Ⅱ. 연구 범위
2. 국․공유지 토지신탁
국․공유지 토지신탁은 부동산개발신탁 내지 토지신탁의 한 유형으 로 그 신탁재산이 국․공유지인 경우이다. 즉, 국․공유지의 재산 중 에서 부동산을 처분하지 않고 민간부분의 신탁방식으로 활용하는 방 안을 국․공유지 토지신탁이라 한다.
이 제도의 장점에 대하여 “국․공유지 토지신탁은 국․공유지를 처 분하지 아니하므로 국․공유지에 대한 장래의 행정수요에 대비할 수 있고, 또한 민간의 기획력과 창의력, 더 나아가 자금력을 활용함으로 써 장기적이고 안정적인 개발이익을 국가나 지방자치단체가 향수할 수 있다는 점이다.”는 견해가 있다.41)
40) 김상용, 토지법, 법론사, 1988, 201면.
41) 윤철홍, 전게논문, 236면.
1) 제도적 의의
① 토지정책적 측면
ⅰ) 지가안정
개발이 가능한 토지를 개발하지 아니한 채로 그대로 보유하는 경우 해당 토지(나대지)를 대상으로 하여 조세를 부과시키고자 하는 부동산 공개념 관련 법률은 법률 자체의 한계성과 소극성으로 인하여 법률의 제정 목적을 달성시킬 수 없다는 판단 아래 이에 대한 보완책으로 실 제 개발을 유도할 수 있는 제도적 장치 즉, 개발에 따른 자금문제와 위험성을 해소하고 개발능력을 제공하는 전문적 기구를 설치하여 보 다 적극적인 개발을 통하여 공급을 증대시킴으로써 지가의 안정을 도 모할 수 있다.
ⅱ) 토지의 효율적 이용
부동산 전문기관에 토지의 이용을 위탁함으로써 보다 높은 토지의 효율을 증대시키는 한편 단위적인 측면에서 국가가 시행할 수 없는 부분 예컨대 소규모 토지의 개발, 소규모의 주택건설 등에 대하여 새 로운 활력을 적극적으로 도모할 수 있다.
② 사회․경제적 측면
ⅰ) 부동산 분양상품 개발에 따른 사회적 혼란 방지
최근 경제 성장과 더불어 부동산에 대한 투자 열기가 높아져 가는 것에 편승하여 일부 개발업자에 의한 부동산 판매사기, 개발업자의 부도, 무모한 사업계획에 따른 사업허가의 지연 및 취소 등으로 인하 여 소규모 투자자에게 커다란 경제적 손실을 줌으로써 사회적 문제가
되고 있으나, 신탁에 의한 경우 사업성에 관한 충분한 사전조사, 원활 한 자금조달계획의수립, 사업시행이전 투자자로부터 납부받은 자금의 유출금지 및 위탁자로부터의 소유권 확보 등으로 인한 사기나 부도에 따른 손실을 사전에 예방할 수 있다.
ⅱ) 소규모 단위의 공공사업 집행기능
국가 또는 한국토지공사, 주택공사 등에서 시행하는 공공사업은 대 고모의 토지를 필요로 하며, 또한 매수나 보상을 전제로 하고 있어 사업집행의 장기화나 민원이 발생할 소지가 있지만, 신탁의 경우 소 규모의 토지로 개발이 가능할 뿐만 아니라 수명의 토지소유자가 자발 적으로 동의하여 집행하는 형식이므로 사업추진이 빠르고 권리관계가 확실하다. 따라서 신탁방식으로 국가가 추진하는 임대주택사업, 소규 모 택지개발사업 등이 가능하다.
2) 유형과 특성
토지신탁은 신탁회사가 토지소유자의 의견과 입지 분석, 이용계획 등을 종합적으로 기획한 후, 이를 토대로 건물을 건축하고 건물을 일 정기간 임대․관리하거나 처분해 사업수익을 토지소유자인 위탁자 에 게 돌려주는 신탁 유형이다. 자금조달도 신탁회사가 담당하고 처분 후 정산한다는 점에 특징이 있다.
토지신탁은 다시 그 종류를 ⅰ)분양형 토지신탁, ⅱ)임대형 토지신 탁 및 ⅲ)국․공유지 신탁42)으로 나눌 수가 있다.
42) 국․공유지신탁은 신탁회사의 자금과 기술을 활용하여 대상 국․공유지를 신탁 받아 최대의 공공이익을 창출할 수 있도록 분양(임대)등의 사업을 시행한 후 그 수 익을 국가 또는 지방자치단체에 반환하는 사업방식이며, 그 신탁대상은 국․공유지 라는 점에서 신탁업법에 의한 토지신탁과 구별된다.
① 임대형 토지신탁
<분양형 토지신탁의 구조>
는 수익자에게 수익권증서를 발급할 수 있다. 이 때의 수익권증서는 단순히 수익 권을 표창하는 증서에 불과하며, 수익권증서만을 별도의 거래의 대상으로 삼거 나 담보로 제공할 수 없다.
④ 발 주 : 수탁자는 설계회사, 건설회사를 위탁자와 협의하여 선정한다. 실무 적으로는 위탁자가 이미 체결한 도급계약서를 내용으로 하여 수탁자가 이를 승 계하는 형식을 취하고 있다.
사전계약이 없는 경우의 설계․건설회사의 선정은 위탁자의 추천을 받거나 협 의를 거쳐신탁회사가 선정하는 것이 보통이다. 특히 위탁자가 구기가관 등 일반 공개경쟁이 필요한 경우에는 반드시 일반공개경쟁입찰을 통하여 선정하게 된다.
