Housepoor Problem: Diagnosis and Remedies
III. 하우스푸어의 규모 및 특성
1. 분석절차
본 장에서는 지금까지의 논의를 바탕으로 하우스푸어 의 규모 및 특성을 분석한다. 특히 하우스푸어는 저량 이 아닌 유량 관점에서 대출의 무리함으로 접근하여 야 한다는 논의를 기초로, 전체 가구에 대해 소득 대 비 주택담보대출의 상환액 비중을 산정하여 이 수치가 높은 가구를 하우스푸어로 분류하기로 한다. 구체적으 로 DTI가 30% 미만인 가구는 ‘상환가능가구’, DTI가 30% 이상 60% 미만인 가구를 ‘상환부담가구’, 그리고 DTI가 60% 이상인 가구를 ‘상환위험가구’로 판단하 고, 여기에서 상환위험가구를 하우스푸어로 구분한다.
자료는 가구의 소득과 자산, 그리고 주택대출과 관련된 상세내역을 동시에 파악할 수 있는 자료인 통계청의 ‘가계금융˙복지조사’의 가장 최신 자료 (2012년)를 사용하기로 한다. 우선 전체 가구 중에서 자가거주가구의 비중을 산정한다. 자가 ‘거주’ 가구 가 아닌 자가 ‘보유’ 가구 역시 대출상환액의 부담에 직면할 수 있으나, 거주하지 않은 주택으로 인해 대 출상환부담을 지고 있는 가구를 정책지원의 대상으 로 보기에는 어려울 것으로 판단, 자가거주가구만으 로 한정하였다. 자가가구 중에서 현재 거주주택을 담 보로 담보대출을 한 가구 중에서 거주주택을 마련할 목적으로 담보대출을 한 가구를 추출한다. 이는 ‘가 계금융˙복지조사’가 담보대출의 담보대상과 대출 목적을 구체적으로 질의하고 있기 때문에 가능하다.
이 과정에서 거주주택을 마련하기 위한 대출이지만 거주주택을 담보로 하지 않은 대출(예: 신용대출), 거 주주택을 담보로 한 대출이나 거주주택 마련 이외 목 적의 대출(예: 사업자금을 위한 대출)은 제외된다. 전 술한 하우스푸어의 정의에 비추어 볼 때 이 같은 경우 는 하우스푸어의 범위에서 제외하는 것이 바람직하
다는 판단에서다. 이와 같은 과정을 토대로 추출된 주 택담보대출을 지니고 있는 자가거주가구에 대해 소 득 대비 대출상환액의 비율을 산정한다. ‘가계금융˙
복지조사’에서는 이 비율을 산정하는 데 연간 총경상 소득과 해당 대출로 인한 연간 총원금상환액, 총이자 지급액을 사용할 수 있다. 연간 총원금상환액과 연 간 총이자지급액의 합계를 연간 총경상소득으로 나 누어 그 수치에 따라 이들을 상환가능가구, 상환부담 가구, 상환위험가구로 구분한다.
한편 각각의 비율을 산정할 때에는 ‘가계금융복지 조사’에서 각 응답가구에 대해 설정된 표본가중치를 적용, 모집단을 대표하는 수치로 전환한다. 이는 이 후 특성 분석에서도 동일하게 적용된다. 전체 가구 에서 자가거주가구, 주택담보대출 가구, 그리고 상 환가능가구, 상환부담가구, 상환위험가구가 차지하 는 비중이 통계청의 2012년 기준 전국 추계가구 수 치(1,795만 가구)에 적용됨으로써, 각 집단의 규모가 산정된다.
추정된 하우스푸어가 상대적으로 어떠한 특성을 갖고 있는지는 상환가능가구, 상환부담가구의 상대 적인 비교 분석을 통해 살펴보기로 한다. 거주지역, 가구주의 연령, 소득수준, 주택유형, 주택면적, 거주 주택의 가격, 거주주택에 대한 대출잔액, 거주주택 의 LTV와 대출상환방법이 분석된다. 또한 하우스푸 어 집단으로 한정하여 이들의 지역별 - 연령별, 지 역별 - 소득분위별, 지역별 - 주택유형별, 소득분위 별 - 연령별, 소득분위별 - 주택유형별 등의 교차분 석을 진행함으로써, 하우스푸어의 프로파일을 구체 적으로 파악하도록 한다.
