Ⅳ. 농지임차료의 결정특성 : 농지은행 사례분석
5. 비농가 소유 논의 임대차료 결정 평가
이 장에서는 농지은행 임대수탁사업 농지임차료 결정특성은 임대수탁사업에 참여한 비농가 임대자를 대상으로 분석하였다.
비농가를 성격별로 비재촌지주와 재촌지주로 구분하고, 연령 60세를 전후한 연 령구분 및 농지취득시기를 농지법 시행년도인 ‘96년 전후로 구분하였다. 이를 기 준으로 도별, 지대별, 진흥지역별, 면적규모별, 취득구분별, 전업농별, 연령대별, 상중하반기 시기구분별 상호관계에 대하여 임대자 특성, 임차자 특성, 농지특성 및 중개자 개입특성으로 구분짓고 농지임차료 결정특성에 대하여 분석한 특징은 다음과 같다.
전체 비농가 임대자에 대한 농지은행 임대수탁사업 농지임차료 결정특성으로 는 임대자 특성의 임대자 연령, 거주지, 농지취득원인, 농지소유기간, ‘96년 전후 취득구분, 비농가 성격구분, 60세 전후의 구분에 의한 특성이 확인된다. 그리고 임차자 특성의 임차자 연령, 거주지, 쌀전업농 여부, 60세 전후 구분 및 농지특성 의 경지정리 여부, 면적규모, 농업진흥지역 여부와 중개자 개입특성 등이 확인된 다.
아산지역의 특징은 임대자 및 임차자의 연령별 특성분석에서 전국과는 반대의 결과가 나타난 점이다. 또한, 임대자의 연령을 60세 전후로 구분한 결과 및 임대 자의 농지취득 시기를 ‘96년 전후로 구분한 특성분석 결과에서도 전국과는 반대
의 결과를 보이고 있다. 이는 아산지역의 임대자 및 임차자의 평균연령 구성비를 전국과 비교51)할 때 차이가 있기 때문에 발생된 결과이거나, 농지의 위치가 수도 권에 가까운 지역적인 특색으로 말미암아, 농지의 수익가치 이외의 자산가치에 대한 부분을 임차료에 반영하고자 한 내용 등에 기인한 것으로 추정된다. 그리고 아산지역과 전국을 직접 비교할 수 있는 기타의 특성분석 결과에서는 전국과 아 산지역의 결과가 동일하거나 유사하게 나타나고 있다.
앞에서 밝혀진 농지임차료 결정특성은 농지은행 1년 간의 사업실적 자료에 의 거 요인별로 임차료에 영향을 미치는 관계를 분석하여 특성으로 규명하였다.
비농가 임대자를 대상으로 분석한, 농지임차료에 영향을 미치는 요인분석은 향 후의 농지임대차 시장에서 필요한 정보를 제공할 수 있을 것이다. 그러나 결정된 임차료 수준이 적정한지의 여부에 대한 검토는 없었다. 농지임차료 결정수준은 향후 농지임대차 시장의 방향을 설정하는 정책적인 측면 뿐만 아니라 경제적인 면에서도 중요한 의미를 지니게 될 것이다. 따라서 비농가 임대자를 대상으로 농 지은행에서 결정된 농지임차료 수준이 적정한 지 여부를 평가하고자 하며, 농지 임차료 평가의 범위는 제2장에서 제기한 임차료 결정과 변화요인을 적용하여 아 산지역의 임차료 결정에 대하여 평가하고자 한다.
임차료 결정과 변화요인은 첫째로 쌀값의 하락을 전제로 한 평가와, 둘째로 농 지의 수요공급요인에 대한 평가로써 농지의 임대수요가 감소하고 농지의 임대공 급이 증가하는 것을 전제로 하되, 농지은행의 도입으로 농지임대수요가 증가하게 되는 점을 반영하여 평가한다.
51) 전국과 아산지역의 임대자 및 임차자의 평균연령을 비교한 내용이다. 전국의 임대자와 임차자의 연령차이 는 2.9세이며, 아산의 연령차이는 7.9세로 전국에 비해 연령의 차이가 5세가 크다. 또한, 아산의 임대자 평 균연령은 전국에 비해서 낮고 임차자의 평균연령은 전국에 비해 높게 나타나고 있다.
