1) 총량적 주택수요는 2030년까지 지속될 전망
서울시 인구는 2027년, 수도권은 적어도 2031년까지 별다른 외생변수가 없는 한, 현재의 상 황을 유지하거나 증가하는 추세를 보이고 그 이후에나 감소세를 보일 전망이다. 주택수요와
직접적인 연관성을 가지는 가구수 또한 2030년까지 꾸준한 증가세를 보일 것으로 예상된다.
<그림 3-26> 주거공간에 대한 인식 전환
3) 극복해야 할 장애요인은 대부분 구조적 문제로 장기간 어려움 예상
미래 서울에서 추구해야 할 주거공간으로의 진화과정에서 극복해야 할 장애요인들은 대개 구조적 문제로 상당한 어려움이 예상된다. 우선, 실수요자 측면에서 보면 글로벌 아웃소싱, IT 혁명 등으로 고용 없는 성장이 지속되면서 주택수요자의 직장과 고용이 불안정한 상황으로 전 개될 것으로 예상된다. 저출산, 고령화 추세로 생산가능인구의 부담은 가중될 것으로 보인다.
또한 이미 은퇴시점이 도래한 1차 베이비부머 세대는 자산의 85%가 부동산이나, 부동산경기 침체로 상당수는 하우스푸어(House poor)로 전락할 우려가 있고 향후 소형 임대주택수요를 고 려할 때 주택의 연금보험기능이 약해지고 가계부채 부담은 심화될 개연성이 크다. 이러한 제반 요인들은 가처분소득과 주거비지급능력의 감소로 이어지면서 내수경기 침체, 중산층 불안 등 악순환적 문제가 심화될 가능성도 있다. 주택시장 측면에서도 높은 주택가격은 안정화가 필요 하나 점진적 연착륙이 불가피한 실정이다. 주택가격의 급락은 하우스푸어의 어려움이 가중됨 을 의미하고 현재와 같은 주거비용의 부담은 주거비지급능력이 떨어진 실수요자들에게 부담이 될 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 게다가 주택의 자산가치 하락으로 임대주 입장에서는 기존 의 전세제도를 보증부 월세나 월세로 전환 등으로 높은 운영수익을 기대할 것으로 예상되어 서민의 주거비 부담은 가중될 가능성이 높아 보인다. 현재 5% 수준인 공공임대주택은 추가공 급이 절실하지만 가용지가 부족하여 과거 신개발방식을 통한 공급은 어려울 것으로 보인다.
주거이동계층의 특성을 고려할 때 역세권인근의 저렴한 소형 임대주택의 수요는 상당히 증가 할 것으로 예상되나, 실수요자의 선호도가 높은 역세권 내 임대주택이 저렴하게 공급되기 위해 서는 선결되어야 할 문제들이 너무 많아 현실적인 수용이 어려울 것으로 예상된다.
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<그림 3-27> 주거공간 변화에서 극복해야 할 구조적 문제
4) J-turn, U-turn 경향으로 역세권 중심의 주거수요가 예상되나 선별적 공급예상
공간적 측면에서 보면, 미래서울의 주거공간은 일부 고소득층(Yuppies; Young, Urban, Professionals)을 중심으로 도심으로의 U-turn 경향과 최근 증가하고 있는 1․2인 가구, 맞벌이 가구, Dink족(Double Income No Kids)을 중심으로 서울의 통근권 범위 내 기성 시가지로 J-turn 할 가능성이 높을 것으로 전망된다. 지식기반경제 중심의 후기 산업사회로 전환됨에 따라 서울 은 서비스업의 사무직고용이 중심이 되고 이에 따라 업무․상업공간이 집적된 도심이나 기성 시가지로의 회귀와 직주근접 수요가 증가할 것이다. 전술한 입지경향에도 불구하고 이러한 주 거수요에 관한 선호도의 증가로 실수요 기반의 저렴한 주택공급은 오히려 상당히 제한적일 것 으로 보인다.
<그림 3-28> 역세권 중심의 주거수요 예상