C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3
택지조성원가 개념과 산정방법
이 장에서는 먼저 택지 조성원가의 개념을 재정립한다. 이어서 택지조성원가 산정시 기 및 재산정 시기 등을 논의한다. 또한 택지조성원가의 구성요소를 구체화 하고, 이 를 바탕으로 택지조성원가를 구체적으로 어떻게 산정할 것인지 산정방법에 대해 논의 한다.
1. 택지조성원가 개념
1) 개념정의 필요성
◦ 개념정의 미흡
- 택지개발촉진법(이하 법)에 의하여 시행되는 택지개발사업에 있어서 택지 조성원가의 개념은 명확히 정의되어 있지 않음
◦ 법제도상 개념
- 택지개발촉진법시행규칙 제11조 제②항에서 택지조성원가란 “별표의 택 지조성원가산정표에 따른 조성원가 항목별 총액과 단위면적당 단가를 말 한다.”고 규정(06. 2. 24 신설)하고 있음
- 따라서 택지조성원가의 특성이나 내용을 분명히 전달할 수 있는 개념정의
가 필요함
2) 조성원가 개념 정의
◦ 조성원가의 특성
- 택지조성원가는 택지공급시 가격결정의 기초가 되는 예정원가로서 사후적 으로 조정을 하지 않는 확정된 공급가격임
․조성원가는 실제가격이 아니라 예정가격(추정가격)이기 때문에 사업종료 후 변동 가능 성이 내재되어 있으며, 이로 인한 사후 정산은 하지 않는 것으로 함
․택지조성원가는 당해 사업을 수행함으로서 발생하는 총비용을 포함하는 사후적 원가 로 변동 가능성 없는 회계적 원가가 아님
<표 3-1> 택지조성원가의 특성
◦ 유형별 원가의 개념
- 원가는 계산하고자 하는 목적, 기간, 범위, 절차, 방법에 따라 여러 가지 기준에 의해 여러 가지 형태로 구분7)하고 있으며, <표 3-2>에서 제시된 다 양한 원가는 계산 목적상 분류라고 볼 수 있음
- 원가는 사용목적에 따라 실제원가, 예정원가, 표준원가, 총원가 등의 개념 을 사용하고 있으며 이 외에도 견적원가, 제품원가와 기간원가 등 여러 개 념이 사용되고 있음
- 택지조성원가의 경우 사전적으로 계상하기 때문에 예정원가라고 할 수 있 으며, 또한 세부적 비용항목에 따라 과거의 실적을 토대로 표준율을 산출 하여 적용하기 때문에 표준 원가라고도 할 수 있음
7) 김종규 외, 원가 회계, 법문사, 1989
구 분 실제 원가 예정 원가 표준 원가 총 원가
◦ 택지조성원가의 조작적 개념 정의
- 본 연구에서 택지조성원가는 “택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주 택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직․간접비와 투자비에 대한 자 본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격”으로 개 념을 정의하였음
- 택지조성원가의 성격은 택지공급시 가격결정의 기초로 삼는 원가로서 사 후적으로 조정하지 않는 확정된 공급가격을 의미
2. 택지조성원가 산정 및 적용시기
1) 조성원가 산정시기
◦ 택지공급시 산정
- 택지개발사업에 있어서 개발․실시계획 승인, 택지공급계획 승인시에는 조성원가산정이 시기적으로 어려움이 있음
- 따라서 택지조성원가는 택지공급계획 승인 후 법제18조에 의거 최초로 택 지를 공급하고자 할 때 산정하는 것이 적절함
◦ 조기 산정
- 택지공급승인 신청 전이라도 부득이 조기에 택지를 공급해야하는 경우(법 제20조의 규정에 의거 선수금을 받는 경우)에는 사후 조정을 전제로 산정
2) 조성원가 재 산정
◦ 재산정 사유
- 택지개발사업은 장기적인 사업으로서 최초 택지조성원가를 산정한 후 특 별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 택지조성 원가를 재산정할 수 있음
◦ 실시계획 변경에 의한 재산정
- 기반시설의 추가 등 인허가권자의 요청으로 조성원가를 재산정하고자 할 때는 반드시 개발․실시계획 변경에 의거 하여야 하며, 개발․실시계획 변 경이 없는 경우에는 조성원가를 변경할 수 없음
․조성원가는 예정가격(추정가격)이기 때문에 실제가격과 예정가격의 차이를 최소화할 수 있는 방안이 필요
․이를 위해서는 공개시기를 조정하거나 사업이 장기간 걸쳐 이루어지는 사업의 경우 단계별로 조성원가를 산정할 필요가 있음
․현실적으로 가장 적절한 방법은 조성원가의 변동 폭이 큰 경우 재산정할 수 있는 근 거가 필요함
<표 3-4> 택지조성원가의 재산정 필요성
3) 조성원가 변동 사례
◦ 조성원가 변동 폭
- <표 3-5>에서 보는 바와 같이 택지개발사업에 있어서 조성원가 재산정은 사업지구 특성에 따라 최저 2～3회, 최고 7～8회 등 여러 차례 이루어지고 있음
- 대부분 조성원가가 증가하는 경우가 많으며, 조성비가 당초보다 최고 21.2% 증가하였거나 9.8% 감소하는 사례도 나타남
◦ 조성원가 변동 사유
- 조성원가의 증감 원인은 주로 조성비와 이주대책비의 변동으로 발생되고
