C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4
공공택지 공급가격체계 분석
이 장에서는 공공택지의 공급가격체계를 분석한다. 이를 위하여 우선 토지 및 주택시 장에서 공공택지가 차지하는 위상을 확인한다. 이어서 공공택지 공급용도의 분류 및 배 분기준을 알아보고, 각 용도별 공급가격 결정기준을 확인한 뒤, 공공택지 공급가격 체계 상 문제점을 찾아보고자 한다.
1. 공공택지의 위상
◦ 택지개발예정지구 지정 실적
- 택지의 계획적 개발과 안정적 공급을 위하여 택지개발촉진법을 제정한 '80 년 이래 '04년 말까지 4억 9,885만㎡(1억 5,090만평)의 택지개발예정지구를 지정
- 사업 시행자별로는 한국토지공사가 2억 6,435만㎡(7,997만평(53.0%)), 대한 주택공사가 1억 416만㎡(3,150평(20.9%)), 지방자치단체가 1억 3,034만㎡
(3,943만평(26.1%)의 택지개발예정지구 내 택지개발을 담당
- 지역별로는 수도권에 2억 7,581만㎡(8,344만평(55.3%)), 5개 광역시에 9,649 만㎡(2,919만평(19.3%)), 기타 지역에 1억 2,655만㎡(3,828만평(25.4%)) 등 대부분(74.6%) 주택이 부족한 수도권과 광역시에서 택지개발예정지구가 지정됨
구 분 ’81～’00 ’01 ’02 ’03 ’04 누계 합 계 380,949 35,801 17,960 15,293 48,845 498,848
사업주체별
토지공사 205,319 22,050 3,107 4,663 29,214 264,353 주택공사 72,930 4,828 12,455 9,835 4,111 104,159 지 자 체 102,700 8,923 2,398 795 15,520 130,336
지 역 별
수 도 권 185,344 26,479 8,872 10,020 45,095 275,810 5대 광역시 96,530 399 2,878 1,344 1,670 96,490 지 방 권 99,075 8,923 6,210 3,929 2,120 126,548
<표 4-1> 택지개발예정지구 지정실적
(단위 : 천㎡)
자료 : 건설교통부, 2005, 「건설교통 통계연보」
지역별 택지지정실적
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000
'97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04
공급면적(천㎡)
계 수도권 지방권
<그림 4-1> 지역별 택지개발예정지구 지정실적
자료 : 건설교통부, 2005, 「건설교통 통계연보」.
◦ 공공택지 공급실적
- 택지개발예정지구 안에서 개발된 공공택지는 '81년부터 '04년 말까지 모두 6억 1,254만㎡(1억 8,529만평)이 공급됨
- 사업 시행자별로는 한국토지공사가 2억 6,196만㎡(7,924만평(42.8%)), 대한 주택공사가 1억 129만㎡(3,064평(16.5%)), 지방자치단체가 2억 4,929만㎡
(7,541만평(40.7%))의 공공택지를 개발 및 공급
- 지역별로는 수도권에서 2억 9,954만㎡(9,061만평(48.9%)), 5개 광역시에서 1억 928만㎡(3,306만평(17.8%)), 기타 지역에서 2억 372만㎡(6,163만평 (33.3%))의 공공택지가 개발 및 공급됨
구 분 ’81～’00 ’01 ’02 ’03 ’04 누계
합 계 489,178 28,023 29,437 24,367 41,536 612,541
사업주체별
토지공사 209,068 13,977 12,862 10,674 15,379 261,960 주택공사 69,095 4,456 7,648 8,268 11,825 101,292 지 자 체 211,015 9,590 8,927 5,425 14,332 249,289
지 역 별
수 도 권 237,313 12,850 15,813 11,820 21,737 299,533 5대 광역시 86,585 5,280 5,524 4,700 7,194 109,283 지 방 권 165,280 9,893 8,100 7,847 12,605 203,725
<표 4-2> 공공택지 개발실적
(단위 : 천㎡)
자료 : 건설교통부, 2005, 「건설교통 통계연보」.
지역별 택지공급실적
-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000
'97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04
지정면적(천㎡)
계 수도권 지방권
<그림 4-2> 지역별 공공택지 공급실적
자료 : 건설교통부, 2005, 「건설교통 통계연보」.
◦ 공공택지 내 주택건설 실적
- 지난 10년 동안('94년～'03년) 공공택지 안에서 건설되었던 주택은 모두 216만호에 달하여, 이 기간동안 건설된 총 주택 호수의 40.3%를 차지함
구 분 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 누계
공공택지1)(만평) 1,045 822 1,200 849 669 625 785 848 891 737 8,471 공공택지내 주택2)(천호) 276 222 324 229 180 168 183 198 207 172 2,159 전체 주택건설(천호) 622 619 592 596 306 404 433 529 666 585 5,352 공공택지내 주택비중(%) 44.4 35.9 54.7 38.4 58.8 41.6 42.3 37.4 31.1 29.4 40.3
<표 4-3> 공공택지 내 주택건설 실적과 비중(1994년～2003년)
주 : 1) 공공택지는 도시개발법․산업입지법 등에 의해 개발된 공공택지 포함(282만평/년) 2) 공공택지 내 주택건설 실적은 택지공급 당해에 주택건설이 승인된 것으로 가정하였으며,
주택 호수 산정 시 적용한 택지원단위는 1호당 약 36평으로 가정 자료 : 정희남 등, 2004, 「공공택지 및 분양주택 공급제도 개선방안」, p.20.
