(3) 위원회 통합 및 기능 강화
도시계획위원회와 국토이용계획심의회를 도시계획위원회로 통합하였다. 그리 고 위원 위촉대상을 도시계획․토지이용․교통․환경뿐만 아니라 지역계획․방 재․문화분야 등으로 확대하는 한편, 전문위원을 두어 중요사항을 조사․연구하 도록 하였다. 효율적인 위원회 운영을 위하여 분과위원회를 구성하도록 하고, 분 과위원회의 의결을 본위원회 의결로 갈음하며, 위원회의 기능 및 권한을 강화함 으로서 심의의 공정성과 투명성이 확보되도록 하였다.
지구의 특성에 따라 구체화․상세화하기 위한 계획이다. 개발이 이루어지고 있 거나 개발이 예상되는 특정지역에 대하여 상위계획의 미비점을 보완하는 등 도 시계획의 탄력성을 확보하기 위한 계획이다.5)
도시(군)관리계획에 의한 토지이용계획은 도시 전체에 대한 평면적 토지이용 과 일반적인 계획기준을 갖는 보편적 계획으로서 다양한 지역 특성을 반영하기 곤란하다. 그러나 지구단위계획은 특정지역에 대한 입체적인 토지이용과 개별적 인 계획기준을 제시하는 구체적인 계획이다. 즉 상위계획에서 제시하는 도시 전 체의 미래상을 보다 구체화하여 특정 지구단위로 계획을 수립함으로써 개별 건 축행위 등에 있어 주변여건의 변화를 구체적으로 예측하여 개별 건축행위간의 조화를 이루도록 한다.
제2종지구단위계획을 수립할 수 있는 지역은 계획관리지역과 개발진흥지구로 서, 기존의 준농림지역 등에서 산발적으로 이루어지는 소규모 개발사업을 일정 규모 이상으로 묶어 기반시설을 설치하는 등 계획적 개발을 유도하는 기능을 한 다.
② 주요내용
가. 지구단위계획구역의 구분
제2종지구단위계획구역은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거, 산업, 유통, 관 광․휴양, 복합기능 등으로 구분된다. 주거형 지구단위계획구역은 주민의 집단 적 생활근거지로 이용되고 있거나, 이용될 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우에 지정된다. 산업형 지구단위계획구역은 농공단지나 공장(공업배치및공장 설립에관한법률) 등을 위해 지정된다. 그리고 유통형 지구단위계획구역은 물류 시설, 유통단지, 시장 등에 지정되며, 복합형은 두 가지 이상의 목적을 가진 경우 에 지정된다.
5) 안정근. “지구단위계획제도.” 「새로운 국토․도시계획제도의 이해」. 강남대학교 도시연구원. p31.
<표 2-2> 제2종지구단위계획구역 구분
구 분 대상 지역
주거형 지구단위계획
․ 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요 가 크게 증가될 것으로 예상되는 지역
․ 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
․ 도로․상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개 발이 예상되는 지역
․ 댐건설․공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
산업형 지구단위계획
․농공단지(산업입지및개발에관한법률)
․공업배치및공장설립에관한법률에 의한 공장과 이에 부수 되는 근로자 주택
․기타 농어촌관련시설(도시계획시설로 설치 가능한 것 제외)
유통형 지구단위계획
․물류시설(화물유통촉진법)
․유통단지(유통단지개발촉진법)
․공동집배송단지 및 집배송센터와 그 관련시설(유통산업 발전법)
․시장․대형점․대규모소매점(유통산업발전법)
관광휴양형 지구단위계획 ․관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
․체육시설의설치이용에관한법률에의한 체육시설 복합형 지구단위계획 ․위의 두가지 이상의 목적을 가진 경우 지정
자료 : 제2종지구단위계획수립지침 2-1-2
나. 계획 절차
지구단위계획의 입안 및 결정 절차는 <그림 2-3>과 같이 시장․군수나 민간제 안자가 입안하여 시․도지사가 결정한다.
