Ⅱ. 농지임대차료 결정의 이론적 검토
1. 농지 임대차료의 형성
1) 지대이론과 농지임차료의 정의
주지하는 바와 같이 지대 이론을 체계적으로 정립한 학자는 D. Ricardo이다.
리카도는 지대 발생근거를 토지의 비옥도와 위치 등에서 밝히고 있어, 농지의 비 옥도 차이에 따른 생산성에 따라 지대가 정해진다는 차액지대이론을 주장하였다.
그 이후 맬더스, 튀넨, 마샬, 마르크스 등이 지대이론을 전개하였으며, 현대의 지 대이론으로 명명되는 파레토 지대(경제지대)까지 많은 지대이론3)들이 발표되었 다. 현대적 의미의 지대이론은 토지에 국한하지 않고 일반적인 생산요소에 까지
2) 농지임차료는 농지임대차료, 농지임대료와 동일한 개념으로 사용하며, 농지이용에 대한 대가로써 지불되는 금액을 말한다. 따라서 농지에 대한 지대의 개념과 동일한 것으로 해석한다.
3) 지대이론의 상세한 설명은 이정전(토지경제학, 박영사, 2004) 및 주봉규(토지․자원․환경경제학개론, 서울 대학교, 2005)를 참조바람.
그 범위를 확대하여 잉여지대의 개념으로 지대이론을 전개하고 있다. 이러한 지 대이론의 성격은 토지 또는 생산요소의 이용관계에 따른 대가의 지급액과 관련 이 크다고 판단된다. 결과적으로 농지의 임차료는 농지이용에 대한 대가로 지불 되는 금액이며, 이 금액은 임대차자 간에 적절한 요율로서 산정되어져 임대차 관 계가 성립되게 된다.
따라서 이 연구에서는 농지 임차료를 ‘농지이용에 대한 대가로 지불되는 금액
= 지대’로 정의하고자 한다.
2) 농지 임대차료의 형성과 그 변동 (1) 농지 임대차료의 결정
농지임차료는 농지이용에 대한 대가로 지불되는 금액이며, 다음과 같은 세 가 지 요인에 의해 형성되고 변화하게 된다. 그 첫째로는 지대 그 자체를 형성하는 요인이다. 이는 농지이용에 따른 수익으로부터 지대를 결정하게 되는 것을 의미 한다. 농지에 대한 수익은 (1) 농지 자체의 가격상승에 따른 자산 변동의 가치 (capital gain)로부터 얻어지는 부분과 (2) 농지 이용으로부터 얻어지는 소득에 대한 가치(income gain)로 나누어지게 된다. 이와 같은 가치로부터 지대가 결정 되게 된다. 다음으로는 (3) 농지의 임대량과 임차량 간의 수급균형 문제로부터, 임대차료가 변화하게 되고, 지대는 농지임대차 물량의 수급균형의 변동에 따라 변화하게 된다. 마지막으로는 (4) 제도적 요인에 의해 지대가 변화되는 요인으로 서, 제도적으로 농지의 임대차 자체를 허락하지 아니하고, 불법화 한 경우에는 농지 임대차료의 형성은 불가능하며4), 이를 제도적으로 완화할 경우, 농지 임대 차료는 제도적 범주 안에서 한정적으로 지대가 결정되게 된다. 이와 같은 요인들 에 의해 지대는 그 수준이 결정되게 된다.
첫번째 요인 (1)의 경우, 자산가치(capital gain)는 농지를 자산으로 평가할 때 의 가치를 의미하며, 자산으로서의 수익을 파악할 때는 자산에 대한 수익가치는 대개 일반은행의 이자율로 평가할 수 있다. 이는 부동산으로서의 농지가격을 의 미하며, 자산가치가 높은 경우, 즉 농지가격이 높은 경우에는 농지임차료 수준의 상승으로 작용하게 된다.
