1-1. 공동주택의 개념 및 현황
주택이 존재하게 된 것은 일정한 장소에 머물러 살려는 인간의 본능 때문으로 이로 인해 여러 집이 모여 한마을을 형성하게 하였다. 주택은 순수주거에서 인간의 삶의 기 본이 되는 의식주와 여가활동, 생산 활동 등 다양한 활동의 기본이 되는 장소이다.
주택법 제2조에 따르면 "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독주택 과 공동주택으로 구분되며, 여기서 "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖 의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 건축법에서는 공동주택 의 종류와 범위를 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 기숙자로 규정하고 있다.
유형 정의
아파트 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
연립주택
주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다세대주택 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)
기숙사 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(학생복지주택 포함)
<표 2-17> 공동주택의 유형
우리나라 국민적 주택 성향은 공동주택, 특히 아파트의 주거행태를 선호하며 매년 총 주택 중 아파트의 비율이 높아지고 있다. 통계청이 5년마다 실시하는 주택 총 조사 에 의하면 1995(37.35%), 2000년(47.3%), 2005(52.6%), 2010년(58.43%), 2015 년(59.91%), 2016년(60.1%)로 2018년 기준 전 국민 중 70%이상이 아파트에 거주 하고 있다. 이렇듯 2000년대 중반이후 아파트 비율이 급격이 늘어난 원인으로 편리하
고 쾌적한 생활환경의 선호도가 높아지면서, 기초 생활 인프라와 교육, 복지시설 등이 잘 구축되어 있는 도시 집중화에 따른 결과로 보여 진다.
<그림 2-13> 년도별 주거유형과 노후 공동주택의 변화 / 자료: 2015 인구주택총조사
국내 주거환경은 1970년대부터 2000년대까지 산업화·도시화의 영향으로 가구 분화 가 가속화되어 주택 대량공급 중심의 양적 확대시기를 거쳤으며, 신 주택 보급률이 2008년 100%에 도달한 이후로는 주택의 질적 성장을 더욱 중시하는 환경이 되었다.
2000년대 이후 지속적인 저출산·고령화의 인구 구조와 경제적 저성장, 범죄와 재난과 같은 사회문제 등의 영향으로 주택 수요자의 주거에 대한 인식도 빠르게 변화하고 있 다. 하지만 1980년대 이후 집중적으로 공급된 아파트의 노후화가 급속도로 진행되면서 준공 후 30년 이상 된 노후 아파트가 2013년 전국적으로 약 30만 1천 2백호에 도달 했으며, 2019년에는 100만호를 넘어서 2020년 이후 더욱 가파르게 증가할 것으로 보여 진다.50)
공동주택의 노후화 문제에 있어 물리적 노후화로 인한 슬럼화와 주거 안전성 위협 등의 문제도 있지만, 실제로 주민들의 편의 및 삶의 질에 더 큰 영향을 주는 부분은 사회적 노후화이다. 이는 건물의 기능이 사회 및 경제적 활동의 진전, 생활양식 변화 등에 대응하지 못하고 기능의 상대적 저하가 시설물의 편익과 효율성을 급격히 저하시 킬 수 있기 때문이다. 꾸준한 경제성장과 인구구조의 급격한 변화로 인하여 주택에 대
50) 강민석, 「아파트 노후화 진단 및 시사점」, KB금융지주 경영연구소, CEO REPORT(2), 2013, 재인용
한 사회적인 성능기준과 주민들의 욕구 변화가 매우 큰 시점에서 최근 공급된 신도시 의 주택들과 노후 공동주택이 질적으로 큰 차이를 보이고 있다.51)
1-2. 국내 공동주택 정책변화
2013년 국토교통부는 근 미래의 변화 예측에 대해 과거와 다른 주택정책 패러다임 이 필요하다고 보고 물리적 환경의 주택공급 중심에서 사회적 환경을 고려하는 수요자 중심의 방향으로 정책 방향을 제시하였다(국토교통부, 2013.12.)
정책 방향과 주요 과제로 설정한 것은 첫째, 주거복지의 대상을 저소득층으로 한정 하였던 것에서 나아가 보편적 주거복지를 실현하기 위하여 치밀한 주거 안전망을 구축 하는 것이다. 둘째, 커뮤니티 중심의 살기 좋은 주거환경 조성이다. 단순히 사는 곳이 라는 물리적 공간의 집에서 벗어나 사회적 환경을 중시하는 생활권에서의 사회적 공간 으로 전환해 가는 것이다. 주택정비 사업은 기존의 물량 확보 위주에서 지역주민과 지 역경제 활성화와 연계되는 주거지재생으로 전환되고, 공공 지원을 강화해 나갈 것이다.
