C H A P T E R
부동산개발기업과 중개기구의 관리
1 . 부동산개발공사의 설립과 관리
중국 정부는 부동산개발기업의 설립조건을 아래와 같이 규정하였다. ①회사 의 법인등기에 부합하는 명칭과 조직기구가 있어야 한다. ②부동산의 개발,경영 수요에 상응하는 사무실이 있어야 한다. ③등기자본이 100만元 이상, 유동자금 이 100만元 이상이어야 한다. ④4명 이상의 부동산, 건축시공 자격증 소지 전문 기술인원이 있어야 하며, 2명 이상의 전문자격증을 소지한 전문회계사가 있어야 한다. ⑤법률, 법규에 규정된 기타 조건을 갖추어야 한다.
국가에서는 부동산개발기업에 대하여 자질관리를 하며, 자질등급은 4개 등급 으로 나누어 심사,비준한다. 1급 부동산개발기업은 성급정부(省, 自治區, 直轄 市) 건설행정주관부서의 초심을 거쳐, 건설부에 심사,비준을 신청하며, 2급 이하 의 부동산개발기업은 성, 자치구, 직할시의 건설행정부서에서 심사,비준한다. 션 젼시에서 규정한 부동산개발기업의 등록자금 표준은, 단종(單項) 부동산개발공 사 1,000만元 이상, 3급 부동산개발기업 1,500만元 이상, 2급 부동산개발기업 2,000만元 이상, 1급 부동산개발기업 3,000만元 이상이어야 한다. 부동산, 건
축공정을 전문으로 하는 기술인력과 전문직 회계사의 수준과 인수도 급별에 따라 다르다.
부동산개발업무를 겸영하는 기업에 대해서는 자질 등급을 정하지 않는다. 개 발항목을 대상으로 부동산개발경영에 종사하는 항목공사(外商獨資, 中外合資 또 는 合作企業)는 자질의 등급을 정하지 않으며, 항목의 규모에 근거하여 자금, 인 력조건을 심사,결정하여, 일차적인 자격증서를 발급한다. 각 개발기업은 반드 시 자격증서가 규정한 업무범위에 의해 부동산개발업무에 종사해야 하며, 급수 를 초과하여 수주할 수 없다.
부동산개발기업의 행위를 규범화하기 위한 효과적인 방식은, 이 행위가 시장 에서 향유하는 권리와 시장의 표현을 결합시키는 것이다. 경쟁의 규범화와 정부 관리의 효과를 보장하기 위하여 부동산개발기업 자격심사제도를 건립하여, 기업 이 시장에 진입할 수 있는 자격을 확정하여야 한다. 자격심사제도 건립의 원 칙은 우선 공개화이다. 고도로 투명해야만 사회의 감독이 용이해 진다. 다음 에는 시장에 진입시 구비해야 할 최저의 자격표준을 구체적으로 규정하여야 한다.
부동산개발기업의 자질은 매년 1회 심사하며, 매년 1-2월은 전년도의 년간실적을 심사하는 시기이다. 원래 설정하였던 자질표준에 부합되지 않는 부동산개발기업은, 원자격심사부서에서 급을 내리거나 자격증서를 취소한다. 부동산개발기업이 아래 와 같은 행위가 있을 경우, 자격심사부서에서 경고를 주고, 주어진 기한내에 개정하 게 하거나 자격증서를 취소하고 벌금을 부과한다. ①자격등급 신청시 실제상황을 감 추거나 속인 경우, ②규정에 따라 변경 또는 취소 수속을 하지 않았을 때, ③공사의 시공수준이 낮을 때, ④임의로 자격증서의 규정을 초과하여 업무를 담당하였을 때, ⑤자격증서를 위조, 변경, 임대, 임차, 재양도, 매매하였을 때.
부동산개발공사의 자격조건이 상급 개발기업 기준에 도달하였고, 국가의 관련 규정을 성실하게 준수하고 연속 2년간 법과 규정을 위반한 행위가 없고, 입주자 의 소송제기가 없는 자는, 정부주관부서에 자격승급신청을 할 수 있다.
2 . 부동산중개기구의 관리
시장경제의 발전은 시장중개와 분리될 수 없다. 부동산 중개서비스란, 부동산 의 투자, 건설, 거래, 소비 등의 각 절차에서, 당사자들에게 제공해 주는 민간서비 스경영활동을 가리키며, 주로 부동산에 대한 자문, 가격평가, 관리 등의 활동을 포함한다.
부동산자문은, 부동산 활동의 당사자들에게, 법률, 법규, 정책, 정보, 기술 등에 관한 서비스를 제공해 주는 경영활동이다. 부동산 가격평가는, 부동산에 대해, 측량, 추산을 실시하여, 그 경제가치와 가격을 평정하는 경영활동이다. 부동산 관리는, 위탁인에게 부동산 정보와 거간대리업무를 제공하는 경영활동이다.
션젼시의 부동산중개업무는 비교적 일찍 형성되었으며, 당 업종의 경영효익이 비교적 좋아 가입자가 많으며, 이로 인하여 초기의 관리가 비교적 혼란하였다.
이에 따라 션젼시정부는 1994년에 다음과 같은 내용을 포함하는 부동산중개관 리규정을 공포하였다. ①개인이 수령하는 부동산중개복무자격증서의 조건, ② 부동산 중개복무기구의 종류, 성립조건 및 심사,허가절차, ③부동산중개복무업무 신청절차가 증가하는 경우, ④부동산중개복무기구의 년간 심사의 절차와 내용.
션젼에서의 실험에 이어서 중국 전국에, 부동산중개복무기구의 통일적이고 규 범적인 관리가 실현되었다. 중국 건설부는 1996년, 도시부동산중개복무관리규 정을 공포한 후, 통일적으로 이 규정에 따라 부동산중개업무를 관리하고 있다.
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