가. 「도시부동산관리법」의 주요내용
1994년 7월 5일 제8기 전국인민대표대회 상무위원회 제8차 회의 에서 채택, 중화인민공화국 주석령 제29호로 공포, 1995년 1월 1일 부터 시행된 「도시부동산관리법」 중 부동산 개발 및 거래에 대 한 주요 내용은 다음과 같다.
1) 목적 및 용어 정의
도시부동산 관리를 강화하고 부동산시장 질서를 수호하며 부동 산권리자의 합법적 권익을 보장하고 부동산업의 건전한 발전을 촉 진하기 위하여 이 법을 제정한다. 중화인민공화국 도시계획 국유토
지(이하 "국유토지"로 약칭함) 범위내에서 부동산개발 용지의 토지 사용권을 취득하여 부동산 개발과 부동산 거래에 종사하는 부동산 을 관리함에 있어서 이 법을 준수해야 한다.
이 법에서 ‘건물’이라 함은 토지위에 세워진 가옥 등 건물과 구 축물을 말하며, ‘부동산 개발’이라 함은 이 법에 의거하여 국유토지 사용권을 취득한 토지위에 기초시설과 건물을 건설하는 행위를 말 한다. ‘부동산 거래’에는 부동산양도, 부동산 저당 및 건물의 임대 가 포함된다.(제 1,2조)
2) 부동산 개발
부동산개발시 엄격하게 도시계획을 집행해야 하고, 경제적 효 과, 사회적 효과, 환경적 효과를 통일시키는 원칙에 따라 전면적 계획, 합리적 배치, 종합적 개발, 일원화 건설을 실시하여야 한다.
(제 24조)
토지사용권 유상양도(出讓)방식으로 토지사용권을 취득하고 부동산 개발을 할 경우에는 토지사용권 유상양도 계약에 약정된 토지용도, 개발 착공기한에 따라 토지를 개발하여야 한다. 유상양도 계약에 약정된 개발착공일로부터 만 1년이 넘도록 개발에 착공하지 않았 을 경우에는 토지사용권 유상양도금의 20%이하에 해당하는 토지예 치비를 징수할 수 있으며, 만 2년이 넘도록 개발착공하지 않았을 경우에는 정부가 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 그러나 불가항력 또는 정부, 정부 관련 부문의 행위 또는 개발착공에 필수 적인 선행사업으로 인하여 개발착공이 지연된 것은 이에 속하지 않는다. 부동산개발대상의 설계, 시공은 국가의 관련 표준과 규범 에 부합되어야 한다. 부동산개발대상이 준공되면 검수, 합격되어야 사용할 수 있다.(제 25, 26조)
부동산 개발기업은 영리를 목적으로 하여 부동산 개발과 경영 에 종사하는 기업이다. 부동산개발기업을 설립하려면 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다. ①고유의 명칭과 조직기구가 있어야 한다.
②고정적인 경영장소가 있어야 한다. ③국무원 규정에 부합되는 등 록자본금이 있어야 한다. ④전문기술인력을 보유해야 한다. ⑤기타
법률, 행정법규가 정한 조건을 갖추어야 한다. 부동산개발기업을 설립하려면 공상행정관리부문에 설립등록신청을 해야 한다. 공상행 정관리부문은 법에 규정한 조건에 부합되면 등록해주고 영업허가 증을 발급하여야 한다. 법이 규정한 조건에 부합되지 않으면 등록 해주지 않는다. 유한책임회사, 주식회사를 설립하여 부동산 개발, 경영에 종사하려면 회사법의 관련 규정을 집행하여야 한다. 부동산 개발 기업은 영업허가증을 수령한 후 1개월내에 등록기관 소재지 의 현급이상 지방인민정부가 정한 부문에 가서 등록하여야 한다.
부동산개발기업의 등록자본금과 총투자액의 비율은 국가의 관 련규정에 부합되어야 한다. 부동산개발기업이 단계적으로 부동산을 개발할 경우 단계별 투자액은 그 규모와 상응하여야 하며 토지사 용권 유상양도계약에 약정된 데에 따라 기한대로 자금을 투입하여 대상건설에 사용하도록 해야 한다.(제 29, 30조)
3) 부동산의 가격평가 및 거래
국가는 부동산가격 평가제도를 실시한다. 부동산 가격평가는 공 정, 공평, 공개의 원칙을 준수하여야 하며, 국가가 정한 기술기준과 평가절차에 따라 기준지가, 표준지가의 각종 건물의 치환가격을 기 초로 하고 현지의 시장가격을 참고하여 평가하여야 한다. 국가는 부동산거래가격 신고제도를 실시한다. 부동산권리자는 부동산을 양 도함에 있어서 현급이상 지방인민정부가 정한 부문에 거래가격을 성실히 신고하여야 하며, 허위보고 또는 불성실한 보고를 해서는 안된다.(제 33, 34조)
부동산 양도라 함은 부동산권리자가 그 부동산을 매매, 증여 또 는 기타 합법적인 방식으로 타인에게 이전하는 행위를 말한다. 다 음의 경우에는 부동산을 양도하지 못한다. 유상양도방식으로 토지 사용권을 취득한 것; 사법기관과 행정기관이 법에 의하여 차압하기 로 결정했거나 기타 형식으로 부동산권리를 제한한 것; 법에 의하 여 토지사용권을 증여한 것; 공유부동산으로서 다른 공유자의 서면 동의를 거치지 않은 것; 소유권 분쟁이 있는 것; 법에 따라 등록하 지 않고 소유권증서를 수령하지 않은 것; 법률, 행정법규에 규정된
