의 사회적 환원 및 공유방안에 관해서도 열린 논의와 사회적 합의가 필요할 것으로 예상된다.
◦마곡, 상암, 문정 차별화 노력과 외생수요의 유치 필요
마곡은 R&D산업, 상암은 미디어산업, 문정은 유통기능 등 지역별로 차별화된 특화 발전을 통해 이들 지역 간 입지수요 경쟁을 최소화할 필요가 있다. 마곡과 문정은 향후 경제성장 속도 의 둔화로 인해 개발수요의 제로섬 게임이 될 가능성이 높아 외생적 수요를 선별적으로 유치할 수 있는 개발전략을 모색할 필요가 있다.
제1절 근린상업공간 진화의 미래담론에 관한 시각
제 5 장 미래 서울 2030, 근린상업공간의 진화
：전망과 과제
제1절 근린상업공간 진화의 미래담론에 관한 시각
근린생활중심공간은 주로 주거지역에 인접하여 거주민의 일상생활과 밀접하게 연결되어 있 으며 각종 생활편의를 제공하기 위한 다양한 용도 및 시설들로 이루어져 있다. 대형 오피스, 대규모 상업시설, 백화점 등 업무비지니스나 고차상업서비스 관련 업종은 입지특성상 4장에서 다룬 경제활동중심지에 주로 입지한다. 따라서 근린상업공간은 주로 동네가게, 슈퍼마켓 등 소 규모 판매나 소매업, 음식점, 미장원, 세탁소 등의 근린생활 서비스업종들로 구성된다.
서울시에서 상업용도로 이용되는 시설들의 연상면적 구성비를 보면, 거의 대부분(89.6%)이 근린생활시설, 위락시설들로 이루어져 있다. 특히, 대형 오피스나 대규모 상업시설이 특정지역 에 집적하는 경향이 있으므로 근린상업시설은 사실상 서울시의 주거지역이 있는 곳이면 어느 곳이든 그 주변 지역에 실핏줄처럼 골고루 분포되어 있다. 근린상업의 또 하나 특성을 들자면 영세 자영업의 높은 비율일 것이다. 2008년 기준으로 한국의 자영업 비율은 31.3%로 OECD 평균인 15.8%에 비하면 상당히 높은 편이다. 대부분이 소규모 창업이 가능한 도소매업(29%), 음식․숙박업(21%), 공공․운수․개인서비스업 (22%)에 집중해 있다. 이러한 여건으로 볼 때, 미래 서울의 근린상업공간 진화와 관련되어 제기된 근본적인 질문 중 하나는 과연 서울시의 근린상 업기능은 향후에도 지속적으로 확산 가능할까? 아니면 지금이 포화상태인가? 라는 주제였다.
이 장에서는 IMF 구제금융 이후 서울의 상업공간은 어떻게 변해 왔으며 그 특성은 무엇인가?
근린상업공간의 변화 과정에서 포착되는 주요 트렌드는 무엇인가? 향후 서울의 상업공간은 어 떤 모습으로 변해 갈까? 라는 질문에 초점을 맞추어 미래 담론을 전개하였다. 특히, 최근 전자 상거래 등 온라인 시장의 급성장 추세, 상업공간의 대형화․복합화․명품화 경향, 프랜차이즈 등 상업시설의 표준화 트렌드 등을 고려할 때 서울의 근린상업공간은 기존의 증가 추세를 미래
에도 지속할 수 있을까?에 보다 구체적으로 초점을 맞추고 주요 추동요인을 중심으로 논의를 전개하였다.
제2절 근린상업공간의 분포 및 특성 1. 근린상업공간 분포 현황
◦용도지역상 상업지역의 분포
서울시 내 용도지역상 상업지역으로 지정되어 있는 공간은 녹지지역을 제외하면 시가지 면 적의 약 7.2%로, 주거나 업무지역의 면적에 비해 차지하는 비중이 낮다. 상업지역은 주로 도심, 강남, 여의도를 포함한 경제활동중심지인 3핵 주변의 고차상업기능 위주로 지정되어 있어 일 상생활에서 서울 시민들이 쉽게 접근하여 쇼핑 및 위락 등을 즐길 수 있는 근린생활시설의 분 포를 적절하게 반영하지 못하고 있는 실정이다.
<그림 5-1> 용도지역상 상업지역(2010년)
◦실제 유형별 연면적 분포
서울에서 실제 상업용도로 이용되는 시설들의 공간적 분포를 파악하기 위해 2010년 건물분 과세부과자료를 바탕으로 지리정보체계(GIS)를 활용하여 분석하였다. 그 결과 상업건축물 연 면적의 89.6%가 서울시민들이 일상생활에서 쉽게 접근할 수 있는 근린생활시설, 위락시설 등 으로 나타났다. 호텔, 대규모 점포시설 등 대형 상업시설은 전체 상업건축물 연상면적의 약 9.8%, 재래시장은 약 0.6%를 차지하였다. 이러한 근린상업시설은 사실상 서울시 주거지 주변 의 전 지역에 실핏줄처럼 골고루 분포하고 있는 것으로 파악되었다.
