2-1. 공동주택 재난·안전관리의 의미
대한민국은 도시와 농촌을 가릴 것 없이 아파트는 계속해서 증가하고 있으며 전 국 민의 70% 이상이 공동주택에 거주하고 있다. 그로 연간 공동주택 관리비만 13조 원 이 넘어가는 현실에서 국민 경제적 관점뿐 아니라 삶의 질을 담보하는 주거문화 정착 을 위해 공동주택관리는 매우 중요하다.
주거관리는 세 가지 관점에서 정의할 수 있다. 첫째, 물리적 실체로서의 주택 그 자 체가 관리의 대상이라는 점이다. 주택은 개별 가구의 중요한 재산으로 가정을 유지하는 보금자리이며, 가장 쾌적하고 안전하며 재산적 가치를 유지 혹은 증가할 수 있도록 유 지·관리될 필요성이 있다. 둘째, 공동주택관리는 물리적 시설인 아파트 건물 그 자체의 유지관리에 국한하는 것이 아니다. 시설관리뿐 아니라 그 속에 살아가는 주민의 안전, 쾌적성, 네트워크, 생활의 질 향상 등을 필수적으로 고려해야한다. 최근 아파트의 다양 한 안전사고 및 화재가 자주 발생하고 있다. 아파트에는 여러 가구가 함께 살고 있기 때문에, 화재 발생 시 대형사고로 이어질 수 있다. 그 외에 엘레베이터(승강기) 사고, 정전사고, 아파트 놀이터 사고, 아파트 단지 내 교통사고 등 매우 다양하게 발생하고 있다. 공동주택단지에서 필수적으로 요구되는 방범, 안전, 위생, 공용시설의 유지 및 보 수, 기타 관리서비스는 개인이 이용하고 영향을 받지만 모든 입주민에게 공통적으로 주 어지는 서비스이다. 즉 사회적 소유와 이용이 아닌 공적 소유와 공동 이용이라는 점이 다. 셋째, 공동주택관리는 위에서 언급한 주택의 교환가지와 물리적 시설물로의 관리대 상이지만 해당 단지 혹은 커뮤니티를 필수적으로 고려해야 한다. 커뮤니티란 말은 매우 다양하게 적용되지만 두 가지 면을 가지고 있다. 하나는 사회조직체로서 공간적·지역적 단위를 가리킨다. 그리고 다른 하나는 이러한 단위와 관련되는 인적 네트워크와 소속감 을 지칭한다. 안전하며 살기 좋은 커뮤니티(단지)를 유지하지 못할 때는 그 커뮤니티에 속한 개밸 주택역시 충분한 보금자리 역할과 생활의 질을 기대할 수 없다.63)
63) 하성규, 「한국인 주거론」, 박영사, 2018
2-2. 공동주택 재난·안전관리 제도
1) 공동주택 안전관리 계획공동주택의 건축물은 건설기준에 맞게 건설되어 안전성이 확보되는 것이 중요하다.
설계, 시공 상의 문제는 건설 후에 관리주체가 유지관리를 잘 해도 거주자의 안전성을 위협하게 된다. 완공이후에도 공동주택은 경년에 의한 노후화, 외부의 충격 등으로 인 해 안전과 관련된 성능이 저하되기 때문에 지속적이 유지 관리가 필요하다. 공동주택의 안전을 위한 공동주택 안전관리에 관련된 법으로는 「공동주택관리법」,「시설물의 안전관 리에 관한 특별법」,「재난 및 안전관리 기본법」등이 있으며, 이외에도 공동주택 단지 내 어린이놀이터, 전기·소화·승강기를 포함한 부대복기시설은 각 관련법의 적용을 받는다.