구 분 임대자 연령 임차자 연령 차 이
전 국 (A) 49.5 52.4 2.9
아 산 (B) 48.0 55.9 7.9
차 이(B-A) -1.5 3.5 5.0
<그림4-9> 농지은행 임대수탁사업의 논 임대차료 결정 분석(아산지역)
(’07) (’08) (’09) (’10) 195.0
a0
b0
c0 d0
P0 임차료
(원/㎡)
임대년차(N) 146.0
180.2
104.3
fb0 fb1
fb2
(’06)
P1 P2 a1
a2 b1
b2
c1 c2
d1 d2
(’07) (’08) (’09) (’10) 195.0
a0
b0
c0 d0
P0 임차료
(원/㎡)
임대년차(N) 146.0
180.2
104.3
fb0 fb1
fb2
(’06)
P1 P2 a1
a2 b1
b2
c1 c2
d1 d2
위 <그림4-9>는 아산지역에서 농지은행 임대수탁사업을 통해 5년간의 농지임 차료가 형성된 것을 도식화하고 있다. fb0는 2006년부터 5년간의 장기계약으로 결정된 농지은행 임차료이며, P0는 쌀가격 하락율이 연평균 14.5%일 경우의 관 행임차료이다. 이는 연평균 쌀가격 하락율이 14.5%일 때, 임차자와 임대자의 임 대차관계는 관행임차료 수준에서 균형이 이루어 짐을 의미한다<표4-36>.
그러므로 연평균 쌀가격 하락율이 14.5% 이상으로 결정되면, 임차자에게 불리 한 임대차계약이 될 것이고, 그 반대로 쌀가격 하락율이 14.5% 이하인 경우에는 임대자에게 불리한 계약조건이 될 것이다.
농지임대차 시장에서 농지의 수요공급요인을 반영할 때, 아산지역의 경우에도 농가수가 감소하고 있고 농가고령화의 진전으로 농지수요는 감소하고, 쌀가격의 지속적인 하락으로 논에 대한 임차수요가 가속적으로 감소할 것으로 예상된다.
또한, 농지은행 임대수탁사업과 같은 제도적 장치가 장기적으로 시행되는 경우에 농지의 임대공급은 증가하게 될 것이다.
<표4-36> 쌀가격 예상하락율에 의한 5년 평균 임차단가 추정(아산)
하락율(%) 기준년 (‘06)
1년차 (‘07)
2년차 (‘08)
3년차 (‘09)
4년차 (‘10)
5년평균 (단가) 4 195 187 180 173 166 180.2
5 195 185 176 167 159 176
10 195 176 158 142 128 160 14.5 195 167 143 122 104 146 15 195 166 141 120 102 145
20 195 156 125 100 80 131
25 195 146 110 82 62 119
32 195 133 90 61 42 104.3
따라서 농지의 수요가 감소하고 공급이 증가하면, <그림4-9>의 쌀가격 하락율 을 반영한 관행임차료 곡선이 P0에서 P1 또는 P2로 이동하게 될 것이고 농지임 차료는 하락하게 될 것임을 확인할 수 있다. 이는 현재시점에서 관행임차료의 75% 수준의 장기임차료가 5년간의 쌀가격 하락율과 농지의 수요공급요인을 반 영할 때, 임차자에게 유리하지 않을 수 있음을 알 수 있다.
특히, 농지법 시행(‘96년) 이후에 취득한 비농가 비재촌지주 소유의 농지를 농 지은행의 농지임대차 시장에서 거래하는 경우에는 실질적인 소유권을 인정받게 되는 경우가 되므로 법적인 보장 또는 자산가치의 유지에 대한 반대급부를 적용 하여, 농지임차료의 하향 적용을 검토할 필요성도 있다고 판단된다.
그리고 농지은행에서 비농가임대자의 농지임차료 결정특성을 분석한 결과, 임 대자가 비재촌지주이면서 ‘96년 이후에 농지를 취득한 경우에 농지임차료가 낮게 형성된 결과에 주목할 필요성이 있다. 이러한 분석결과에 의거, 농지은행 임대수 탁사업에서 비농가 임대자를 대상으로 한 농지임차료 하향 조정을 포함하여 농 지임대차료 적용에 대한 세부기준을 정립하여 시행할 필요성이 있다고 평가할 수 있다.
