부동산금융 관련 위험의 유형

(1) 주택금융관련 위험

MBS를 포함한 주택금융과 관련된 금융위험에는 유동성위험, 신용위험(채무 불이행위험, 연체위험), 이자율위험, 만기전상환위험 등이 있다. 주택금융에서 발 생 가능한 위험의 개념을 살펴보면 다음과 같다.

유동성위험(liquidity risk)은 단기로 조달된 자금을 장기로 운용함으로써 자산 과 부채의 만기구조가 불일치하여 발생하는 위험이다. 즉, 주택자금 대출기관이 가계의 단기 소매자금을 재원으로 하여 주택 구입자금으로 장기 대출하는 경우 운용자금의 회수와 조달자금의 상환기간이 불일치하여 자금부족 문제가 발생하

는 위험을 의미한다. 유동성위험은 1차적으로 주택금융기관이 직면하는 위험이 며, 만일 주택저당대출채권을 유동화중개기관에 매각하고 유동화중개기관이 이 를 보유하는 경우 그 위험은 유동화중개기관에 전가된다.

신용위험(credit risk)은 채무불이행위험(default risk)과 연체위험(delayed payment risk)으로 나눌 수 있다. 채무불이행위험은 원리금 상환이 불능상태가 되는 위험을 말한다. 채무불이행위험은 여러 가지 요인으로 발생할 수 있다. 주 택자금 차입자의 사망, 질병, 실직 등 개인적인 사유로도 발생할 수 있으나, 주택 가격대비 대출비율(LTV; Loan-to-Value), 소득대비 원리금상환비율(PTI;

Payment-to-Income) 등에 의해서도 영향을 받는다. 부동산 경기의 침체로 담보 주택의 가격이 하락하거나 담보주택의 가치가 잘못 평가되어 담보주택의 가격이 주택자금 대출잔액보다 낮은 경우 채무불이행이 발생할 가능성이 높아진다. 우 리나라의 경우 과거 LTV 비율이 20～30% 수준에 불과하여 채무불이행의 위험 이 상대적으로 낮았으나, 최근에는 주택자금 대출기관이 주택가격의 70%수준까 지 대출하고 있으므로 주택시장의 상황에 따라 채무불이행의 가능성이 증대되고 있다. 연체위험은 원리금이 적기에 상환되지 않아서 발생하는 위험이다.

KoMoCo가 발행한 MBS의 담보가 된 국민주택기금 대출채권의 경우 연체비율은 대출잔액의 1% 내외로 나타나고 있다. 원리금 상환이 지연되면 현금흐름에 따른 자산운영에 지장을 초래한다. 연체위험은 주로 주택자금 차입자의 현금흐름이 일시적으로 불안정한 상태에서 발생한다. 따라서 연체위험은 채무자가 정상적으 로 상환하면 해소되는 위험으로 채무불이행위험보다는 상대적으로 심각하지 않 다. 채무불이행위험과 연체위험을 포함하는 신용위험은 1차적으로 주택금융기관 이 직면하는 위험이다. 그러나 주택금융기관이 주택저당대출채권(mortgage loan)을 유동화중개기관에 매각하고 유동화중개기관이 주택저당대출채권을 담 보로 하여 MBS를 발행하여 투자자에게 매각하였다면 MBS의 유형에 따라 신용 위험의 부담자가 달라지게 된다.³⁶⁾ 유동화중개기관이 주택저당대출채권을 보유

36) MBS의 유형에는 지분형, 채권형, 지분 채권혼합형이 있다. 지분형 MBS는 저당대출집합에서 발생하

하거나, 이를 담보로 하여 채권형 MBS인 저당대출담보부채권(MBB) 또는 지분 권(MPTB; Mortgage Pay-Through Bond)이라고도 한다.

