제1장 서론
1. 연구배경 및 목적 ··· 1 2. 연구범위 및 방법 ··· 3 3. 선행연구 현황과 차별성 ··· 8
제2장 여건변화와 택지조성원가 공개
1. 부동산시장 및 정책의 여건변화 ··· 11 2. 공공주택 분양원가 연동제와 분양가 상한제 확대 ··· 16 3. 주택공영개발제 도입 ··· 22 4. 택지조성원가 공개와 공공사업의 투명성 강화 ··· 22 5. 공동주택용지의 공급가격 인하 ··· 30
제3장 택지조성원가 개념과 산정방법
1. 택지조성원가 개념 ··· 33 2. 택지조성원가 산정 및 적용시기 ··· 36 3. 택지조성원가 구성요소 ··· 39 4. 택지조성원가 산정방법 ··· 41
제4장 공공택지 공급가격체계 분석
1. 공공택지의 위상 ··· 55 2. 공공택지의 용도분류 및 배분 기준 ··· 63 3. 공공택지의 공급방법 및 공급가격 ··· 69 4. 공공택지 공급가격체계 관련 문제점 ··· 86
제5장 공공택지 개발비용 및 수익분석
1. 개발이익의 발생규모 ··· 91 2. 개발비용 항목별 비교 ··· 95 3. 용도별 택지공급가격 수준 ··· 97 4. 공공택지 공급가격 조정에 따른 효과 ··· 99
제6장 공공택지 공급가격체계 개선방안
1. 택지조성원가 공개방안 ··· 101 2. 택지조성원가 산정방안 ··· 103 3. 택지조성원가 자문기구 구성․운영방안 ··· 109 4. 공공택지 공급가격 기준 조정방안 ··· 111
제7장 결론
1. 연구결과 요약 ··· 119 2. 연구결과의 기대효과 및 한계 ··· 122
SUMMARY ··· 125 참고문헌 ··· 129 부록· ··· 131
C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
표 차 례
<표 1-1> 사례지구 개요 ··· 5
<표 1-2> 주요 선행연구와 본 연구의 차별성 요약 ··· 10
<표 2-1> 서울시의 분양가격, 도시근로자 소득 및 물가상승률 비교 ··· 12
<표 2-2> 참여정부의 주요 부동산시장 안정대책 ··· 13
<표 2-3> '05.8.31 대책의 주택공급제도 ··· 15
<표 2-4> 아파트 분양원가 상한가격 추이 ··· 17
<표 2-5> 표준건축비 변동추이 ··· 17
<표 2-6> 아파트 분양원가 규제와 자율화 연혁 ··· 19
<표 2-7> 분양가 상한제 내용 ··· 20
<표 2-8> 분양가격 산정기준 (별표 3) ··· 21
<표 2-9> 주택분양원가 및 택지조성원가 공시내용 ··· 29
<표 2-10> 3.30 부동산대책 주요 내용 ··· 30
<표 3-1> 택지조성원가의 특성 ··· 34
<표 3-2> 유형별 원가의 개념 ··· 35
<표 3-3> 추정조성원가 용어 사용 예 ··· 35
<표 3-4> 택지조성원가의 재산정 필요성 ··· 37
<표 3-5> 사례지구별 조성원가 변동 현황 및 주요 요인 ··· 38
<표 3-6> 사례지구별 조성비 세부 현황 ··· 41
<표 3-7> 회계의 일반 원칙 따른 조성원가의 산정 원칙 ··· 42
<표 3-8> 현행 택지조성원가 산정표 ··· 44
<표 3-9> 존치건축물 부지 및 현황보존지 성격 ··· 46
<표 3-10> 주요 사업비 증가요인 요약 ··· 47
<표 3-11> 배부율(표준율) 적용 필요성 ··· 47
<표 3-12> 예정가격 산정기준상의 일반관리비율 ··· 49
<표 3-13> 연도별 적용 배부율 현황 ··· 50
<표 3-14> 한국토지공사와 대한주택공사의 직접인건비 및 일반관리비 차이점 ·· 53
<표 4-1> 택지개발예정지구 지정실적 ··· 56
<표 4-2> 공공택지 개발실적 ··· 57
<표 4-3> 공공택지 내 주택건설 실적과 비중(1994년～2003년) ··· 58
<표 4-4> 수도권 신도시의 택지공급 전망 ··· 62
<표 4-5> 수도권 내 주택․택지 수급전망 및 공급확대 방안('06년～'10년) · 62
<표 4-6> 주택건설용지 배분 비율 ··· 64
<표 4-7> 공동주택 건설용지 배분 비율 ··· 64
<표 4-8> 단독주택 건설용지 세분 ··· 65
<표 4-9> 협의양도인 토지의 면적적용 기준 ··· 65
<표 4-10> 임대주택건설용지 확보 ··· 66
<표 4-11> 기타 공공시설용 토지 ··· 67
<표 4-12> 공공택지의 용지분류 및 배분 기준 ··· 68
<표 4-13> 공공택지 공급가격 산정기준(06.3.30일 이전) ··· 82
<표 4-14> 주택건설용지 외의 공공택지 공급방법 및 공급가격 ··· 83
<표 4-15> 개발관련법의 공공택지 공급원칙 비교 ··· 84
<표 4-16> 수도권 8개 택지지구 신규아파트 분양가격 ··· 86
<표 5-1> 지역별 비용 및 수익 분석 ··· 92
<표 5-2> 시도별 비용 및 수익 분석 ··· 93
<표 5-3> 사업규모별 비용 및 수익 분석 ··· 94
<표 5-4> 자금회수 연수별 비용 및 수익 분석 ··· 95
<표 5-5> 조성원가의 구성항목 비중 ··· 97
<표 5-6> 조성원가 대비 용도별 택지공급가격 수준 ··· 98
<표 5-7> 공급가격 조정에 따른 개발비용․수익 추정 ··· 100
<표 6-1> 조정 표준율 적용 방안 ··· 104
<표 6-2> 무상공급면적 산출 개선방안 ··· 105
<표 6-3> 자본비용 산정방법 ··· 108
<표 6-4> 택지조성원가 산정표 ··· 109
<표 6-5> 택지조성원가 자문위원회 설치․운영안의 장단점 비교 ··· 111
<표 6-6> 공공택지 공급가격 조정 방안 ··· 113
<표 6-7> 화성 동탄지구 원가연동제 적용효과 분석 ··· 116
C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S