Ⅳ. 농지임차료의 결정특성 : 농지은행 사례분석
3. 비농가 소유 논의 임대차 실태분석
농지은행 농지임대수탁사업에서 비농가 임대자를 대상으로 한 농지임차료 결 정특성은 임대차 경지면적 중에서 면적비중이 가장 크고 농지의 특징을 잘 반영 할 수 있는 논 8,391필지 1,903ha에 한정해서 분석한다. 과수원이나 밭은 생산하 는 작목의 종류가 다양하여 생산물 수익에 따른 농지임차료의 특성을 반영하기 가 어려우나, 논은 대부분이 쌀농사를 위주로 하고 있기 때문에 쌀수익과의 연관 성 등 농지임차료 결정특성을 분석하는데 일관성이 있을 것으로 판단된다.
농지임차료 결정특성은 임대수탁사업에 참여한 비농가 임대자를 대상으로 비 재촌지주와 재촌지주로 구분하고, 연령 60세를 전후한 연령구분 및 농지취득시기 를 농지법 시행시기인 ‘96년 전후로 구분한다. 이를 바탕으로 도별, 지대별, 진흥 지역별, 면적규모별, 취득구분별, 전업농별, 연령대별, 상중하반기 시기구분별 인 과관계 또는 기타의 연관성에 대하여 임대자 특성, 임차자 특성, 농지특성 및 중 개자 개입특성으로 구분하여 분석한다.
1) 임대자 특성
비농가 임대자의 평균연령은 49.5세 이며, 임대자 특성을 도별로 60세 미만과 이상으로 구분하여 분석한 결과는 다음과 같다<표4-2>.
<표4-2> 임대자 특성(도별 및 60세 전후 구분)
도 별 60세 미만 60세 이상
평균단가(원/㎡)
면적(%) 임대단가 면적(%) 임대단가
강 원 30.2 160.6 69.8 192.2 185.1
경 기 82.3 157.4 17.7 170.6 159.8
경 남 88.4 157.4 11.6 159.1 157.5
경 북 70.4 157.7 29.6 199.4 168.6
전 남 61.8 186.8 38.2 201.1 192.5
전 북 70.6 219.2 29.4 304.2 243.0
제 주 100.0 111.5 - 111.5
충 남 78.0 157.5 22.0 173.2 160.8
충 북 80.8 165.3 19.2 157.1 163.8
광역시 85.7 158.5 14.3 167.2 159.9
합 계 81.9 157.5 18.1 181.0 161.7
* 자료 : <표4-1>에서 집계
전체 논의 평균 임대단가는 161.7원이고 이중 60세 미만의 임대자는 면적대비 19,030,642
8,391 181.0 3,453,343
1,494 157.5 15,577,299
6,897 합 계
138.0 1,739,650
858 149.0 318,418
147 135.7 1,421,232
711 밭지대
151.8 7,034,837
3,117 163.9 1,109,673
446 149.7 5,925,164
2,671 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 194.6 2,025,251
901 167.8 8,230,903
3,515 19,030,642
8,391 181.0 3,453,343
1,494 157.5 15,577,299
6,897 합 계
138.0 1,739,650
858 149.0 318,418
147 135.7 1,421,232
711 밭지대
151.8 7,034,837
3,117 163.9 1,109,673
446 149.7 5,925,164
2,671 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 194.6 2,025,251
901 167.8 8,230,903
3,515
임대자의 농지 취득원인에 따라 ‘96년 이전과 이후를 구분할 때, ’96년 이후에 19,030,642
8,391 161.2
18,751,717 8,259
189.9 278,925
132 합 계
138.0 1,739,650
858 137.6
1,701,318 840 7,034,837
3,117 151.4
6,907,174 3,059
172.1 127,664
58 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 172.7
10,143,226 4,360
219.5 112,929
56 19,030,642
8,391 161.2
18,751,717 8,259
189.9 278,925
132 합 계
138.0 1,739,650
858 137.6
1,701,318 840 7,034,837
3,117 151.4
6,907,174 3,059
172.1 127,664
58 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 172.7
