결 론

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 7

이 장에서는 연구의 주요내용에 대한 연구결과를 요약하고, 개선방안의 긍정적 기대 효과를 정리한다. 끝으로 이 연구의 한계를 지적하면서 후속 연구과제를 보여주고자 한다.

1. 연구 결과 요약

◦ 택지조성원가의 조작적 개념 정의

- 택지조성원가의 적절성․명확성․일관성․투명성을 위하여 택지조성원가 의 조작적 개념으로 “택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직․간접비와 투자비에 대한 자본비용 을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급기준가격”으로 정의

◦ 택지조성원가의 4가지 산정원칙 설정

- 조성원가는 개발․실시계획에 의거 이해관계자가 신뢰할 수 있도록 객관 적인 자료와 근거에 의하여 산정

- 세부 항목별 조성원가는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율 또 는 표준율 적용)으로 산정. 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객 관성과 공정성 있게 산정

- 조성원가는 원가집계 및 배부방법(표준율)에 의하여 사전적으로 추정하는 만큼 사후 결산을 통하여 추정가격과 실제가격간 상당한 차이가 발생한 경우 차후 조성원가 산정시에는 조정표준율을 적용

- 최초 조성원가 산정 후 개발․실시계획이 변경되거나 사정변경(수용재결 에 의한 변동, 천재지변 등)으로 조성원가가 증감되는 경우 조성원가를 재 산정 할 수 있으며, 이 후에 공급되는 택지는 변경된 조성원가를 적용 - 조성원가는 사업지구별로 산정하여 공개하며, 배부율 적용은 최근 5년간

운용실적(결산 기준)을 기준

◦ 공공택지의 개발비용 및 수익

- 본 연구에서 38개 사례지역을 분석한 결과, 택지개발사업지구에서 발생하 는 개발이익은 평균적으로 약 278억원(사업비 대비 13.2%)으로 나타남 - 지역별로는 수도권 사업지구에서 전체 평균의 1.58배에 달하는 개발이익

이 발생하여 수도권에서 약 440억원(사업비의 17.7%), 비수도권에서 약 168억원(사업비의 9.1%)의 개발이익이 발생

- 시도별로는 지역적인 편차가 크게 나타나고 있는바 이러한 원인은 수익측 면보다는 용지비, 조성비, 간접비 등 지출측면의 요인이 큰 것으로 나타남 - 사업규모별로는 사업규모가 클수록 개발이익이 더 많이 발생, 자금회수기 간별로 보면 자금회수 기간이 짧은 사업지구의 개발이익 규모가 다소 높 게 나타남

- 개발비용을 항목별로 비교하면 총사업비 중 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비 등으로 구성되는 직접비는 82.2%, 판매 및 관리비, 간접비용, 자본비용 등으로 구성되는 간접비는 17.8%를 차지한 것으로 나타남 - 직접비는 용지비가 차지하는 비중이 48.7%로 가장 크고 다음으로 조성비

가 30.8%를 차지하였다. 특히 간접비 중 자본비용이 차지하는 비중은 총사

업비의 14.3%로 간접비의 대부분을 차지

- 용도별 택지공급가격 수준은 유상으로 공급되는 공공택지의 공급가격이 조성원가의 108.9%로 공급, 수도권이 비수도권보다 높았으며, 수도권은 조 성원가의 111.4%, 비수도권의 경우는 조성원가의 107.3%로 나타남 - 조성원가 대비 공급가격을 용도별로 보면, 단독주택용지 95.9%, 공동주택

용지 97.6%, 임대주택용지 73.8%, 분양주택용지 102.6%, 공공시설용지 121.9%, 상업용지 243.6%로 나타남

◦ 택지조성원가 산정시기와 공개시기

- 택지조성원가는 법제18조에 의거 최초로 택지를 공급하고자 할 때 산정하 며, 산정된 조성원가는 택지공급 공고시 공개하도록 제안

- 다만, 택지공급승인 신청 전이라도 부득이 조기에 택지를 공급해야하는 경 우에는 사후 조정을 전제로 산정

◦ 택지조성원가 산정방법

- 택지조성원가는 (총 사업비 / 택지유상공급면적, 원/㎡)으로 계산하고, 택 지유상공급면적은 (총 사업면적 - 총 택지무상공급면적)으로 계산 - 그러나 기존 규정에는 무상공급면적에 포함되어야 하는 토지에 대한 명확

한 개념이 없음. 따라서 무상공급면적에 포함되는 대상토지와 산출방식을 명확히 규정하여 조성원가 산정에 있어서 일관성과 적정성을 확보 - 무상공급 면적은 ‘관계법령의 규정에 의하여 무상으로 공급하는 면적과

공공시설용지 중 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하 부분 면적을 합한 면적’으로 정의

- 그리고 용지비․조성비․직접인건비․이주대책비․판매비․일반관리비

․자본비용․기타 비용 등 7개 항목에 대해 구체적 산정방법을 제시

◦ “택지조성원가자문위원회”(가칭) 구성․운영

- 조성원가는 추정원가로서 공개시 이에 대한 적정성에 대한 논란이 대두 될 것으로 예상되며, 이러한 한계를 극복하기 위해서는 검증 수단이 필요 - 본 연구에서는 “택지조성원가자문위원회”(가칭)를 제안하고, 위원회는 공

무원, 실무자 및 관계전문가 10인 내외로 구성

- 위원회 설치와 운용방법은 본 제도가 도입초기인 점과 실효성을 확보하기 위해서 우선 의무기구로 하고, 운영의 효율성을 위하여 사업주체에 상설 조직으로 설치․운영하면서 추후 보완