2. 하우스푸어의 규모
전체 가구에서 상환가능가구, 상환부담가구, 상환위험 가구의 비율은 각각 13.06%, 1.43%, 그리고 0.40%로
하우스푸어 문제의 진단과 대응방안 165
산정된다(<그림 8> 참조). 이를 2012년 전국 가구추 계자료에 적용하면 상환부담가구는 약 25만 7천 가 구, 그리고 상환위험가구는 약 7만 2천 가구가 존재 하는 것으로 나타난다. 즉, 전체가구의 약 0.4%, 그리 고 전체 자가가구의 약 0.7%가 ‘무리한’ 대출결정을 통해 주택은 보유하고 있지만 대출상환을 지속할 수 없는 위험에 처해 있는 것으로 확인된다.
3. 하우스푸어의 특성
<그림 9, 10>은 상환가능가구, 그리고 상환부담가구 에 대비한 상환위험가구, 즉 하우스푸어의 특성을 주 요 변수별로 비교할 수 있게 해준다. 우선 거주지역 의 경우, 상환가능가구에 비해 상환부담 및 상환위험 가구일수록 수도권에 거주하는 비율이 증가한다. 수 치로 환산할 경우 상환위험가구 7만 2천 가구 중 수 도권에 5만 3천 가구, 비수도권에 1만 9천 가구가 분 포하고 있다. 상환부담가구 25만 7천 가구의 경우 수 도권에 16만 5천 가구, 비수도권에 9만 2천 가구가 분포해 있다.
상환가능가구에 비해 상환부담 및 상환위험가구 의 경우 고령가구의 비중이 크게 증가한다. 35~44세 의 연령은 상환부담가구에게서는 높은 비율을 보이 나 상환위험에까지 이르는 비율은 상대적으로 높지 않다. 하우스푸어 집단 내에서 가구주의 연령이 55세
그림 9 _ 상환위험가구, 상환부담가구 및 상환가능가구의 특성비교 ①
ⓐ 거주지역
ⓓ 주택유형
ⓑ 가구주의 연령
ⓔ 주택면적
ⓒ 소득수준
ⓕ 주택가격
(%)
(%)
(%) (%) (%)
(%) (%)
34 이하
65m2 미만 65~85m2 미만 85~105m2 미만 105~145m2 미만 145m3 이상 1억 원 미만 1~3억 원 미만 3~6억 원 미만 6~9억 원 미만 9억 원 이상 35~44 45~54 55~64 65 이상
그림 8 _ 전체 가구 중 상환위험가구 및 상환부담가구가 차지하는 비중
상환위험가구 | 7만 세대(0.40%)
有대출 자가거주 267만 세대(14.89%)
無대출 자가거주 748만 세대(41.65%)
비자가거주 780만 세대(43.46%) 상환부담가구 | 26만 세대(1.43%)
이상인 가구는 약 3만 5천 가구로 전체의 49%를 차 지하고 있다. 동시에 가구주의 연령이 45세 미만인 하우스푸어 역시 약 2만 가구가량 존재한다.
상환위험가구에 있어서 저소득가구의 비중은 높 게 나타난다. 소득 1~2분위가 약 53%로 과반 이상 포함되어 있다. 중위소득 집단의 비중은 상대적으 로 적은 반면 소득 4분위 이상의 고소득 가구 비중은 38%로 적지 않은 비중을 보인다.
주택유형은 아파트가 절반 이상을 차지하고 있지 만 단독이나 다가구, 연립 및 다세대 주택에 거주하고 있는 가구도 동시에 관찰된다. 오히려 상환위험가구 에 있어서는 다른 집단에 비해 아파트의 비중이 감소 하는 형국이다. 아파트에 거주하고 있는 하우스푸어 는 3만 9천 가구로 산정된다.
