 부족, 청약자 격 활용(2008년부터 청약제도 변경)

재고주택 전세가격 상승세 지속(수도권) : 월세 전환 증가로 전세 가능한 물량 크게 부족 예상

¾ 재건축 시장

대규모 단지 등 대부분 재건축 시행 중단, 및 지연(대선 이후 추진)

단독주책 재건축 수주전 예상(중견기업, 대기업 일부 등 경쟁 심화 예상)

수도권 일부 지역 재건축 수주 활발 예상(개발 호재 인근 지역)

개발 가능한 토지 가격 급등 / 신규 추진 한계

주상복합 아파트 건설은 일부 활기 예상

¾ 주상복합/오피스텔 시장

뉴타운, 재정비 사업추진 등으로 토지가격은 소폭이나마 상승세 지속

거래는 크게 감소(양도세 실거래가 과세 전면실시 등)

2006년말 2007년 초 토지보상금 대거 지불 : 주택시장 일부로 흡수 가능성

¾ 토지시장

(26)

Page 24

03 정책과제 3.

03

3. 향후 향후 부동산 부동산 시장전망과 시장전망과 정책과제 정책과제

정책 목표와 대상 설정

• 투기에 대한 시각

– [과거] 소수 자금 동원 능력과 정보가 있는 사람들의 전유물

– [현재] 정보의 발달, 개인의 자금조달 능력 향상으로 부동산 투기 및 투자에 대한 관심 증대 – 저금리, 대체 투자처 부재 + 노후 불안(조기 퇴직, 수명 연장, 노후자금 증가 Æ 재테크에 대한

심리적 압박 가중

• 투기의 단순한 억제는 한계 Æ 건전하고 투명한 투자수요로 유도해야

– 부동산 시장의 투명화에 기여 – 금융 및 관련 사업의 선진화

• 주택보급률 100%, 자가보유율 60% 이후의 주택정책

– 소득 한계계층에 대한 지원 확대

– 중산층에 대한 주택보유(신규매입, 교체 포함) 지원 Æ 양질의 주택공급 기반 마련, 금융지원 확대

– 정책의 비고려 대상에 대한 정책적 간섭 배제 Æ 시장기능에 위임

(27)

• 완벽한 정책은 없다!...

– 부작용 없는 정책은 없음 Æ 다만 정책 부작용을 최소화

– 맛있고, 보기도 좋고, 값도 싸면서 건강에도 좋고, 살도 안찌는 음식

• 단기간에 모든 것을 해결할 수는 없다…!

– 정책의 조급성…. / 단기적인 가격지표로 평가되는 정책의 효과 – 환경변화에 대한 시장과 정부의 인식 공유는 시작

9 개인의 직접투자에 의한 불로소득의 문제와 사회적 시스템의 미비 9 단기적 자본이득(투기적 이득)에 의존하는 산업의 후진성

정책 실현 수단의 정상화

(28)

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03 정책과제 3.

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