결론과 정책적 함의강창덕

Kang Chang-Deok

중앙대학교 도시계획 · 부동산학과 조교수 Assistant Prof., Dept. of Urban Planning and Real Estate, Chung-Ang Univ.

(cdkang@cau.ac.kr)

I.

서론

도시는 머무름(settlement)과 움직임(movement)의 복합공간이다. 따라서 도시경제와 정책의 핵심적인 관심대상인 도시공간구조에 대한 연구는 갈수록 커 지고 있다. 특히, 기후변화와 도시 문제에 대응하기 위해 토지이용과 교통 연계를 강화하기 위한 연구는 중요한 영역으로 성장하고 있다. 이와 관련하여 국내 외 연구분야에서 새롭게 등장하고 있는 시각은 도시 공간구조를 구성하는 토지이용과 교통망 또는 가로 망을 보다 긴밀하게 연계하여 보는 시각이다. 이러 한 시각은 그동안 도시공간구조를 단핵도시 중심에 서 다핵도시로 보는 시각으로부터 진화하였으며, 더 나아가 교통망과 토지이용의 관련성을 깊이 이해하 려는 최근 흐름을 반영한 것이다.

본 논문에서 공간구문론 접근을 통해 토지이용 밀 도를 분석하는 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 가로망 의 구조가 미시적 토지이용의 입지와 밀도를 결정하 기 때문이다. 기존의 도시경제학적 접근방법은 대체 로 도심과 부도심 등 중심지에 대한 접근성이 인구, 가구, 고용의 입지를 결정한다고 보았다. 이러한 시각 은 경제 논리에 근거하여 사람과 기업의 입지 의사결 정을 설명하고 예측하는 데 크게 기여하였다. 그러나 상대적으로 미시적 수준에서 인구, 가구, 고용의 집중 과 분산 과정을 설명하는 데 많은 한계가 있다. 둘째, 기존의 도시공간구조를 교통 측면에서 바라본 연구 는 도시공간구조가 교통수단의 차이, 교통망에 대한 물리적 혹은 시간적 거리비용에 따라 그 입지와 밀도 가 달라진다고 보았다. 이러한 논리는 가로망의 특성 에 대해 토지이용의 입지와 밀도가 어떻게 반응하는 지에 대한 설명이 부족하다. 따라서 공간구문론 접근 법을 통해 가로망의 특성을 계량화하고 토지이용 입 지와 밀도에 대한 각 특성의 영향을 엄밀하게 분석할 필요가 있다. 끝으로, 공간구문론은 기존의 접근성 개

념을 보다 풍부하게 할 수 있는 새로운 시각이다. 즉, 교통수단과 이동 효율성 중심의 시각에서 가로망의 구조적 특성을 접근성 개념으로 받아들여 토지이용 과 가로망의 연관성을 깊이 이해할 수 있는 접근법이 다. 기후변화에 대응하기 위한 친환경 도시공간구조 개편에서 가로망 중심의 토지이용 개편이 핵심이라 는 점에서 공간구문론은 기존의 논의를 보완하면서 동시에 정책적으로 실현 가능한 대안을 모색하는 데 풍부한 시사점을 제시할 것이다.

가로망 분석에서 공간구문론이 갖는 강점은 첫째, 교통수단 중심의 시각이 아니라 가로망의 구조적 특 성으로 접근성을 진단할 수 있다는 점이다. 다수의 기 존 논의는 교통수단이나 가로망을 전제하고 교통 거 리, 비용이나 이용 편의성을 중심으로 분석한 반면, 공간구문론은 가로망 구조 특성을 계량화하여 도시 공간구조 변화에 대한 영향을 분석하는 시도다. 둘째, 가로망의 미시적 특성과 거시적 구조를 구체적으로 이해할 수 있는 접근법이다. 가로망의 연결구조를 다 양한 측정지표로 진단하여 각 토지이용 주변의 가로 망 특성을 포착할 뿐만 아니라 각 가로가 전체 가로망 에서 차지하는 위상도 수치로 표현할 수 있다. 따라서 공간구문론 접근은 가로망의 분석을 넘어서 도시를 해석할 수 있는 새로운 관점이 되고 있다.