10,143,226 4,360
219.5 112,929
56
<표4-5>는 임대자가 필지면적의 크기별로 ‘96년을 전후하여 취득한 농지의 임 19,030,642
8,391 161.2 18,751,717
8,259 189.9 278,925
132 합 계
158.2 11,363,161
6,827 157.6 11,185,069
6,719 195.4 178,091
108 3300미만
176.4 5,970,240
1,415 176.5 5,884,810
1,393 713,917
92 176.0 698,513
90 721,981
52 189.9 721,981
52 10000~20000미만
197.2 261,343
5 197.2 261,343
5 19,030,642
8,391 161.2 18,751,717
8,259 189.9 278,925
132 합 계
158.2 11,363,161
6,827 157.6 11,185,069
6,719 195.4 178,091
108 3300미만
176.4 5,970,240
1,415 176.5 5,884,810
1,393 713,917
92 176.0 698,513
90 721,981
52 189.9 721,981
52 10000~20000미만
197.2 261,343
5 197.2 261,343
5
<표4-6> 임대자 특성(‘96 전후 및 비농가 구분) 19,030,642 8,391
197.8 773,682 400
159.9 18,256,960 7,991
합 계
98.5 161.2 18,751,717 8,259
197.4 738,618 383
159.5 18,013,099 7,876
‘96년 이후
1.5 189.9 278,925 132
207.8 35,064 17
187.3 243,861 115 19,030,642 8,391
197.8 773,682 400
159.9 18,256,960 7,991
합 계
98.5 161.2 18,751,717 8,259
197.4 738,618 383
159.5 18,013,099 7,876
‘96년 이후
1.5 189.9 278,925 132
207.8 35,064 17
187.3 243,861 115 19,030,642
8,391 197.8 773,682
400 159.9 18,256,960
7,991 합 계
59.7 158.2 11,363,161
6,827 193.4 590,815
361 156.3 10,772,346
6,466 3300미만
31.4 176.4 5,970,240
1,415 240.2 129,095
33 174.8 5,841,144
1,382 3300~6600미만
3.8 175.4 713,917
92 240.1 43,250
5 171.7 670,668
87 6600~10000미만
3.8 189.9 721,981
52 190.1 10,522
1 189.9 711,459
51 10000~20000미만
1.4 197.2 261,343
5 197.2
261,343 5 19,030,642
8,391 197.8 773,682
400 159.9 18,256,960
7,991 합 계
59.7 158.2 11,363,161
6,827 193.4 590,815
361 156.3 10,772,346
6,466 3300미만
31.4 176.4 5,970,240
1,415 240.2 129,095
33 174.8 5,841,144
1,382 3300~6600미만
3.8 175.4 713,917
92 240.1 43,250
5 171.7 670,668
87 6600~10000미만
3.8 189.9 721,981
52 190.1 10,522
1 189.9 711,459
51 10000~20000미만
1.4 197.2 261,343
5 197.2
261,343 5
앞에서의 농지은행 농지임차료 결정과 관련한 비농가 임대자의 특성을 정리하 면 다음과 같다. 도별로 구분한 임대단가는 전북(243원)이 가장 높고, 60세 이상 의 임대단가(181원)가 60세 미만의 임대단가(157.5원)보다 높다. 지대별로는 논지 대(173.3원) > 중간지대(151.8원) > 밭지대(138원)의 순으로 임대단가가 높다. ‘96 년 이전에 취득한 농지의 임대단가(189.9원)가 ’96년 이후에 취득한 농지의 임대 단가(161.2원)보다 높다. 그리고 비농가 재촌지주의 임대단가(197.8원)가 비농가 비재촌지주의 임대단가(159.9원)보다 높고, 농지의 면적이 클수록 임대단가가 높 다.