연면적 (㎡) 비율
계 78,096,084.8 100.0%
대형상업시설 (호텔, 대규모 점포시설 등) 7,684,611.7 9.8%
재래시장 431,678.7 0.6%
일반상업시설 (근린, 위락 등) 69,979,794.4 89.6%
* 2010 서울시 과세부과자료
<표 5-1> 서울시 상업시설 유형별 연면적 현황(2010년)
<그림 5-2> 실제 상업시설의 공간적 분포(2010년)
서울시 행정동별 상업시설의 유형별 총 연면적 분포를 로그지수 맵으로 분석한 결과, 숙박, 위락 및 판매시설은 주로 도심, 강남, 여의도 지역에 많이 분포하고 있으며, 지역별 편차도 큰 것으로 나타났다. 반면 근린생활시설은 서울 전 지역에 비교적 고르게 분포하고 있으며, 상업 시설의 다른 유형에 비해 차지하는 연면적의 비중이 매우 큰 것으로 조사되었다.
근린생활시설 숙박시설
위락시설 판매시설
<그림 5-3> 서울시 상업시설 유형별 총 연면적 분포(2010년)
2. 근린상업공간의 분포 특성
◦입지특성상 지역적 수요와 근접성이 중요
근린상업공간은 주로 주거지 인접지역에서 거주민의 일상생활에 근접하여 각종 편의를 제공 하기 위한 다양한 용도를 갖는 시설들로 이루어져 있다. 큰 규모의 업무, 제조업 시설보다 슈퍼
마켓 등의 판매업, 음식점, 세탁소 등의 생활 서비스업 등이 이에 해당한다. 따라서 일상생활의 다양한 요구에 맞는 지역적 수요기반의 성격이 강하여 상권의 규모가 비교적 적은 편이다. 거 주자의 접근성과 이용편의성이 중요하므로 기능의 고밀 집적보다 지역주민의 근접성을 기반으 로 입지하는 특성이 있다.
근린상업공간은 경제활동중심지에 비해 영세 자영업의 비중이 상당히 높다. 2008년 전국 자 영업자 비율은 31.3%에 달하며, 이들 대부분이 주거지에 인접한 근린공간에 입지하고 있다.
주로 소규모 창업이 가능한 도․소매업(29%), 음식․숙박업(21%), 공공․운수․개인서비스(22%) 등 의 업종이 이에 해당한다.
<그림 5-4> 생활중심지의 분포 특성
◦대형판매시설의 급증과 전통시장의 쇠락
1997년 이후 2010년까지 서울시 상업시설은 규모와 유형면에서 상당한 변화를 경험하고 있 다. 서울시 상업시설의 유형별 변화에서 가장 두드러진 특징은 대형판매시설이 급격히 증가한 반면, 오래전부터 형성되어 온 재래시장은 급격히 감소하였다는 점이다. 한편, 주거지 주변에 입지하는 근린상업시설도 지속적으로 증가하여 서울시 내 전체 상업시설에서 차지하는 비중도 커졌다.
2010년 현재 서울에 입지하는 근린상업시설은 전체 상업시설의 82.2%를 차지하고 있다. 상 업시설에서 차지하는 연면적의 비중은 이미 높아 증가세가 둔화되고 있으나 지속적으로 증가 하고 있다. 대형판매시설은 1997년 이후 연평균 약 18.0%씩 증가하며 가장 급격한 성장세를 보이고 있다. 반면 재래시장은 2005년 이전까지 약 19.8%의 급격한 감소세를 보였으나, 2005
년 이후 다양한 정책적 지원을 바탕으로 소폭 증가세를 보이고 있다. 음식점은 연면적이 계속 감소하여 포화상태에 다다른 감이 있고, 숙박시설의 연면적은 증가하였으나 대형판매시설의 급증으로 인해 비중은 감소한 것으로 나타났다.
