Ⅱ. 연구 범위
2. 토지신탁과 도시개발
부동산신탁에는 현재 개발신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 등 4가 지 유형의 사업이 있다. 이 중에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는
37) 윤철홍, “한국의 부동산 신탁의 현황과 문제점”, ｢토지법학｣제18호, 한국토지법학 회, 2002, 235면.
신탁사업은 토지(개발)신탁 유형이다.
① 부동산관리신탁
이는 신탁재산으로 인수한 부동산을 보존 또는 개량하고, 임대 등의 부동산사업을 시행하여 그 수익을 수익자에게 교부하거나 수탁재산의 소유권을 관리해 주는 신탁이며, 주된 신탁의 내용은 보수(수리)와 같 은 보존행위와 건물의 증․개축, 택지조성과 같은 개량행위, 임대차계 약이나 임대료의 취득과 같은 이용행위이다.
② 부동산처분신탁
부동산처분신탁은 수탁 부동산을 처분하고 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 신탁이며, 高價 등 여러 가지 여건상 매수가자 극히 제한되어 있는 부동산이거나 부동산에 대한 권리관계가 복잡하여 처분에 어려움 이 있는 부동산, 잔금을 정산하기 까지는 장기간이 소요되어 소유권관 리에 주의를 요하는 부동산 등의 처분을 목적으로 하는 것이다.38)
③ 부동산담보신탁
부동산담보신탁은 채무자가 위탁자가 되고 채권자를 수익자로 하여 채무자 또는 제3자가 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 수 탁자는 담보목적을 위하여 신탁재산을 관리한 후 채무자가 채무를 변 제하지 아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으로써 채권자인 수익자에게 변제하지 아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으 로써 채권자인 수익자에게 변제하고 잔액이 있을 때에는 채무자에게 반환하는 것을 말한다.39)
38) 생보부동산신탁(주), 신탁업무메뉴얼, 2003, 10면.
39) 담보신탁은 다른 신탁에 비하여 나중에 도입된 제도이며, 1993년 2월1일에 재무부
④ 부동산개발신탁(토지신탁)
부동산(토지)개발신탁은 부동산의 개발, 특히 토지의 조성 또는 조 성후 건축을 목적으로 토지소유권을 수탁자에게 이전하는 신탁이다.
토지신탁 또는 개발신탁이라고 하는 바, 토지소유자인 신탁자가 전 문적인 토지개발자인 수탁자에게 소유권을 이전하고 수탁자가 스스로 그 토지를 개발하여 그로부터 수익을 배당하는 방법을 취한다. 토지 소유자와 전문토지개발자와의 협력에 의하여 이루어지는 합동개발의 한 형태라고 할 수 있다.40)
신탁회사가 토지소유자의 의견과 입지분석, 이용계획 등을 종합적 으로 기획한 후 이를 토대로 건물을 건축하고 건물을 일정기간 임 대․관리하거나 처분하여 사업수익을 토지소유자인 위탁자에게 돌려 주는 방식의 신탁이다. 자금조달도 신탁회사가 담당하며 처분 후에 정산한다.
2. 국․공유지 토지신탁
국․공유지 토지신탁은 부동산개발신탁 내지 토지신탁의 한 유형으 로 그 신탁재산이 국․공유지인 경우이다. 즉, 국․공유지의 재산 중 에서 부동산을 처분하지 않고 민간부분의 신탁방식으로 활용하는 방 안을 국․공유지 토지신탁이라 한다.
이 제도의 장점에 대하여 “국․공유지 토지신탁은 국․공유지를 처 분하지 아니하므로 국․공유지에 대한 장래의 행정수요에 대비할 수 있고, 또한 민간의 기획력과 창의력, 더 나아가 자금력을 활용함으로 써 장기적이고 안정적인 개발이익을 국가나 지방자치단체가 향수할 수 있다는 점이다.”는 견해가 있다.41)
40) 김상용, 토지법, 법론사, 1988, 201면.
41) 윤철홍, 전게논문, 236면.
1) 제도적 의의
① 토지정책적 측면
ⅰ) 지가안정
개발이 가능한 토지를 개발하지 아니한 채로 그대로 보유하는 경우 해당 토지(나대지)를 대상으로 하여 조세를 부과시키고자 하는 부동산 공개념 관련 법률은 법률 자체의 한계성과 소극성으로 인하여 법률의 제정 목적을 달성시킬 수 없다는 판단 아래 이에 대한 보완책으로 실 제 개발을 유도할 수 있는 제도적 장치 즉, 개발에 따른 자금문제와 위험성을 해소하고 개발능력을 제공하는 전문적 기구를 설치하여 보 다 적극적인 개발을 통하여 공급을 증대시킴으로써 지가의 안정을 도 모할 수 있다.
ⅱ) 토지의 효율적 이용
부동산 전문기관에 토지의 이용을 위탁함으로써 보다 높은 토지의 효율을 증대시키는 한편 단위적인 측면에서 국가가 시행할 수 없는 부분 예컨대 소규모 토지의 개발, 소규모의 주택건설 등에 대하여 새 로운 활력을 적극적으로 도모할 수 있다.