셋째, 주택 품질 제고를 위한 주택 공급 및 관리를 강화하는 것이다. 층간소음, 결로, 실내공기의 질 등에 대한 주택 성능 향상과 에너지 절약, 장수명화 등을 유도하는 기 반을 마련해 나갈 것이다. 공동주택의 관리 강화 및 건설 경과연수 15~30년이 된 주 택비율이 증가하여 노후 주택의 개·보수 지원을 강화하는 것이다. 넷째, 수요 맞춤형 주택공금 체계를 구축하는 것이다. 시장상황 및 공급여건에 맞는 다양하고 유연한 분양 방식을 도입하여 소비자의 선택 폭을 확대하도록 하는 것이다. 다섯째, 지속가능한 주 택시장 대응 체계를 확립해 나가는 것이다. 주택시장 구조 변화에 대응한 서민 주택 금융, 부동산 세제를 정비하고 급격한 월세 전환, 하우스 푸어 등 시장 리스크에 대응 하나 시장 안전기반을 마련하여, 미래 주택산업의 주거서비스 산업화 및 융·복합화 지 원을 하는 것이다.52)
국내 주택 정책은 경제·사회·문화·기술적 요인의 변화에 따른 수요자의 니즈를 충족 시키기 위한 방향으로 발전해 나가고 있다. 노인인구와 1인가구의 증가, 기술·문화의 발달로 인한 라이프 스타일의 변화도 주택정책 변화에 지대한 영향을 끼치고 있지만,
51) 윤영선, 이승우, 「노후 공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도개선 방향」, 한국건설산업연구원, 2011, p.12 52) 박경옥 외9, 「사회 속 주거 주거 속의 사회」, 교문사, 2016. p.41
노후 주택의 증가 및 범죄와 재난(화재, 지진, 침수 등)으로 주거생활이 예측할 수 없 는 위험에 지속적으로 노출되면서 주거 안전에 대한 국민의 관심이 증가하고 있다. 이 를 위해 도시재생 사업과 지속가능한 도시 구축을 위한 정책과 사업 부분에서도 ‘LH 안심 아파트 사업’, 노후 아파트 환경 개선을 위한 ‘리모델링 사업’, ‘생활지원 사업’을 통해 안전하고 안심할 수 있는 생활환경 구축을 위한 위험 요소 제거 및 안전장비 설 치, 주민의 안전 대응력 강화를 위한 다양한 프로그램 개발에 힘쓰고 있다. 또한, IoT 기술을 활용한 스마트 홈 케어 시스템을 활용한 안전 관리를 시도하고 있다.53)
<그림 2-14> LH 신 공공주택 사업 유형
1-3 공동주택 주거안전
1) 공동주택 주거의 의미주택은 물리적인 건축물을 의미하며, 주거는 주택을 기반으로 나타나는 생활적·심리 적·사회적·문화적 측면을 포함하는 의미를 담고 있다. 개인이나 가족은 생활을 영위하 기 위한 주택이라는 물리적 공간으로부터 연장하여 주변 환경, 이웃, 지역과의 관계를 통해 주거의 의미를 확장하며 주거요구를 갖게 된다. 개인이 사회적 관계를 통해 생활 이 이루어지는 것과 마찬가지로 주거도 주변 환경과 사회적 변화를 수용하면서 변화해 가는 것이다. 주거공간은 개인 생활과 공동체 생활을 동시에 수용하는 역할을 해야 한 다. 따라서 이러한 주거공간은 개인적 공간의 차원, 단위주거 차원, 단지 차원, 그리고 그 주변을 둘러싸는 무한한 공간으로 총체적으로 이해되어야 하므로 주거의 기능 중 하나는 공적(Public), 사적(Private)영역을 구분하고 조절하는 것이다. 이러한 각 영역 사이의 관계는 거주자, 이웃, 방문객 등에 대한 문화적, 법적, 사회·정치적 권리를 표
53) 엄정달 외8, 「수요맞춤형 사업 제안을 위한 LH 新공공주택사업 가이드북」, LH 주택공사, 2016. 요약정리
현하는 것이다(Chambers, 1994).
