토지와 주택 제 3 편

(1)

토지와 주택 제 3 편

제 6 장 토지시장과 토지정책 이론

제 7 장 우리나라 토지문제와 토지정책

도시경제학

주택

제 8 장 주택시장과 주택정책이론

제 9 장 우리나라 주택문제와 주택정책

제 10 장 부동산과 거시경제

(2)

제 6 장

토지시장과 토지정책이론

제

6장

토지시장과토지정책이론

주택

토지는 다른 재화와 구별되는 몇 가지 특성을 지니고 있다. 자본주의 시장경제에서

는 토지도 시장가격기구에 의해 배분된다. 그러나 여러 가지 이유로 토지이용규제나

토지세 등을 통해 정부가 토지시장에 개입하는 것이 보통이다. 이 장에서는 토지 및

토지시장의 특성, 토지 임대료 및 토지가격 결정이론, 토지이용 규제와 토지시장, 토

지세 등에 관한 이론을 소개한다. 우리나라의 토지문제와 정책에 대해서는 제 7 장에

서 살펴보기로 한다.

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1.1 토지의 특성

1. 토지, 토지시장과 정부개입

⇒ 토지는 여러 용도로 사용될 수 있기에 특정용도의 토지공급은 다른 용도로 사용되고 있는 토지의 전용에 의해 변할 수 있다. → 토지의 공급고정성

* 토지용도의 전환이 얼마나 활발하게 일어날지는 토지이용 규제의 내용과 강도에 의해 결정

① 토지는 공급이 고정된 재화(간척, 매립을 통하지 않고는 증가하지 않음)

② 토지는 건물을 생산하는데 투입되는 요소이면서 동시에 중요 자산이다. ⇒ 토지의 양면성

③ 토지는 위치가 고정되어 있어 인접 토지에서 발생하는 외부효과의 영향을 많이 받음

⇒ 도심 또는 주요 시설에 대한 접근성, 교통수단의 편리함에 따라 가치가 달라진다.

→ 토지의 이질성

④ 토지는 시장정보가 불완전하고 거래비용이 높아 다른 재화에 비해 거래 빈도가 낮다.

⇒ 토지 거래 빈도의 상대적 저하성

⑤ 우리나라의 경우 토지소유가 매우 편중되어 있다.

⇒ 토지 소유자들이 담합하여 가격형성에 영향을 미칠 가능성이 있다.

→ 토지 소유자들의 담합가능성

제

6장

주택

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1.2 토지시장의 실패를 초래할 가능성이 있는 요인

⇒ 토지시장과 관련된 외부효과의 형태 : 인접 토지 이용행태가 다른 토지의 이용을 저해하는 형태

* 시장결여(missing market) : 수질∙대기오염과 같은 외부효과가 발생하는 것은 공기나 하천에 대해 재산권이 형성되어 있지 않은 상황

① 외부성(외부효과)

⇒ “ㄱ. 일부 직접적인 영향성 ㄴ. 비보상성”

② 버티기(hold-out)

⇒ 토지는 위치가 고정되어 있어 대규모 연속적인 토지가 필요한 개별사업이 확정된 경우 그 지역 에 있는 모든 개별 토지들은 일종의 독점적 지위를 갖게 되어 일부 토지 소유주가 토지 매각을 거부하고 버티면 사업추진이 불가능해진다. ⇒ 예) 재개발 사업

예) 토지 이용규제가 없을 때 주거지역에 공장∙상업시설이 입지하여 외부불경제를 야기한다.

주택건설비용, 공장건설비용, 주택에 대한 지불용의가격, 공장에 대한 지불용의가격을 각각 C1, C2, P1, P2라 하고, P1>C1>P2>C2라 할 때, P1>P2이므로 주택지로 사용되는 것이 바람직 → 사회적으로도 바람직 공장건설로 인한 외부불경제의 사회적 비용이 P2>P1으로 만들었다면(C1>P2>P1>C2) 공장용지로 이용 → 비효율 발생

* 외부효과 문제의 본질 ⇒ 거래비용의 발생

⇒ 외부효과가 있어도 거래비용이 작다면 당사자들간의 협상에 의해 효율적 시장이 될 수 있다.