이 연구의 기본적인 시각이자 연구가설은 첫째, 도심에 대한 접근보다 가로망 특성이 강력한 밀도 결 정인자일 것이다. 둘째, 미시적 수준의 토지이용 집 중도는 그 성격에 따라 특정한 가로망 특성과 연관성 이 높을 것이다. 끝으로, 각 토지이용과 직접 연결된 최인접 가로망 특성보다 일정한 반경 내 가로망 특성 이 영향을 줄 것이다. 가로망은 교통 네트워크의 ‘연 결효과’로 인해 인근의 다른 가로망과 연결되어야 그 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.¹⁾

본 논문은 2010년 서울시를 대상으로 가로망의 특성이 상대적으로 미시단위인 집계구의 인구밀도,

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가구밀도, 고용밀도 등에 미치는 영향을 계량모형으 로 분석하고자 한다. 이를 위해 먼저 기존의 관련 문 헌을 검토하고, 연구 틀과 분석방법을 모색하였다. 서 울시 가로망 특성은 공간 구문론(Space Syntax)의 측 정기법으로 분석하였으며 인구, 가구, 고용 등의 밀도 는 통계청 집계구 단위로 측정하였다. 그다음 가로망 이 인구밀도, 가구밀도, 고용밀도 등에 미치는 영향을 계량모형으로 밝히고 그 결과를 해석하였다. 끝으로 연구 결과를 요약하고 정책적 시사점을 도출하였다.

II.

관련 이론의 검토

관련 이론의 검토를 통해 문제의식을 명확히 할 뿐만 아니라 분석모형과 변수 설정에 활용하고자 한다. 관 련 이론은 대체로 도시공간구조를 보는 시각의 변화, 공간구문론에 의한 도시 연구, 대도시권의 밀도 연구 등으로 크게 나눌 수 있다. 이러한 기존 연구를 바탕 으로 모형 설정과 분석을 시도한다.

먼저, 도시공간구조에 대한 도시경제학의 시각은 단핵도시에서 다핵도시로 변화되어 왔다. 도시 발달 초기 도시는 하나의 중심지에 일자리가 집중되다가 도시성장을 거치면서 여러 개의 하위 중심이 생기는 다핵도시로 변모한다는 것이다. 이 모형에서 토지이 용 밀도는 규제 영향을 제외한다면 도심 또는 부도 심에서 멀어지면서 그 밀도가 떨어지는 패턴을 보인 다(Mills. 1972; O’Sullivan. 2009). 여러 실증 연구들 은 기존의 단핵도시 모형이 역동적으로 변화하는 도 시공간구조를 반영하지 못함을 비판하면서 도심과 부도심을 중심으로 인구, 고용, 건축물 등의 집중도 와 주택가격이 높아지는 다핵도시가 확산되고 있음 을 증명하였다(Ladd and Wheaton. 1991; Berry and

Kim. 1993).

한편, 도시공간구조의 형성과 변화를 교통망과 교통 비용 측면에서 분석하는 일련의 연구들이 등 장하였다. 먼저 Wang(1998)의 연구는 사람들이 교 통망을 따라 직장에 통근한다는 점에 주목하여 교 통 네트워크의 변화에 따라 인구와 고용의 공간 분 포가 어떻게 반응하는지 분석하고 각기 다른 교통 네트워크 시나리오별로 인구와 고용입지 패턴의 반 응을 시뮬레이션 모형으로 검증하였다. Wang and Guldmann(1996)은 중력기반모형(Gravity-based model) 을 이용하여 공간마찰계수 값과 도시 규모에 따라 가 상의 인구밀도 패턴이 어떻게 달라지는지 살펴보았 다. 이들이 발견한 핵심적인 결론은 교통망의 확대, 교통기술의 발전, 도시의 성장으로 인해 인구 밀도 곡선의 기울기는 단핵도시 구조에 비해 점차 낮아진 다는 것이다.

건축 분야에서 시작된 공간구문론은 점차 도시공 간구조를 진단하고 그 영향을 분석하는 데 활용되고 있다. 특히 공간구문론은 도로나 거리의 공간 구조 를 연결도(Connectivity), 통제도(Control), 평균 깊 이(Mean Depth), 총 깊이(Total Depth), 전체통합도 (Global Integration), 국부통합도(Local Integration) 등 다양한 측면에서 측정할 수 있다는 장점이 있다.

그동안 공간구문론을 도시 연구에 적용한 대표적인 사례를 공간구조, 공간이용 패턴, 지가 등으로 구분 하여 제시하고자 한다. 먼저 서울시를 공간구문론으 로 측정한 도로망 특성과 도시공간구조 형성 사이의 인과 구조를 분석한 연구는 1970년대와 1980년대는 인구, 산업, 토지 이용이 먼저 자리를 잡은 뒤 도로망 이 그 주변에 형성되었으나 1990년대부터 2006년까 지 시기를 보면, 거꾸로 이미 만들어진 교통망을 따

토지이용 밀도에 대한 가로망 특성 효과 연구 131 1) 본 논문에서 가로망은 도로와 거리(street)를 모두 포괄하는 개념임. 즉, 도로와 거리를 하나의 분석단위로 하여 공간 구문론 접근법

으로 가로망 특성을 진단하였음.

