Ⅱ. 농지임대차료 결정의 이론적 검토
2. 논의 임대차료 결정특성 검토
1) 분석의 틀과 접근방법
앞에서 농지 임대차료의 결정에 영향을 주는 요인을 살펴보았다. 이제 한국의 농지에서 무엇보다도 중요한 비중을 차지해 온 논에 대한 임대차료의 결정과 쌀 의 생산잉여로부터 형성되는 즉, 소득가치(income gain)로서의 임대차료율의 결 정특성에 대한 접근방법을 정리해 보도록 한다.
농지의 임대차료율을 산정하고 그 변화를 살피기 위해 다양한 작물재배가 가 능한 밭이나 과수원에 대한 접근은 여기서 논외로 하고, 단일 작물로서의 쌀생산 과 그에 투입되는 논에 대한 임대차료 결정문제를 다루도록 한다. 논의 경우, 임 대차료를 결정짓는 요인으로서는 앞 절에서 살펴본 바와 같이, 농지가격에 의한 자산가치 부분과 쌀의 수익으로부터 형성되는 소득가치 부분으로 구분하여 검토 할 수 있다. 따라서 분석에서는 우선적으로 논의 농지가격부분과 쌀의 수익에 따 른 임대차료율에 대해 검토하도록 한다. 이때 논의 상태에 따른 구분으로 농업진 흥지역내의 논과 그 밖의 논으로 구분하여 검토해 보도록 한다.
차시장의 안정을 도모하게 될 것이다.
다음으로는 논의 임대차 수요와 공급에 대해 검토하도록 한다. 이 부분의 검토 에는 농가인구의 감소추이와 고령화 추이를 검토함으로서 임차자의 규모가 축소 되어져가는 점을 확인하도록 한다. 마지막으로 제도적 관점에서 접근해 보도록 한다. 제도적 관점에서는 농지법 개정에 따른 농지 임대차 허용범위를 전제로, 1996년 이전 취득농지와 이후 취득농지의 특성에 대해 살펴보고, 비농가 비재촌 지주의 농지에 대한 임대문제를 검토해 보도록 한다.
이와 같은 구분으로 부터, 논의 임대차료율의 결정에 다음과 같은 가설을 설정 하도록 한다. 첫째, 논으로부터 얻어지는 쌀의 수익가치는 쌀시장의 개방과 쌀가 격의 하락으로 쌀의 수익성 하락요인으로 작용할 것이므로, 이와 연계된 논의 지 대는 향후 쌀가격의 하락분 만큼 지속적으로 하락할 것이다. 둘째, 한국의 농지 임대차 시장에 있어서, 비재촌지주의 농지소유와 임대가 합법화된다면 농지가격 의 상승을 목표로 하는 자산가치 증대를 위한 비농가 비재촌지주의 농지소유가 증가하게 될 것이고, 이는 논의 임대물량을 증대시키는 방향으로 작용할 것이다.
반면, 임차자의 경우, 농가인구의 감소와 고령화의 진전으로 임차수요는 감소하 게 될 것이며, 이러한 논의 임대 수요와 공급 변화요인은 임대가격의 하락, 즉 지대하락요인으로 작용할 것이다. 셋째, 농지 임대차 시장에 있어서, 농지은행의 도입에 따라 비농가의 농지소유 및 임대가 합법화 되게 됨에 따라, 비농가의 농 지 보유를 제도적으로 보장하게 되고, 이는 자산가치로서의 가치증식 효과를 보 장하는 대신 소득가치로서의 임차료 하락요인으로 작용할 수 있을 것이다. 이 부 분은, 임대자가 자산가치로서의 지대와 소득가치로서의 지대를 모두 원하는 경 우, 임대료의 하락요인이 작용하지 않을 것이나, 앞의 첫째 및 둘째 가설에 의해 높은 임대료를 취하기 어려울 것이며, 임대차 관계가 이루어지지 않을 경우, 제 도적으로 농지소유가 불가능하게 됨으로 이에 따른 임대료 하락요인이 작용하게 될 것이다.
이러한 가설을 전제로 한국의 논 임대차료율 결정내용을 검토하도록 한다. 특 히 농지은행의 임대수탁사업 1년간의 사업결과를 분석하여, 논 임대차료의 결정 내용을 분석하도록 한다. 특히, 현행 임차료의 장기계약에 따른 임대차료 결정 결과가 지니는 경제적 의미와 실제 계약상의 문제점에 대해 이론적인 검토를 진 행하도록 한다.