즉, 비농가 임대자의 농지임차료 결정특성을 요약하면, 첫째, 지역별로는 쌀의 주생산지인 전북의 임대단가가 가장 높다. 둘째, 연령이 높은 임대자가 임대단가 를 높게 결정한다. 셋째, 상태가 양호한 농지의 임대단가는 높으나, 농지법 위반 상태에 있는 농지의 임대단가는 상대적으로 낮게 결정된 것으로 해석된다.
2) 임차자 특성
임차자의 평균연령은 52.4세 이며, 도별로 임차자 연령을 60세 미만과 60세 이 상으로 구분하여 임차자 특성을 분석한다<표4-8>. 전체 논 8,391필지 1,903ha의 평균 임차단가39)는 161.7원이고 이중 60세 미만의 임차자는 6,288필지 1,470ha로 써 면적대비 77.2%를 차지하며, 60세 이상의 임차자는 2,103필지 433.1ha로써 면 적비율 22.8%의 비중을 차지하고 있다. 도별 임차단가는 전북이 평균(245원) 및 60세 이상(211.6원)과 60세 미만(253.3원) 모두에서 가장 높게 나타났다. 전남 (165.4원)은 임차단가가 전국 평균(161.7원)보다 높고, 기타 도는 전국 평균보다 낮게 나타난다. 또한, 60세 미만 임차자의 임차단가는 166.5원으로 60세 이상의 임차단가 147.4원보다 높게 결정된 특징을 보이고 있다. 임차자의 평균연령은 52.4세로 임대자 평균연령 49.5세보다 3세 가량 높게 나타나며, 최고령은 94세이 고 최소연령은 20세로 나타나고 있다<부록4 부표4-25>. 이로써 임차자의 연령분 포는 상당히 넓게 분포하고 있고, 94세 이상의 초고령 임차자도 포함되었음이 확 인된다.
39) 농지임대차시장에서 농지임차료는 농지를 기준으로 임대자 입장에서는 임대가격이고 임차자 입장에서는 임차가격이 된다. 따라서 임대단가와 임차단가를 동일한 개념의 용어로 사용한다.
<표4-8> 임차자 특성(도별 및 60세 전후 구분)
> 40～49세(167.3원) > 50～59세(162.1원) > 60～69세(148.5원) > 70세 이상 (142.4원)순으로 연령대가 낮을수록 임차단가는 높게 결정된 것으로 나타난다<부 록4 부표4-26>.
<표4-9> 임차자 특성 (지대별 및 연령구간 구분)
<표4-9>에 의하면 임차자의 연령구간별로 연령대가 낮을수록 임차단가가 높
<표4-11> 임차자 특성(연령구간 및 비농가 구분)
19,030,642 197.8
773,682 159.9
18,256,960 합 계
3.9 142.4
741,773 159.3
13,158 142.1
728,615 70세 이상
18.9 148.5
3,589,121 172.7
28,153 148.3
3,560,968 60~69세
33.6 162.1
6,387,380 184.5
137,245 161.5
6,250,135 50~59세
33.0 167.3
6,286,778 191.6
224,753 166.3
6,062,025 40~49세
10.6 178.1
2,025,590 209.0
370,373 168.7
1,655,217 40세 미만
19,030,642 197.8
773,682 159.9
18,256,960 합 계
3.9 142.4
741,773 159.3
13,158 142.1
728,615 70세 이상
18.9 148.5
3,589,121 172.7
28,153 148.3
3,560,968 60~69세
33.6 162.1
6,387,380 184.5
137,245 161.5
6,250,135 50~59세
33.0 167.3
6,286,778 191.6
224,753 166.3
6,062,025 40~49세
10.6 178.1
2,025,590 209.0
370,373 168.7
1,655,217 40세 미만
19,030,642 197.8
773,682 159.9
18,256,960 합 계
2.4 166.8
462,082 157.0
5,748 167.0
456,334 후보군(쌀)
48.9 149.2
9,303,117 176.9
133,393 148.7
9,169,724 일반
48.7 175.5
9,265,442 202.5
634,541 173.0
8,630,901 쌀
19,030,642 197.8
773,682 159.9
18,256,960 합 계
2.4 166.8
462,082 157.0
5,748 167.0
456,334 후보군(쌀)
48.9 149.2
9,303,117 176.9
133,393 148.7
9,169,724 일반
48.7 175.5
9,265,442 202.5
634,541 173.0
8,630,901 쌀
<표4-13>는 쌀전업농인 임차자가 지대별로 어떤 수준에서 임차단가를 결정하 19,030,642
8,391 462,082
171 9,303,117
4,347 9,265,443
3,873 19,030,642
8,391 462,082
171 9,303,117
4,347 9,265,443
3,873
3) 농지특성
임대수탁사업으로 임대차 시행된 총 8,391필지 1,903.1ha의 농지(논)에 대하여 농지특성을 분석한다<표4-14>. 도별로 면적비율이 가장 높은 곳은 충남으로 26.1%를 차지하며, 그 다음으로 경북이 19.9%를 차지하고 있다.