◦ 공공택지의 비중 강화
- '03년 이후 국토이용관리체계 개편 및 재건축 요건강화, '05.8.31일의 부동 산제도 개혁방안 등으로 민간의 택지개발이 위축될 수 있기 때문에, 신규 로 개발․공급되는 전체 택지 중에서 공공택지가 차지하는 비중은 당분간 확대될 전망임
- 이를 반영하여 '04.2월 발표한 주택종합계획에서는 향후 10년간 공공택지 내 주택건설 비중을 40%에서 50%로 늘리고, 공공택지에서 매년 25만호의 주택을 건설한다는 계획을 수립
- 계획적인 택지개발의 필요성은 높은 반면 민간의 택지개발이 위축될 것으 로 예상되는 전반기(‘03년~’07년)에는 공공에서 택지소요의 55%를 공급 - 민간의 택지개발 여건이 개선될 것으로 예상되는 후반기(‘08년～’12년)에 는 공공과 민간부문의 택지공급 비중을 45:55 수준으로 조정하여 민간부문 의 역할을 제고1)
◦ 공공택지의 수급 전망
- 주택종합계획에서 소요될 공공택지는 매년 1,300만평(10년간 총 1억 3천만 평)으로, 이 중 1,000만평은 택지개발촉진법에 의한 공영개발을 통해 공급 하고 나머지 300만평은 도시개발법․산업입지법 등에 의해 개발할 계획이 었음2)
- 지역별로는 수도권에서 54%인 6,985만평을 개발하고, 나머지 46%인 6,015 만평은 지방에서 확보할 계획이었음
1) 건설교통부. 2005. 「2004년 국토의 계획 및 이용에 관한 연차보고서」. p.117.
2) 건설교통부. 2003.5. 「주택종합계획 수립연구」. p.91.
◦ 수도권 내 신규주택 수급 전망
- ‘05.8.31일의 부동산제도 개혁방안 의 주택수급 전망(’06년～’10년)에서, 향 후 5년동안 수도권에서 매년 30만호의 신규주택이 필요하지만 공급은 24 만호에 그쳐 매년 6만호(중대형 1만 6천호)의 주택이 부족할 것으로 전망3) - 수도권에서 필요 주택은 연 30만호(중대형은 8만 3천호)로 추정
․기본수요 연 26만호 (가구증가 15만호, 소득증가 5만호, 멸실 6만호) ․주택보급률 제고(‘04년 93% → ‘12년 112%)를 위해 4만호 소요 * 균형발전시책이 본격화되는 ‘11년 이후는 주택수요가 연 4～5만호 정
도 줄어들 것으로 전망
- 수도권 안에서 공급이 가능한 주택은 연 24만호(중대형 6만 7천호)에 불과 하며, 공공택지에서 전체 호수의 40%인 연 10만호 공급 및 민간택지에서 연 14만호(재건축 5만호, 재개발 3만호 포함) 공급 전망
- 결국, 수도권에서 매년 6만호(중대형은 연 1만 6천호)의 신규주택이 부족 할 것으로 전망되며, 매년 6만호의 신규주택 소요량은 민간부문에서 1만 호, 공공부문에서 5만호를 공급할 수 있도록 계획
- 민간부문에서 규제합리화를 지속적으로 추진하고 도심지 광역개발활성화 등을 추진할 경우 매년 1만호 내외를 추가 공급할 수 있을 것으로 보이지 만, 여전히 5만호의 신규주택 건설용지가 부족할 것으로 전망
* 준농림지 내 주택공급 : ‘92년～‘01년 연 6만호, ‘03년～‘04년 연 1만호 내외
◦ 수도권 내 택지공급 전망
- 향후 수도권에서 매년 5만호를 공공택지에서 담당할 경우 매년 300만평(5
3) 건설교통부, 2005.8.31,「서민주거안정과 부동산투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안」, pp. 26-27.
건설교통부, 2006.3.30,「서민 주거복지 향상과 주택시장 합리화방안」, pp. 16-22.
