서울시 준주거지역 토지이용특성 및 유형화에 관한 연구
Analysis and Classification of Spatial Characteristics of Semi-residential Zone in Seoul
1
심경석*Shim, Kyung-Seok 이창수**
Lee, Chang-Soo 김찬호***
Kim, Chan-Ho
Abstract
This study aims to make a classification of semi-residential zones based on its spacial characteristics criteria and to analyses the factors which affect FAR in practice by zones. To do this, each plot of semi-residential zones in Seoul city were classified under 3 heads using building, plot and location feature.
Factors which are influencing FAR in practice of each zones were tested by multiple regression analysis. The result shows that the factors which have affected on the FAR in practice by zones have changed according to spacial characteristics criteria.
Finally, the differences of characteristic in each semi-residential area had resulted in the factors which affected the differences between FAR in practice and the ratio of commercial area. With these results of analysis, we are able to suggest that it needed to establish various FAR regulation system which reflected the characteristic of the each zones.
It means that the management of semi-residential area has some limitations for achieving the goal of land use planning in Seoul metropolitan city.
색인어 : 준주거지역, 유형화, 실현용적률, 중심지위계, 서울시
Keywords : Semi-Residential Zone, Classification, FAR, Central Place Hierarchy, Seoul Metropolitan Area
* 광진구청 구의회사무국 전문위원(주저자: [email protected])
** 가천대 도시계획학과 교수(교신저자: [email protected])
*** 중앙대 도시시스템공학과 교수(교신저자: [email protected])
Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
용도순화를 원칙으로 하는 용도지역제의 틀 속에서 준주거지역은 토지이용의 혼합을 제한적으로 용인하고 수용할 뿐만 아니라 계획적으로 유도하려는 목적의 용도지역이라 할 수 있다. 준주거지역은 1971년 도시계획법 개정을 통해 도입되었는데 서울시의 경우 1976 년 0.2㎢를 지정한 이후, 2014년 말 현재 12.07㎢(서울시 행정구역 면적의 2%)에 이르고 있다.
우리나라의 건축물 밀도관리는 뺷국토의 계획 및 이용에 관한 법률뺸에 의한 용도지 역제(Zoning)를 토대로 용도지역별로 허용되는 용도와 밀도의 최대치(용적률⋅건폐율) 를 제한하고 있다. 현행 뺷도시관리계획 수립지침(국토교통부)뺸 상 준주거지역의 지정 대상을 6가지 유형으로 구분하고 있으나, 사실상 단일 허용용도와 밀도체계를 적용하 고 있어 지역특성을 제대로 구현하지 못하고 있다.
준주거지역은 혼합적인 토지이용과 고밀개발이라는 수단을 통해 완충기능 확보와 중심기능 강화라는 두 가지 목적을 달성하기 위한 용도지역이다. 그럼에도 불구하고 이를 실현하기 위한 차별화된 관리방안 없이 지난 40년간 준주거지역은 지속적으로 증 가되어 왔다. 문제는 최근의 준주거지역 개발양태가 상업⋅업무기능과 주거기능이 혼 합된 형태의 토지이용이 아니라 사업이익의 극대화를 위해 주거기능 위주의 단일용도 로 개발되고 있다는 점이다. 이로 인해 용도지역의 지정목적과는 다른 고밀화된 주거 지역을 양산하고, 주거기능의 지원을 위한 도시기반시설도 부족하게 된다.
한편, 용적률의 실현비(법정용적률 대비 실현용적률의 비율)가 과도하게 낮은 경우 용도지역 상향에 대한 목적을 달성할 수 없어 토지이용계획의 실현성 저하와 중심지 체계 및 도시공간구조의 왜곡, 불필요한 지가 상승으로 인하여 각종 도시계획사업비용 의 증가를 초래하여 결국 도시의 지속가능성을 저하시키는 결과를 초래하기도 한다.
