1) 서울시 용산구 현황
용산구는 중앙에 용산 미군기지를 포함하고 있으며, 남측에 한강에 인접하고 있다.
대부분의 용도지역은 주거지역이며, 서울역과 용산역 주변, 이태원로 일대와 한남동 도깨비시장 주변에만 상업지역이 일부 분포하고 있다. 주거지역은 대부분 일반주거지 역이고, 이태원로 북측에 전용주거지역이 일부 분포하고 있고, 상업지역 주변과 한강 인접지역은 준주거지역으로 지정되어 있다.
자료: KLIS(Korea Land Information System, 국토교통부, 2018) 자료를 활용하여 저자 작성 그림 5-1 | 용산구 용도지역 현황 (2016)
용산구의 도시개발 현황을 살펴보면, 용산구 보광동과 한남동 등 일대(111만 205
㎡) 지역의 경우 2003년 11월 제2차 뉴타운 지구 지정 때 한남뉴타운으로 지정되어 한남1~5구역으로 나뉘어 사업이 계획되었다. 하지만 이후 2017년 3월 이태원역과 녹 사평역 사이의 1구역(이태원동 44 일대)이 정비구역에서 해제되어, 현재는 2구역(보 광동 265 일대), 3구역(한남동 686 일대), 4구역(보광동 360 일대), 5구역(동빙고동 60 일대)으로 나누어 개발이 진행 중이다(김리영, 2018). 최근 용산공원 조성 사업에 속도가 붙고 동부이촌동의 아파트들이 재건축을 추진하면서 뉴타운사업도 역시 속도가 붙고 있다. 사업지역 중 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역 재개발은 2019년도에 착공 하여 2022년 준공을 목표로 195개 동 총 5,816가구가 조성될 예정이다(배규민, 2018)37).
자료: 저자 작성
그림 5-2 | 용산구 개발 현황
37) news.mt.co.kr/mtview.php?no=2018011614132463696 (2018년 11월 30일 검색)
이와 함께 서울시는 2015년 서울 도시재생활성화지역 선도모델 중 도시경제기반형 으로 서울역 역세권 일대(서울역ㆍ광장, 남대문시장, 중림동, 서계동, 회현동 일대) 1,955,333㎡를 국가 차원의 초거대 역세권으로 개발하는 도시재생사업지역으로 선정 하였다. 또한 해방촌 일대 남산고도지구 내 구릉지형 주거지역(용산2가동 일대) 330,000㎡을 남산과 다문화를 활용한 지역의 명소화를 위한 근린재생 일반사업 지역 으로 선정하여 활성화계획을 수립하였다(서울도시재생포털38)). 해방촌 일대 재생사업 은 근린재생 유형으로, 서울시 유형으로는 노후주거지역 사업에 해당된다. 인근 경리 단길 활성화와 그에 따른 젠트리피케이션 부작용이 해방촌 일대에서도 문제가 되고 있 으며, 과잉 상업화 현상이 뚜렷하게 목격되고 있다.
서울시 용산구를 대상으로 2014-2015년, 2015-2016년, 2016-2017년 간 6개 변 수의 변화를 살펴보았다. 유동인구 증가율은 지속적인 상승 경향을 보였으며, 프랜차 이즈 업체 수와 창폐업 횟수의 변화는 거의 없었고, 평균 영업기간은 점차 감소하는 추세를 보였다. 인구 증가율은 급격히 감소하여 2016-2017년에는 인구가 감소하고 있 는 것으로 나타났으며, 가구 평균소득 증가율 역시 지속적인 감소 양상을 보였다. 이는 상업 젠트리피케이션 관련 변수는 전반적으로 증가 추세를 보이나, 주거 젠트리피케이 션 관련 변수는 감소하고 있는 모습을 나타낸다고 볼 수 있다.
활용변수 2014-2015 2015-2016 2016-2017
평균 표준편차 평균 표준편차 평균 표준편차
유동인구 증가율 -28.52 31.86 -46.19 28.64 102.08 134.62
프랜차이즈 업체 수 0.23 0.50 0.23 0.51 0.21 0.47
창폐업 횟수 0.37 0.62 0.37 0.62 0.37 0.62
평균 영업기간 39.68 17.18 37.41 16.02 35.82 15.96
인구 증가율 76.66 91.38 -11.62 38.41 -1.45 7.23
가구 평균소득 증가율 22.83 15.56 -9.43 27.63 -8.73 38.65 자료: 저자 작성
표 5-1 | 용산구 6개 활용변수의 기술적 통계
38) https://uri.seoul.go.kr/surc/propProgress/businessOneStep.do (2018년 8월 16일 검색)
자료: 저자 작성
그림 5-3 | 용산구 6개 변수 평균 변화
개별 변수의 변화와 함께 공간적 분포 패턴을 확인하였다. 유동인구 증가율은 2016 년 까지는 전반적으로 감소하였으나, 2016-2017년 사이에는 용산구 전체적으로 증가 한 것으로 나타났다. 2014-2015년 사이에는 용산역 인근, 이태원로 일원에서 창폐업 횟수가 증가하였으며, 이러한 패턴은 2017년 까지 지속되었고, 프랜차이즈의 업체 수 도 창폐업수와 유사하게 용산역과 이태원로 일원에서 두드러진 모습을 보였다. 평균 영업기간은 40개월 정도이며, 한남동의 우사단길 일원에서 가장 영업기간이 가장 진 것으로 나타났다. 2014-2015년 사이 용산구의 전반적인 인구가 증가하다가, 2016- 2017년 사이에는 이태원로 인근의 한남동의 인구 증가가 두드러졌다. 가구 평균 소득 은 2014-2015년 사이에는 이태원로 일원이, 2016-2017년에는 이태원로 일원, 용산 역 인근의 증가세가 목격되었다.