「시설물 안전법」제3조에 따르면 공동주택 관리주체는 국토부 장관이 5년마다 정하는 기본계획에 따라 소관 시설물에 대한 안전 및 유지관리계획을 수립하여 관할 특별자치 도지사, 시장, 군수, 구청장에게 제출해야하고, 그 시행여부를 연1회 이상 확인받아야 한다. 또한 「공동주택관리법 시행령」제 34조에 따르면 16층 이상의 공동주택과 15층 이하의 공동주택은 사용 검사일 부터 30년이 경과한 공동주택일 경우와「재난 및 안전 관리 기본법 시행령」제 34조 제2항에 따른 안전 등이 C, D, E등급에 해당하는 경우 안전점검을 반기바다 수행하여야 한다. 점검결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 매우 낮아 위해 발생의 우려가 있는 경우 점검대상 구조·설비, 취약의 정도, 발생 가능한 위 해의 내용, 조치할 사항을 시장, 군수, 구청장에게 보고해야한다. 시설물 안전법과 공동 주택 관리법에 따르면 안전 및 유지관리 계획에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 한 다.
공동주택 시설물 안전 및 유지관리 계획 시설물 안전법 시행령 제5조, 2항
￭ 시설물의 적정한 안전과 유지관리를 위한 조직·인원 및 장비의 확보
￭ 긴급상황 발생 시 조치체계
￭ 시설물의 설계·시공·감리 및 유지관리 등에 관련된 설계도서의수집 및 보존
￭ 안전점검 또는 정밀안전진단 실시계획 및 보수·보강 계획
￭ 안전과 유지관리에 필요한 비용에 관한 사항
<표 2-20> 공동주택 안전관리 계획 내용
공동주택 관리법 제32조
￭ 공동시설을 사용하는 거주자 및 관리자들은 시설물 사용 및 관리시 안전수칙 준수
￭ 관리주체는 공동주택 시설물 안전사고를 예방하기 위해 가스·난방·전기·소방시설, 승강기 및 인양기, 주차장, 경로당 또는 어린이놀이터에 설치된 시설 등의 안전관리 계획 수립
￭ 시설물별 안전관리자 및 안전관리 책임자를 지정하여 안전관리 시행
￭ 시설물 안전관리자 및 안전관리책임자, 경비 업무 종사자는 공동주택단지의 각종 안전사고의 예방과 방범을 위하여 시장·군수·구청장이 실시하는 방범 및 안전교육 이수
토지주택공사(LH)는 정부의 ‘국가안전관리 집행계획’과 ‘건설공사 안전관리업무에 대 한 매뉴얼’을 바탕으로 취약공종의 안전관리업무에 대한 건설현장 재난 사고 발생시 신 속한 상황전파 및 응급조치에 대한 초동조치 및 위기대응 매뉴얼을 수립하고 LH방재 관리 시스템(COTIS)을 구축하는 등 예방중심의 재난안전관리체계를 강화하고자 하는 노력을 기울이고 있다. LH는 공사가 관리하고 있는 임대주택의 제반 시설물에 대한 안 전관리를 체계적으로 관리하고, 위험 발생 시 즉각적인 대응으로 입주민의 안전한 주거 환경확보를 위하여 안전관리계획을 수립·운영 중에 있으며, 임대주택 등에 재난상황 발 생 시 자체적인 사고대응 및 조사를 위하여 별도의 조직을 구성하여 대응하도록 규정 하고 있다.64)
LH는 초기대응 매뉴얼 이외에도 공공임대주택에서 발생 가능한 재난유형별 대응 매 뉴얼을 수립하였다. 재난의 유형으로는 풍수해, 대형지진, 폭설, 대형화재, 기타재난으 로 분류하고 있으며, 각 재난 유형별 재난의 정의, 각 재난 발생으로 공공임대주택 내 에서 발생할 수 있는 피해유형, 재난단계별 핵심 상황과 대처방안, 초동대처 방안을 제 시하고 있다.65)