<그림 5-5> 상업시설 유형별 연면적 연평균 증가율
비중 (2010)
시기별 업종별 연면적(㎡) 연면적 증감(㎡) 전년대비 연평균 증가율(%)
1997 2005 2010 ’97~’05 ’05~’10 ’97~’10 ’97~’05 ’05~’10 ’97~’10 계 100% 48,969,163.7 69,107,600.8 78,096,084.8 20,138,437.1 8,988,484.0 29,126,921.1 4.4% 2.5% 3.7%
대형판매시설 7.4% 670,558.9 3,924,354.6 5,768,524.6 3,253,795.8 1,844,170.0 5,097,965.8 24.7% 8.0% 18.0%
재래시장 0.6% 2,473,341.9 423,934.5 431,678.7 -2,049,407.4 7,744.2 -2,041,663.2 -19.8% 0.4% -12.6%
음식점 3.5% 3,572,548.8 3,179,219.8 2,771,394.3 -393,329.0 -407,825.5 -801,154.5 -1.4% -2.7% -1.9%
숙박시설 5.2% 3,280,502.3 3,814,807.4 4,056,947.2 534,305.1 242,139.8 776,444.9 1.9% 1.2% 1.6%
위락/위생 1.1% 865,986.9 916,843.1 890,695.5 50,856.2 -26,147.6 24,708.6 0.7% -0.6% 0.2%
근린생활시설 82.2% 38,106,224.9 56,848,441.3 64,176,844.4 18,742,216.4 7,328,403.1 26,070,619.5 5.1% 2.5% 4.1%
<표 5-2> 상업시설 유형별 연면적 현황 및 증가율(1997~2010년)
제3절 근린상업공간 변화 패턴의 주요 특성(1997~2010년)
1. 서울시 상업시설의 총량은 GRDP 실질성장률 수준의 지속적 증가세를 유지
서울 소재 상업시설의 총 연상면적은 1997년 49.0㎢에서 2010년 78.1㎢로 증가하여 연평균 3.7% 증가율을 보이고 있다. 이 같은 증가율은 같은 기간 지역내총생산(GRDP) 증가율인 6.0%
보다 낮지만, GRDP의 실질성장률인 3.0%와 비슷한 수준이다. 또한 이는 서울 및 수도권 인구 의 연평균 증가율인 -0.4~1.0%를 상회하는 증가세를 보이고 있다. 즉, 현재까지 서울의 상업시 설 총량은 GRDP의 실질성장률만큼 지속적으로 증가하고 있음을 알 수 있다.
<그림 5-6> 상업시설 연면적 변화 추이
GRDP 및 연면적 (당해년 가격기준, 십억원, ㎡) 전년대비 평균 증가율 (%) 1997 * 2005 2010 1997~2005 2005~2010 1997~2010 서울시 상업시설 연면적 48,969,163.68 69,107,600.75 78,096,084.76 4.4% 2.5% 3.7%
GRDP 129,240,485 208,899,249 274,778,628 6.2% 5.6% 6.0%
서울시 인구 10,217,177 9,762,546 9,631,482 -0.5% -0.3% -0.4%
수도권 인구 188,426,826 287,769,396 362,506,195 1.2% 0.7% 1.0%
* 서울시 및 수도권 인구 자료：통계청, 1995~2010년 각년도 자료.
* GRDP：통계청, 시.도별 지역내총생산 및 지출 각년도 자료.
<표 5-3> 상업시설 연면적, 지역내총생산, 인구 변화 추이(1997~2010년)
2. 근린상업공간 변화의 주요 특성
1) 대형유통업체의 급성장과 업태 다양화
◦대형할인점과 SSM 등 대형유통업체의 시장잠식 심화34)
2005~2010년 점포수를 기준으로 대형마트는 연평균 7.8%, SSM(Super Super Market)은 연평
34) •대형할인점：매장면적 3000㎡ 이상인 양판점, 할인점, 전문점 및 편의점 등 취급상품을 통상의 소매가격보다 저렴한 가격으로 계속하여 소매하는 매장임. 표준적인 브랜드 상품에 중점을 두고 저가격 판매 및 대량 판매함 (최대식, 1998).
• SSM：대형마트에 대한 등록제(유통산업발전법)와 사업조정제도 등 법적 규제 강화에 따라 대안으로 등장함.
3,000㎡ 이하 직영점 또는 가맹점 형태의 기업형 슈퍼마켓임(홈플러스익스프레스, GS슈퍼마켓, 롯데슈퍼 등).
균 26.2%의 높은 성장률을 보인 반면, 재래시장은 연평균 1.7% 감소하였다. 급성장세를 보이는 SSM 매장은 2011년 5월 현재 전국에 902개소가 입지하고 있으며 점포수 기준으로 2006년 대비 약 381.8%가 급증하였다. 이 중 769개 매장(85.3%)이 홈플러스, GS, 롯데 등 상위 3개사 매장이
균 26.2%의 높은 성장률을 보인 반면, 재래시장은 연평균 1.7% 감소하였다. 급성장세를 보이는 SSM 매장은 2011년 5월 현재 전국에 902개소가 입지하고 있으며 점포수 기준으로 2006년 대비 약 381.8%가 급증하였다. 이 중 769개 매장(85.3%)이 홈플러스, GS, 롯데 등 상위 3개사 매장이