C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 2
여건변화와 택지조성원가 공개
이 장에서는 택지조성원가의 공개와 택지공급방식의 개편방안이 논의된 과정을 분석 한다. 이를 위하여 우선 부동산시장 및 부동산정책의 여건변화를 요약한다. 이어서 공 공주택 분양가격 원가연동제 재도입과 분양가 상한제 방침, 주택공영개발 확대방침, 공공택지 조성원가 공개와 공공사업의 투명성 강화방침, 그리고 공동주택용지의 공급 가격 인하방침을 정리한다.
1. 부동산시장 및 정책의 여건변화
1) 부동산시장 변화
◦ 외환위기와 규제완화
- '97년 말 외환위기 때 발생한 부동산가격 폭락과 부동산시장 동결은 기업 및 금융구조조정의 원활한 추진을 저해하는 등 부작용이 크게 나타남 - 정부는 환매규정 폐지를 통한 공공택지 전매허용, 아파트 분양권 거래 허
용, 아파트 분양가 자율화 등 주택 및 부동산시장에 대한 제반 규제를 대 폭 완화 및 폐지1)
1) 정희남 외 4인. 1998.6. 경제구조조정에 대응한 국토현안과제: 구조조정기의 부동산시장과 대책. 국토 개발연구원. 정희남. 1999.2. "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구." 규제연구 7권 2 호. 한국경제연구원 규제연구센타. 정희남. 2000.1 "21세기 부동산시장의 메가트렌드와 부동산정책."
감정평가논집. 한국감정평가연구원.
◦ 부동산시장 과열
- 외환위기 동안의 규제완화 및 주택공급 축소와 함께 외환위기 극복 이후 나타난 저금리, 과잉 유동성 등으로 '01년부터 부동산시장이 과열 - '01년 이후 ‘03년까지 아파트 매매가격은 연평균 10% 이상 상승하여 GNP
성장률과 소비자물가 상승률을 크게 상회2)
- 외환위기 극복이후 기존 집값 및 땅값 상승, 마감재 고급화 등에 따라 분양 가 인상요인이 일부 있었더라도 '98년부터 '03년까지 기존아파트 거래가격 은 72%, 신규아파트 분양가격은 102.9%가 상승하여 소비자물가와 도시근 로자 소득 상승률을 크게 상회
구분 '98년 '99년 '00년 '01년 '02년 '03년 '04년
서울 평당 분양가 (만원)
543 632 686 687 823 1,102 1,225 (100.0) (116.3) (126.3) (126.5) (151.5) (202.9) (225.6) 도시근로자 가구소득
(만원)
213 222 238 261 279 282 311 (100.0) (104.2) (111.7) (122.5) (130.9) (132.3) (146.0) 서울 물가상승률(%) 100.0 100.8 103.4 107.9 111.4 115.7 120.3
<표 2-1> 서울시의 분양가격, 도시근로자 소득 및 물가상승률 비교
자료 : 정희남 등, 2004, 「공공택지 및 분양주택 공급제도 개선방안」, p.3. 보완
◦ 부동산시장을 둘러싼 사회적 갈등 심화
- '99.1월 아파트 분양가 자율화 이후 분양가가 급등하면서 공공택지 분양차 익에 대한 사회적 환수 및 아파트 분양원가 공개를 둘러싼 사회적 갈등이 심화
- 주택건설업체가 공공택지는 저가로 분양받지만 주택의 분양가는 주변시세 대로 결정함으로서 과다한 개발이익을 챙기는 반면, 건설업체의 과다한 분양가 산정이 주택가격 폭등의 주된 원인으로 인식되면서, '03년 하반기
2) 정희남 외 3인. 2004. 「공공택지 및 분양주택 공급제도 개선방안」. 안양: 국토연구원. .p.1-2.