년간 총 1,500만평)의 공공택지가 추가적으로 개발․공급되어야 할 것으로 전망
- 강남지역의 안정적인 주택수급을 위하여 200만평의 국공유지를 택지지구 로 개발하여 5만호(중대형 2만호)의 주택을 공급
* 강남 4개구 연 주택 수요(2만 6천호)의 1.9배, 중대형 수요(1만 1천호)의 1.8배
- 송파거여 지구 신도시 개발(205만평) : 신도시 개발구상 발표(‘05.12.27) 후, 주민공람(’06.1.3～2.17)을 완료하고 현재 관계기관과 협의 중(‘05.12.28～) 이며, ’06.6월 택지지구로 지정할 예정
- 현재 개발이 진행 중인 기존 택지지구 주변을 확대하여 1,000만평의 공공 택지를 개발하여 14만호(중대형 6만)의 주택을 공급하고 자족적 기반시설 등을 갖춘 수도권 내 거점도시로 육성
* 수도권의 연 주택 수요량(26만호)의 53%, 중대형 수요량(8만 3천호)의 72%
- 나머지 300만평도 관계부처․지자체 등과의 협의를 통해 ‘07년까지는 모 두 확보할 수 있도록 추진
- 수도권 내 중대형 주택수요를 흡수할 수 있도록 향후 수도권 공공택지 내 25.7평 초과 아파트 건설비중을 현행 40%(면적기준)에서 50%로 제고 - 현재 확보 또는 예정된 수도권 공공택지 물량(연 600만평)에 중대형 건설
비중을 일괄 적용할 경우, 중대형 아파트는 3만호 내외가 증가(12만호→15 만호)할 것으로 전망
․양주옥정 신도시 확대(185만평 → 319만평) : 지구 확대개발 발표(‘05.11.23) 후, 주민
2. 공공택지의 용도분류 및 배분기준
◦ 공공택지는 주택건설용지와 공공시설용지로 구분하여 개발 및 공급4) - 주택건설용지는 주택법 시행령 제3조의 규정에 의한 국민주택규모의 주택
(임대주택 포함)을 위한 "국민주택규모의 주택건설용지"와 "기타의 주택건 설용지"로 구분
- 개발된 택지는 공공시설용지를 제외하고는 “국민주택규모의 주택건설용 지”를 우선 공급해야 함
1) 주택건설용지의 분류 및 배분
◦ 주택건설용지
- 관계법령 및 실시계획서 상의 토지이용계획에 따라 공동주택건설용지․단 독주택건설용지․근린생활시설용지로 구분하여 공급
- 공동주택건설용지와 단독주택건설용지 비율은 지역별로 배분하되, 수도 권․부산권과 기타 시지역은 택지개발계획 승인권자가 당해지역의 여건 을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에 20% 포인트 범위 내에서 배분 비율 조정이 가능
4) 택지개발업무처리지침(2005.9.13) 제13조 및 별표 2; 한국토지공사 용지규정(2004.12.24) 제5장; 용지규 정 시행세칙(2005.7.19) 제2절
․수도권 및 부산권 : 아파트용지 60% 이상, 연립 및 다세대주택용지 20% 이하, 단독 주택용지 20% 이하
․광역시(부산․인천 제외) : 아파트용지 40%이상, 연립 및 다세대주택용지 20% 이하, 단독주택용지 40% 이하
․시지역 : 공동주택용지 50% 이상, 단독주택용지 50% 이하
․기타지역 : 택지개발계획 승인권자가 주택보급률, 도시경관 등 당해 지역의 여건을 고 려하여 배분비율을 결정
<표 4-6> 주택건설용지 배분 비율
◦ 공동주택 건설용지
- 주택의 규모별로 배분하되, 60㎡ 이하 주택건설용지의 경우 택지개발계획 승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 10% 포인트 범위 내에서 배분비율 조정이 가능
․60㎡ 이하 주택건설용지 : 수도권 및 광역시 30% 이상, 기타지역 20% 이상
․85㎡ 이하 주택건설용지 : 60% 이상(60㎡ 이하 주택건설용지 포함)
․85㎡ 초과 주택건설용지 : 40% 미만
<표 4-7> 공동주택 건설용지 배분 비율
◦ 단독주택 건설용지
- 필지단위 또는 일부를 블록단위로 계획하여 공급하되, 필지 단위는 165㎡
(50평) 이상 660㎡(200평) 미만의 규모로 분할하여 공급 - 단독주택건설용지는 다음과 같이 세분하여 공급할 수 있음
․이주자 택지 : 택지개발 조성사업 시행으로 건축물을 제공함에 따라 생활근거를 상실 하게 된 자에게 관계법령에 따라 시행하는 이주대책의 일환으로 공급하 는 용지
․협의양도인 택지 : 조성사업지구 안의 소유토지 전부를 협의에 의하여 사업시행자에게 양도한 자에게 공급하는 용지
․실수요자 택지 : 일반실수요자 등에게 공급하는 용지
<표 4-8> 단독주택 건설용지 세분
◦ 협의양도인 토지의 공급면적 기준
- 협의양도인에게 공급할 수 있는 토지의 면적 적용기준은 다음과 같음
- 사업시행자에게 협의 양도한 토지면적이 다음 기준에 적합하여야 함 ․수도권정비계획법에 의한 수도권지역 : 1천㎡ 이상
- 사업시행자에게 협의 양도한 토지면적이 다음 기준에 적합하여야 함 ․수도권정비계획법에 의한 수도권지역 : 1천㎡ 이상