택지조성원가 산정기준(안)
택지개발촉진법 제18조의2(택지조성원가 공개)와 동법 시행규칙 제11조(택지 조성원가 산정방법)에 의하여 택지조성원가 공개와 구체적인 조성원가 산정 및 적용방법에 관한 기준은 다음과 같다.
1. 산정 원칙
가. 택지조성원가는 개발․실시계획에 의거 이해관계자가 신뢰할 수 있도록 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정하여야 한다.
나. 세부 항목별 조성원가는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율)에 의하여 산정한다. 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원 가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성 있게 산정하여야 한다.
다. 최초 조성원가 산정 후 개발․실시계획이 변경되거나 사정변경(수용재결 에 의한 변동, 천재지변 등)으로 조성원가가 증감되는 경우 조성원가를 재
산정 할 수 있으며, 이 후에 공급되는 택지는 변경된 조성원가를 적용한다.
라. 조성원가는 사업지구별로 산정하여 공개하며, 배부율 적용은 최근 5년간 운용실적(결산 기준)을 기준으로 한다.
2. 택지조성원가 개념
(1) 택지조성원가는 택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주택 등의 건설 용지를 조성하는데 소요되는 직․간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사 전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.
3. 택지조성원가 산정 및 적용시기
가. 조성원가 산정시기
(1) 택지조성원가는 법제18조에 의거 최초로 택지를 공급하고자 할 때 산정한 다.
(2) 다만, 택지공급승인 이전이라도 부득이 조기에 택지를 공급해야하는 경우 (법제20조의 규정에 의거 선수금을 받는 경우 등)에는 사후 조정을 전제로 산정할 수 있다.
나. 조성원가 재산정
(1) 최초 택지조성원가를 산정한 후 수용재결금액의 변경 등 특별한 사정변경 으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 택지조성원가를 재산정 할 수 있다.
(2) 간선시설의 추가 등으로 인하여 사업비가 변경되어 조성원가를 재산정하 고자 할 때는 개발․실시계획 변경에 의거 하여야 하며, 개발․실시계획 변경이 없는 경우에는 조성원가를 변경할 수 없다.
다. 조성원가 공개시기 및 공개횟수
(1) 조성원가는 택지개발계획 및 실시계획이 확정되고, 택지공급 승인 후 최 초로 택지를 공급하고자 공고하는 때 공개하며, 1회 공개하는 것을 원칙 으로 한다.
(2) 개발․실시계획의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감 이 발생된 경우에는 그 내용을 사업시행자의 홈페이지에 게재한다.
(3) 조기에 택지를 공급할 필요가 있어 택지공급 승인 이전에 택지를 공급하 는 경우에는 택지공급 승인 후 공개한다.
라. 조성원가 산정기준 및 공개대상 지구
(1) 이 기준에 의한 조성원가 산정 및 공개는 이 지침 고시일 이후 최초로 택 지공급 승인을 받는 지구의 공급시부터 적용한다.
4. 택지조성원가 구성 요소
(1) 조성원가는 법제18조의2에 의거 택지개발․조성 과정에서 직․간접적으 로 관련되어 투입된 총비용으로서 직접비와 간접비로 구성하며, 세부항목 은 <별표>와 같다.
(2) 직접비는 용지취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용으로 용지비․
조성비․직접인건비․이주대책비로 구성하고, 간접비는 사업시행자의 영 업활동과 관련하여 발생하는 판매비․일반관리비․그 밖의 비용으로 구 성한다.
(3) 사업시행자는 조성원가의 구성 요소 중 조성원가에서 차치하는 비중이 상 당하고, 내용이 중요하다고 판단되는 경우 항목을 세분할 수 있다.
(4) 세분이 가능한 항목은 제(2)항의「조성비」와 「그 밖의 비용」으로 하며,
「조성비」는 당해 지구내 조성비와 지구외 기반시설설치비로, 「그 밖의 비용」은 자본비용과 기타 비용으로 구분할 수 있다.
5. 택지조성원가 산정 방법
가. 단위면적당 조성원가 산정
(1) 단위면적당 조성원가(원/㎡) = (총 사업비 / 택지유상공급면적)
(2) 총사업비 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일 반관리비 + 자본 비용 + 기타 비용)
(3) 총사업면적 = 실시계획상 당해 사업지구의 면적, 다만 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 당해 사업지구의 면적
(4) 택지유상공급면적 = (총 사업면적 - 총 택지무상공급면적)
나. 무상공급면적 산정
(1) 무상공급 면적은 관련법령의 규정에 의하여 무상으로 공급하는 면적과 공 공시설 용지 중 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하 부분 면 적(예, 학교용지의확보에관한특례법에 의거 조성원가의 70%로 공급하는 고등학교용지의 경우 공급면적 중 30%는 무상공급면적으로 간주)을 합한 것으로 한다.
(2) 존치건축물 부지, 현황 보존지 등 수용대상이나 공급대상이 아닌 토지면 적은 무상공급면적에 포함하여 산정하며, 존치부담금 등은 총사업비에서 제외하고 조성원가를 산정한다.
