토지시장 관리체제

C H A P T E R

1 . 토지시장 관리의 원칙과 관리기구

1 ) 토지시장 관리의 원칙 및 방향

( 1) 부동산 투기의 억제

션젼시는 지방법규상 가장 일찍, 명확하게 토지투기를 금지한다고 규정하였 다. 지상건축물은 총투자액의 25%를 완성한 후에야 예매할 수 있으며, 동시에 주 택투기도 제한하였다. 또한 션젼시는 1989년 부터 토지가치증가세(土地增値稅) 를 징수하기 시작하였으며, 징수액은 매년 1억元을 초과하였다. 이는 1993년 국 가 조례로 제정,공포된, 토지가치증가세 잠정조례(土地增値稅暫定條例) 의 실험 장(試点)역할을 하였다.

(2 ) 상품주택시장의 구분과 대내외 관리의 구분

가격기제를 통하여 토지수익배분을 통제하기 위하여, 대외판매 부동산은 대내판 매를 할 수 있지만, 대내판매용 부동산은 대외판매를 할 수 없다. 만일 부동산개발

공사에서 허가받은 대내판매용 상품주택을 대외판매하고자 할 경우에는 계획내에서 허용할 수도 있다. 이때 부동산개발공사는 그 가격차이를 부담해야 한다.

(3 ) 주택과 토지의 일체화와 증명의 단일화

중국내의 대부분의 지방에서 주택과 토지를 구분하여 관리하고 있을 때, 션젼 시는 주택과 토지의 통일관리를 시행하여, 토지사용증과 주택소유권증을 부동 산사용증으로 통일하였다. 증서에는 토지재산권과 건물재산권의 만료일을 명 시하였다.

(4 ) 합작건축의 규범화와 지하시장의 공개화

합작건축은 토지재양도의 법률적 행위로서, 합작자금의 출자자는 반드시 부동 산개발공사로 규정하여 토지개발의 질을 통제한다. 건물이 완공되면, 건물과 방 을 나눈다. 원행정배분된 토지의 경우에는 토지가격을 추가로 보충지불한다.

건물분양을 완료한 후, 국토계획국에서 각자의 비율에 따라 토지와 건물(가옥)증 서를 발급한다.

(5 ) 토지를 중심으로 8가지 통일 관리

토지와 관련한 가격, 토지징용, 개발, 양도, 등기증서 발급, 측량검사, 부동산 시장 관리, 토지개발기금 관리 제도를 통일적으로 시행한다.

(6 ) 협의양도토지의 엄격통제

션젼시는 1명의 시장, 2명의 부시장과 국토계획국 국장 등 4인의 지도팀을 형 성하여, 협의양도토지에 대해 심사,비준하게 하였으며, 협의 용지의 범위를 상술 한 협의양도 토지가격 관리중의 6종류로 한정하였다. 6가지 종류 이외의 용지 는 시정부의 특별허가를 받을 경우에만 협의양도방식을 취할 수 있으며, 시장토 지가격을 보충지불한다.

(7 ) 법치행정체계의 정립

실험 및 실천과정에서 검증된 개혁정책과 관리조치들을 즉시 종합하여 법률문 건화 하였다. 션젼시는 자체 입법권을 가지고 있으며, 스스로 입법팀(立法小組) 을 구성하여 입법계획을 작성하는 등, 이미 많은 성과를 거두었다.

현재 사법국 공정처는, 부동산시장의 각항의 활동을 위하여 공정한 법률서비 스를 제공하고 있으며, 시중급인민법원은 부동산 재판청을 설립하여 부동산 안 건의 심사를 담당하고 있다.

2 ) 토지관리기구

( 1) 부서간 업무분담

토지관리부서는 국토계획국, 건설국, 주택국의 3개 국이 있다. 국토계획국에 서는 도시와 농촌의 주택 및 토지행정에 관한 통일관리업무를 담당하며, 도시계 획과 토지이용계획의 작성, 토지사용권의 양도와 재양도, 부동산의 재양도와 임 대시장의 통일적 관리를 담당한다. 기본건설절차상의 업무분담이라는 각도에서 보면, 국토계획국에서 건축설계도의 심사까지 계속 담당하고, 그후 건설국에서 시공입찰 공고, 건축기술감독, 검사, 검수를 완료하면, 재산권 등기는 다시 국토 계획국에서 담당한다. 국토계획국이 용지의 배치를 완료한 후, 주택국에서 복지 주택과 염가주택의 건설과 관리를 담당한다.

(2 ) 관련부서간 협조

도시계획국(城市規劃局)에서 규제항목을 국토계획국(國土規劃局)에 송부한 후, 국토계획국에서 작성한 제 2차 년도 토지공급계획을 시국민경제발전계획에 포함시키고, 정부의 비준을 거쳐 제 2차 년도에 시행한다.

공상행정관리국(工商行政管理局)은 입찰공고, 경매를 통하여 토지사용권을 획득한 개발자에게 영업허가증을 발급한다.

금융기관은 토지사용권 저당업무 시행을 담당한다.

재정부서는 토지개발기금을 설립하고 토지수익을 이용하여 토지개발을 추 진한다.

도시계획건설 자문위원회, 부동산업협회, 토지발전정책위원회 등은 도시건 설을 위하여 정책결정의 자문과 의견을 제공하고, 정책결정의 과학화와 민주화 를 실현한다.