정부개입 – 사업주체가 일정비율 이상의 토지를 확보한 다음, 매수권을 인정하는 방식 등의 개입

③ 얇은 시장(thin market) : 거래가 형성되는 비슷한 물건이 많지 않은 시장(예;토지시장)

⇒ 거래 당사자들이 합의할 수 있는 기준가격을 찾는 것이 상대적으로 어렵고 당사자들의 협상력에 따라 가격이 형성 → ‘정보의 비대칭성’ 존재 시에 비효율 발생(토지의 특성 중 ④에 기인)

정부개입 – 공식적인 감정가격은 기준 가격으로서 유용하므로 ‘공식적 감정가’를 설정

제

6장

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2. 지대 및 지가의 결정

2.1 전체 토지서비스 시장과 지대의 결정

* 가정 : 토지의 이질성을 배제 ⇒ 완전경쟁적 토지임대시장 내에서 지대결정(∵수요=공급)

1. 토지서비스의 수요 = 기업의 수요 + 가계의 수요

• 생산요소로서의 토지에 대한 수요 : 토지를 이용해 생산되는 재화∙서비스의 수요가 있기 때문에 발생하는 수요 = 파생수요(derived deman)

⇒ 토지의 수요는 토지로부터 생산되는 재화∙서비스의 가격과 토지의 생산성에 의해 결정

⊙ 생산함수 : Q Q(L.l.k) (단, l ^{: 노동,} k : 자본, L : 토지)

⊙ 이윤함수 : π TR TC  PQ(RLwlrk)(단, R : 지대, w : 임금, r : 이자)

* 단기 : P MP R 0 L

π

L  



 



 P  MP

_L

 R  VMP

_L

 R 

^{이윤극대화조건}

* 장기 :

P MP R 0 i) L

π

L

  



 



P MP w 0 ii)

l π

l   



 

 P MP r 0 iii)

k π

k   



 



i)ii)iii)을 P에 대해 정리 :

k l

L MP

r MP

w MP

R   ⇒ 이윤극대화 조건

⇒ 이윤을 극대화하는 기업은 토지 1단위를 추가로 임대해서 생산에 투입하였을 경우 얻을 수 있는 추가 수입와 토지 1단위를 임대하는데 드는 비용이 같아지는 지점까지 조절

제

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(6)

▶ 지대가 낮을수록 기업 및 가계의 토지서비스 수요가 각각 증가

⊙ 토지수요곡선 = VMP_L 곡선

지대(R)

R₀

R₁

0 L₀ L₁ 토지서비스량(L) L

L

D

VMP 

• 수확체감의 법칙

⇒ 토지사용량이 늘어남에 따라 토지 한계생산물은 점점 작아짐

→ 우햐향

VMPL

가계의 수요

• 가계는 예산제약 하에서 효용을 극대화하도록 토지와 여타 재화의 소비량을 선택

⇒ 지대가 낮아지면 토지를 보유하고 있지 않은 가계의 토지수요량 증가

① 여타 재화에 비해 토지의 상대적 가격이 낮 아짐(대체효과)

② 토지가격의 하락으로 토지의 구입량으로 표시한 실질소득이 상승

⇒ 토지를 보유하지 않은 가계의 토지수요곡선 역시 기업의 토지수요와 같이 지대에 대해 음(-)의 기울기를 갖는다.

⇒ 전체 토지수요량(기업의 수요량+가계의 수요량) 증가

제

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(7)

2. 토지서비스의 공급 = 전체토지의 총량은 고정되어 있어 공급을 늘릴 수 없다.

(단, 용도의 다양성이 있어 특정용도의 토지 공급은 변함)

⇒ 토지공급곡선 – 지대와 관계없이 수직

3. 지대의 결정 : 토지임대시장의 균형은 수요와 공급이 일치하는 점에서 형성

지대(R)

R₀+T

R₀

0 L₁ L₀ 토지서비스량(L) D E^*

S

<전체 토지서비스 시장의 균형과 지대>

* 한 국가의 토지 총 공급량이 지대에 관계없이 고정되어 있더라도 실제로 시장에 나오는 토지공급량은 지대가 높을수록 늘어난다.

∵ • 총 토지부존량=유보수요량+시장공급량

• 총 토지수요량=유보수요량+신규수요량

E^*에서 총토지부존량=총토지수요량

⇒ 시장공급량=신규수요량

* 토지의 유보수요량 ⇒ 토지를 보유한 가구들의 효용극대화 문제로부터 도출

• 개별토지 소유주의 소득 y, 토지부유량

L

, 유보수요량 L, 여타재화 소비량X, X의 가격 P일때

L) MaxU(X,

L R y RL

s.t.PX   ⇒ R이 상승하면, 토지의 상대가격이 상승하는 동시에 토지 임대수입도 증가

→ 토지의 수요량은 증가할 수도 있고 감소할 수도 있음.

