젠트리피케이션은 매우 복잡한 문제이다. 주거 젠트리피케이션의 경우 저소득층의 주거권과 함께 주거환경 악화, 공동체 해체 문제가 연결되어 있으며, 상업 젠트리피케 이션의 경우 영세 상인의 안정적 영업 환경과 함께 임대인의 사유재산 문제가 얽혀있 다. 따라서 젠트리피케이션 문제는 개인의 문제이면서 동시에 지역의 문제이고, 나아 가 효과적인 도시정책 추진과도 결부된다. 그러므로 정확히 문제를 파악하고 모두가 이해 가능한 근거를 통하여 문제를 해결할 수 있는 토대가 마련되어야 한다.
먼저 젠트리피케이션 지표는 객관적인 자료를 활용하여 문제의 심각성을 진단하고 젠트리피케이션 진행 정도에 따라 적절한 정책적 대응이 가능할 수 있는 근거가 될 수 있다. 먼저 지속적인 모니터링을 통하여 지역의 젠트리피케이션을 도면과 수치로 확인 할 경우 젠트리피케이션 문제에 대한 지역 주민의 이해를 도울 수 있고, 공론화 과정을 통하여 공동체 안정에 도움이 될 수 있다. 젠트리피케이션 문제는 기본적인 주거권과 영업권과 직접적으로 연결되어 있어 이해 관계자간 감정적인 문제가 발생할 수 있고 이는 갈등을 유발할 수 있다. 또한 최근 많이 논의되고 있는 포용성이나 평등권과도
연결되는 문제이다. 하지만 객관적인 수치와 도면을 통하여 지역의 문제를 이해할 경 우, 합의 도출이 용이하여지고 감정적이거나 정치적인 문제를 피할 수 있다. 이와 함께 지역 주도의 젠트리피케이션 대응을 위한 움직임의 시초가 될 수 있다. 오래된 지역일 수록 지역에 대한 관심과 갈등이 깊을 수 밖에 없다. 이러한 경우 젠트리피케이션 지표 는 활발한 주민 참여와 보다 합리적인 해결의 근거가 될 수 있다.
또한 관련 조례 제정 등에 있어 객관적 근거로 활용하여 증거에 기반한 정책 추진을 도울 수 있다. 실제로 젠트리피케이션 발생에 대한 근거가 미흡하여 대응 정책 추진이 지연되거나 지역 내 동의를 얻지 못하는 사례가 있었다. 이러한 경우 젠트리피케이션 지표를 활용하면 보다 효율적인 방법으로 문제를 해결할 수 있다. 앞에 언급하였듯이 젠트리피케이션은 지역 특성에 따라 발생 양상과 문제가 매우 다양하다. 그러므로 젠 트리피케이션 대응은 중앙정부 차원 보다는 지자체, 나아가 지역 내부에서 이루어지는 것이 보다 효과적이다. 이러한 의미에서 지자체 조례 제정은 젠트리피케이션 문제 해 결의 선제 조건이 될 수 있다. 본 연구에서 개발한 젠트리피케이션 지표는 지역의 변화 를 진단하고, 젠트리피케이션 대응의 첫걸음이 될 수 있는 조례 제정의 객관적인 근거 가 될 수 있다는 사실을 감안할 때, 지표의 활용을 통해 조례 제정을 유도할 수 있다.
2017년 11월 기준 전국 지자체의 젠트리피케이션 조례 제정은 불과 14개 시ㆍ구에 불 과한 실정이다(이진희 외, 2017, p.45). 하지만 젠트리피케이션 지표를 활용한다면, 문제점이 심각한 지역을 중심으로 조례 제정 건수는 더욱 늘어날 수 있을 것이다.
