연구의 기대효과

CHAPTER

1

CHAPTER 1

서 론

서론에서는 젠트리피케이션 문제를 정량적 지표 개발을 통하여 정책적으로 대응하여야 하는 필 요성과 연구 목적을 명시하였다. 본 연구에서 사용한 연구 방법과 연구 진행 흐름, 분석을 위한 범위를 기술하고 선행연구 검토를 통해 본 연구의 차별성을 부각시켰다. 마지막으로 본 연구를 통한 학술적·정책적 기대효과를 제시하였다.

1. 연구의 배경 및 목적

2000년대 말부터 서울 등 대도시 지역에서 지역 특성화 및 활성화에 따른 급격한 임대료 상승과 주거환경 악화 등의 문제로 기존 주민과 영세 상인이 자신들의 의지와 상관 없이 타 지역으로 내몰리기 시작하였다. 또한 임대차계약에 있어 임대인과 임차 인간 갈등이 발생하여 폭력사태로까지 번지는 모습도 빈번하게 목격되고 있다. 이에 따라 최근 언론에서는 일반적으로 지역 활성화와 그에 따른 사회구조의 변화로 정의되 는 ‘젠트리피케이션’이라는 용어가 조명되고 있다. 젠트리피케이션 현상은 중산층의 유입과 자본의 유입으로 인한 물리적 환경의 개선 등 지역에 긍정적인 효과를 줄 수 있다(Atkinson, 2004; Khalil et al., 2015). 하지만 프랜차이즈 업체의 유입에 따른 지역 정체성 약화, 급격한 임대료 상승으로 인한 저소득 주민 및 임차인의 비자발적 이주, 새로운 계층의 유입과 기존 주민의 이탈로 인한 공동체 해체 등의 문제 역시 야 기할 수 있다(김상일ㆍ허자연, 2015; 김형균, 2016; Freeman, 2011).

젠트리피케이션 발생에는 다양한 원인이 있고 특히 중립적인 입장에서 이를 도시 발 전의 한 과정으로 바라보는 시각도 있다. 또한 자연 발생적인 젠트리피케이션 현상은 개인의 재산권과 지역 활성화와 직접적으로 연결되므로 정책적인 개입이 어렵다. 하지 만 도시재생과 같이 국비가 투입되거나 정부 정책에 의해 특정 지역에 자본이 집중되면 서 발생하는 젠트리피케이션의 경우 문제 발생에 정부의 역할이 큰 만큼 정책적 대응이 필요하다. 젠트리피케이션 부작용이 심각한 사회문제로 대두되고 있는 만큼 정부의 적 극적인 지역 활성화 정책과 다양한 투자 사업 진행 과정에서 문제 발생을 최소화할 수 있도록 정부의 역할이 점차 중요해지고 있다.

최근 정부는 젠트리피케이션 문제 해결에 많은 관심과 노력을 기울이고 있다. 중앙 정부 차원에서 지역 활성화에 따른 임대인과 임차인간 갈등과 영세상인의 생존권 문제 등을 해결하기 위하여 2018년 초 영세상인 보호를 강화하는 방향으로 ｢상가건물 임대 차 보호법｣ 상 임대차계약 관련 조항이 개정되었다. 또한 쇠퇴한 지역의 재생을 위한 도시재생사업 추진에 있어서도 젠트리피케이션 부작용 최소화가 중요 사항으로 인식되 기 시작했다. 먼저 도시재생 뉴딜사업으로의 확대 과정에서 정부는 사업의 4대 목표 중 하나로 부동산 시장 영향 대응을 제시하면서 국가 정책 실현에 따라 발생 가능한 젠트리피케이션 문제에 대한 대응 의지를 강조하였다. 더불어 ｢도시재생 활성화 및 지 원에 관한 특별법｣의 개정을 통해 도시재생사업 추진 시 주민과 상가건물 임대인과 임 차인, 해당 지자체 간 상생협약 체결의 발판을 마련하여 정책에 의해 발생 가능한 젠트 리피케이션 문제에 대응하기 위한 법적 토대를 구축하였다. 지방정부 차원에서도 젠트 리피케이션 문제 해결을 위한 움직임이 진행되고 있다. 서울시는 2015년 ‘서울시 젠트 리피케이션 종합대책’을 발표, 젠트리피케이션 문제가 심각한 서울시내 6개 지역을 대 상으로 다양한 해결 방안을 제시하였다(서울시, 2015). 서울시 성동구 역시 2015년부 터 상업 젠트리피케이션 문제가 심각한 성수동 지역을 중심으로 지속가능한 영업환경 조성을 위한 다양한 법제도 및 도시계획적 대응을 시도하였다(성동구, 2017). 이 외에 도 여러 지방자치단체에서 관련 조례 제정 및 상생협약 체결을 적극적으로 진행하는 등 젠트리피케이션 문제 해결을 위한 노력이 진행되고 있다.