If) 지대 R이 높을수록 L이 작다면 ⇒ 토지공급량(

L

-L)은 지대 R에 대해 양(+)의 기울기를 가짐.

⇒ 이 경우 형성되는 균형지대는 앞 graph의 R₀와 같다.

제

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(8)

2.2 특정용도의 토지시장과 지대의 결정

* 한 국가 또는 도시 전체의 토지부존량은 고정

⇒ 전체 토지시장의 공급곡선은 수직(전체토지부존량 O_rO_a, 주거용지 O_rL₀, 농업용지 O_aL₀)

→ 토지 용도간 전환이 자유로운 경우 특정용도로 사용될 때 지대가 상대적으로 높아지면 다른 용도로 사용되던 토지가 이 용도로 전환(L₀L₁만큼 전환)

특정용도의 토지 공급곡선은 양(+)의 기울기를 가짐(∵각 토지는 지불용의지대가 가장 높은 용도로 사용) 지대(R)

R₂ R₁ R₀

O_r L₀ L₁ O_a

주거용지 ③ 농업용지

a

D0

E₀

② E₂

E₁

①

r

D1 r

D0

<두 가지 용도의 토지시장>

지대(R)

R₂+T R₂ R₁ R₀

0 L L₀ L₁ E₀

E₁

S₀(=MC)

주거용지

<주거용지시장의 균형>

①인구 증가로 인한 주거용지에 대한 수요 증가

②지대 R0→R2로 상승(토지이용규제; 농지보전을 위해 주거용지 면적 L₀로 고정시와 같은 현상)

③특정용도의 토지공급증가(L₀→L₁)

④새로운 시장균형지대 형성(E₀→(E₂)→E₁) : R₁

제

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(9)

2.3 지가의 결정

⇒ 자본시장이 완전하다면 토지 매매가격인 지가(P

_L

)와 토지 임대가격인 지대(R) 사이에 일정한 관계가 존재한다.

• 토지의 사전적 세후수익률과 기타자산의 세후수익률(i)이 같아야 자산시장 균형조건 달성

⊙ 자산시장 균형조건 :

α

P

)gP t' (1 τP

i R

L

  

 

--- ①

τ t'

• g ; 지가의 예상상승률, ; 토지보유세의 실효세율, ; 양도소득세의 실효세율

 ; 토지투자에 관련된 위험수당, i ; 이자율

② ⇒ 지가 P_L :

α )g t' (1 τ

i P_L R





  ^{* R↑ → P}_{* i↓ → P} ^L ^*^{↓ → P}^L^↑ ^{* t′↓ → P}^L^↑

L↑ * g↑ → P_L↑ * ↓ → P_L↑

• 식①은 사전적 의미의 균형조건 ⇒ 미래의 P_L에 대한 정보 불확실 (지가 예상상승률(g) 사후적 실현상승률(g) 가능성 존재) '

‘모든 사람들이 미래의 지가에 대한 정보를 가지고 있고 누구든지 원하는 만큼의 자금을 금융 기관으로부터 대출 받을 수 있다는 가정 하에 식①이 만족되어야 균형성립’

* 식①의 (좌변), (우변) 관계

① (좌변)<(우변) : 토지의 순수익률이 기타자산의 투자수익률보다 높아 누구든지 토지를 구입하려함

② (좌변)>(우변) : 아무도 토지를 사지 않으려함

③ (좌변)=(우변) : 어떤 사람은 토지를 사고, 어떤 사람은 금융자산을 구입

제

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(10)

* 우리나라의 경우 사후적 토지수익률이 기타자산의 세후수익률보다 높았던 기간에도 많은 사람들이 토지 이외의 다른 자산도 보유하고 있었다.

(해석) 1. 사전적 위험을 고려 토지수익률이 다른 자산에 비해 반드시 높지 않다고 판단했기 때문일 수 있음.

2. 사전적 위험을 고려 토지수익률이 높을 것으로 예상해도 토지를 구입하는데 필요한 자금을 동원할 여력이 없거나 토지를 매입하였다가 나중에 현금이 필요할 경우 쉽게 매각하기 어렵 다는 점을 감안했기 때문일 수 있음.