⑤ 차입(자금조달) : 수탁자는 건물의 건설 등에 필요한 자금을 조달할 의무가 있다. 실무적으로는 조달범위를 총사업비의 70% 이내로 하고 있다.
⑥ 건축대금의 지불 : 수탁자가 건축비 등 사업비 전반에 걸쳐 자금을 집행하 며, 실무상 관리비, 업무추진비 등 증빙이 될 수 없는 자료의 지출은 그 금액을 명시하여 위탁자의 동의를 구하는 방식으로 하여 회계처리의 공신력을 높인다.
⑦ 분양(임대) : 수탁자는 신탁계약 체결 이전에 임차인 또는 매수인 모집에 관한 사항에 대하여 위탁자와 협의하여 모집방법, 조건, 모집에 따른 분양경비 및 책임과 의무에 대하여 결정하여야 하며, 이에 따라 집행할 의무가 있다.
실무적으로는 대부분이 위탁자가 분양에 관한 책임을 부담토록 함으로써 미분 양시 발생되는 문제점을 해소하고 있으나 수탁자가 적극적으로 이에 참여하는 방안도 있다.
⑧ 분양대금(임차보증금) : 수탁자는 분양대금 또는 임차보증금으로 건설비용, 차입금 등 사업비용을 지출하고 신탁보소를 제한 잔여액을 수익배당의 형식으로 수익자에게 배당한다.
토지신탁은 자금, 시간, 개발경험이 없는 토지소유자가 신탁을 통해 토지를 유효하게 개발함으로써 토지소유에 따른 과중한 세금부담을 덜고, 안정적인 수익을 실현할 수 있다는 점에서 장점을 가지고 있는 제도이다. 토지의 개발사업을 내용으로 한다는 점에서 소유주가 가지 고 있지 못한 전문성을 신탁회사가 보충하여 주는 제도이다. 즉. 소유 토지에 어떤 건물을 지어야 할지, 건축허가나 신축자금을 어떻게 마
련해야 할지 모르는 경우에 주로 활용될 수 있다는 특성을 가진다.
이러한 특성을 바탕으로 토지 신탁을 다음과 같은 장점이 인정되고 있다.
ⅰ) 토지의 고부가가치 실현으로 지주에게 유익
자금, 시간, 개발경험이 없는 토지소유자가 신탁을 통해 토지를 유 효하게 개발함으로써 토지소유에 따른 과중한 세금부담을 덜고, 안정 적인 수익을 실현할 수 있다.
ⅱ) 신탁회사가 일괄 전담 처리
신탁회사가 토지소유자를 대신하여 토지의 효과적인 개발계획 수립, 소요자금의 조달, 건설, 분양, 회계처리, 세무, 건물의 관리 등 일체를 대행하기 때문에 토지소유자는 전혀 부담이 없다.
ⅲ) 토지소유자는 필요한 경우 자금조달이 가능
신탁기간중에 토지소유자가 자금이 필요한 경우에는 신탁수익권의 전부 또는 일부를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있다.
ⅳ) 사업의 안전성 보장
신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 보호받기 때문에 신탁후에 발생하는 토지소유자의 파산에 따른 제3채무, 상속 등이 개발사업 진 행에 영향을 미치지 않아 신탁사업 자체의 안전성이 보장된다.
ⅴ) 상속상 유리
토지신탁에 따른 수익권이 상속되는 경우 신탁회사가 해당 신탁사 업 목적으로 차입한 채무는 상속세 과세가격 산정시 채무로 인정받기 때문에 상속세를 절감할 수 있게 된다.
ⅵ) 공동개발사업상 권리조정에 유용
제 2 절 국 ․ 공유재산의 위탁관리와 신탁관리
면적의 토지 등을 관리하는 경우에 해당한다.
이러한 자기관리 방식과 달리 위탁관리는 인구의 도시집중화에 따른 부동산 이용효율 극대와 필요 및 산업발전 등에 따른 국토개발의 확대 로 인하여 최소의 토지에 최대의 시설을 마련하는 방안으로 건물을 차 츰 고층화 및 밀접화하는 방식으로 개발하는 현상에 대응한 것이다.
위탁관리는 ⅰ)재산관리의 전문가, 기술자가 관리하기 때문에 관리 의 효율성이 높일 수 있고, ⅱ)소유주가 재산관리의 전문가가 아닐 경 우 자기 본업 내지 본래의 업무에 전념할 수 있으며, ⅲ)관리업무의 매너리즘화가 방지될 수 있다는 장점을 가진다. 반면에 막대한 관리 비가 불가피하게 지출되어야 하는 단점도 없지 않다.44)
2) 위탁관리의 방식
고충빌딩의 건축이나 대단위의 토지 개발 등의 경우에는 복잡한 시 설 설비의 설치와 관리, 각각의 기능과 용도의 조화와 최대 효율성 확보 등 기술적인 관리는 물론 경영상의 관리와 매매에 의한 소유권 의 이전 상태 및 임대 등의 권리관계의 형성과 보호, 기타 각종 행정 적, 법적 문제의 해결 등과 같이 각 분야에 걸친 전문적인 지식과 기 술이 없이는 재산의 관리가 불가능하다. 이러한 부문에는 부동산관리 를 전문으로 하는 대행업자에게 위탁하거나 전문조직 내지 기관에 위 탁하는 것이다.
국․공유재산의 경우에는 ｢관리위임｣과 ｢관리위탁｣의 방식으로 위 탁관리된다.
44) 혼합관리의 경우에는 이러한 자가관리와 위탁관리의 장단점이 같이 존재한다. 보
44) 혼합관리의 경우에는 이러한 자가관리와 위탁관리의 장단점이 같이 존재한다. 보