이렇듯 도시재생사업과 같이 정부가 주도한 젠트리피케이션 문제는 정책적으로 대응 하는 것이 바람직하고 이미 정부의 다양한 대응이 이루어지고 있다. 하지만 젠트리피 케이션 발생을 진단 및 예측할 수 있는 시스템이 부재하기 때문에 이에 대한 선제적 대응이 어렵다. 특히 젠트리피케이션 현상은 진행 단계와 속도에 따라 적절한 대응방 안이 다르고 지역마다 부작용 발생 양상에 차이가 있기 때문에, 문제를 정확하게 진단 하는 것이 무엇보다 중요하다. 또한 젠트리피케이션 부작용에 대한 대응 역량이 지역 마다 차이가 있으므로, 단일 정책을 모든 지역에 획일적으로 적용하는 것은 비효율적 이다. 따라서 지역의 인구학적, 사회경제적 변화로 표현되는 젠트리피케이션 진행을 감지할 수 있는 정량적인 변수를 통해 이상 징후를 파악할 수 있는 진단 체계, 즉 젠트 리피케이션 지표가 필요하다. 젠트리피케이션 발생을 객관적인 자료를 통해 진단하게 되면 그 결과를 토대로 젠트리피케이션 문제에 대한 지역의 이해를 도울 수 있으며 정 책적 대응을 위한 근거로 활용할 수 있다. 젠트리피케이션 지표를 개발하게 되면 젠트 리피케이션의 발생 또는 진행 단계를 정량적인 변수를 통합하여 하나의 수치로 확인할 수 있게 된다. 이를 통해 도시재생사업과 같은 공공 투자사업과 관련 정책 추진 시, 그에 따른 젠트리피케이션 발생 및 진행 정도를 객관적으로 진단하고 이상 징후를 감지 할 수 있다. 나아가 지역의 젠트리피케이션 대응 역량까지 파악하여 공공사업 추진에 따른 실제적인 문제 발생을 사전에 대응하는 것도 가능하다.

2) 연구의 목적 및 내용

본 연구에서는 젠트리피케이션 발생 여부와 단계를 객관적인 자료를 통해 하나의 수 치로 진단할 수 있는 “젠트리피케이션 지표”를 개발하는 것을 주요 목적으로 한다. 아 울러 개발된 지표를 활용한 선제적인 젠트리피케이션 대응 방안을 모색하였다. 젠트리 피케이션은 지역 활성화와 환경 개선이라는 긍정적 측면이 있음에도 불구하고 여러 부 작용을 야기할 가능성이 높다. 그러므로 이에 대한 구체적인 문제점 파악과 공론화 작 업을 통해 지역 내에서 젠트리피케이션 문제를 환기할 필요가 있다. 특히 개발압력이

높은 대도시의 경우 이미 많은 지역에서 젠트리피케이션 발생이 목격되거나 예상되므 로, 이러한 지역은 지표를 통해 심각성을 지속적으로 모니터링 하는 것이 중요하다.

또한 지방의 개발압력이 낮은 지역의 경우 젠트리피케이션 발생과 부작용에 대한 이해 가 부족하므로 통합된 수치로 젠트리피케이션 문제를 보여주는 지표 개발을 통해 지역 내 젠트리피케이션 문제에 대한 이해와 대응을 지원할 수 있다. 이와 함께 젠트리피케 이션 진행 정도와 지역 특성에 따라 문제점과 적용 가능한 정책에 차이가 있으므로 가 장 효과적인 정책적 대응을 위해서는 지표를 통해 진행 정도를 진단하고 문제점을 파악 하는 것이 매우 중요하다.

이를 위해 먼저 국내에서 발생한 젠트리피케이션 현상을 검토하고, 다른 국가나 도 시와 차별화되는 특성으로 “도시경제기반형 젠트리피케이션”을 정의하였다. 그리고 이 를 정량화된 수치를 통하여 진단할 수 있도록 다양한 대안으로 지표를 개발하고 실증을 통하여 대안별 타당성을 검토하였다. 또한 지표값을 토대로 젠트리피케이션 발생 단계 를 구분하고, 개별 단계에 따라 적절한 정책 수단을 제시하였다. 마지막으로 젠트리피 케이션 지표를 도시정책에 활용할 수 있는 방안과 함께 국정 과제로 사업이 확대되고 있는 도시재생사업에 초점을 맞춰, 재생사업 추진 시 적용 가능한 방안을 제안하였다.

2. 연구의 범위 및 방법

1) 연구의 범위 (1) 공간적 범위

본 연구는 도시경제기반형 젠트리피케이션 지표를 개발하고 이를 실증한 후, 정책적 활용방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 이에 따라 도시경제기반형 젠트리피케이션 정의에 맞춰 공간적 범위를 대도시 지역으로 한정하였다. 개발된 지표의 실증은 자료 구득 가능성과 지표 적용 가능성을 고려하여 서울시 용산구와 종로구에 실시하였다.

(2) 시간적 범위

연구의 시간적 범위는 자료의 구득 가능성과 젠트리피케이션 발생 양상을 고려하여 2014년부터 2017년까지로 한정하였다. 개발된 젠트리피케이션 지표의 실증을 위해 2014년 1월부터 2017년 12월까지 관련 자료를 수집하여 지표값을 산출하였다. 실증 결과의 검증을 위한 텍스트 마이닝 분석 역시 2014년부터 2017년까지의 언론 보도 자 료를 활용하였다.

2) 연구 방법 (1) 문헌연구

젠트리피케이션 개념 및 지표 개발에 대한 선행연구를 검토하였다. 관련 문헌연구를 진행하여 젠트리피케이션 정의와 원인 및 발생 양상, 파급 효과, 국내 젠트리피케이션 특성 및 이슈 등을 파악하였고 이를 통하여 도시경제기반형 젠트리피케이션을 정의하 였다. 또한 젠트리피케이션을 정량적으로 분석한 선행연구 조사를 통하여 지표 개발을

젠트리피케이션 개념 및 지표 개발에 대한 선행연구를 검토하였다. 관련 문헌연구를 진행하여 젠트리피케이션 정의와 원인 및 발생 양상, 파급 효과, 국내 젠트리피케이션 특성 및 이슈 등을 파악하였고 이를 통하여 도시경제기반형 젠트리피케이션을 정의하 였다. 또한 젠트리피케이션을 정량적으로 분석한 선행연구 조사를 통하여 지표 개발을