하우스푸어 대부분의 주택면적은 105m2 미만에 있 지만, 대형 면적에 거주하는 가구의 비율은 타 집단에 비해 상대적으로 높게 나타난다. 예를 들어 145m2 이 상 면적에 거주하는 비율은 상환가능가구의 경우 4%
에 불과하지만, 상환위험가구는 13.5%에 달하고 있다.
주택의 차이는 면적보다는 가격에서 두드러진다.
상환가능가구의 경우 6억 원 이상 주택은 2.8%에 불 과하지만 상환위험가구에게서 이 비율은 14.7%까지 증가한다. 3억 원 이상 6억 원 미만 범위에 있는 주택 도 상환위험가구는 31.9%로 상환가능가구(16.7%)
의 두 배 가까운 비중을 보인다.
그러나 주택가격의 차이가 대 출 잔액의 차이로는 연결되지 않 는다. 대출 잔액에는 세 집단 간 에 두드러진 차이가 발견되지 않 기 때문이다. 다만 2억 원 이상 대 출 잔액을 가진 가구의 비율은 상 환가능가구의 경우 4.7%이나 상 환위험가구에게서는 9.9%로 다 소 높게 나타난다.
거주주택의 현재시가와 대출잔액을 기준으로 LTV를 산정한 결과, 상환위험가구 내에서 LTV 비율 은 상대적으로 낮게 나타난다. LTV 비율이 50% 미 만인 가구의 비율이 상환위험가구의 경우 92.4%에 달한다. 상환가능가구의 경우 이 비율은 81.2%로 10%p 이상 낮은 수준이다. 이는 LTV 비율이 높다고 해서 원리금 상환에 대한 부담도 함께 증가하는 것이 아님을 보여준다.
이번에는 하우스푸어만을 한정하여 이변수관계 를 분석함으로써 그 프로파일을 구체적으로 확인하 도록 한다. 우선 지역 - 연령대 분석에 따르면, 수도 권은 45세 이상 65세 미만 집단이 상대적으로 높은 비중을 보이지만 전체적으로는 연령대가 고르게 분 포되어 있다. 반면 비수도권의 경우 55세 이상 65세 미만 집단에서 가장 많이 분포하고 있다. 지역 - 주택 유형 분석의 경우 수도권은 아파트 거주자가 대부분 인 반면, 비수도권에서는 오히려 아파트보다 단독˙
다가구에 거주하고 있는 가구의 비중이 높게 나타난 다. 한편 수도권에는 1분위와 4~5분위가 상대적으 로 높은 비중을 보이는 반면, 비수도권에서는 1분위 의 비중이 두드러진다.
소득수준의 분포가 연령대에 따라 차별화된다는 점 역시 발견할 수 있다. 저소득층에는 45세 이상 가 구의 비중이 높게 나타나는 반면, 4분위에서는 45세 그림 10 _ 상환위험가구, 상환부담가구 및 상환가능가구의 특성비교 ②
ⓐ 대출잔액 ⓑ LTV
(%)
5천만 원 미만 5천만 원~1억 원 미만 1억 원~2억 원 미만 2억 원 이상 30% 미만 30~50% 미만 50~70% 미만 70~80% 미만 80% 이상
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(%)
미만 가구의 비중이 높게 나타난다. 저소득층은 상대 적으로 단독˙다가구 및 연립˙다세대의 비중이 높 게 나타나는 반면, 아파트는 전체 소득에 걸쳐 고르 게 분포되어 있다.
연령별 분포 역시 주택유형에 따라 차별적으로 나 타난다. 단독˙다가구에 거주하는 하우스푸어들은 주로 55세 이상의 연령대에 있다. 연립˙다세대 유형 에 거주하는 가구는 35세 이상 45세 미만, 그리고 55
세 이상 65세 미만 연령대를 중심으로 나타난다. 아
세 이상 65세 미만 연령대를 중심으로 나타난다. 아