2) 공동주택 안전관리 지원
공동주택관리법 제79조와 공동주택관리법 시행령 제92조에 따라 공동주택관리지원기 구는 공동주택의 안전관리 업무를 지원한다. 그리고 지자체별로 조례에 따라 ‘공동주택 지원사업’을 실시하고 있으며, 사용검사일 기준 경과 년 수를 정해 공동주택단지 내 포
64) 진규남, 「도시안전을 위한 LH 공사의 재난·안전관리 체계 구축현황」, 한국방재학회지15(3), 2016, pp.66-78 65) 김상연 외, 「LH 재난안전대응 시스템 구축 –대응체계 구축과 매뉴얼 정비를 중심으로-」, LHI, Strategy Report,
2014, p.10
장 및 소속시설·어린이 놀이터·경로당 보수, 보안등 및 CCTV설치, 재난위험이 우려되 는 시설물의 보수비용을 지원한다. 안전관리가 취약한 비 의무 관리대상 공동주택, 소 규모 공동주택에 대해서는 대한주택관리사협회와 안전점검 실시계약을 체결하여 추진하 는 경우도 있다. 국토교통부는 공동주택관리를 지원하기 위한 ‘중앙공동주택관리지원센 터’를 해당업무 위탁수행기관인 한국토지주택공사(LH) 경기지역본부에 2016년 설치하 였다. 중앙공동주택관리지원센터는 공동주택관리 민원상담 및 교육, 공사·용역의 타당 성 자문, 공동주택의 관리상태 진단 및 지원 등의 업무를 담당하고 있다.66)
3) 공동주택 장기수선 계획
공동주택은 시간이 경과할수록 건물과 시설의 노후화로 인해 유지관리만으로는 물리 적인 보전이 어려우므로 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획의 수립기준에 따라 3년마다 장기수선계획의 검토 및 장기수선을 하여야 할 주요시설에 대해 적기에 교체 및 보수를 하여 시설물의 장수명화와 입주자의 안전한 주거환경이 유지될 수 있도록 해야 한다(공동주택관리법 시행규칙 제7조 1항). 장기수선계획의 수립기준은 건물외부 (지붕, 외부, 외부 창·문 등), 건물내부(천장, 내벽, 바닥, 내부 창·문, 계단 등, 옥외부 대·복리시설, 전기·소화·승강기 및 지능형 홈 네트워크 설비, 급수·위생·가스 및 환기 설비, 난방 및 급탕설비이다. 또한, 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다(공동주택관리법 제30조 1항).
4) 공동주택 재난안전 교육
「공동주택관리법」제32조에 의하면 시설물 안전 관리자 및 안전관리책임자, 경비업무 조사자는 공동주택 단지의 각종안전사고의 예방과 방범을 위해 시장·군수·구청장이 실 시하는 방법교육, 소방안전교육, 시설물 안전교육을 이수하도록 하고 있다.
최근 공동주택의 노후화와 사회적 위험 및 재난 발생률 증가로 인해 공동주택에서 발생 가능한 재난사고에 관해 주민과 관리자의 예방·대응력 향상을 위한 교육과 훈련
66) 하성규 외16, 「공동주택 관리의 새로운 패러다임」, 박영사, 2017, p.346
의 필요성이 대두되면서 행정안전부와 지자체에서는 재난 취약 공동주택을 대상으로 지 자체 관리자, 아파트 관리자, 소방서, 경찰서, 재난전문가와 주민의 참여로 실제상황을 가정하여 화재와 지진과 같은 재난대응 훈련을 시행하고 있다. 이러한 대규모 재난대응 훈련은 매번 시행할 때 마다 많은 인력과 시간을 요구하므로 주로 지역관할 소방서와 학교 안전체험교실, 지역 종합재난안전체험관에서 재난안전 교육과 훈련이 진행된다.