부터 시민단체를 중심으로 아파트 분양원가 공개 요구가 증가
- 시민단체의 주장을 반영하여, 이희규 의원 등 33명 의원이 건설업 시공능 력 300순위 안의 사업체가 300세대(투기과열지구는 100세대) 이상 공동주 택을 공급할 경우 기업회계기준 등에 따라 원가공개를 의무화하자는 법안 을 발의('03.9.22일)
- 서울시 도시개발공사(SH공사)가 '04.2.4일 상암지구 분양원가를 공개하면 서 대전시('04.2.12), 전라북도('04.3.20), 부산시('04.3.29), 대구시('04.4.30) 도 시개발공사도 신규분양부터 분양원가를 공개하겠다고 발표
- '04.4.15일 국회의원 총선을 앞두고 각 정당에서는 공동주택의 분양원가 공 개방안을 적극 지지하거나 수용한다는 정책을 공약으로 제시
2) 부동산정책 변화
◦ 부동산시장 안정대책
- 정부는 '02년 초부터 '06.3.30일까지 부동산시장을 안정시키고 부동산 및 주택 투기를 억제하기 위한 다양한 정책들을 발표
<표 2-2> 참여정부의 주요 부동산시장 안정대책
발 표 시 기 발 표 정 책
2003년
1월 1일 고가주택 양도세 실거래가 과세 및 상속주택 양도세 부과 2월 17일 신행정수도 후보지역 토지거래허가구역 지정
4월 17일 강남, 광명 투기지역 지정, 4. 25 대전, 천안 등 투기과열지구 지정 5월 23일 주택가격안정 종합대책
8월 1일 공공택지 전매제한 9월 5일 재건축시장 안정대책 10월 29일 주택시장 종합대책
(표 계속)
발 표 시 기 발 표 정 책
2004년
2월 4일 부동산시장 안정대책
3월 30일 20가구 이상 주상복합 전매제한 시행
3월 30일 주택거래신고제 시행. 4.21일 1차 지정 (서울 강남, 강동, 송파구/
경기 분당구), 4.22일 2차 지정 (서울 용산구/경기 과천시) 8월 18일 부동산대책 실무기획단 출범
9월 16일 부동산보유세 개편 (재산세와 종합토지세를 재산세로 통합)
2005년
2월 17일 수도권 부동산시장 안정대책 3월 21일 행정중심복합도시 투기대책 5월 6일 토지시장안정대책
6월 27일 수도권발전 종합대책 발표 8월 31일 부동산제도 개혁방안 2006년 3월 30일 주택시장 합리화 방안
◦ 03.10.29 종합대책과 부동산공개념검토위원회 구성․운영
- 10.29대책에서 발표된 1단계 40개 세부 추진과제를 구체화하기 위하여 부 동산시장안정대책반을 운영3)
- 중장기 과제인 2단계 9개 세부과제에 대한 후속조치 마련을 위해 부동산 공개념검토위원회 및 실무검토위원회를 구성․운영4)
◦ 주택공급제도 검토위원회 구성․운영
- 부동산시장 과열, 개발이익 사유화, 원가공개 요구 등으로 증폭된 사회적 갈등을 조정하기 위하여 정부는 시민단체/건설업체 등 이해당사자와 전문 가를 중심으로 "주택공급제도 검토위원회"('04.3～'04.6)를 구성․운영5)
3) 재정경제부를 중심으로 건설교통부, 행정자치부, 농림부, 해양수산부, 기획예산처, 금융감독위원회, 국세청, 서울시 등 정부 관련부처가 참여
4) 건설교통부에서 민간전문가를 중심으로 검토위원회를 구성․운영하였으며, 동 검토위원회에서는 토 지거래 허가기준의 강화, 주택거래 허가제 도입, 재건축아파트 개발이익 환수방안 등을 마련함 5) 주택공급제도 검토위원회는 시민단체(5인, 경실련․소시모․참여연대․YMCA․마산도시연대), 학계
(5인), 연구기관(3인), 업계(2인), 전문가(2인) 등 17인으로 구성
- 검토위는 7차례 회의를 거쳐 공공택지 내 주택공급제도 개선방안을 마련
- 85㎡ 초과 공동주택용 공공택지 공급방법을 종전과 같이 감정가격을 기준 으로 추첨을 통해 공급하되, 주택건설업체에 대해서는 원가연동제와 분양 가상한제를 적용하고, 주택수분양자에 대해서는 채권입찰제를 적용
2. 공동주택 분양원가 연동제와 분양가상한제 확대