제2종지구단위계획은 환경성검토, 토지적성평가 등의 기초조사를 거쳐 수립 한다. 주민제안에 의한 계획은 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적 제 외) 및 대상필지의 80% 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받도록 되어 있 다.6) 그리고 입안을 제안하는 주민은 당해 구역의 주민 의견이 충분히 반영될
지구단위계획 입안제안 ▪주민 → 시장/군수(60일 이내)
▪전체 : 토지소유자 80%이상의 동의
도시계획위원회 자문(필요시)
입안반영여부 판단, 통보 ▪시장/군수(60일 이내) → 주민
※단, 제1종 지구단위계획에서 제안된 지구단위계 획의 면적이 5만제곱미터 미만인 경우에는 30일 이내 통보
기초조사 ▪특별시장․광역시장․시장․군수
지구단위계획안 작성 ▪특별시장․광역시장․시장․군수
주민의견청취
시․군․구 도시계획위원회 자문
지구단위계획의 입안 ▪특별시장․광역시장․시장․군수
결정신청 관계행정기관의 장과 협의
(30일이내 처리)
인구․교통영향평가 등 관계 법률에서 정하 는 심의 또는 협의 등
도시계획위원회와 건축위원회의 공동 심의
시․도 도시계획위원회 심의
지구단위계획의 결정 및 고시 ▪특별시장․광역시장․시장․군수 송부
일반열람 ▪특별시장․광역시장․시장․군수
<그림 2-2> 제1종 및 제2종지구단위계획 절차
6) 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 필요하다.
수 있도록 제안내용에 대하여 사전에 설문조사를 실시하거나 주민의 동의를 얻 는 등 적극적인 조치를 취해야 한다.
제2종지구단위계획은 시․군․구 도시계획위원회의 자문을 받아 시․도 도시 계획위원회의 심의를 받아야 한다. 지구단위계획의 내용에 건축물 높이의 최고 한도 또는 최저한도에 관한 사항, 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관 한 계획, 경관계획이 포함되어 있는 경우에는 시․도 도시계획위원회와 건축위 원회가 공동으로 심의한다.
다. 제2종지구단위계획구역의 지정요건7)
제2종지구단위계획구역의 지정대상은 계획관리지역과 개발진흥지구 중 기반 시설확보가 가능하고 자연환경 침해 등 문제가 없는 지역으로 하며, 환경적으로 문제 유발이 우려되는 지역은 원칙적으로 제외한다.
계획관리지역은 아파트 또는 연립주택 건설의 경우 30만㎡(수도권정비계획법 상의 자연보전권역은 10만㎡) 이상인 지역이 제2종지구단위계획의 지정대상이 된다. 이 경우 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되는 각각의 토지면적이 10 만㎡ 이상이고 그 총면적이 30만㎡ 이상일 때, 그리고 일정규모 이상의 도로로 연결되어있거나 연결도로 설치가 가능할 경우, 토지를 통합하여 제2종지구단위 계획구역으로 지정할 수 있다. 이외의 경우는 3만㎡ 이상이고 당해 지역에 도로, 수도공급설비, 하수도 등 기반시설의 공급이 가능한 지역이어야 제2종지구단위 계획구역을 지정할 수 있다.
제2종지구단위계획을 수립할 수 있는 개발진흥지구는 주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 관광․휴양개발진흥지구로 세분된다. 이 들 개발진흥지구는 <표 2-3>에서 보는바와 같이 자연환경보전지역, 자연생태계 보전지역, 상수원보호구역 등에는 지정할 수 없다.
