이태원은 서울에서 외국인이 가장 많이 드나드는 지역이며 다양한 세계문화 교류 의 장소로서 잠재력을 지니고 있는 지역이다.
지리적으로는 인근에 미군 주둔지, 외국 공관 및 고급 외인주택단지가 위치해 있어, 외국인 상주인구가 20,000여명에 달한다. 주한 외국인 만남의 장소 및 주말 이용 유흥 가로 이용되고 있으며, 외국어 소통이 가능한 서구적 분위기가 조성되어있다.
도시구조상 서울시의 순환선(3개)과 방사선(14개)중 이태원로는 6방사선(반포로) 및 7방사선(한남로, 강남대로)의 사이에 위치하며, 용산, 마포와 성동구, 동대문구를 연결 하는 통과도로의 역할을 담당하고 있다. 특히 한강진역 부근이 그 센터에 위치하고 있 다. 또한 2001년 3월 지하철 6호선(녹사평역, 이태원역, 한강진역)이 개통하여 접근성이 더욱 좋아졌다.
이태원 관광특구는 지구단위계획구역으로 설정되어 신축, 재개발, 재건축 등 급격한 물리적 변화가 어려운 지역이다. 서울특별시고시 제1995-54호(1995년 3월 2일)에 의하 여 지구단위계획구역으로 결정되었고, 이후 제1996-154호(1996년 6월 7일)로 이태원동 4개 필지가 추가되어 원래 258,542㎡이었던 면적이 259,262㎡로 증가되어 설정되었다.
이태원지구단위계획구역은 처음에는 주거지역으로만 설정되어 있었는데, 2002년 7 월 2일 서울특별시고시 제2002-252호에 의하여 이태원로주변의 용도지역이 변경되었 다. 그리하여 해밀턴 호텔을 중심으로 중심도로변 24,320㎡이 상업지역으로 설정되었 다. 그렇지만, 대부분이 상업지역으로 용도지역이 지정되어 있는 다른 관광특구와 달리 주거계 용도지역이 차지하는 범위가 넓어서 신규개발에 따른 물리적 환경변화가 일어 나기 어렵다(그림 3-3 참조).
게다가 용도지역 변경에 따른 과도한 고층․고밀 개발을 억제하고 남산의 경관을 보호하기 위하여 용도지구(고도지구)가 설정되어 고층 건물의 신축 혹은 증축이 불가 능하다.
이태원로를 따라 남북 10～15m 폭으로 이태원입구에서 제일기획 사이의 구역은 중 심지 미관지구, 그 외의 제일기획에서 한강진역 주변은 역사문화미관지구로 지정되어 있으므로 이태원지구단위계획구역은 사실상 더 이상의 개발이 어렵다고 볼 수 있다.
용도지역 변경과 용도지구 설정은 <표 3-18>과 같다.
<표 3-18> 이태원로주변 지구단위계획구역의 용도지역 변경
구 분 면 적(㎡) 구성비
(%) 비 고
기 정 변 경 변경후
합 계 259,262 - 259,262 100 이태원로주변 지구단위계획구역
주거 지역
소 계 259,262 감)24,320 234,942 90.6 제1종
전용주거지역 2,410 - 2,410 0.9
일반주거지역 172,012 감)172,012 0 - 일반주거지역 세분 제1종
일반주거지역 10,890 증)13,350 24,240 9.3 이태원동 552, 453-15, 171-21일대 제2종
일반주거지역 - 증)99,995 99,995 38.6
한남동 685-2 및 이태원동, 한남동
이면부일대 준주거지역 73,950 증)34,347 108,297 41.8 이태원동130-12 및
한남동683-141일대 상업
지역 일반상업지역 - 증)24,320 24,320 9.4
이태원동 123-12,123-13 및 126-15일대 자료 : 서울특별시고시 제2002-252 (2002.7.2)
<그림 3-12> 이면도로 주거지 <그림 3-13> 상가와 인접한 주거지
<표 3-19> 이태원로주변 지구단위계획구역의 용도지구(고도지구) 지정 구
분 지구명 지구의
세분 위 치 고도제한 면적
(㎡)
신 설
고도 지구
최고고도 지구 (이태원로
주변)
계 145,510
이태원동 119-25, 127-7일대
28m(7층)이하
(현지반고를 기준으로한 높이) 19,200 이태원동 57-35, 124-7,
56-13, 131-3일대 한남동737-29,
732-20일대
20m이하
(현지반고를 기준으로한 높이) 67,560 이태원동 57-1, 124-13,
63-5, 72-16, 132-6일대 한남동737-60일대
15m이하
(현지반고를 기준으로한 높이) 51,890 이태원동 454-1일대 12m(3층)이하
(현지반고를 기준으로한 높이) 6,860 자료 : 서울특별시고시 제2002-252 (2002.7.2)
<그림 3-14> 이태원의 용도지구 현황
이태원로는 보광동길(해밀톤 호텔)과 제일기획을 중심으로 토지이용이 구분된다.