라 산업, 높은 지가, 도시화가 집중된 것으로 밝혀졌다 (김정희. 2009). 도로와 가로망 특성은 개별 필지단위 의 토지이용 변화에도 영향을 준다. 공간구문론을 통 해 가로망을 정량적으로 진단하고 용도변경과의 관 련성을 분석한 결과, 가로망의 통합도가 용도변경에 강하고 지속적인 영향을 미친 것으로 나타났다(조기 혁 외. 2001). 도로망 특성에 따라 공간이용행태도 크 게 달라진다. 한 광역시의 6개 지역을 대상으로 도로 망의 통합도와 통행량 간의 연관성을 분석한 연구는 외국의 일반적인 경우와 다르게 국지적 공간 특성인 반경 10의 국부통합도가 보행량과 가장 상관관계가 높음을 밝혀냈다(장동국. 2004).

도로 혹은 가로망의 특성은 접근성의 측정으로 볼 수 있으며 이는 부동산 가격에 일정 부분 반영되어 나타난다. 인사동을 대상으로 한 연구는 전체통합도 와 깊이가 지가의 변화를 설명하는 중요한 변수임을 밝히면서 향후 부동산 감정평가에서 가로망 특성이 반영되어야 함을 강조하였다(임현식 외. 2002). 한편, 서울 도심을 대상으로 한 연구에서 가로망의 통합도 가 높은 지역에 상업과 서비스 활동이 보다 집중하는 경향을 보이고 토지 가격도 높았다. 반면, 주택은 통 합도가 낮은 곳에 더 많이 분포하는 패턴을 보였다 (Min et al. 2007).

최근 외국 연구는 토지 가격과 주택 가격을 분석 하기 위한 새로운 대안으로 공간구문론 접근의 도입 을 강조하고 있다. 폴란드의 토지 가격을 분석한 연 구는 가로망의 평균 깊이와 국부통합도가 토지가격 변화를 설명하는 가장 중요한 변수임을 계량모형을 통해 포착하였다(Saeid. 2011). 영국 런던 사례는 면 적 등 주택의 다른 특성과 더불어 가로망의 통합도 가 가격에 반영되고 있음을 증명하였다(Chiaradia et al. 2009).

교통망을 공간구문론 접근으로 분석하여 향후 네 트워크 변화가 가져올 영향에 대한 시뮬레이션도 가

능하다. 고속철도 도입에 의한 네트워크 통합도 변화 를 시나리오 설정을 통한 연구에서 철도, 고속도로, 고속철도를 모두 포함하여 분석한 결과와 여기에 국 도를 더해 계산한 결과, 부산과 서울을 중심으로 통합 도는 현저히 개선되지만 대전은 상대적으로 미미하 게 개선됨을 알아냈다(이훈기 외. 2003). 이러한 연구 를 통해 통합도 취약지점에 대한 대안 마련과 통합도 가 큰 지역의 토지이용 유도방안을 도출할 수 있다.

한편, 균형발전 사업이 도시공간구조에 미치는 영향 도 공간 구문론 접근으로 분석할 수 있다. 미아균형발 전지구의 공간 파급효과를 분석한 연구는 미아생활 권 개발은 국지적 공간 변화를 초래하였음을 전체통 합도와 국부통합도 측정을 통해 밝혔다. 아울러 도로 망에 대한 배려가 없어 인근 지역과의 연계성은 약화 되었다(유경환 외. 2006). 상업 업종별로 가로망 특성 과 상관관계는 크게 다르다. 청주시를 대상으로 한 연 구는 상대 고객의 이동 특성과 도로망 특성에 따라 상 업시설의 입지성향이 크게 달라진다는 결론을 얻었 다(손영기 외. 2010). 비교적 최근 들어 공간구문론에 의한 가로망 분석은 보행자에게 편리한 환경을 만드 는 데 활용되고 있다. 예를 들어, 가로망의 연결성은 다른 변수를 통제했을 때 국지적 수준에서 보행인의 차이를 설명하는 변수임이 밝혀졌다. 이 연구의 결과 는 보다 나은 보행환경을 구상하는 데 기초자료가 될 것이다(Ozbil et al. 2011)

대도시권 밀도에 대한 연구는 대체로 인구와 고용 측면에서 도시공간구조 변화를 분석하고 있다. 2000 년과 2009년 5대 도시권의 읍˙면˙동 단위 고용 분 포에 대해 지리가중회귀분석과 퓨리어확장기법을 적용하여 밀도 변화를 추적한 연구는 서울과 대전은 단핵도시 구조에서 다핵도시 구조로 크게 변화되고 있음을 증명하였다(김지소 외. 2012). 또한, 이러한 양상은 대도시권별로 다르게 나타나고 있다. 인천광 역시를 대상으로 그 다핵화 과정을 보면, 도시의 중

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