7) 법 51조제3항, 시행령 제44조
<표 2-3> 개발진흥지구로 지정할 수 없는 지역
․자연환경보전지역(관광․휴양개발진흥지구는 제외)
․문화재 및 문화재보호구역(문화재보호법)
․자연생태계보전지역(자연환경보전법)
․접도구역(도로법)
․상수원보호구역(수도법)
․지방상수도보호구역은 상수원보호구역으로부터 수계 상 10㎞이내(광역상수도보호구역인 경 우 20㎞이내), 수질환경보전법에 의한 폐수배출시설 외의 시설이 입지 하는 경우
․환경정책기본법상의 특별대책지역(폐수배출시설 이외의 시설)
․보안림 및 천연보호림(산림법)
․군사시설보호구역(관할부대장과 협의하는 경우 제외)
․해군기지구역(관할부대장과 협의하는 경우 제외)
․기지구역(군용항공기지법)(관할부대장과 협의하는 경우 제외)
․농업진흥지역내 농지, 경지정리․수리시설 등 농업생산기반이 정비된 농지(시장․군 수․구청장이 개발이 불가피하다고 인정하는 경우 제외)
자료 : 도시(군)관리계획수립지침 3-2-10-1
특히 관리지역에 지정하는 개발진흥지구는 상기의 입지기준 외에 다음의 기준 이 추가된다. 즉 자연환경보전이나 수질보전 차원에서 하천으로부터의 일정거리 이내의 지역에는 지정할 수 없다. 또한 철도 고속국도 등의 경계에서 500m 이내 지역 등에도 지정할 수 없다. 단, 지역적 특수성에 의해 시장․군수가 불가피하 다고 인정하는 경우에는 입지할 수 있다.
<표 2-4> 관리지역에 지정되는 개발진흥지구 입지기준
․자연환경보전지역 경계에서 200m 이내 지역(관광․휴양개발진흥지구 제외)
․수질보호를 위해 필요한 지역(상수원보호구역 경계에서 500m 이내 지역, 저수를 광역상 수원으로 이용하는 댐의 계획홍수위선으로부터 수계상 20㎞ 이내 하천의 경계로부터 1
㎞이내 지역과 이 하천에 유입되는 제1류 지천 유입지점으로부터 수계상 상류방향으로 10㎞이내인 하천 경계로부터 500m 이내 지역, 국가하천․지방1급하천의 양안중 당해 하 천 경계 100m 이내인 지역)
․철도․고속철도․고속국도 경계에서 500m 이내지역
․상습침수지역 또는 침수예상지역
․산사태 위험지역
자료 : 도시(군)관리계획수립지침 3-2-10-1
이와 같이 개발진흥지구나 계획관리지역에 제2종지구단위계획구역이 지정되 면 기반시설부담구역으로 지정된 것으로 간주되어 필요한 기반시설을 사업시행 자가 부담하도록 의무화하고 있다. 반면 행위제한은 지구단위계획 유형별로 완 화되며, 특히 건폐율과 용적률은 당해 용도지역의 1.5배 범위 내에서 완화가 가 능하다.
<표 2-5> 의무적 기반시설의 계획구역 유형별 작성항목(예시)
구분 도로 공원녹지 학교 상하수도 폐기물
처리시설 주차장
주거계획구역 ○ ○ ○ ○ ○ ○
산업계획구역 ○ ○ － ○ ○ ○
유통계획구역 ○ ○ － ○ ○ ○
관광휴양계획구역 ○ ○ － ○ ○ ○
자료 : 건설교통부․국토연구원. 2003. 「국토이용체계 개편에 따른 세부운영방안에 관한 연구」. p123.
<표 2-6> 제2종지구단위계획 유형별 행위규제완화 내용
구분 규제완화 내용
주거형 제2종지구단위계획 주거지역 허용행위 범위 내에서 완화(도시계획조례가 정 하지 않은 용도 제외)
산업형 제2종지구단위계획 공업지역 허용행위 범위 내에서 완화(도시계획조례가 정 하지 않은 용도 제외)
유통형 제2종지구단위계획 공업지역, 상업지역내 허용행위 범위 내에서 완화(도시계획 조례가 정하지 않은 용도 제외)
관광휴양형 제2종지구단위계획 녹지지역 허용행위 범위 내에서 완화(도시계획조례가 정 하지 않은 용도 제외)
복합형 제2종지구단위계획 각 지구단위계획의 유형별로 기준을 적용
특정형 제2종지구단위계획 당해 용도지역에서 허용되는 행위