젠트리피케이션 지표는 단순히 문제가 발생하였는가의 여부와 함께 문제의 심각성, 즉 젠트리피케이션 단계를 진단하는데 활용 가능하다. 따라서 단계에 따라 적절한 정 책적 대응이 가능하다. 현재 다양한 젠트리피케이션 정책 수단이 시도되고 있으나 모 든 수단이 모든 단계에 효과적으로 적용될 수 있는 것이 아니다. 그러므로 문제의 심각 성에 따라 적용 가능한 대안을 적절하게 활용하여 보다 효과적으로 문제를 해결할 수 있다. 또한 젠트리피케이션 발생이 진단되지 않았을 경우라도 주변에 문제가 심각할 경우, 추후 발생할 문제를 예상하여 보다 선제적인 대응이 가능하다.
본 연구에서 제시하는 젠트리피케이션 지표는 개발사업과 같은 정책 추진 시 부동산
시장의 영향과 공동체 변화를 최소화하는 것을 목표로 한다. 따라서 개발된 지표를 도 시재생사업과 같은 개발사업 및 투자사업 추진 시 활용할 경우 부동산 시장 영향 최소 화가 가능하다. 특히 도시재생사업의 경우 사회적 통합이 주요 목표 중 하나인 만큼, 사업 선정과 평가 과정에서 본 지표를 활용하여 사업 추진과 더불어 상생협약 체결과 그로 인한 임대료 안정화가 가능하다.
이미 서울시 성동구의 경우 임대료 자료 등의 분석을 통하여 지속가능발전구역을 지 정, 해당 구역 내 상가건물 중 62.4%에 대하여 상생협약을 체결하였다. 그 결과 협약 체결 후 1년간 상가임대료 인상률을 3.7%(상생협약체결 상가건물의 평균 상가임대료 인상률 2.9%)로 관리할 수 있었다. 이러한 사례를 토대로 도시재생사업 추진 시 젠트 리피케이션 지표를 활용하여 문제가 발생하는 지역을 관리할 경우, 도시재생사업지역 내 60% 이상 상가건물에 대한 상생협약 체결과 문제 지역의 연간 임대료 인상을 3%
이하로 유도하는 것이 가능할 것으로 예상된다. 또한 임대료 지원과 같은 보다 적극적 인 정책 적용 시 재생사업에 따른 젠트리피케이션 발생과 그로 인한 비자발적 이주 문 제를 더욱 효과적으로 해결할 수 있을 것으로 기대된다.
젠트리피케이션의 긍정적 효과로 거론되는 지역 활성화는 특히 쇠퇴지역의 성장에 좋은 출발점이 되기도 하지만, 일정 수준을 넘어서는 젠트리피케이션 부작용은 오히려 지역 쇠퇴를 야기할 수 있다. Clay(1979) 등이 이미 예견하였듯이 젠트리피케이션의 마지막 단계는 지역 쇠퇴가 될 수 있다. 이미 삼청동이나 경리단길 주변에서는 지나친 임대료 상승과 과잉 상업화에 따른 환경 악화, 지역 정체성 상실로 공실이 발생하고 있다. 젠트리피케이션 지표는 이러한 재쇠퇴과정을 사전에 예측하고 방지할 수 있는 객관적인 자료를 제공한다. 젠트리피케이션 문제가 심화되어 지역의 재쇠퇴가 예상될 경우, 보다 강력한 대응 정책을 활용하여 문제를 완화할 수 있을 것이다.
본 연구에서는 개발된 젠트리피케이션 지표를 활용, 추후 서울시 및 서울신용보증재 단과의 공동연구를 통해 2014년부터 서울시 전역의 젠트리피케이션 변화를 분석할 예 정으로, 이를 통해 서울시 내 상권 활성화 정도를 파악하고, 향후 상업활동에 대한 보 증 및 지원에 활용할 수 있다. 이를 통해 서울시의 상인지원 관련 정책 추진에 있어
우선순위와 객관적 기준 확립에 기여할 수 있으며, 향후 타 지자체의 급격한 지역 활성 화에 따른 정책적 대응 방안 마련에 큰 시사점을 제시할 수 있을 것이다.