3. 택지조성원가 구성요소
1) 기본 항목
◦ 직접비와 간접비
- 조성원가는 법제18조의2에 의거 택지개발․조성 과정에서 직․간접적으 로 관련되어 투입된 총비용으로서 직접비와 간접비로 구성
◦ 7개 비용항목
- 직접비는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비로 구성하고, 간접비는 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 판매비, 일반관리비, 그 밖의 비용으로 구성
2) 구성항목의 세분
◦ 세분 필요성
- 택지개발사업은 사업지구의 특성에 따라 기반시설(특히 지구외 간선시설, 광역교통시설 등)이 사업시행자 부담으로 설치되는 경우가 종종 발생하고 있으며, 기반시설 설치비용이 조성비에서 차지하는 비중이 의외로 커 이를 이해관계인에게 명확히 전달할 필요가 있음
- 자본비용은 투자비에 대한 기회비용으로 자기자본과 타인자본의 기회비용 이 경제적 여건 변화에 따라 영향을 받고 있기 때문에 이를 구분할 필요가 있으며, 기타 비용과는 그 성격이 다르기 때문에 구분하여 산정할 필요가 있음
◦ 항목의 세분
- 사업시행자는 조성원가의 기본 항목 외에 조성원가에서 차치하는 비중이 상당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 항목을 세분하여 산정할 수 있도록 할 필요가 있음
- 세분이 가능한 항목은 「조성비」와 「그 밖의 비용」으로 하며,「조성 비」는 기반시설설치비와 조성비로, 「그 밖의 비용」은 자본비용과 기타 비용으로 구분하여 산정 할 수 있도록 개선
◦ 사례지구별 지구외 기반시설 설치비용 현황
- 사업지구의 조성비 중 지구외 조성비가 비교적 많이 투입된 지역을 대상 으로 지구 내와 지구 외로 구분해서 조성비를 분석한 결과를 보면 <표 3-6>과 같음
- <표 3-6>에서 7개 사례지구의 조성비를 보면 전체 조성비 중 지구외 조성 비가 40%나 차지하여 매우 높은 비중을 나타내고 있음
- 사업지구 밖 조성비는 지구외 도로건설, 상하수도분담금, 광역교통분담금, 전철분담금, 쓰레기소각장설치, 하수처리장, 오수관로건설 등 다양함 - 이 중에서도 간선도로, 광역교통, 전철분담금 등 교통시설설치에 가장 많
은 비용이 투입되어 전체조성비 중 지구외 교통시설설치비용이 17.8%, 지 구외 조성비 중 지구외 교통시실설치 비용이 44.5%로 나타남
- 이와 같이 택지개발사업에 있어서 지구특성에 따라 지구외에 투입되는 비 용이 조성원가를 높이는 요인으로 작용하고 있음
구 분 사업면적
계속성의 원칙, 중요성의 원칙을 들고 있음
- 조성원가는 개발․실시계획에 의거 이해관계자가 신뢰할 수 있도록 객관 적인 자료와 근거에 의하여 산정
- 세부 항목별 조성원가는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율 또 는 표준율 적용)으로 산정, 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객 관성과 공정성 있게 산정
- 조성원가는 원가집계 및 배부방법(표준율)에 의하여 사전적으로 추정하는 만큼 사후 결산을 통하여 추정가격과 실제가격간 상당한 차이가 발생한 경우 차후 조성원가 산정시에는 조정표준율을 적용하여 산정
- 최초 조성원가 산정 후 개발․실시계획이 변경되거나 사정변경(수용재결 에 의한 변동, 천재지변 등)으로 조성원가가 증감되는 경우에는 조성원가 를 재산정 할 수 있으며, 이 후에 공급되는 택지는 변경된 조성원가를 적용 - 조성원가는 사업지구별로 산정하여 공개하며, 배부율 적용은 최근 5년간
운용실적( 결산 기준)을 기준
2) 산정 방법
(1) 현행 택지조성원가 산정 방법
◦ 법적 근거
- 택지개발사업에 있어서 조성원가 산정방법은 택지개발촉진법 시행규칙 제 11조(별표)에 의거 <표 3-8>과 같이 정하고 있음
- 이러한 산정방법에 대해 보다 구체적인 내용은 건설교통부장관 고시로 규 정하도록 하였으며, 본 연구의 주요 목적은 규칙에서 정한 조성원가 산정 방법을 보다 구체화하는데 있음
원가 항목 내 용
◦ 조성원가 사례 분석
- A공사가 완료한 택지개발사업지구의 38개 사례를 보면 총사업비 중 용지 비 비중이 48.7%로 가장 크고 다음으로 조성비 30.8%로 나타남
- 종전에는 판매비, 간접비용, 자본비용, 기타비용이 현행 법령에서 정하는 항목과 정확히 일치하지 않기 때문에 판매비와 일반관리비가 구분되지 않 고 있음
- 자본비용은 14.3%로 상당히 높게 나타나고 있는 바, 이에 대해서는 추후 보다 구체적인 분석(사업특성, 비용-수익 현금흐름, 타인자본 유형 및 조건
- 자본비용은 14.3%로 상당히 높게 나타나고 있는 바, 이에 대해서는 추후 보다 구체적인 분석(사업특성, 비용-수익 현금흐름, 타인자본 유형 및 조건