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최근 저축은행 부동산 PF 동향 및 과제

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(1)

■ 부동산 PF(Project financing)는 2002년 이후 금융기관들이 부동산경기 활황과 주택가격 상 승을 배경으로 경쟁적으로 취급규모를 늘리면서 성장하기 시작함.

■ 저축은행의 부동산 PF는 엄격한 심사없이 초기 사업단계에 단기 브리지론의 형태로 제공되고 있어 은행의 부동산 PF보다 위험이 클 수 있음.

저축은행 부동산 PF는 건설시행사에게 토지매입자금 등을 대출하고 시행사가 관련 관 청의 인허가 및 사업승인을 얻은 후 제1금융권의 대출 등을 받으면, 기존 대출금을 상 환하는 단기 브리지론의 형태를 띄고 있음.

은행은 대형시공사를 지급보증인으로 세우고 있는데다 전문평가기관을 통하여 프로젝트 사업성을 검토하고 있는 반면, 저축은행은 상대적으로 엄격한 대출 심사없이 자금을 제공 하고 있어 신용도가 취약한 지방중소 건설사를 중심으로 연체나 부도의 가능성이 높음.

금융 포커스

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주간 금융브리프

최근 저축은행 부동산 PF 동향 및 과제

저축은행의 부동산 PF는 은행의 부동산 PF보다 위험이 클 수 있는 바, 향후 저축은행은 시공사 신용을 바 탕으로 대출하던 기존의 PF 방식을 지양하고 프로젝트 자체의 사업성을 철저히 심사하여 대출하는 관행을 정착시킬 필요가 있음.

金 東 煥(先任硏究委員, 3705-6360)

<그림> 저축은행 부동산 PF의 거래구조

자료 : 예금보험공사 보도자료

(2)

■ 금년 들어 저축은행의 부동산 PF 대출규모는 감소하고 있으나, 연체율은 크게 높아지고 있음.

저축은행의 부동산 PF대출금은 2007년 6월말 12조 5,372억원으로 전체 대출금의 25% 이상으로 증가하다가 2008년 6월말 12조 2,100억원(24.14%)까지 감소한 반면, 연체율은 2008년 6월말 현재 14.3%로 전년 동월말대비 2.9%p 상승하였음.

최근 저축은행의 부동산 PF 대출규모가 감소한 것은 금감원이 상호저축은행에 대해 PF대출을 총 대출금 대비 30%를 초과하지 못하도록 규제조치(‘06.8, ‘07.9)를 취한 데에 기인함.

그럼에도 불구하고 2008년 6월말 총대출금 대비 부동산 PF 대출잔액을 금융권역별 로 살펴보면 은행권은 4.4%, 보험권은 6.9%를 나타낸 반면, 저축은행은 24.1%를 기 록하였음.

또한 동기간의 부동산 PF대출금 연체율도 은행권은 0.68%, 보험권은 2.40%를 기록 한 반면, 저축은행은 14.3%로 은행에 비해 21배, 보험사에 비해 6배 높게 나타남.

■ 연체율이 급등한 이유는 저축은행들이 자산증식의 수단으로 부동산 PF를 적극적으로 취급하였 으나, 최근들어 부동산 경기가 침체되면서 PF대출금 상환이 어려워진 데에 기인한 것으로 보임.

저축은행의 부동산 PF는 건축경기가 호황일 경우 자금력이 약한 시행사들에게는 손쉬 운 사업자금 조달수단으로, 저축은행에게는 추가 수익을 창출할 수 있는 수단으로 이 용되어 왔음.

즉, 저축은행은 일반 담보대출보다 높은 수익을 보장해 주는 부동산 PF를 주수익원으 로 활용하여 자산 규모를 확대해 왔음.

하지만 2006년말 이후 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 시행사의 자금사정이 악 화되고 부도건설사가 증가하여 부동산 PF대출금 상환이 어려워지고 있음.

■ 저축은행은 시공사 신용을 바탕으로 대출하던 기존의 PF방식을 지양하고 프로젝트 자체의 사 업성을 철저히 심사하여 대출하는 PF 본연의 방식을 따를 필요가 있음.

본래 의미의 PF는 프로젝트로부터 발생할 현금흐름만을 담보로 하는 준 신용대출 수 단으로서 채무자의 신용 및 프로젝트의 사업성에 대한 철저한 상시감시가 필수요소임.

또한 부동산 PF대출을 실행하기 전에 프로젝트 내부수익률이 원리금 상환을 커버할 수 있는지 여부 등 철저한 사업성 분석이 반드시 선행되어야 함.

금융 포커스

17권 33호|2008. 8. 23 ~ 8. 29

9

KIF

<표 1> 저축은행 부동산 PF대출금 현황

(단위 : 억원, %)

자료 : 금융감독원

부동산 PF대출금(A) 56,279 69,151 112,660 125,372 122,100 총대출금(B) 347,343 368,756 422,395 428,311 505,831 A/B 16.20 18.75 26.67 29.27 24.14 부동산 PF

9.00 5.80 10.30 11.40 14.30 대출금연체율

05.12 06.6 06.12 07.6 08.6

<표 2> 2008년 6월말 금융권역별 부동산 PF대출금과 연체율

(단위 : 조원, %)

은행권 47.9 0.68 4.4

보험권 5.3 2.40 6.9

저축은행 12.2 14.3 24.1

부동산

PF대출 연체율 총대출

대비 비중

참조

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