(3) 택지개발촉진법령의 규정에 의하여 조성원가 이하로 공급하는 공공시설 용지 이외의 토지는 조성원가 이하로 공급(예, 임대주택지, 공동주택지, 이주자택지)하더라도 무상공급면적에 포함시킬 수 없다.
다. 용지비 산정
(1) 용지비는 당해 사업지구의 실시계획에 의거 용지매수와 관련된 직접비로 서 용지매입비, 손실보상비, 조사비, 제세공과금, 등기비 및 그 부대비용을
포함하여 산정한다.
라. 조성비 산정
(1) 조성비는 당해 사업지구의 조성에 소요된 직접비로서 대지조성공사비(토 목, 조경 등), 설계비, 자재비, 시공감리비, 각종 부담금(타 법령이나 인․
허가조건에 의하여 국가 또는 지자체에 납부하는 부담금 포함), 공공시설 설치비 및 기타 부대비용을 포함하여 산정한다.
(2) 조성비에 포함되는 공공시설 설치비 등은 반드시 개발․실시계획에 근거 하여야 하며 개발․실시계획에 반영되지 않은 공공시설 등의 설치비는 조 성원가에 포함시킬 수 없다.
마. 직접인건비 산정
(1) 직접인건비는 당해 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비로서 다음의 산식에 의하여 산정한다.
(2) 직접인건비 = 당해 사업지구의 (용지비+조성비+이주대책비) × 직접인건 비율
(3) 직접인건비율 = 최근 5년간 조성사업관련부서의 인건비, 급여성 복리후생 비의 연평균액/최근5년간 (용지비+조성비+이주대책비)의 연평균액
바. 이주대책비 산정
(1) 이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용을 산정한다.
사. 판매비 산정
(1) 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 기타 판매에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분 제외)으로서 다음의 산식에 의해서 산정한다.
(2) 판매비 = 당해 사업지구의 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비) × 판
매비율
(3) 판매비율 = 최근 5년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 5년간 (용지비+조 성비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액
아. 일반관리비 산정
(1) 일반관리비는 인건비․임차료․연구개발비․훈련비․그 밖에 일반관리 에 소요된 비용을 포함하되, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고 다음 과 같이 산정한다.
(2) 일반관리비 = 당해 사업지구의 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비)
× 일반관리비율
(3) 일반관리비율 = 최근 5년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 5년간 (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액 (4) 일반관리비율은 국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙 제8조제1항
제1호의 비율을 초과할 수 없다.
자. 자본비용 산정
(1) 자본비용은 택지개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되 는 비용으로서 다음과 같이 산정하며, 조성원가 공시내용에는 자본비용율 을 표시하여야 한다.
(2) 자본비용 = 순투입액의 누적액 × 자본비용율
(3) 순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기 별) 당해 사업지구에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투 입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임
(4) 자본비용율 = 자기자본비용율 + 타인자본비용율
(5) 자기자본비용율 = 5년만기 국고채이자율 × 최근 5년간 총자본분의 자기 자본비율 평균 (총자본=자기자본 + 타인자본금액) (6) 타인자본비용율 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본
원가 항목 내 용
용지비 ․용지매입비, 손실보상비, 조사비, 제세공과금 및 그 부대비용
조성비 ․대지조성공사비(토목, 조경 등), 설계비, 자재비, 시공감리비, 각종 부담 금, 공공시설 설치비 및 그 부대비용
직접인건비 ․(용지비+조성비+이주대책비) × 직접인건비율 이주대책비 ․이주정착금 등 이주대책으로 지급된 비용
판매비 ․(용지비+조성비+직접인건비+이주대책비)×판매비율 일반관리비 ․(용지비+조성비+직접인건비+이주대책비)×일반관리비율
자본 비용 ․순투입액의 누적액 × 자본비용율
기타 비용 ․(용지비+조성비+직접인건비+이주대책비)×기타비용율
금액의 연평균액) × 최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율
(7) 자본비용 산정기간 = 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성공사 준공일까지로 한다.
(8) 순투입액은 복리를 적용하여 산정하며, 자기자본은 납입자본금과 자본잉 여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니 라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.
차. 기타비용 산정
(1) 기타 비용은 조성사업과 관련하여 위의 항목에 포함되지 않은 비용으로서 영업외비용에서 영업외수익을 감하여 다음과 같이 산정한다.
(2) 기타 비용 = (용지비+조성비+직접인건비+이주대책비) × 기타 비용율 (3) 기타비용율 = (최근 5년간 기타비용의 연평균액/최근 5년간 (용지비+조성
비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액
<별표> 택지조성원가 산정표
주 : 1) 일반관리비가 용지비․조성비․직접인건비․이주대책비의 합계액에 국가를당사자로하는 계약에관한법률시행규칙 제8조제1항제1호에 규정된 일반관리비율을 곱하여 산출된 금액 을 초과하는 경우에는 그 산출된 금액을 일반관리비로 한다.
2) 자본비용의 산정시 그 산정기간은 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성공사준공
2) 자본비용의 산정시 그 산정기간은 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성공사준공