본 연구는 지역특성에 따른 준주거지역의 차별화된 관리방안이 도시계획의 실효성을 제고할 수 있다는 전제하에 준주거지역의 공간특성을 고려한 유형화와 유형별 실현용 적률에 영향을 미치는 요인의 분석을 통해 향후 준주거지역의 차별화된 관리방안을 수 립하는 근거를 제공하는 데 그 목적이 있다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구의 공간적 범위는 서울시의 준주거지역으로 지정된 253개 지구 전체를 대상
으로 지목이 ‘대’인 필지 중 건축행위가 준공(완료)된 사유지 21,261필지를 대상으로
하였다. 시간적 범위는 2014년을 기준으로 분석하였다.
연구의 진행방법은 첫째, 준주거지역 내 필지를 대상으로 준주거지역 공간분포 특성 과 개발밀도 및 토지이용특성을 분석한다.
둘째, 선행연구를 종합하여 준주거지역 실현용적에 영향을 미치는 것으로 예상되는 요인을 도출하였다.
셋째, 지구별 공간특성을 토대로 군집분석을 통해 유형화하고 유형별 특성을 분석하 였다.
넷째, 다중회귀분석(Multiple Regression Model)을 이용하여 군집유형별 실현용적률 과 상관성이 있는 특성요인을 분석하였다.
3. 선행연구 고찰
준주거지역을 직접 다룬 선행연구는 현재까지 매우 미흡한 실정이므로 본 연구의 주제와 관련성이 있는 선행연구를 포함하여 검토하면 다음과 같다.
먼저 준주거지역의 토지이용특성과 관련된 선행연구로서 이명희(1999)는 뺷토지이용 특성 파악을 통한 준주거지역 운영 개선에 관한 연구뺸에서 준주거지역 연도별 지정 배 경과 목적을 검토하고 분포특성을 분석하여, 준주거지역의 역할을 규명하고자 하였다.
그러나 준주거지역내 건축물의 용도라는 단일 지표를 기준으로 특성을 분석하였고, 또 한 준주거지역내 건축물 특성, 입지특성을 종합적으로 고려하지 않고 입지형태만을 기 준으로 유형화하였다는 한계가 있다.
장재영 외(2011)은 뺷서울시 준주거지역내 건축환경 분석을 통한 정책적 함의뺸에서 권역별, 공간위계별, 자치구별 건축물 용도와 용적률을 비교 분석하여 준주거지역 운 영방안의 재검토를 제안하였다. 그러나 준주거지역 특성변수를 건축특성, 입지특성 등 종합적으로 반영하지 못하고 건축물의 주용도와 용적률만을 기준으로 분석하여,미시 적인 접근측면에서 한계가 있다.
한편, 실현용적률과 관련된 선행연구로서는 이윤상 외(2014)는 서울시 상업지역을
대상으로 실현용적률에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 독립변수로는 공시지가, 대
지면적 등 대지특성변수, 건폐율, 층수, 용도, 노후년수 등 건축물 특성변수, 지하철역
거리, 버스정류장 거리 등 입지특성 변수 총 10개의 변수로 다중회귀분석을 통해 실현
용적률에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 공간위계별로 실현용적률에 영향을 미치
는 요인이 다름을 규명하였다. 이 연구는 실제 건축행위가 이루어지는 공간단위인 필
지를 대상으로 실증분석을 하였으나 입지특성 변수로서 두 가지 독립변수(지하철역 및
버스정류장 거리)만을 고려하여 개별 필지와 주변 여건간의 관계를 설명하는 입지특성
변수가 다소 부족한 것으로 판단된다.