◦ 공공택지 공급가격 기준 조정방안

- 공공택지 중 85㎡ 이하 택지는 서민의 주거안정과 주거복지를 증진할 수 있도록 현행 감정가격 기준을 조성원가를 기준으로 공급하도록 제안 - 아울러 지가수준의 차이 등 지역별 특성을 고려하여 수도권은 조성원가의

110% 이내, 광역시는 조성원가의 100% 이내, 기타 지역은 조성원가의 90% 이내로 차등 적용

- 그리고 교육재정의 부담을 고려하여, 공공시설용지 중 학교용지의 공급가 격을 종전의 감정가격 기준에서 조성원가 기준으로 조정

- 이러한 방향은 2006.6.30「학교용지확보등에관한특례법」이 개정되어 반 영되었음

2. 연구결과의 기대효과 및 한계

◦ 공공택지 공급가격 체계 개편 효과

- 공공택지 공급가격 체계 개편방안은 조성원가 또는 공급가격을 하락시키

거나 조성원가를 상승시키는 요인으로 작용할 수 있음

- 24개 사례지역을 대상으로 분석한 결과, 60∼85㎡ 공동주택지를 조성원가 로 공급하는 경우 현행보다 공급가격을 약 13.7%하락시키는 것으로 분석 - 공공시설용지를 조성원가 이하로 하는 경우, 그 손실분에 해당하는 금액을

면적으로 환산하여 유상공급면적에서 제외하면 조성원가는 4.2% 상승하 는 것으로 분석

- 결론적으로 본 연구에서 제시한 공공택지 공급가격 조정(안)에 의해 공공 택지를 공급하면, 조성원가 또는 공급가격이 전체적으로 약 10.5% 하락하 는 효과가 있는 것으로 나타남

- 공공택지의 택지비 공개와 원가연동제의 파급효과에 대해 원가연동제가 최초로 도입된 화성 동탄지구를 사례로 분석한 결과, 최소 10% 정도의 공 동주택 분양가 상승을 억제하는 효과가 있는 것으로 나타남

◦ 연구의 한계 및 지속적 연구과제

- 택지조성원가는 사전적으로 추정한 원가이기 때문에 사후적 조성원가와의 차이가 발생할 수 있음

- 이에 대해서는 앞으로 운용실적을 토대로 좀 더 정교한 산정방법을 연구 해 나갈 필요가 있다. 그리고 사전적 택지조성원가와 사후적 택지조성원 가와의 차이를 최소화 할 수 있는 방안(조정율 적용)에 대해 깊이 있는 연 구가 필요 할 것으로 판단

- 공급가격체계 개편은 공영개발사업을 통한 지역간․용도간 상호교차보조 (cross-subsidy)가 어려워질 가능성도 있음

- 그동안 공영개발사업의 상호교차보조 형태로 수도권 등 대도시 지역에서 발생한 수익으로 지방의 택지개발 및 산업단지 조성(한국토지공사의 경 우) 및 국민임대주택 공급(대한주택공사의 경우)을 추진

- 따라서 상호교차보조 기능의 유지를 위해서는 택지개발사업의 수익을 적 절히 확보할 수 있도록 개발밀도 관련 기준의 조정방안 등을 동시에 마련 할 필요가 있음

- 공영개발에 의한 택지개발은 여러 가지 공공성과 당위성이 인정되고 있지 만 개발이익의 배분에 관해서도 지속적인 연구가 필요할 것으로 판단 - 끝으로 본 연구는 건설교통부의 요청에 의거 정책과제로 수행되었기 때문

에 택지조성원가 산정방법에 관한 연구결과를 토대로 “택지조성원가 산정 기준(안)”을 작성하여 건설교통부에 제시

- 물론 공공택지의 조성원가 공개시 발생할 수 있는 문제를 해결하고자 노 력하였으나, 제시된 개선방안은 어느 정도 한계가 있을 수밖에 없음 - 따라서 앞으로 제도시행 후에 나타나는 문제점은 보다 심도 있는 연구를

통해 해결할 필요가 있다.

Policy Tasks for Improving the Land Supply System : Focusing on Development Costs and Supply Prices of Serviced Land Developed by the Public Sector

Jeong-Su Jin, Hee-Nam Jung & Soo Choi 6

S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

S U M M A R Y

In 1997, the foreign currency crisis occurred. The land and housing markets got frozen. The real estate prices fell dramatically. To make real estate market stable, many regulations were lifted during the years from 1998 to 1999.

However, partly because of the success of economic restructuring and partly because of the deregulation, land and housing prices have soared again since 2001.

From the early 2003, social conflicts increased. Many NGOs claimed that the development gains generated from housing construction should be recaptured and the construction costs of new housing should be disclosed to the public.

They argued that these measures would stabilize the housing prices. On the other hand, private companies objected to those measures. They argued that the measures were against the market principles.

To make real estate market stable, the government has introduced a series of measures targeting real estate market stability and anti-speculation since 2003. On August 31, 2005, the government announced that the ceiling system of the sales prices of new housing, which was abandoned in January 1999, would be re-introduced. It also announced that the construction costs for new housing would be disclosed to the public. On March 30, 2006, it announced that the land for housing that is smaller than 85 square meters in size would be supplied at a price which is below the development costs, with the intent to lower the housing prices for low and middle income households.

This study aims to suggest measures that are intended to articulate the government's new policies. It consists of seven chapters. In the introduction,

문서에서 공공택지 조성원가 및 공급가격체계 개선방안 연구 Policy Tasks for Improving the Land Supply System : (페이지 145-154)