⊙ 토지의 지가∙지대의 관계(i; (연간정기예금)이자율, V≒P_L, 단, i>0)

n

2 (1 i)

R i)

(1 R i 1 V R

 

  --- ①

1 n 3

2 (1 i)

R i)

(1 R i)

(1 V R i 1

1

 



 

   --- ②

i 1

1



^{을 곱하면}

①식 양변에

i 1

R i)

(1 R i

1 ) R i 1

V(1 1 _n₁

 

 

 

  _

①-②하면

i 1 ) R i 1 V( i

 

 

i V



R



^제

6장

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(11)

3. 토지이용규제와 토지세

3.1 토지이용규제

⇒ 외부효과 또는 서로 마찰의 소지가 있는 다양한 용도의 경제행위가 혼재되는 것을 방지하여 쾌 적한 주거환경을 보전하고 현재뿐만 아닌 미래의 용도까지 감안하여 토지를 사용하게 할 목적 으로 도입

지대 (R)

O^r L′ L^* O^m

D^m MSB^m

E^* E′

D^r 부정적인 외부효과를 감안

하지 않은 지불용의 지대

주거용지 상업(공장)용지

지대 (R)

O^r D^ㅁ L^* L′ O^ㅁ MSB^ㅁ

E^*

D^r 부정적인 외부효과를 감안

하지 않은 지불용의 지대

주거용지 농업용지

E′

E^*(L^*) : 사회적으로 바람직한 용도배분 균형점 E′(L′) : 시장원리에 맡겨둘때 용도배분 균형점

L^*L′만큼의 용도배분 왜곡을 시정하기 위해 토지이용규제(정부개입) 필요

<외부효과와 토지의 용도 배분>

제

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(12)

* 토지이용 규제의 실패

① 규제당국이 규제에 따르는 비용을 부담하지 않아도 될 경우 → 과도한 규제 발생

② 토지 전용에 관한 규제의 효과 :

2.2의<두가지 용도 토지시장>(오른쪽 graph)에서 ②의 현상(지가 상승(R₀→R₁)을 일으킴

• 과도한 토지이용 규제 : 특정용도로 사용될 수 있는 개발가능한 토지 공급을 제한하여 지가 상승의 원인이 된다.

• 지가 상승의 원인 : 1)토지의 자연적 희소성 2) 규제로 인한 인위적 희소성 지가

(P_L)

0 L L′ 녹지면적

MSC′

녹지의 기회비용(녹지가 주거용지로 전환될때 예상되는 지가 P_L)

MSC

녹지의 기회비용 무시

→도시용 토지공급 감소

→지가 상승

MSB

녹지에 대해 도시 주민들이 느끼는 주관적 가치

=사회적 한계편익

예) 개발제한구역(그린벨트), 농지 및 임야의 전용에 대한 규제

•도시 경계면에서 도시용 토지 가격과 비 도 시용 토지 가격의 차이를 토지 전용에 따른 사회적 비용과 비교함으로써 도시용 토지공 급의 적정 판단시 대부분 도시에서 (주거용지 또는 공장용지의 최저가격)>(농지 또는 임야의 최고가격+토지 전용에 사회적 비용)

⇒ 도시용 토지 공급이 부족 지대(R)

R₂ R₁ R₀

O_r L₀ L₁ O_a

주거용지 ③ 농업용지

a

D0

E₀

② E₂

E₁

①

r

D1 r

D0

<두 가지 용도의 토지시장>

* 평가

1) 다른 조건이 동일한 경우 그린벨트가 행정구역에서 차지하는 비중이 높을 수록평당 대지가격이 높음 2) 자연적 제약보다 규제에 의한 제약이 도시용 토지

부족의 원인

제

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(13)

3.2 토지세

• 일반적으로 조세는 자원배분을 왜곡시킨. 단, 공급이 완전비탄력적인 재화(토지;한 국가의 토지 부존량이 고정)에 대한 과세, 즉 토지세는 효율적인 세금

⇒ 모든 종류의 토지에 대해 동일한 세율로 토지세 부과시 효율적 자원배분

지대 (R)

R₀+T R₀

①

0 L₁ L₀

② 토지서비스량

D₀

③ E₀ 토지의 초과공급 S

<토지세 부과와 전체 토지시장의 균형>

* 토지세 : 중립적인 세금(neutal tax) 자본축적의 가능성 고려 모형

⇒ 토지세가 비 중립적, 중립적 세금을 지나체게 많이 부과하면 정부지출이 과도하게 늘어날 수 있음

⊙토지 1단위당 T의 토지세가 부과될 때

① 토지소유자는 지대를 T만큼 인상

(∵세금부담을 토지 임차인에게 전가시키려 시도)

② ‘R₀→R₀+T’로 지대 상승은 L₀→L₁의 토지수요량 변화를 일으켜 ‘토지초과공급’발생

③ 초과공급으로 인해 다시 지대는 R₀로 하락하고 토지 사용량도 L₀를 회복

⇒ 결국 토지세는 토지소유자가 100% 부담

→ 토지세에 의한 자원배분의 왜곡이 발생치 않음

제

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(14)

지대 (R)

R₁ R₀ R₁-T

O_r L₁ L₀

E₂ E₁

E₀

O_a

r

D0 r

D1 a

D0

주거용지 농업용지

≡> 모든 용도의 토지에 대해 일률적으로 부과되는 토지세는 자원배분의 비효율을 초래하지 않지만 용도에 따라 차등적으로 부과되는 토지세는 토지의 용도간 배분을 왜곡한다.