이지은 외(2010)은 서울시 434개 행정동을 대상으로 실현용적률의 영향요인을 분석 하고 도로율와 법정용적률의 변화가 실현용적률에 영향을 미치는 정도를 다중회귀분 석을 통해 분석하였다. 그러나 연구의 분석대상이 행정동 단위이기 때문에 실현용적률 산정 시 개별 필지단위의 실제 적용된 용적률이 아닌 개발가능용지(대지, 공장용지, 창 고용지)면적 대비 건축물 연상면적을 적용함으로써 실제 개별필지에서 적용된 용적률 과는 상당한 차이가 있을 것으로 판단된다.
이상과 같이 선행연구를 고찰한 결과 본 연구는 다음의 네 가지 측면에서 차별성을 갖는다.
첫째, 실제 건축행위는 개별 필지별로 이루어지기 때문에 선행연구와 달리 분석대상 을 블록이나 행정동이 아닌 준주거지역 내 개별 필지로 설정함으로써 미시적 분석을 시도하였다.
둘째, 공간위계의 유형화를 통해 유형별 공간특성까지 분석하여 차별화된 연구결과 를 도출하였다.
셋째, 실현용적률을 블록별⋅행정동별 평균 용적률이 아닌 실제 개별 필지에 실현된 용적률(실현용적률)을 적용하였다.
넷째, 우리나라의 용도지역제는 용도지역별로 용적률과 건축물의 허용용도의 제한 을 통해 토지이용계획에 부합하도록 건축행위를 유도하고 있다. 따라서 실현용적률요 인으로 상업업무기능 비율을 추가로 활용함으로써 보다 종합적인 접근을 시도하였다 는 점에서 차별화된다.
Ⅱ. 서울시 준주거지역 지정 특성분석
1. 준주거지역 공간분포특성
서울시의 준주거지역 지정현황을 살펴보면 <그림 1>에서 보는 바와 같이 먼저 생활 권별로는 동북권이 34.5%로서 가장 높았으며, 서남권(26.7%), 서북권(18.4%), 동남권 (12.7%), 도심권(7.7%) 순으로 나타났다. 도심권을 제외한 강북지역이 강남지역보다 상대적으로 준주거지역 지정면적이 큰 것을 알 수 있다. 행정구역 면적 대비 준주거지 역의 비율은 서북권이 가장 높고, 동북권, 서남권, 동남권, 도심권 순으로 나타났으며, 자치구별로는 광진구가 가장 높고, 종로구가 가장 낮은 것으로 나타났다. 자치구별로 살펴보면 은평구가 10.2%로 가장 높고, 광진구(7.9%), 강서구(7.4%), 관악구(6.1%), 마 포구(5.6%) 등의 순으로 준주거지역의 비율이 높은 것으로 나타났다.
또한 상업지역의 비율이 높은 자치구는 상대적으로 준주거지역의 비율이 낮고, 상업
구 분 서울시 전체 중심지 위계별
도심 부도심 지역중심 지구중심 이하
실현용적률(%) 159.4 149.1 144.0 147.1 163.6
층 수(층) 3.3 2.8 2.9 3.0 3.4
노후도(%) 66.7 85.5 77.4 73.0 63.9
공시지가(만원/㎡) 412 511 471 474 386
건축물 용도비율
(%)
주거 51.9 48 40.9 60.1 58.6
상업 41.2 44.1 50.6 34.7 35.5
업무 4.6 5.5 5.5 3.3 3.9
표 1. 중심지위계별 토지이용특성
지역의 비율이 낮은 자치구일수록 준주거지역의 비율이 높은 것으로 나타났다. 따라서 준주거지역과 상업지역은 토지이용측면에서 상호 보완적인 역할을 수행하고 있었음을 알 수 있다
그림 1. 서울시 준주거지역 지정 현황 그림 2. 자치구별 상업지역과 준주거지역 면적
2. 준주거지역 토지이용특성
준주거지역의 토지이용특성을 살펴보면 <표 1>에서 보는 바와 같다. 준주거지역 전 체 평균 실현용적률은 159.4%로서 준주거지역 개발가능용적률(허용용적률)의 39.9%
수준인 것으로 나타났다. 평균층수는 3.3층, 노후도는 66.7%, 평균지가는 412만원/㎡인 것으로 나타났다.