4) 이 경우, 이론적으로는 농지임대차료는 '0'이어야 하나, 실질적으로는 지대가 음성적으로 형성되게 된다.
한편, 농지 이용에 대한 수익가치에 대한 두 번째 요인 (2)로서의 소득 가치 (income gain)는 농지 이용을 통한 경작 소득의 가치에 대한 대가로 결정되게 되는 농지임차료를 의미하며, 논의 경우 생산된 쌀로부터 얻어지는 잉여 수익의 크기에 따라 농지임차료가 결정되게 된다.
이와 같이 (1)과 (2)의 요인에 따라 형성되는 농지의 임차료는, 일정기간 동안 의 농지이용 서비스(flow개념)의 대가인데 반해, 농지가격은 stock 개념으로서의 농지가격을 의미한다. 여기서, 농지가격은 농지로부터 얻는 예상수익을 바탕으로 형성된다. 그리고 농지가격을 결정하는 농지의 예상수익은 해당기간의 자산가치 (capital gain)와 소득가치(income gain)를 포함하고 있다. 그렇기 때문에 농지임 차료는 농지의 예상수익인 자산가치와 소득가치가 반영되어 결정되는 것으로 설 명할 수 있다.
그러나 최근의 한국 농업에 있어서, 농지가격이 급상승하여 대부분의 농지는 농지 이용에 따른 소득가치-수익성-를 초과한 상태로써, 농지가격 그 자체로서는 농지 임대차료를 결정하는 요소로서의 기능을 초월한 상태이다. 따라서 농지의 자산가치에 의한 농지임차료를 한국의 농지에 대해 적용하는 경우, 현재의 관행 임차료 수준을 훨씬 상회하기 때문에, 현실적으로 이 개념을 적용할 경우 임대차 성립 가능성이 존재하지 않는 문제가 발생하게 된다. 즉, 이 경우에는 부동산 가 치 상승에 따른 자산가치 상승만을 고려하게 되고, 경작에 따른 지대수익과 분리 되게 된다. 따라서 본 연구에서는 이와 같은 농지가격에 의한 자산가치를 적용한 농지임차료는 분석상의 현실성이 떨어지기 때문에, 농지임차료의 결정 및 변동과 관련하여 자산가치(capital gain)에 의한 결정부분은 제외하고, 소득 가치(income gain), 수요공급의 요인, 제도적 요인에 대해서 고찰하고자 한다5).
다음으로 두번째 요인인 농지임대차 물량에 대한 수요와 공급의 요인에 의한 임대료 결정형태를 검토하면, 농지임대차 시장에서 수요자인 농지임차자와 공급
5) 한국농촌공사의 농지은행조사(2006년 가을호, 통권 제15호) 결과에 의하면, 전국의 논에 대한 평균가격은 2006년 2/4분기 기준으로 평당 64,880원이다. 이를 농협중앙회 일반예금금리 4.6%를 적용(일반가계대출금 리는 8.1%임)할 때, ha당 농지임차료(예상수익)는 8,953,440원으로써 895.3원/㎡이다. 이는 관행임차료 220 원/㎡보다 4배 이상이나 높은 수준이며, 일반적인 농지임차료의 범위를 훨씬 초과하기 때문에 정상적인 농 지임대차 시장의 가격 매카니즘에서 크게 벗어나게 된다. 따라서, 자산가치(capital gain)를 기준으로 한 농지임차료는 농지가격의 급격한 상승으로 일반적인 농지임대차 시장의 범위를 벗어나고 있어 논의에서 제외하는 것이 타당하다고 판단하였다.
자인 농지임대자의 수요-공급관계에 의해, 농지 임대차료의 균형이 변화함에 따 라 그 크기가 변화된다는 것이다. 즉, 수요와 공급이 균형을 이룬 상태에서, 농지 임대자가 증가하면 공급곡선의 우측 이동으로 농지임차료가 하락하며, 반대로 농지 임차자가 증가하면 수요곡선의 우측 이동으로 농지임차료가 상승하게 된다.