2) 논의 임차료 결정과 변화 요인
논의 임대차료 결정 특성을 검토하기 위해 앞의 제1절에서 검토한 농지 임대 차료 결정의 이론적 요인을 전제로 검토해 보도록 한다. 그것은 우선 자산가치로 서의 지대와 소득가치로서의 지대, 그리고 수급요인과 제도적 요인으로 구분할 수 있다.
(1) 논의 자산가치와 소득가치 : 농지 가격과 쌀 가격의 검토
논의 임대차료를 결정짓는 첫번째 요소인 논의 자산가치를 살펴본다. 이 부분 은 앞 절에서도 검토된 바와 같이, 부동산가치의 증가는 논을 임대하여 경작한 후 얻어지는 잉여와 비교할 수 없을 만큼 상승한 상황이다. <그림2-2>에서 나타 난 바와 같이, 한국의 논 가격은 농업진흥지역 및 농업진흥지역 외에서 다소 차 이가 있으나, 2006년 22,555원/m2으로 은행의 연평균 예금 금리를 5% 정도로 상 정하더라도 1,128원/m2으로 자산가치에 대한 지대로서의 의미를 이미 상실하게 된다.
<그림2-2> 논의 농지가격 변화 추이 : 1998～2006
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
(원 /m2)
진 흥 지 역 내 (전 국 ) 진 흥 지 역 외 (전 국 ) 평 균 (전 국 )
* 자료 : 부록 9, 한국농촌공사, “농지은행조사”, 통권15호, 2006년 가을호
이와 같은 농지가격의 상승은 그림에서 보듯이 2003년 이후 급격히 상승하고 있는데 이는 공시지가의 상승과도 밀접한 연관을 지니고 있다. 이와 같이 최근의 농지가격의 상승을 고려하지 않고, 1998년의 농지가격 수준 10,000원/m2을 고려 하더라도 자산가치로서의 지대수익은 최소한 500원/m2은 되어야하므로, 현재의 관행 임차료 220원/m2과 비교한다면, 현실적으로 자산가치를 고려한 지대 형성은 불가능한 것으로 판단된다.
따라서 지대결정의 두번째 요인인 소득가치가 임대차료의 지대수준을 결정하 는 요인으로 검토할 수 있다.
두번째 논의 지대결정요인으로서 소득가치에 대해 검토해 보도록 한다. <그림 2-3>은 현재 논의 임차료율과 쌀의 가격 추이를 나타낸 것이다. 현재 관행적으 로 결정되는 농지 임대차요율은 한국농촌공사의 농지은행에서 조사한 자료에 따 르면, 대부분 쌀 생산량의 30%수준으로서 약 150Kg/300평 수준에서 결정되고 있다. 즉, 단위면적당 쌀 생산량의 30%가 임차료율로 조사되고 있어서, 논의 임 대차료율은 매우 높은 편이라 할 수 있다. 그러나 이와 같은 임차료율은 <그림 2-3>에서와 같이 농업진흥지역 및 농업진흥지역외 모두에서 점차 하락하는 추이 를 나타내고 있다.
<그림2-3> 논 임차료 및 쌀가격 지수의 분기별 변화 : 2000년 = 100 (2000년 1/4분기～2006년 2/4분기)
80 85 90 95 100 105
2000.1 2000.3
2001.1 2001.3
2002.1 2002.3
2003.1 2003.3
2004.1 2004.3
2005.1 2005.3
2006.1
진흥지역내 진흥지역외 쌀가격
* 자료 1) 논임차료 : 한국농촌공사, “농지은행조사”, 통권15호, 2006년 가을호, p91 2) 쌀가격 : 농협중앙회, "농가판매가격", 2등품쌀 기준, 인터넷 자료, 2007
그림에서와 같이 2000년 평균을 기준으로 할 경우, 2006년 현재 약 95%수준으 로 5%정도 하락하였다.
관행임차료는 대부분이 현물의 쌀 임차료율에 쌀 가격을 곱한 가격으로 결정 되므로, 임차료율의 하락은 쌀 가격이 변화하지 않는다 할지라도 임차료의 하락 을 초래하게 된다. 그러나 한국 농업에 있어서, 개방화의 영향에 의해 장기적으 로 쌀 가격의 하락이 예상되고 있고, 실제 <그림2-3>에서 알 수 있듯이 2004년 이후 쌀 가격은 임차료율의 하락보다 더 심하게 급격한 하락을 보이고 있다.