양도불허의 기타 상황.(제 36, 37조)
유상양도방식으로 토지사용권을 취득하고 부동산을 양도할 때 는 다음과 같은 조건에 부합되어야 한다. ①유상양도계약에 약정된 대로 토지사용권유상양도금을 이미 전액 지불하고 토지사용권 증 서를 취득한 것이어야 한다. ②유상양도계약의 약정에 따라 투자, 개발하는 것으로서 건물 건설공사에 속하는 것이며 개발투자총액 의 25%이상을 수행한 것이어야 하고, 일정규모 이상의 토지개발에 속한 것이며 공업용도 또는 기타 건설용지 조건이 형성된 것이어 야 한다. 부동산 양도시 건물이 이미 완성되었으면 건물소유권증서 가 있어야 한다.(제 38조)
유상양도(出讓)방식으로 토지사용권을 취득한 부동산을 재양도(轉 讓)할 때에는 국무원의 규정에 따라 비준권이 있는 인민정부에 보 고하여 심사비준을 받아야 한다. 비준권을 가진 인민정부가 양도를 비준하면 양수자가 토지사용권 유상양도수속을 하고 국가의 관련 규정에 따라 토지사용권 양도금을 납부하여야 한다. 양도방식으로 토지사용권을 취득한 부동산이면 재양도 비준을 신청할 때 비준권 을 가진 인민정부가 국무원의 규정에 따라 토지사용권 유상양도수 속을 하지 않아도 된다고 결정하면 양도자는 국무원의 규정에 따 라 부동산을 양도하여 얻은 수익중에서 토지수익을 국가에 상납하 거나 기타 처리를 하여야 한다.(제 39조)
유상양도 방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 부동산을 양도한 후 그 토지사용권의 사용연한은 원 토지 사용권 유상양도계약에 약정된 사용연한에서 원 토지사용자가 이미 사용한 연한을 제하고 남은 연한이다. 유상양도방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산을 양도한 후 양수인이 원 토지사용권유상양도 계약에 약정된 토지용 도를 변경하려면 원 유상양도자와 시, 현 인민정부 도시계획 행정 주관부문의 동의를 얻어야 하고 토지사용권 유상양도계약 변경협 약을 체결하거나 새로 토지사용권 유상양도계약을 체결하고 토지 사용권유상양도금을 상응하게 조정하여야 한다.(제 42, 43조)
분양주택을 예매할 때는 다음과 같은 조건에 부합되게 하여야 한다. 토지사용권 유상양도금을 전액 지불하고 토지사용권 증서를
취득해야 한다; 건설공사계획허가증이 있어야 한다; 예매에 제공되 는 분양주택으로 계산하여 개발건설에 투입하는 자금이 공사건설 총투자의 25%이상에 달하고 시공진도와 준공인도 시일이 확정되어 있어야 한다; 현급이상 인민정부 가옥관리부문에 예매등록을 하고 분양 주택예매허가증명서를 취득해야 한다; 분양주택 예매자는 국 가의 유관 규정에 따라 예매계약을 현급 이상 인민정부 가옥관리 부문과 토지관리부문에 등록하여야 한다. 분양주택을 예매하여 얻 은 대금은 관련 공사건설에 사용하여야 한다.(제 44조)
나. 「상품주택판매에 관한 법」
부동산의 상품화, 화폐화의 개혁의 일환으로 2001년 3월 14일 중국 건설부 제38차 상무위원회의에서 심의, 통과되어 2001년 6월 1일부터 시행되고 있다. 이 법은 주택의 판매 및 관리에 대하여 포 괄적으로 규정하고 있으며, 그 주요 내용은 다음과 같다.
상품주택의 판매행위를 규범화하여 상품주택거래 당사자의 합법 적인 권익을 보호하기 위하여 「중화인민공화국 도시부동산관리 법」, 「도시부동산 개발경영 관리조례」에 근거하여 본 방법을 제 정한다. 상품주택의 판매 및 상품주택의 판매관리는 본 방법을 준 수해야 한다.(제 1, 2조)
상품주택 판매에는 ‘현매’와 ‘예매’가 포함된다. ‘현매’는 부동산 개발회사가 이미 준공되고 검사에 합격한 상품주택을 구매인에게 판매하는 행위를 가리킨다. 또한 ‘예매’라 함은 부동산개발회사가 건설중인 상품주택을 구매인에게 판매하는 행위로서 구매인이 준 공전에 계약금 또는 주택구매금액을 지불한다.(제 3조)
부동산개발기업은 스스로 상품주택을 판매할 수도 있고 부동산 중개기구에 위탁하여 판매할 수도 있다. 또한 국무원 건설행정주관 부처는 전국 상품주택판매의 관리업무를 담당하며, 성, 자치구 인 민정부 건설행정주관부서는 관할 행정구역내 상품주택판매에 대한 관리업무를 관장한다. 아울러 직할시, 시, 현 인민정부 건설행정주
부동산개발기업은 스스로 상품주택을 판매할 수도 있고 부동산 중개기구에 위탁하여 판매할 수도 있다. 또한 국무원 건설행정주관 부처는 전국 상품주택판매의 관리업무를 담당하며, 성, 자치구 인 민정부 건설행정주관부서는 관할 행정구역내 상품주택판매에 대한 관리업무를 관장한다. 아울러 직할시, 시, 현 인민정부 건설행정주