마지막으로 제시한 제도적 요인은 농지와 관련된 ‘법’ 또는 ‘제도’의 변화에 따 라 농지임차료가 영향을 받는 것을 의미하는 것으로서, 논에 대한 직접지불제의 도입은 논의 자산가치를 증가시키고, 농지법에 의한 농지은행의 농지임대수탁사 업의 도입은 농지임대차 시장에서 농지공급을 확대시킬 것으로 예상된다. 이 과 정에서 제도의 도입이 없을 경우, 농지 임대공급량은 기본적으로 합법적인 공급 이 불가능한 것으로서, 이들 농지에 대해서는 원칙적으로 농지 임대차료가 형성 될 수 없다. 따라서 제도적 요인은 자산가치에도 영향을 미치기도 하고, 근본적 으로 임대차료를 형성하지 못하는 물량에 대해 제도적으로 임대차료를 형성시키 기도 하는 특성을 지니게 된다.
이상의 관점에서 살펴보면, 농지의 임대차는 농지의 수익가치로부터 지대가 결 정되게 되고, 농지 임대차 수급요인과 제도적 요인에 따라 그 균형이 변화함으로 써 지대의 상승 또는 하락요인으로 작용하게 된다.
3) 농지 임대차료의 균형과 이동
이상에서 검토한 바와 같이, 농지임차료는 소득가치, 수요공급 요인, 제도적 요 인 및 자산가치의 영향을 받아 결정되게 된다. 그러므로 농지임차료 결정요인들 의 변화에 따라 농지임차료의 균형이 결정되고, 그 균형은 여러 요인의 변화에 따라 변동하게 된다. 다음에서는 농지임차료 변동과정을 각 요인별로 완전경쟁하 의 농지임대차 시장에서 농지임차료의 변동과정을 고찰한다.
(1) 농지 임대차 수급과 임대차료 균형의 이동
임대농지의 수요측면으로서의 임차자와 공급측면으로서의 임대자 수급관계에 의하여, 농지임차료의 균형이 결정되고, 이 수급관계의 변화에 따라 농지임차료 의 균형도 변동하게 된다. <그림2-1>를 통해 임대농지에 대한 수요공급의 변화 와 균형 농지임대차료의 변동을 살펴보도록 한다.
<그림2-1> 농지임대차 수요 공급의 변화와 농지임대차료
농지수급량 (Q) D0
D1
S0
S1
P0
P1
P2
B
C 농지임차료
(P)
0 Q0 Q1
A
농지수급량 (Q) D0
D1
S0
S1
P0
P1
P2
B
C 농지임차료
(P)
0 Q0 Q1
A D0
D1
S0
S1
P0
P1
P2
B
C 농지임차료
(P)
0 Q0 Q1
A
농지의 임대차시장에서 농지임차료는 농지의 수요와 공급이 균형을 이루는 수 준에서 형성되게 되고, 그 수준은 농지의 소득가치를 반영한 가격수준에서 결정 되게 된다. 이때, 농지에 대한 수요자는 농지임차자이며, 공급자는 농지임대자이 다. 농지의 수요와 공급이 각각 <그림2-1>의 실선으로 나타낸 곡선 D0 및 곡선 S0와 같다면, 이 두 곡선이 교차하는 점 A에서 수요와 공급은 균형을 이루게 되 고, 이때의 농지임차료는 P0이며, 농지 임대차의 거래량은 Q0이다.
농지임대차시장을 완전경쟁 상태라고 가정할 때, 균형점인 A를 기준으로 가격 이 P0이고 거래량이 Q0일 때 농지임대차와 결부된 사회적 순이익이 극대화된다.
또한, 농지임차료가 P0보다 낮으면 수요가 공급을 초과하기 때문에 농지임차료가
또한, 농지임차료가 P0보다 낮으면 수요가 공급을 초과하기 때문에 농지임차료가