해외 사례를 보면, 1인당 국민소득이 2만 달러에 진입한 이후 여가관련 소비가 상당히 증가 하는 패턴을 보였다. 이는 소득수준이 향상되고 인구 및 사회구조 변화와 함께 삶에 대한 가치 관과 라이프스타일이 변화하기 때문이다. 우리나라는 오락문화 관련 활동에 지출하는 비중이 GDP 대비 3.7%로 OECD 평균(5.5%)에 비해 여전히 낮은 수준이다.44) 이는 가치 및 라이프스 타일의 변화에 따라 다양한 여가활동의 수요가 증가할 가능성이 높다는 것을 시사한다.
서울시 가구당 월평균 실질 소비지출액은 1990~1997년 평균 187만원에서 2000~2008년 평 균 220만원으로 증가하였고 평균 소비성향은 75.7% 수준인 것으로 나타났다. 2008년 서울시 가계지출항목 중 교양오락에 대한 소득탄력성은 1.253로 준선택재적 성격을 띠고 있다. 통계청 의 사회조사 자료에 의하면, 스포츠 활동 및 여행은 2007년 9.0%에서 2011년 9.6%로, 문화예 술 및 스포츠관람은 2007년 3.7%에서 2011년 5.2%로 증가하였다.45)
향후 주5일 근무제 정착 등 사회 여건이 성숙되고 가치와 라이프스타일의 변화에 따라 여가 활동의 소비가 증가할 가능성은 매우 높다. 관광 및 레저활동의 증가에 따른 서울 외곽 및 비수
44) 이혜림, 2011, ‘정체된 서비스 소비, 증가 여지는 크다’, LG business Insight, LG경제연구원.
45) 통계청 사회조사 자료, 각년도.
도권에서의 소비 증가와 함께 서울 내에서도 여가․문화 활동 증가에 따른 관련 상업시설의 이용이 활발해질 것으로 예상된다.
* 자료：SDI 정책 리포트, 2011
<그림 5-21> 서울시 가계지출항목 변화
제5절 미래 서울, 근린상업공간의 변화 전망과 정책과제 1. 미래 서울, 근린상업공간의 변화 전망
1) 근린상업공간의 총량은 저성장 기조에 따라 포화상태에 접근
근린상업공간 내 상업공간의 수요에 긍정적인 영향을 미치는 1․2인 가구 증가 등 가구구조의 변화와 외국인 관광객 증가에 따른 쇼핑 및 위락소비 증가는 앞으로도 지속될 것으로 전망된 다. 또한 삶의 가치와 라이프스타일의 변화로 인해 여가와 위락 등의 소비는 지속적으로 증가 할 것으로 예상된다. 그러나 부동산 경기 하락 등에 따라 보유자산의 가치가 감소하고 경제성 장 둔화 및 저성장 기조가 유지됨에 따라 가계의 실질 가처분소득은 정체되는 경향이 있으며, 온라인 시장의 지속적인 성장 등으로 근린상업공간의 공간적 총량의 증가세는 크지 않을 것으 로 보인다.
온라인 시장의 성장 등 기존 상업공간 내 업태별, 업종별 시설과 새로운 경쟁관계는 끊임없 이 빠르게 변화하는 양상을 보일 것이나 서울시 내 근린상업의 물리적인 공간은 이러한 변화에 비탄력적인 반응을 보일 것으로 전망된다. 다시 말하면, 새로운 추동요인의 변화에 따라 미래 서울의 근린상업공간은 물리적인 총량의 변화보다 단위매장의 효율화 등 임대료 변화에 더욱
민감하게 반응할 것으로 보인다. 특히 온라인 시장 비중의 성장세로 인하여 오프라인 매장의 단위면적당 효율성의 증가가 예상된다.
현재 우리나라의 자영업자 비율은 이미 OECD 평균의 두 배 정도로 높은 수준이고 경기침체 및 저성장 기조로 인해 서울의 지역내총생산도 크게 증가하지 않을 것으로 전망된다. 이에 따라 그동안 지역내총생산의 연평균 증가율 정도로 계속 증가하던 근린상업공간의 총량은 이 제 포화상태에 접근하고 있는 것으로 보인다. 따라서 장기적인 경기침체, 급격한 외부환경 변 화의 외생변수를 배제한다면 근린상업공간은 적어도 총량적으로는 기존의 성장패턴에서 매우 완만한 증가세로 이어질 것으로 예상된다.