서울도시기본계획상 공간위계를 기준으로 보면 중심성이 낮은 공간위계가 중심성이
높은 공간위계보다 상대적으로 개발밀도가 높고, 노후도가 낮은 것으로 나타났다. 이
는 공간위계와 상관없이 준주거지역은 동일한 용적률(서울시 기준 400%)을 적용받기
때문에 상대적으로 지가가 저렴한 중심성이 낮은 공간위계에서 신규 건축행위가 많이 발생한 것으로 보인다.
기능별 주거용도는 지역중심과 지구중심이 높고 상업용도는 부도심이, 업무용도는 도심과 부도심에서 높은 비율을 나타내고 있어 중심지 위계에 부합하는 토지이용이라 고 볼 수 있다.
중심지 위계별 실현용적률과 상업⋅업무비율의 분포를 보면, 모든 중심지 위계에서 실현용적률이 100%미만 구간에 포함되는 비율이 가장 높은 것으로 나타났다. 또한 실 현용적률이 400%이상구간에 포함되는 비율은 도심이 가장 높고 지구중심이하가 가장 낮은 것으로 나타나 중심지 위계에 부합되는 양상을 보이는 것으로 나타났다.
실현용적률
서울시
평균 도심 부도심 지역중심 지구중심 이하
필지비율 (%)
상업 업무비율 (%)
필지비율 (%)
상업 업무비율 (%)
필지비율 (%)
상업 업무비율 (%)
필지비율 (%)
상업 업무비율 (%)
필지비율 (%)
상업 업무비율 (%) 400%이상 2.6 63.3 4.6 54.3 2.4 57.4 1.8 75.1 1.4 66.4 350∼400%미만 3.2 58.1 1.3 57.9 4.9 63.8 2.7 62.1 4.0 48.5 300∼350%미만 3.1 55.0 2.0 54.7 3.5 63.8 2.8 52.7 3.9 48.9 250∼300%미만 6.6 56.5 8.4 55.4 4.4 64.7 5.7 57.7 7.9 48.1 200∼250%미만 9.5
(84.6)* 49.7 5.9
(83.7)* 53.9 10.0
(84.8)* 60.0 10.1
(86.9)* 41.3 12.0 (82.8)* 43.4 150∼200%미만 14.0 47.6 13.9 49.1 12.0 58.1 13.6 40.5 16.6 42.8 100∼150%미만 20.1 42.9 18.1 48.8 15.1 54.0 24.2 33.0 22.9 35.8 100%미만 41.0 42.9 45.8 47.8 47.7 54.7 39.0 34.0 31.3 35.1
계 100 100 100 100 100
* : 실현용적률 250%미만까지 누적비율
표 2. 공간위계별 실현용적률 및 상업⋅업무비율 분포 비교
Ⅲ. 준주거지역 유형별 특성분석
1. 변수선정 및 기초통계량
본 연구에서는 실현용적률을 종속변수로 하는 다중회귀 분석을 통하여 준주거지역
유형별 특성을 분석하고자 한다. 독립변수는 건축특성, 필지특성, 입지특성으로 구분하
였다. 건축특성 자료와 필지 특성 자료는 건축물대장과 토지이용계획확인원을 통해 해
당 변수별로 산출하였으며, 입지특성 변수는 서울시 수치지도와 서울시 도시계획정보 시스템(UPIS)를 활용하여 구축하였다. 데이터의 공간분석 단위는 서울시 준주거지역 의 개별 필지 중 지목이 대(岱)로서 준공된 건축물을 대상으로 하였다. 따라서 본 연구 의 분석 대상은 서울시내 253개 준주거지역 단위, 총 21,261개의 필지이다.
건축특성, 필지특성, 입지특성 등의 세부적인 변수는 다음과 같다.