② 사회․경제적 측면
ⅰ) 부동산 분양상품 개발에 따른 사회적 혼란 방지
최근 경제 성장과 더불어 부동산에 대한 투자 열기가 높아져 가는 것에 편승하여 일부 개발업자에 의한 부동산 판매사기, 개발업자의 부도, 무모한 사업계획에 따른 사업허가의 지연 및 취소 등으로 인하 여 소규모 투자자에게 커다란 경제적 손실을 줌으로써 사회적 문제가
되고 있으나, 신탁에 의한 경우 사업성에 관한 충분한 사전조사, 원활 한 자금조달계획의수립, 사업시행이전 투자자로부터 납부받은 자금의 유출금지 및 위탁자로부터의 소유권 확보 등으로 인한 사기나 부도에 따른 손실을 사전에 예방할 수 있다.
ⅱ) 소규모 단위의 공공사업 집행기능
국가 또는 한국토지공사, 주택공사 등에서 시행하는 공공사업은 대 고모의 토지를 필요로 하며, 또한 매수나 보상을 전제로 하고 있어 사업집행의 장기화나 민원이 발생할 소지가 있지만, 신탁의 경우 소 규모의 토지로 개발이 가능할 뿐만 아니라 수명의 토지소유자가 자발 적으로 동의하여 집행하는 형식이므로 사업추진이 빠르고 권리관계가 확실하다. 따라서 신탁방식으로 국가가 추진하는 임대주택사업, 소규 모 택지개발사업 등이 가능하다.
2) 유형과 특성
토지신탁은 신탁회사가 토지소유자의 의견과 입지 분석, 이용계획 등을 종합적으로 기획한 후, 이를 토대로 건물을 건축하고 건물을 일 정기간 임대․관리하거나 처분해 사업수익을 토지소유자인 위탁자 에 게 돌려주는 신탁 유형이다. 자금조달도 신탁회사가 담당하고 처분 후 정산한다는 점에 특징이 있다.
토지신탁은 다시 그 종류를 ⅰ)분양형 토지신탁, ⅱ)임대형 토지신 탁 및 ⅲ)국․공유지 신탁42)으로 나눌 수가 있다.
42) 국․공유지신탁은 신탁회사의 자금과 기술을 활용하여 대상 국․공유지를 신탁 받아 최대의 공공이익을 창출할 수 있도록 분양(임대)등의 사업을 시행한 후 그 수 익을 국가 또는 지방자치단체에 반환하는 사업방식이며, 그 신탁대상은 국․공유지 라는 점에서 신탁업법에 의한 토지신탁과 구별된다.
① 임대형 토지신탁
<분양형 토지신탁의 구조>
는 수익자에게 수익권증서를 발급할 수 있다. 이 때의 수익권증서는 단순히 수익 권을 표창하는 증서에 불과하며, 수익권증서만을 별도의 거래의 대상으로 삼거 나 담보로 제공할 수 없다.
④ 발 주 : 수탁자는 설계회사, 건설회사를 위탁자와 협의하여 선정한다. 실무 적으로는 위탁자가 이미 체결한 도급계약서를 내용으로 하여 수탁자가 이를 승 계하는 형식을 취하고 있다.
사전계약이 없는 경우의 설계․건설회사의 선정은 위탁자의 추천을 받거나 협 의를 거쳐신탁회사가 선정하는 것이 보통이다. 특히 위탁자가 구기가관 등 일반 공개경쟁이 필요한 경우에는 반드시 일반공개경쟁입찰을 통하여 선정하게 된다.
⑤ 차입(자금조달) : 수탁자는 건물의 건설 등에 필요한 자금을 조달할 의무가 있다. 실무적으로는 조달범위를 총사업비의 70% 이내로 하고 있다.
⑥ 건축대금의 지불 : 수탁자가 건축비 등 사업비 전반에 걸쳐 자금을 집행하 며, 실무상 관리비, 업무추진비 등 증빙이 될 수 없는 자료의 지출은 그 금액을 명시하여 위탁자의 동의를 구하는 방식으로 하여 회계처리의 공신력을 높인다.
⑦ 분양(임대) : 수탁자는 신탁계약 체결 이전에 임차인 또는 매수인 모집에 관한 사항에 대하여 위탁자와 협의하여 모집방법, 조건, 모집에 따른 분양경비 및 책임과 의무에 대하여 결정하여야 하며, 이에 따라 집행할 의무가 있다.
실무적으로는 대부분이 위탁자가 분양에 관한 책임을 부담토록 함으로써 미분 양시 발생되는 문제점을 해소하고 있으나 수탁자가 적극적으로 이에 참여하는 방안도 있다.
⑧ 분양대금(임차보증금) : 수탁자는 분양대금 또는 임차보증금으로 건설비용, 차입금 등 사업비용을 지출하고 신탁보소를 제한 잔여액을 수익배당의 형식으로 수익자에게 배당한다.
토지신탁은 자금, 시간, 개발경험이 없는 토지소유자가 신탁을 통해 토지를 유효하게 개발함으로써 토지소유에 따른 과중한 세금부담을 덜고, 안정적인 수익을 실현할 수 있다는 점에서 장점을 가지고 있는 제도이다. 토지의 개발사업을 내용으로 한다는 점에서 소유주가 가지 고 있지 못한 전문성을 신탁회사가 보충하여 주는 제도이다. 즉. 소유 토지에 어떤 건물을 지어야 할지, 건축허가나 신축자금을 어떻게 마
련해야 할지 모르는 경우에 주로 활용될 수 있다는 특성을 가진다.
이러한 특성을 바탕으로 토지 신탁을 다음과 같은 장점이 인정되고 있다.
ⅰ) 토지의 고부가가치 실현으로 지주에게 유익
ⅰ) 토지의 고부가가치 실현으로 지주에게 유익