(3 ) 수직관리계통

국토관리는 수평으로 분화된 부서의 분업계통의 기초위에서, 시,구,진(市,區, 鎭), 가도출장소(街道辦事處)에서 시행하는 수직계층의 조정계통에 따라, 종적으 로 정책결정과 집행기능을 분해하고, 공공참여와 토지배치 결정의 통로를 건립 하였다. 3개 계층은 시국토계획국(市國土規劃局), 구국토계획분국(區國土規劃分局), 진국토계획관리소(鎭國土規劃管理所)이다.

2 . 토지이용항목의 관리

1 ) 건설항목의 계획입지선정

토지사용단위가 항목의 입지선정을 신청할 경우에 필요한 자료는 다음과 같 다. ①토지행정부서에서 제출한 용지규모의 초보적인 의견, ②정부의 비준문건 및 계획입항비준문건(대형 항목과 계획이 명확하지 않은 항목은 제외), ③건설항 목의 타당성 연구보고(환경보호에 대한 평가 증명 포함), ④평면배치도.

시국토계획국분국 계획과에서는 도시발전전략, 총체계획, 분구계획, 규제상세 계획 등 각급 계획과, 국가의 도시계획법 , 건설항목 입지선정계획 관리방법 등 에 따라 건설항목의 요구를 고려하여, 30일 이내에 계획입지방면의 초심의견을

제출하여야 한다.

분국은 초심의견을 시국토계획국에 보고하여 재심사한다. 시국토계획국은 관 련부서의 동의를 구한 후, 시정부의 심사,비준을 신청한다. 시정부의 동의를 거 친 후, 시국토계획국 계획처는 10일 이내에 계획입지선정의견서를 발급한다.

2 ) 계획설계요점의 제출

토지이용단위가 계획입지선정의견서를 얻은 후, 계획설계요점을 신청하기 위 하여 필요한 자료는 다음과 같다. ①원용지신청보고, ②계획항목 비준문건, ③계 획도(紅線圖), 혹은 표준지도(宗地圖), ④기타 용지조건에 대한 특별한 요구.

시국토계획국 분국 계획과에서는, 비준한 규제상세계획 혹은 건축상세계획에 근거하여, 20일 이내에 계획, 시정설계요점(市政設計要點) 을 제출하고, 션젼시 국토계획국, 시정설계 요점을 비준,발급한다. 계획설계요점은 션젼시 계획표준 과 준칙에 따라 재심사를 받아야 한다.

<표 6- 1> 션젼시 국토계획국의 계획, 시정설계요점 양식 번호:

건설단위

경 유 인

건설지점 경 유 인

공사항목 경 유 인

업무번호 토지번호 처(과)장

계획비준문 비준규모 국 장

건설항목, 시정설계는 <표 6-2>의 요구사항을 충족시켜야 한다.

부동산개발 투자자가 위탁하여 작성한 건축상세계획 및 건축설계, 시정공 사설계 등은 반드시 계획설계조건에 부합되어야 한다. 도시계획주관부서는 계획설계조건을 근거로 하여 계획설계방안에 대하여 심사,비준,관리를 진행하여 야 한다.

3 ) 소구 (小區 ) 검수신청

개발건설공사는 항목 소재지의 국토계획분국에 소구(小區) 검수 신청,보고하 고, 신청보고서, 원허가서류, 관련 건설서류와 설계도를 제출한다. 분국의 계획 과에서는 30일 이내에 심사의견을 제출하며, 원비준서류에 근거하여 관련건설서 류와 설계도를 심사하며, 동시에 현지조사를 진행한 후, 문제가 없을 경우에 소 구 검수합격증을 발급하며, 시계획국에 보내 등기한다.

3 . 토지시장가격의 관리

1 ) 토지시장가격 평가와 심사비준 관리

가격의 평가와 산정은 부동산시장에서의 거래를 위한 기본전제이다. 션젼의 부동산시장 거래와 정부 관리부서는 1989년 션젼시 부동산가치평가소를 설립하 여 시정부의 부동산가치평가 관리에 대한 관련기능을 대리 수행하도록 하고, 정 부에 관리서비스를 제공하도록 하고 있다. 부동산가치평가는 계통적인 부동산 가격정보와 건설비 지수를 제공할 수 있으며, 가격을 예측하고, 정부에 정책결정 의 근거를 제공하며, 시장(市場)을 인도하고 있다. 또한 부동산가치평가는 정부 가 징용, 회수, 양도하는 토지의 가격을 정하고, 토지가치증가비를 징수하는 근거 를 제공한다. 공평하고 타당한 부동산가치평가는 부동산 가격분쟁의 조정, 중재 및 부동산 소송의 심리에 모두 필요하다. 현재 션젼에는 이미 많은 민간 부동산

가치평가기구가 설립되어 사회에 폭넓은 서비스를 제공하고 있다.

션젼에서는 시국토계획국과 시부동산가치평가소를 통하여, 정기적으로 시장 의 표준지가를 공포하고 있다. 이 제도는 토지의 현재가치를 공고하는 대만의 제도와 유사하다. 입찰, 경매방식으로 양도하는 시장지가(市場地價)는, 우선 표 준지가(標準地價)를 평가,산출한 다음 중간값의 표준지가를 기준으로 한다.

1급 토지시장에서 유상양도의 표준지가를 결정하는 절차는 다음과 같다. ① 평가인원들이 항목용지의 성격과 용지의 등급, 용지의 면적 등 기본요소에 근거 하여 토지가격을 측량,추산하는 방안과 초보적인 결과를 제출하고, ②국토계획 국 토지행정과가 이 측량,추산방안을 재심사한 후, 초보심의 의견을 작성하여 분 국의 주관 국장에게 제출하여 심사,비준을 신청하고, ③분국 주관국장의 심사,허

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