1) 분양원가 연동제 재도입 과정
◦ 분양가 상한규제 ('77년～'89.10월)
- 주택가격 상승을 억제하고 무주택자의 주거안정을 위하여, 전용면적을 기 준으로 평당 분양가격의 상한선을 지자체의 행정지도 가격으로 일률적․
직접적으로 규제하던 방식임
- '77년부터 '81년까지는 주택의 규모에 상관없이 평당 가격의 상한선을 규 제하였으며, '82.12월부터는 분양가격의 상한선을 매년 시장가격에 연동하 여 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 완화할 수 있도록 함 - 부동산 투기억제를 위한 '78년 8.8조치로 주택건설이 크게 감소한데다 '80
년대 초의 경기침체를 극복하기 위하여 '81.6월 주택경기활성화 대책 발표 - 국민주택규모를 초과하는 민간건설 아파트의 분양가격을 자유화하는 한 편, 주택건설 지정업자가 건설하는 아파트의 50% 이상을 국민주택규모 이 하로 건설하도록 하는 소형주택건설 의무규정도 폐지함
- 일련의 주택경기활성화 조치로 주택가격이 다시 상승하고 부동산 투기가 전국적으로 재발하자, '82.12월 주택경기 안정화대책을 통해 분양가 상한 가격을 다시 규제하되, 주택규모별로 분양가격의 상한선을 차등화함 - 국민주택규모 이하의 분양가격을 소폭 인상한 것은 민간주택건설사업자의
소형 아파트 건설을 유도하기 위한 것이었음
<표 2-4> 아파트 분양원가 상한가격 추이
(단위 : 만원) 구분 '77년 '78년 '79년 '80년 '81년 '82년 '85년 '88년 '89년～
25.7평 이하
55 68 78 90 105 105 115 126.8 원가
25.7평 초과 134 134 134 연동제
자료 : 건설교통부. 2002. 주택백서. p.295
◦ 분양원가 연동제 실시('89.11월～'98.12월)
- 획일적인 가격규제의 문제점을 완화하고 특히, 주택 200만호 건설계획을 원활히 추진할 수 있도록 원가연동제를 도입함
- 원가연동제는 민간 주택건설사업자의 분양가격 요구수준에 다소 미흡하더 라도 실제 건축비와 적정 이윤을 보장함으로써 민간 주택업체의 주택건설 을 촉진하고 입주자 부담을 경감하자는 취지로 시행되었음
- 원가연동제는 민간아파트 분양가를 택지비와 건축비(적정이윤 포함)의 합 산가격과 연동시켜 규제하는 방식으로서, 분양가는 규제하되 택지비는 실 비를 반영하고 표준건축비는 필요시 조정하여 인상을 허용해 줌 ․ 택지비 : 공급가격 또는 감정가격 이내
․ 건축비 : 건교부장관이 물가상승률 등을 고려하여 매년 고시하는 표준 건축비 이내
<표 2-5> 표준건축비 변동추이
(단위 : 만원/평당)
연도 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '02～
건축비 110 127 143 152 160 169 177 187 195 204 204 211 231 주 : 18평～25.7평 이하로서 16층 이상 기준
자료 : 건설교통부. 2003.6. 주택업무편람. p.71
- 그러나, 경직적인 표준건축비의 운용으로 청약이 과열되고 품질이 저하되 는 등의 부작용이 커지면서 학계․시민단체가 분양가 자율화를 요구
◦ 분양원가 규제의 단계적 자율화 추진('99.1월～05.)
- '92년 하반기부터 도심공동화 현상을 막고 주상복합건물의 건설을 촉진시 키기 위해 주상복합아파트의 분양가를 자율화함
- '95년부터 양질의 주택에 대한 공급을 확대하고 주택산업의 선진화를 도모 한다는 취지에서 아파트의 분양가 자율화를 단계적으로 추진하였으며, 분 양가 자율화는 주택보급율 90%이상 및 미분양주택이 많은 지역부터 실시 - '99.1월 국민주택기금 지원을 받는 전용면적 18평 이하 주택(원가연동제 적
용)을 제외하고는 주택분양가를 전면 자율화
용)을 제외하고는 주택분양가를 전면 자율화