<표4-14> 농지특성(도별)
100.0 100.0
161.7 19,030,642
8,391 803,735
387 충 북
26.1 23.2
151.6 4,975,369
1,948 1,360,410
484 전 북
12.1 9.8
165.4 2,300,499
823 전 남
19.9 23.8
159.7 3,781,299
1,997 경 북
10.1 11.8
153.3 1,930,315
987 경 남
11.0 11.0
156.5 2,098,136
925 경 기
7.9 8.4
159.9 1,504,305
708 19,030,642
8,391 803,735
387 충 북
26.1 23.2
151.6 4,975,369
1,948 1,360,410
484 전 북
12.1 9.8
165.4 2,300,499
823 전 남
19.9 23.8
159.7 3,781,299
1,997 경 북
10.1 11.8
153.3 1,930,315
987 경 남
11.0 11.0
156.5 2,098,136
925 경 기
7.9 8.4
159.9 1,504,305
708
<표4-15>는 지대별로 비농가 지주와의 관계에서 임대단가가 어떻게 결정되는 19,030,642
8,391 197.8
773,682 400
159.9 18,256,960
7,991 합 계
138.0 1,739,650
858 160.1 40,216
29 137.2 1,699,434
밭지대 829
151.8 7,034,837
3,117 187.9
164,067 76
150.9 6,870,771
3,041 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 204.1
569,400 295
171.1 9,686,755
4,121 19,030,642
8,391 197.8
773,682 400
159.9 18,256,960
7,991 합 계
138.0 1,739,650
858 160.1 40,216
29 137.2 1,699,434
밭지대 829
151.8 7,034,837
3,117 187.9
164,067 76
150.9 6,870,771
3,041 중간지대
173.3 10,256,155
4,416 204.1
569,400 295
171.1 9,686,755
4,121 19,030,642
100.0 1,739,650
100.0 7,034,837
100.0 10,256,155
합 계
59.7 11,363,161
64.7 1,125,549
60.7 4,268,102
58.2 5,969,510
3300미만
31.4 5,970,240
28.9 502,014
31.0 2,183,855
32.0 3,284,371
3300~6600미만
3.8 713,917
5.1 89,359
4.3 301,388
3.2 323,170
6600~10000미만
3.8 721,981
1.3 22,728
2.6 182,135
5.0 517,118
10000~20000미만
1.4 261,343
1.4 99,357
1.6 161,986
20000이상 19,030,642
100.0 1,739,650
100.0 7,034,837
100.0 10,256,155
합 계
59.7 11,363,161
64.7 1,125,549
60.7 4,268,102
58.2 5,969,510
3300미만
31.4 5,970,240
28.9 502,014
31.0 2,183,855
32.0 3,284,371
3300~6600미만
3.8 713,917
5.1 89,359
4.3 301,388
3.2 323,170
6600~10000미만
3.8 721,981
1.3 22,728
2.6 182,135
5.0 517,118
10000~20000미만
1.4 261,343
1.4 99,357
1.6 161,986
20000이상
<표4-17> 농지특성(면적구간 및 지대별 임대단가)
4) 중개자 개입 특성
<표4-19> 면적구간별 시기별 임대단가