하지만 재난 교육과 훈련의 내용이 재난발생 장소에 따른 재난 유형과 피해와는 직접 적으로 상관이 없는 일반적인 위험내용을 다루고 있다. 그리고 대부분의 참여자가 아동 과 노인으로 제한적이며, 일반주민들의 참여가 프로그램과 장소적 특성상 어려운 실정 이다. 따라서 일반주민(성인과 청소년)의 참여율을 높이고, 재난발생 가능 환경 내에서 교육과 훈련이 지속적으로 이루어질 수 있는 주민 재난안전 교육 프로그램 개발이 필 요하다. 이러한 체험식 재난대응 훈련이외에도 주민들에게 재난관련 정보를 제공하기 위해 행안부, 소방방재청, 각 지자체별로 온라인을 통해 재난 자가 점검 체크리스트와 대응 매뉴얼을 보급하고 있으며, 아파트 게시판을 통해 포스터를 부착하는 방법으로 정 보를 제공하고 있지만, 주민들의 재난안전에 대한 관심과 감수성이 낮아 능동적으로 정 보를 수집·습득하는 부분이 어려운 실정이다.
재난대응 안전한국훈련 LH 재난대응 훈련 재난안전체험 교실 (대구 이현 초등학교)
재난안전 체험관 (보라매 종합안전체험관)
<표 2-21> 재난 안전 교육 운영 주체별 교육 프로그램
2-3. 공동주택 안전관리 시설
공동주택 공용설비 관련법에 따른 시설의 안전관리계획 대상시설을 생활안전, 방범안 전, 화재안전으로 분류하면 다음 <표2-22>와 같다.67) 특히 공동주택에는 기본적으로 소화설비, 경보설비, 파난설비, 소화활동설비, 소화용수설비 등의 설치에 대해「화재예
67) 하성규 외16, 「공동주택 관리의 새로운 패러다임」, 박영사, 2017, p.347
방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」에 규정되어 있다. 소화설비 는 화재 발생 시 화재를 제어·진압하기 위한 소방 설비이며, 경보설비는 화재를 자동·
수동으로 탐지하여 관계인에게 경보하는 설비, 파난 설비는 화재 발생시 입주민들의 피 난을 용이하게 지원하는 설비, 소화활동설비 및 소화용수설비는 소방관의 소화활동을 지원을 통해 화재확산을 방지하는 설비이다.
구분 관련법 안전관리계획 대상시설 장기수선계획 수립기준
가스시설 도시가스사업법 고압가스안전관리법
고압가서·액화 석유가스 및 도시가스시설
가스설비
난방시설 에너지이용 합리화법 중앙집중식 난방시설 난방설비, 급탕설비, 보일러실
전기시설
전기사업법 발전 및 변전시설, 전기실 변전설비, 피뢰설비 및 옥외전등,
예빙전원(자가발전)설비 발전시설
위험물 위험물 안전관리법 위험물 저장시설
급배수시설 수도법 우물 및 비상저수시설 급수설비
하수도법 펌프실, 기계실 배수설비
승강기시설 승강기시설 안전관리법 승강기 및 인양기 승강기 및 인양기
소방시설
소방기본법, 소방시설 공사업법, 화재예방, 소방시 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률, 건축법 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙, 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙
소방시설: 소화설비, 경보설비, 피난설비, 소화활동설비, 소하용수 설비
방화시설: 피난계단, 특별피난계단, 경량칸막이, 대피공간, 하향식 피난기구
자동화재 감지설비, 소화설비
CCTV설비
지능형 홈 네트워크 설비 설치 및 기술기준, 정보 통신공사업법 시행규칙
보안·방범시설, 지능형 홈 네트워크 설비, 통신 및 방송설비
옥외부대 복리시설
어린이놀이시설 안전 관리법, 어린이 제품 안전특별법, 환경보건법 시행령 제16조 어린이 활동공간에 대한 환경안전관리기준
석축, 옹벽, 담장, 맨홀, 정화조 및 하수도. 옥상 및 계단 등의 난간, 주차장, 경로당 또는 어린이 놀이터에 설치된 시설
아스팔트포장, 울타리, 어린이놀이시설, 보도블록, 정화조, 배수로 및 맨홀, 현관입구·지하주차장 진입로 지붕, 자전거보관소, 주차장단기, 조경시설물, 안내표지판
<표 2-22> 공동주택 안전시설별 관련법과 관리계획
자료: 하성규 외, 2017