먼저 건축특성은 실현용적률, 상업⋅업무비율, 건폐율, 노후도, 층수, 주상복합여부 등을 고려하였다. 실현용적률은 필지별 건축물대장상 용적률(지상부 연면적/대지면적
×100) 을 적용하였고, 노후도는 준공 이후 20년 이상 경과된 건축물을 의미한다. 주거 복합은 상업지역에 집중적으로 공급되었던 주거복합건물이 2000년 이후 상대적으로 지가가 저렴하고 높은 주거비율을 실현할 수 있는 준주거지역에 대규모 주거복합건물 이 건립되어 왔음을 고려하여 변수로 선정하였다.
필지특성으로는 대지면적과 공시지가를 고려하였다. 공시지가는 필지의 종합적인 속성을 고려하여 이를 경제적 가치로 환산한 것으로서 필지의 고유특성을 객관적으로 대변할 수 있는 대표적인 지표 중 하나이다.
입지특성으로는 상업지역 연접성, 상업지역까지의 거리, 간선도로(보조간선도로), 1 차⋅2차역세권 비율, 지구면적, 공간위계 등 총 11개의 변수를 선정하였다. 간선도로 접도특성을 분석함에 있어서 폭 30m이상 도로를 간선도로로, 폭 20m 이상 30m 미만 도로를 보조간선도로로 설정하였다. 또한 지하철 출입구의 평균 거리(약 100m)를 고려 하여 1차 역세권은 지하철역 반경 350m, 2차 역세권은 지하철역 반경 600m로 설정하 였다. 지구면적은 준주거지역내 21,261개 필지가 포함되어 있는 지구(253개소, 동일 지 구단위계획구역, 택지개발구역, 정비구역 등)의 지구별 면적을 의미한다.
종속변수인 실현용적률의 최소값은 6.7%, 최대값은 817.7%로서 필지별로 차이가 매 우 큰 편이고, 평균값 159.4%이다.
건축요인 중 건폐율은 평균 56.02%이며, 층수는 평균 3.27층, 필지요인 중 공시지가
의 평균값은 412만원/㎡, 대지면적 평균값은 275.8㎡이다. 입지특성 변수 중 상업지역
까지의 거리 283.75m, 간선도로에 접한 필지연장 6.89m/1,000㎡, 보조간선도로에 접한
필지연장 7.47m/1,000㎡, 1차역세권 비율 54.12%, 2차역세권 비율 78.06%, 준주거지역
지구별 면적 54.622㎡로 분석되었다. 더미변수인 상업지역 연접성은 0.56으로서 준주
거지역 필지의 56%가 상업지역에 연접한 것으로 분석되었다. 중심지위계별로는 도심
더미값 0.02(20%), 부도심 0.09(9%), 지역중심 0.13(13%), 지구중심이하(0.76(76%)로서
준주거지역 분석대상 필지들이 대부분 지구중심 또는 주거지에 입지하는 것으로 분석
되었다.