택자금을 상환할 수 있는 옵션을 가진다. 만기전상환은 주로 ① 시장이자율 (prevailing mortgage rate)이 계약이자율(contract rate)보다 낮아짐에 따라 재융 자하고자 할 때, ② 차입자가 직장이동, 새집구입, 가구수변동 등에 의하여 주택 을 팔 때, ③ 차입자가 적기 원리금 상환을 못하여 주택이 유질처분되고 그 금액 을 저당대출금 상환으로 대체할 때, ④ 보험가입된 주택이 화재나 재난에 의하여 파괴되고 보험사로부터 받은 돈으로 저당대출금을 상환할 때 발생할 수 있다. 특 히, ①의 요인에 의하여 만기전상환이 발생하면 주택금융기관은 상환된 대출잔 액을 저리로 대출해야 하므로 손실이 발생한다. 유동화중개기관이 주택저당대출 채권을 담보로 MBB를 발행하는 경우 만기전상환위험은 유동화중개기관의 부담 이 되며, MPTS 또는 MPTB를 발행하는 경우 만기전상환액이 투자자에게 전달되 므로 만기전상환위험은 투자자의 부담이 된다. 만기전상환위험은 연체위험과 부 분적으로 상쇄되어 질 수 있다. KoMoCo가 발행한 MBS의 담보가 된 국민주택기 금 대출채권의 경우 만기전 상환비율은 1～2%로 연체비율 1%수준보다는 다소 높게 나타나고 있다. 또한, 만기전상환위험은 이자율위험과 밀접한 상관관계를 가진다. 제3장에서 제시하였듯이 시장이자율이 하락하면, 이자율의 하락은 MBS 가치의 상승요인으로 작용하지만, 다른 한편으로는 만기전상환위험이 증가하여 이자율 하락은 MBS 가치의 하락요인으로 작용한다.

주택금융에는 이상에서 살펴본 위험 외에도 차입자의 주택에 대한 소유권에 하자가 발생할 경우 주택저당권의 법적 기초가 상실되는 위험인 권원하자위험 (title risk), 물적담보인 주택이 재해에 의하여 담보가치를 상실할 경우 발생하는 위험인 재난위험(hazard risk), 주택저당대출채권이 증권화되기까지 거쳐야 하는 과정에서 발생하는 위험인 파이프라인위험(pipeline risk) 등이 있으나, 이들 위 험은 관련보험의 가입에 의하여 해소 가능한 위험들이므로 추가적인 분석은 생 략하기로 한다.

(2) 부동산투자금융 관련 위험

부동산투자회사가 직면하는 가장 중요한 위험은 이용가능한 임대용 부동산의 초과공급과 이자율의 상승이다. 임대용 건물의 신축과 임대수요 부족 등에 의하 여 발생하는 임대용 부동산의 초과공급 현상은 임대료 하락과 공실률 증가를 초 래하여 임대사업에 투자한 부동산투자회사의 수익감소 요인이 된다. 단기적인 경기침체에 의하여 발생하는 부동산 수요의 감소는 그 효과가 일시적인 반면, 부 동산의 과다공급에 의하여 발생하는 부동산투자회사의 손실은 크고 지속적인 것 으로 알려지고 있다.³⁷⁾

이자율의 상승은 부동산투자회사에게 여러 가지 부정적인 영향을 미친다. 우 선 이자율 상승은 부동산투자회사의 차입비용을 증가시켜 결과적으로 수익감소 요인으로 작용한다. 다른 일면으로는 경제사정의 악화를 초래하여 임대용 부동산 에 대한 수요를 감소시킨다. 또한 이자율이 상승하면 투자자들은 채권 등의 타 금융상품을 구입하기 위하여 부동산투자회사의 주식을 매각함으로써 부동산투자 회사의 주식가격은 하락하게 된다. 실제로 1972년부터 미국의 이자율이 급격히 상승함에 따라서 1973～1975년 기간 동안 REITs의 주가는 평균 56%가 하락하였 고, 1974～1975년 기간 동안에는 REITs의 자산가치가 약 37% 정도 감소하였다.