2) 근린생활중심 공간은 3가지 주요 트렌드를 중심으로 재편 예상
◦대형화 및 복합화：일부 유동인구가 많은 중심지역에 제한적으로 입지
일부 유동인구가 많은 생활중심지역에 제한적으로 예상되는 공간 변화의 트렌드는 대형화와 복합화의 입체몰 형태로 나타날 가능성이 높다. 한정된 제품군을 전문화하여 상품을 판매하여 제품선택의 폭을 극대화하는 카테고리킬러 형식의 매장과 쇼핑과 위락 및 여가가 결합된 복합 쇼핑몰의 증가가 예상된다. 이러한 시설들은 풍부한 집객시설을 유치하고자 할 것이며, 교통이 편리한 역세권 위주의 입지를 선호할 것이다. 상업, 업무, 문화, 레저기능이 복합화됨에 따라 시 설의 규모 또한 대형화되어 소비자의 쇼핑 편의성은 높아질 것으로 보인다. 백화점, 대형마트의 성장에 이어 SSM이 등장함에 따라 대다수의 기존 업태는 점차 대형화될 것으로 전망된다.
◦전문화 및 집적화：장소성을 확보한 특화거리는 향후에도 성장 잠재력 예상
일부 거리에서는 고가품, 기호품, 맛집 등이 집적하여 명소화하는 경향이 지속될 것으로 보 인다. 개별 상점의 경쟁력보다 전문화된 다수의 상점이 군집하여 경쟁력을 확보하는 방식을 취하게 될 것이다. 명동, 강남, 삼청동, 가로수길, 이태원 등 차별화된 정체성을 형성한 거리는 지속적인 성장세가 예상된다. 이들은 기존 상권의 쇠락 및 인접 상권의 부상, 주변 개발에 따른 유동인구 이동, 상권 확장에 따른 중심 이동 경향 등으로 점차 확장하거나 상권의 중심이 이동 하면서 변화와 성장을 지속할 것이다.
* 네이버지도 거리뷰(http://map.naver.com)
<그림 5-22> 주요 상점가 이미지(왼쪽-위부터 ①명동 ②강남 ③삼청동 ④가로수길 ⑤이태원)
한편, SSM과 결합하여 흡인력을 높이고 품목별로 전문화된 상점을 입점하여 경쟁력을 갖춘 해외 사례를 살펴보면, 우리의 전통시장 및 근린상가 역시 전문화와 집적화를 통해 경쟁력을 높일 필요가 있을 것으로 보인다. 특정 품목에 대한 전문성을 갖추고 다양한 제품을 구비하여 깊이 있는 상품 구성을 제공함으로써 전문성을 높이고, 장소성을 갖도록 소규모 상가들이 상점 가를 형성하는 등 다양한 방안을 통해 유동인구를 끌어들일 수 있는 대응전략이 요구된다.
<그림 5-23> 산타마리아시장 입구(전통시장과 SSM 결합, 왼쪽)와 동일품목에 대해 수십 가지 이상의 제품을 구비하여 품목별로 전문화된 1층 전통시장 상점(오른쪽)
◦표준화 및 계열화：소형가구와 노령화 추세로 주거지 인근의 상가 활성화 전망
<그림 5-24> 상권 및 특화도에 따른 업태 변화
◦역세권과 주거지 인접의 저층․가로형 상가로 양분화 예상
상업시설 입지변화에 따른 공간적 변화는 물리적 총량 변화를 수반하지 않는 재입지 형태로 나타나며, 지역별로는 더욱 양극화되는 입지패턴을 보일 것으로 전망된다. 입지의 양극화는 원 스톱 토털 서비스가 가능한 역세권과 보행접근성 및 접지성을 중시하는 주거지 인근의 저층․
가로형 상가 형태로 나타날 가능성이 높다.