서측 진입부(녹사평역)～해밀톤 호텔은 쇼핑중심의 판매지역, 해밀톤 호텔～제일기획은 판매, 식음, 유흥지역, 제일기획～이태원로 동측(한강진역)은 식음 및 유흥지역으로 구 분된다.31)
이태원로 서측 진입부～해밀톤 호텔은 이태원지역내에서 쇼핑활동이 가장 활발한 구역으로 가죽, 가방, 양복 점포 1천여개가 밀집된 곳이며 북측보다 남측 상행위가 활 발하다. 이태원의 4백여 노점상들이 밀집된 지역으로 액세서리나 티셔츠 등 선물용품 을 주로 판매한다. 일부 상인들은 자연스럽게 형성된 야시장을 관광상품으로 개발하자 는 의견도 있으나 노점상이 기업형으로 성장하면서 기존 상인들과의 반목이 있는 상태 이다.
이 구간은 건물의 저층부를 중심으로 남측은 건축물 대부분이 판매 기능의 상가로 사용하고 있으며, 북측은 1․2층은 상가로 나머지 부분은 근린 및 업무시설로 이용되 고 있다. 건물 저층부는 폭이 좁은 소규모의 다양한 점포들로 구성되어 있다.
주 진입구에는 상징성 및 식별성을 위해 상징아치가 설치되었다. 그러나 반포로에 서 이태원로 진입부에 관광버스 등 차량이 주차하여 경관을 저해하고 있다.
북측은 동호플라자, 월드아케이드, 이태원아케이드 등 고층 건축물이 입지한 반면 남측은 급격한 경사로 인해 비교적 소규모의 오래된 저층 건축물로 형성되어 있다. 전 반적으로 건물 저층부 베이폭이 일정한 소규모 상가건물이 가로변을 따라 연속적으로 배치되어 가로연속성을 유지하고 있다. 외국인, 외국어 간판, 저층부 차양, 노점상 등으 로 인해 이국적인 분위기를 조성하고 있다.
해밀턴 호텔～제일기획 구간은 건물의 저층부는 가로변을 따라 판매용도가 연속적 으로 입지하며 상층부는 식음․유흥․근생 용도로 이용되고 있다. 주거지역 허용용도 에 적합하지 않는 용도가 대부분이며 이로 인해 이 지역의 상업지역 용도변경에 대한 민원이 지속적으로 발생하고 있다.
이태원역 북측의 해밀턴 호텔이 그 위치와 높이로 인하여 이태원로 전체의 중심적 인 랜드마크적 건물이다. 또한 높은 지대에 위치한 제일기획 건물이 높은 식별성을 가 지고 있다. 다양한 건축물이 밀집하여 건축규모면에서 다소 혼란스러운 편이며 대형건
31) 서울시정개발연구원, 「이태원 가로환경개선 디자인」, 서울특별시, 2002
축물이 들어서면서 기존 가로경관 및 분위기와 조화되지 못하고 있다.
제일기획～이태원로 동측 진입부 구간은 위락용도로 이용되는 지역으로 외국인 단 체관광객이 버스, 승합차로 이용하며 외국음식점이 밀집되어 있다.
이 구간의 건물은 층수가 2～3층으로 저층건물이나 전면폭은 큰 편이다. 건물 저층 부는 단일 업종의 식음시설이 주를 이루며 지하층과 상층부는 유흥시설을 포함하여 숙 박업소, 사무실 등 다양한 용도가 혼재하여 있다. 주차장 부족으로 인해 가로변에 관광 버스를 비롯한 각종 차량이 불법주차를 함으로써 차량소통을 방해하며 가로미관에도 부정적 영향을 미친다. 동측 진입구에도 서측 진입구와 같은 상징아치물이 설치되어 있다.
텍사스 골목은 외국인 이용이 많은 유흥업소가 밀집되어 있는 지역으로, 게이바나 레즈비언바 등 동성애자를 위한 업소가 50여개소 입지해있다. 중국 관광객의 단체방문 이 많으며 일본이나 서구 관광객들은 개별여행객인 경우가 많다.
보광동 길은 한국전통제품 판매업소가 주로 입지하고 있는 지역으로 고가구, 중고 가구점, 전통자기 등 공예품점이 분포해 있다. 부분적으로 외국가구나 외국골동품이 입 지하고 있어 다국적 문화 환경이 이루어지고 있다. 현재 미군을 상대로 형성됐던 언덕 길 윤락가는 소멸되었다.