이는 결과적으로 논의 임차료는 향후 지속적이며, 급속한 하락을 유발하게 됨 을 의미하는 것이다. 즉, 논의 평균 30%정도의 높은 임차료율은 장기적으로 더 욱 하락할 것이며, 또한 개방화의 영향으로 쌀의 가격하락은 농지 임차료의 실질 적 가치를 하락시키게 될 것이다. 따라서 이상의 검토로 볼 때, 향후 논의 임대 차료는 지속적으로 급속하게 하락할 수 있는 요인이 존재한다고 판단된다.
여기서 논의 임차료가 매년 지속적으로 일정비율로 하락할 경우, 장기적인 임 차료와의 관계를 검토하기로 한다. 대부분의 임대차는 관행적으로 단기간의 계약 을 통해 수확 후 얼마를 지불하는 경우가 일반적이다. 그러나 농지은행의 농지임 대수탁사업의 경우, 임차자의 안정적인 영농보장을 위해 최소 5년간의 장기계약 을 원칙으로 한다. 따라서 여기서 장기계약의 임대차료의 경제적 의미를 검토하 도록 한다.
<그림2-4> 관행임차료의 하락과 장기 임차료의 비교
N1 N2 N3 N4
P0
a
b
c d
P0 임차료
(원/㎡)
임대년차(N) P1
0
P1
X0 X1
N1 N2 N3 N4
P0
a
b
c d
P0 임차료
(원/㎡)
임대년차(N) P1
0
P1
X0 X1
<그림2-4>는 0기의 관행임차료가 P0 수준에서 결정된 후, 년차별로 계속 하 락하는 경우를 나타낸 그림이다. 그림에서는 5년간의 임차료 하락을 상정하여, 0 년부터 4년차 이후인 N4를 포함하여 총 5년간의 임차료 하락을 표시하고 있다.
앞에서 살펴본 바와 같이, 논의 임차료가 임차료율의 하락 및 쌀 가격의 지속적 하락을 가정하고, 임차료의 변화 추이를 나타낸 것이다.
한편, 위 그림에서 P1은 0년에 있어서, 5년간의 장기 임대차 계약을 하고, 지불 하게 되는 임차료를 나타낸 것이다. 이때 5년간의 장기 임차료의 총합은 0P1X1N4(A)로 나타낼 수 있다. 그리고 P0는 관행임차료 하락에 대한 예상곡선이 며, 계약시점부터 5년간의 관행임차료 총합은 0P0dN4 (B)로 표시될 수 있다. 그 러므로 장기계약 임차료와 관행임차료는 A와 B의 크기 비교를 통해 어느 쪽이 유리한 가를 판단하게 될 것이며, A와 B가 같게 되는 점에서 장기 임대차 지대 가 결정되게 된다. 따라서 제도적이든 개인간의 임차료 결정이든 간에 장기계약 의 임차료는 계약시점의 관행임대차료 수준 P0 보나 낮은 수준에서 결정되게 되 고, 그 수준은 A의 크기와 B의 크기를 같게 만드는 P0와 P1사이에서 결정되는
한편, 위 그림에서 P1은 0년에 있어서, 5년간의 장기 임대차 계약을 하고, 지불 하게 되는 임차료를 나타낸 것이다. 이때 5년간의 장기 임차료의 총합은 0P1X1N4(A)로 나타낼 수 있다. 그리고 P0는 관행임차료 하락에 대한 예상곡선이 며, 계약시점부터 5년간의 관행임차료 총합은 0P0dN4 (B)로 표시될 수 있다. 그 러므로 장기계약 임차료와 관행임차료는 A와 B의 크기 비교를 통해 어느 쪽이 유리한 가를 판단하게 될 것이며, A와 B가 같게 되는 점에서 장기 임대차 지대 가 결정되게 된다. 따라서 제도적이든 개인간의 임차료 결정이든 간에 장기계약 의 임차료는 계약시점의 관행임대차료 수준 P0 보나 낮은 수준에서 결정되게 되 고, 그 수준은 A의 크기와 B의 크기를 같게 만드는 P0와 P1사이에서 결정되는