역세권은 대중교통 접근성을 기반으로 판매 및 서비스 기능 위주의 업종이 입지하여 근린상 업공간을 형성할 것으로 전망된다. 반면 소형가구로의 가구구조 변화, 고령화로 인해 보행접근 성이 중시되면서 주거지 인접지역에서는 저층의 가로형 상가가 활성화될 것으로 보인다. 대규 모 철거재개발 방식의 정비사업 추진이 점차 둔화되고 소규모 블록단위의 지역환경 순응형 정 비가 보편화되면서 기존 도시조직에 적응한 상가가 유지될 것이다. 또한 모바일 기술의 발달과 함께 온라인 쇼핑의 확대와 신속한 택배 등의 이유로 실핏줄 유통망의 중요성은 더욱 부각될 것이며 일일 생활서비스의 편리성과 접근성이 중요시되는 경향을 나타낼 것이다.
2. 근린상업공간 진화에 따른 주요 정책과제
참 고 문 헌
참 고 문 헌
참 고 문 헌
대한상공회의소, 2012, ｢가계부채 현황과 정책과제｣.
이혜림, 2011, ‘정체된 서비스 소비, 증가 여지는 크다’, LG business Insight, LG경제연구원.
이희연․심재헌, 2009, 서울시 젠트리파이어의 주거이동 패턴과 이주 결정요인, ｢한국도시지리학회 지｣ 12(3).
임미숙․박신영․박준영․백혜선․김옥연 외 6인, 2008, ｢인구․사회구조 변화에 대응한 주거단지 개발 예비연구｣, 토지주택연구원.
임창호․이창무․손정락, 2002, “서울 주변지역의 이주 특성 분석”, ｢국토계획｣ 37(4).
임 현, 2011, “첨단 과학기술 발달과 주거․교통의 미래”, ｢국토｣ 353.
장원재․황상규․김혜자, 2009, ｢개인 승용차 이용에 대한 탄소배출권제도 도입방안｣, 한국교통연 구원.
천현숙, 2004, “수도권 신도시 거주자들의 주거이동 동기와 유형”, ｢경기논단｣.
최정임, 2009, “수도권내 거주지 이동요인에 관한 실증분석”, 서울대학교 환경대학원 석사학위 논 문.
태경진, 2009, “도시 내 주거이동요인의 변화에 관한 연구”, 서울시립대학교 대학원 석사학위 논문.
통계개발원, 2011, ｢주택수요 변화에 대한 연구｣.
홍민선, 2005, ｢서울시 내부 인구이동 결정요인 분석｣, 광운대학교 박사학위 논문.
‘올 상반기, 서울 찾은 외국인 관광객 전년대비 3% 증가’(서울시 문화관광디자인본부 관광과 보도 자료, 2011. 6. 16)
‘전자상거래 및 사이버쇼핑 동향’(서울시 경제통계국 서비스업동향과 보도자료, 2012.2.23).
‘삼성증권 투자보고서, "부동산 매력, 주식의 2배"’, 2009, 한국일보(2009년 9월 8일자).
‘자녀 독립시킨 노부부, 꼭 대형 아파트 살아야 하나’, 2011, 중앙SUNDAY 245호.
Office Scope 오피스 시장 동향 보고서, 2005~2012, 신영에셋.
Da-Mi Maeng, Zorica Nedović-Budić, 2008, Urban form and planning in the information age, SPATIUM 17-18.
Inglehart, R.. 1996, “The diminishing Utility of Economic Growth”, ‘Critical Review’, vol.10, no.4
Kotkin, J. and DeVol R.C., 2001, Knowledge value Cities in the Digital Age. Santa Monica, CA.：
Milken Institute.
Peter Gordon and Harry W. Richardson, 1997, Are Compact Cities a Desirable Planning Goal?, Journal of the American Planning Association, 63(1).
Rovert E. Lang and Jennifer Lefurgy, 2003, Edgeless cities：Examining the Noncentered Metropolis, Housing Policy Debate 14(3).
http://ctla.kipf.re.kr/ (세법연구센터, 해외동향자료) http://stat.seoul.go.kr/ (서울통계)
http://www.drapt.com/ (닥터아파트)
http://innocity.mltm.go.kr/ (국토해양부 공공기관이전추진단) http://www.kosis.kr/ (국가통계포털)
http://www.kostat.go.kr/ (통계청) http://www.moel.go.kr/ (고용노동부) http://www.seoul.go.kr/ (서울시청)
http://www.smartwork.go.kr/ (스마트워크센터) http://www.syasset.com/ (신영에셋)
Table of Contents
Chapter 1 Introduction
1. Background and Purpose of the Study
1. Background and Purpose of the Study