⊙ 주거용지에 대해서만 단위당 T의 토지세가 부과되면

① 주거용지에 대한 수요곡선이 T만큼 아래로 이동 (주거용지에 대한 지불의사=수요곡선)

② 새로운 균형은 E₁에서 형성

(주거용지의 지대; R₀→R₁, 농업용지의 지대; R₀→R₁-T)

⇒ 주거용지에 대한 토지세 부담의 일부가 농업용지로 전가됨

• 결국 L₁L₀만큼의 자원배분의 왜곡 발생

제

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(15)

⊙ 생산요소의 공급자에게 귀속되는 수입의 성격을 파악하는데 ‘경제적 지대’는 중요한 의미를 갖는다.

• 경제적 지대(economic rent) – 어떤 생산요소를 현재의 용도에 계속 사용하기 위해 지불해야 하는 ER=TR-TE 최소한의 금액과 실제로 지불한 금액간의 격차

• 면적(A+B) : 요소공급자에게 귀속되는 소득

• A : 전용수입(transfer earning)

⇒ 생산요소를 현재의 용도에 사용하기 위해 지불 해야 하는 최소한의 보수

(요소 공급자들에게 지불되어야 하는 기회비용)

• W_r : 유보임금율

⇒ 노동자로 하여금 노동을 공급하도록 유도하기 위해 지불해야 하는 최소한의 임금(노동공급이 우 상향하는 한 추가적 노동공급을 유도하기 위해서 는 점점 높은 임금을 지불 해야 함

⇒ 노동공급의 기회비용 증가 임금

(W)

W^*

OW_r

B A

L^* 노동(L)

D=MR S=MC

TE=∑MC

<경제적 지대와 전용수입>

• B : 경제적 지대(economic rent)

⇒ 경쟁적 요소시장에서 요소가격은 마지막 한 단위 의 요소를 공급하는 사람의 기회비용을 반영

* 기회비용이 작은 공급자의 경우

(요소가격-기회비용)>0이 성립하여 잉여가 발생

제

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(16)

B₁ B₀

• 경제적 지대의 상대적 크기를 결정하는 요인

⇒ 공급곡선의 기울기(생산요소의 공급탄력성)-기회비용과 밀접한 관련 W

W^* B

O L^* L

D S

S′

W₀ A

L^* O

D

S : 공급이 완전 탄력적

⇒ 기회비용만을 보상해 주면 됨

≡ 경제적 지대=0

•요소공급이 탄력적

⇒ 현재의 용도외에 다른 용도로 사용될 수 있음을 의미

•요소공급이 비탄력적

⇒ 다른 용도에 사용할 여지 없음

<공급의 탄력성과 경제적 지대>

• 완전비탄력적인 토지 공급과 경제적 지대

지대 (R)

R₁

R₀

O L ^{토지서비스량(L)}

SL

D_L D_L

B₁ : 요소공급이 완전비탄력적인 경우 B₀ : 토지공급이 완전비탄력적인 경우

“요소공급의 수입(요소에게 귀속되는 수입)

=경제적지대” = “기회비용이 0”

⇒ 기회비용은 0임에도 불구하고 공급이 제한되어 있기 때문에그 요소에 일정한 수입이 귀속됨을 보여줌

⊙ 요소에 대한 수요의 크기가 경제적 지대의규모에 큰 영향

제

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(17)

• 토지 공급이 상대적으로 다른 요소에 비해 비탄력적일 수 밖에 없다.

⇒ 토지라고 해서 한가지 용도에만 사용되는 것은 아니다. 그러나 현실적 여건상, 여러 가지 제도적, 법적 제약으로 인해 여러 용도간에 자유롭게 전용할 수 없다. 따라서 택지의 평당 가격이 상승한다고 하더라도 단기간에 택지공급이 쉽게 증가할 수 없다. 물론 장기적으로는 택지공급이 어느 정도 증가할 수 있다.

(실제로 한 국가 전체 토지 면적은 간척∙매립을 통해 증가하며, 특정용도의 토지공급은 토지전용에 따라 증가한다.)

제

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