2) 서울시 종로구 현황
종로구는 북측 대부분 지역이 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 남측 중구 인접부
분은 상업지역이 분포되어 있다. 주거지역은 북에서 남측으로 세 갈래가 분포되어 있 으며, 북측 인왕산 안쪽을 제외하고는 대부분 일반주거지역이다. 특히 중앙에 경복궁 이 입지해 있고, 그 주변으로 제1종, 제2종 일반주거지역이 둘러싸고 있다. 경복궁을 비롯해서 창덕궁이나 경희궁, 종묘 등의 문화재는 자연녹지지역으로 지정되어 있다.
종로구 내 개발사업 현황을 살펴보면, 돈의문ㆍ내자동ㆍ사직동ㆍ종로6가ㆍ익선동 일대에서는 도시환경정비사업이, 숭인동ㆍ신영동ㆍ옥인동ㆍ충신동 일대에서는 주택재 개발정비사업이 추진 중에 있다. 해당 지역의 개발방향과 관련하여 서울시와 종로구는 최근 ‘역사도심’으로서의 위상을 확보하기 위하여 건물 높이제한 등의 도심관리방안을 지속적으로 발표하고 있는 상황이다. 또한 2016년 기존 정비사업 해제가 이루어졌는 데, 특히 옥인1 주택재개발사업과 사직2 도시환경정비사업의 문제가 예상되며, 2017 년에는 익선동 도시환경정비사업이 해제되어 급격한 용도 변화가 진행되고 있는 것으 로 나타났다.
자료: KLIS(Korea Land Information System, 국토교통부, 2018) 자료를 활용하여 저자 작성(左), 저자 작성(右) 그림 5-4 | 종로구 용도지역 (2016) 및 개발 현황
젠트리피케이션 지표 구축에 활용한 6개 변수의 종로구 현황을 살펴보면, 먼저 유동 인구 증가율은 2016-2017년 급격한 상승 추세를 보였다. 용산구 사례와 마찬가지로 프랜차이즈 업체 수와 창폐업 횟수는 2014년에서 2017년 사이 큰 변화를 보이지 않았 고, 평균 영업기간은 서서히 감소하고 있는 것으로 나타났다. 인구 증가율은 감소 추세 를 보이며, 가구 평균소득 증가율의 경우 2015-2016년 사이 급격히 감소했다가 2016-2017년 감소 추세가 완화되는 경향을 보였다. 용산구와 마찬가지로 주거 젠트리 피케이션 관련 변수는 감소하고 있고, 상업 젠트리피케이션 관련 변수는 증가하는 모 습을 보인다.
자료: 저자 작성
그림 5-5 | 종로구 6개 변수 평균 변화
서울시 종로구 대상으로 각 변수의 공간적 변화 양상을 살펴본 결과, 유동인구 증가 율의 특징적인 부분은 2015-2016년 사이 부암동 일대의 유동인구가 증가한 점이다.
2016-2017년 사이에는 통인시장, 대학로, 삼청동 등에서 유동인구 증가율이 급격히 상승하였다. 2014-2016년 사이 창폐업 횟수를 보면 세운스퀘어 및 익선동 일원을 중 심으로 창폐업 횟수가 두드러지며, 프랜차이즈 업체 수도 이와 유사한 공간적 패턴을 보여준다. 2014-2015년 사이 종로구의 인구 증가율은 전반적으로 상승하였으며, 이
후 그 추세는 점점 약해졌다. 가구 평균소득 증가율은 2014-2015년 사이에는 종로구 전반적으로 완만한 상승세를 보여주었는데, 특히 2016-2017년 사이에는 부암동, 익 선동, 대학로 일원에서 상승세가 높았다.
활용변수 2014-2015 2015-2016 2016-2017
평균 표준편차 평균 표준편차 평균 표준편차
유동인구 증가율 -32.47 34.07 -39.52 33.91 54.20 101.84
프랜차이즈 업체 수 0.39 0.74 0.39 0.77 0.38 0.71
창폐업 횟수 0.50 0.71 0.51 0.72 0.51 0.71
평균 영업기간 41.84 12.94 39.32 14.03 38.10 12.76
인구 증가율 69.78 67.10 -7.94 42.74 -2.75 8.91
가구 평균소득 증가율 22.34 14.85 -21.25 22.84 -5.53 43.50 자료 : 저자 작성
표 5-2 | 종로구 6개 활용변수의 기술적 통계