주택범위 단독주택 공동주택
주동 단지 지역사회
공간유형 주호 주호,
공용공간
커뮤니티 공간, 공용시설
공공시설, 자연, 지역자산
영역 사적영역 사적영역, 공적영역 공적영역 공적영역
사용주체 가족 가족과 이웃공동체 관리자 지역공동체
<표 2-18> 공동주택의 환경 구성
실버만(Silberman, 1963)에 의하면 인간은 사회적 과정에 참여해야 하는 존재로 규 정되며, 내·외부공간을 아우르는 공동주택 단지 내 각 공간은 인간생황에 필요한 사회 적 장소를 제공해 주는 기능을 갖고 있다고 하였다. 거주공간은 인간과 세계와의 관계 를 결정해 주는 행위의 장으로서 인간의 행위에 대한 결과로 특정한 현상을 갖게 되는 것이다(Bollnow, 2000). 여기서 가장 중요한 것은 사회·문화적 요소들이 거주공간이 라는 건조 환경의 디자인과 그 사용에 어떻게 작용하는가를 이해하는 것이다.
2) 공동주택 주거 안전의 의미
주거는 거주자의 신체적·정신적·사회적 건강과 인격형성, 가족생활, 아동의 발달과 학업성취도, 범죄로부터의 가족 안전뿐만 아니라 교육이나 고용 기회와 안정성 같은 사 회적 기회와도 밀접하게 연관되는 등 거주자의 삶의 질에 미치는 영향이 막대하다. 이 때문에 개별 가구는 좀 더 좋은 위치에 좋은 수준의 집, 좀 더 안정적인 집을 얻기 위 하여 자금을 축적하고 정보를 습득하여 스스로의 주거 문제를 해결하고 주거상황을 개 선하기 위하여 노력한다. 하지만, 아무리 노력해도 스스로의 힘만으로는 극복하기 힘든 주거 문제가 있다. 소득 수준이 낮은 노인, 노숙자, 장애인 등 사회적 취약계층의 경제 적, 신체적, 심리적 취약성으로 인한 주거문제 뿐만 아니라 예상치 못한 재난과 사고로 인한 붕괴, 화재, 침수, 전염병 확산, 분쟁 등 환경적, 사회적, 물리적 취약성으로 인한 주거 문제의 경우 그 피해의 대상이 현재 우리가 생각하는 사회적 취약계층에 국한되 지 않기 때문에 주거의 손실과 신체적 피해는 더 많은 문제를 발생시키며, 그에 따른 다양한 분야의 주거 서비스 지원이 필요하게 된다.
모든 사람은 인간다운 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 기준을 충족시키는 주택에 거주할 수 있는 권리를 가지며, 이러한 권리를 주거권(Housing Rights)이라 한다. 즉, 주거권은 인간의 존엄성과 가치를 훼손하지 않는 주거와 주거환경에 거주할 권리라고 볼 수 있다.54) 국내 주거기본법 제2조에 따르면 주거권이란 “물리적, 사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리”를 의미하는데, 주거권의 정의에는 안전이 포함되어 있다.
심리학자인 매슬로(Maslow)는 5단계 욕구단계이론을 통해 ‘안전’을 인간의 근본적인 욕구라고 정의하고 있다. 욕구단계이론은 인간의 본능적인 욕구를 5단계로 제시한 것이 며, 이론에 따르면 가장 기본적인 1단계 ‘생리적 욕구(Physiological needs)’다음으로 충족 되어야할 기본 욕구가 ‘안전의 욕구(Safety needs)’이다. 이렇게 인간의 근본적 인 욕구인 ‘안전’은 인간의 삶과 생명에 직결되는 매우 중요한 요소이다. 뿐만 아니라 OECD는 국민 삶의 질 관련 지표‘BLI(Better Life Index)’에서 국민 삶의 질 측정을 위한 지표 중 하나로 ‘안전’분야를 정립하여 인간 삶의 질을 측정하는 핵심도구로 평가 하고 있다.55)
그렇기에 인간이 본능적으로 추구하는 ‘생리적 욕구’인 의식주와 함께 국민의 ‘안전’
을 위협하는 사회문제를 예방함으로써 안정적이고 향상된 국민의 삶의 질이 유지되도록 해야 한다. 안전이란 위험이 생기거나 사고가 발생할 염려가 없는 상태를 의미하며, 인 간은 누구나 안전하고 편안한 생활에 대한 욕구를 가지고 있다. 특히 인간의 삶속에서 주거공간은 일상생활의 가장 큰 영역을 차지하고 있어서 주거공간에서의 안전이 무엇보 다 중요하다.
54) 박경옥 외9, 「사회 속 주거 주거 속의 사회」, 교문사, 2016. p.75
55) 김지민, 「안전사고 예방 서비스 개발을 위한 서비스디자인 도구 활용 방법에 관한 연구」, 단국대학교 석사논문, 2016, p.7