보론 : 농지은행사업에 대한 전국과 아산의 현황분석
Ⅳ의 보론에서는 급속한 개방화의 진행과정에서 농업경쟁력을 제고하고자 도 입된 농지은행사업의 사업내용과 그 실적을 전국과 아산지역으로 구분해서 정리 한다. 이는 농지임대수탁사업을 중심으로 농지임대차 시장에서 지역적인 특성이 어떻게 나타나고 있는 지를 검토하기 위한 목적에서 실시한다. 농지은행사업은 사업이 시행된 지 1년이 조금 지난 시점이기 때문에 농지은행사업에 대한 현황 은 농지은행 출범1주년 기념 심포지엄 자료집52)에 나타난 정도 이상의 자료는 발견할 수 없었으며, 농촌현장에서의 지역특성을 반영한 농지은행사업 실적분석 이나 실증연구로써 발표된 자료53)는 없는 실정이다. 따라서 농지은행사업에 대 한 실적분석은 심포지엄 발표자료와 아산지역 사업실적 자료에 의하여 그 현황 을 비교분석54)하였다. 분석기간은 농지은행사업 시작 시기인 2005년 10월부터 2006년 9월까지 1년 동안이며, 분석내용은 농지은행사업 내용과 실적55)에 대해 정리하고, 농지은행사업중 그 비중이 큰 농지임대수탁사업을 중심으로 전국과 아 산지역의 실적 및 효과분석에 대해 비교분석을 실시한다. 이러한 현황분석을 바 탕으로 농지은행 임대수탁사업에 대한 지역적인 특색을 확인하고자 한다.
1. 농지은행사업의 내용과 실적
농지은행의 주요 사업은 농지정보제공사업, 농지임대수탁사업, 농지매매수탁
52) ‘농지은행 1년의 성과와 과제’의 주제를 가지고 농림부 및 한국농촌공사가 2006년11월에 개최한 심포지엄 에서의 발표자료임
53) 농지임차료 실증분석에 대한 선행연구는 농지가격과 임차료 결정관계 분석(이정환․조재환, 1996), 농가특 성별 농지임대동향과 임대면적 분석(김관수․안동환, 2005.12) 그리고 지대별 농지가격에 영향을 미치는 요인들의 인과성 분석(채광석 외, 2005.12) 등이 있으며, 이들의 연구는 농지가격, 농지임차료, 농지임대면 적의 관계에 대하여 농가특성과 지대별 특성으로 실증분석 하였다. 농지법 개정(2005) 이후, 농지임차료 실증분석과 관련된 연구는 아직까지 발견하지 못하였다.
54) 일반적으로 패널자료를 이용한 분석은 시계열자료나 횡단면 자료만을 이용한 분석에 비해 여러 가지 장 점을 가지고 있는 것으로 알려져 있으나(Hsiao, 2003), 농지은행의 성과분석은 사업시행기간이 짧아 농지 시장에서 농지은행의 역할을 충분히 반영하기 어려운 점이 있다. 본 논문에서는 지난 1년간의 사업실적 자료를 가지고 전국과 아산지역의 임대차현상을 비교분석하여 정리한다.
55) 농지정보제공사업은 분석기간동안 전국에서 회원가입 33,714명, 접속현황 총622,773건(1일 1,366건), 인터 넷을 이용한 사업신청 2,788건(총 신청 7,560건의 37%) 등의 실적이 있으나, 논의에서는 제외한다.
사업, 경영회생지원사업 및 농지매입․비축사업 등 5가지로 구분되며, 농지은행 사업은 농지은행 포털사이트(www.fbo.or.kr)를 구축(2005.7)하여 농지거래, 가격,
사업, 경영회생지원사업 및 농지매입․비축사업 등 5가지로 구분되며, 농지은행 사업은 농지은행 포털사이트(www.fbo.or.kr)를 구축(2005.7)하여 농지거래, 가격,