구 분 변수명 평가값 산식 기초통계량
평균 표준편차
건축 특성
실현용적률 % (지상부 연면적/대지면적)×100 159.39 99.38
건폐율 % (건축면적/대지면적)×100 56.02 13.10
상업⋅업무비율 % (상업⋅업무면적/연면적)×100 41.56 20.77
노후건축물 % 준공이후 20년 이상
경과된 건축물의 비율 0.67 0.47
층 수 층 지상층수 3.27 2.41
주거복합 dummy 주거용도의 포함여부(포함시:0) 0.01 0.12
필지특성
공시지가 만원/㎡ 개별공시지가 412.17 226.24
대지면적 ㎡ 건축물 대장상
대지면적 275.81 871.99
입지특성
상업지역 연접 dummy GIS상에서의 측정 0.56 0.50
상업지역까지 거리 m GIS상에서의 측정 283.75 428.25
간선도로에
접한 필지연장 m/1,000㎡
지구별 규모에 대한 차이를 고려하여 표준화
6.98 8.64 보조간선도로에
접한 필지연장 m/1,000㎡ 7.47 16.57
1차 역세권 비율 % 지하철역에서 반경 350m에
포함되는 면적비 53.12 41.07
2차 역세권 비율 % 지하철역에서 반경 600m에
포함되는면적비 78.06 38.72
지구면적 ㎡ 준주거지역 지구별 면적 54,622 51786.38
중심지위계
도심 dummy 도시기본계획상의 중심지 위계 0.02 0.14
부도심 dummy 도시기본계획상의 중심지 위계 0.09 0.28
지역중심 dummy 도시기본계획상의 중심지 위계 0.13 0.34
지구중심이하 dummy 도시기본계획상의 중심지 위계 0.76 0.43
주) 모든 변수는 Z-Score로 변환하여 통계분석함 표 3. 변수 및 기초통계량
2. 준주거지역 유형화
최종 선정된 건축특성, 필지특성, 입지특성 변수를 기준으로 군집분석을 통해 분류 하였다. 군집분석은 계층적 군집분석으로 수행하였으며, 잔차를 최소화하기 위한 방식 으로 Ward연결법을 이용하였다. 군집분석 결과 서울시내 준주거지역을 3개의 유형으 로 분류할 수 있다.
군집별 특성을 보면, 군집1은 상업⋅업무 위주의 토지이용이 나타나는 지역으로서
노후도(63.4%)가 가장 낮고 실현용적률(193.6%)과 층수(4.0층)가 가장 높은 고밀개발
된 지역이다. 대지면적(388.2㎡)이 크고 지가가 높은 특징을 보이는 것으로 나타났다.
구 분 대상구역 군집1
(상업⋅업무 중심)
중구(4)/종로구(1)/용산구(2)/중랑구(2)/성동구(6)/성북구(4)/동대문구(6)/도봉구(5)/노원구(6)/광진구(2)/송파 구(6)/서초구(2)/강남구(3)/강동구(1)/은평구(1)/서대문구(10)/마포구(8)/영등포구(5)/양천구(2)/동작구(6)/구로 구(4)/관악구(5)/강서구(8)/2개 자치구 혼합(3)
(복합 중심)군집2
종로구(1)/용산구(5)/중랑구(2)/성동구(1)/성북구(3)/동대문구(4)/도봉구(3)/노원구(5)/광진구(2)/강북구(2)/송 파구(2)/서초구(1)/강남구(3)/강동구(1)/은평구(2)/서대문구(2)/마포구(2)/영등포구(1)/양천구(3)/동작구(1)/금 천구(2)/관악구(4)/강서구(1)/2개 자치구 혼합(2)
(주거 중심)군집3
중구(3)/종로구(2)/용산구(4)/중랑구(5)/성동구(4)/성북구(8)/동대문구(11)/도봉구(2)/노원구(1)/광진구(7)/강북 구(5)/송파구(3)/강동구(5)/은평구(8)/서대문구(2)/마포구(5)/영등포구(4)/양천구(5)/동작구(2)/금천구(2)/구로 구(2)/관악구(4)/강서구(1)/2개 자치구 혼합(1)
표 4. 군집분석 결과
구분 군집1 군집2 군집3
대상지구수 102 55 96
기준변수군집별 평균치
주용도지수
(상업⋅업부: 1, 주거: 0) 0.88
(중심형) 0.49
(혼합형) 0.14
(주거형) 실현용적률
(%) 193.6 156.5 149.7
층수
(층) 4.0 3.3 3.0
노후도
(%) 59.5 56.8 70.6
대지면적(㎡) 388.2 312.0 227.6
공시지가
(만원/㎡) 564 373 379
산업지역
연접율(%) 71.6 29.0 60.4
상업지역
거리(m) 163 480 256
간선도로접도에 접한 필지연장
(m/1,000㎡) 13.8 6.9 6.1
보조간선도로접에 접한 필지연장
(m/1,000㎡) 4.8 12.0 13.8
1차 역세권 비율(%) 76.3 0.0 65.3
2차 역세권 비율(%) 97.8 4.3 96.7
지구단위계획구역비율(%) 100.0 81.8 100.0
유형별 특성
상업⋅업무 중심의 토 지이용, 고밀개발, 상 업지역과 연접, 간선도 로에 접함, 역세권 지 역(1차 역세권 비율 높 음), 지구단위계획구역
혼합적인 토지이용, 중 심형과 주거형의 중간 단계 지역, 상업지역과 이격, 보조간선도로에 접함, 비역세권 지역, 지 구단위계획구역에 포함 되나 일부지역 제외
주거 중심의 토지이용, 저밀개발, 상업지역과 인접, 보조간선도로에 접함, 역세권 지역(1차 역세권 비율 낮음), 지 구단위계획구역 표 5. 군집 유형별 특성
또한 입지특성을 살펴보면 상업지역에 가장 연접해(71.6%) 있으며 보조간선도로보다 는 간선도로에 접한 필지가 많고, 1차⋅2차 역세권비율이 가장 높아 지하철 접근성이 매우 양호한 특성을 보이는 것으로 분석되었다.
군집2는 군집1과 군집3의 복합적인 형태로서 주거용도와 상업⋅업무용도가 5:5로 혼합된 토지이용특성을 보이는 지역이다. 실현용적률(156.6%)과 층수(3.3층), 대지면적 (312 ㎡)에서 군집1보다 작고 군집3보다 평균값이 높은 특징을 보이는 것으로 나타났 다. 입지특성에서는 상업지역 연접률(29%)이 상대적으로 매우 낮아 상업지역과 상당 히 이격된 지역으로서 1차 역세권 비율은 0%, 2차 역세권 비율은 4.3%로서 군집2에 포함되는 대다수 필지가 비역세권 지역이라는 특징을 보이는 것으로 나타났다.
마지막으로 군집3은 군집1과 대립되는 유형으로 주거 위주의 토지이용이 나타나는 지역으로서 실현용적률(149.7%)과 층수(3.0층)가 가장 낮아 저밀개발된 지역이다. 군 집1에 비해 상대적으로 대지규모(227.6㎡)가 작고 지가가 가장 낮은 특성을 보이는 것 으로 나타났다. 상업지역 연접률(60.4%)은 군집1에 비해 다소 낮은 수준이나 군집2에 비해 월등히 높은 특징을 보이는 것으로 나타났다. 또한 군집1에 비해 보조간선도로에 접한 필지가 많고, 1차⋅2차역세권 비율이 낮은 특징을 보이는 것으로 나타났다.
Ⅳ. 준주거지역 유형별 특성요인 분석
1. 실현용적률 특성요인
서울시 준주거지역 전체 필지를 대상으로 다중회귀분석한 결과 <표 6>에서 보는 바와 같이 모형설명력은
=0.869 이고 99%의 신뢰도에서 층수, 건폐율, 대지면적, 상업⋅업 무비율, 노후건축물 등 13개의 변수가 유의한 것으로 나타났다.
건축특성 중 건폐율과 층수, 상업⋅업무비율, 공시지가, 필지연장은 실현용적률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 비해 노후건축물, 주거복합, 대지면적, 상업지역까지 거리, 1차 역세권 비율은 실현용적률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나 타났다.
이는 노후건축물일수록 건축허가 당시 신규 건축물에 비해 법정용적률과 개발압력이
낮기 때문에 나타난 결과로 판단된다. 한편, 주거복합은 실현용적률에 음(-)의 영향을
미치고, 상업⋅업무비율은 실현용적률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는
준주거지역 대부분이 지구단위계획구역이기 때문에 나타난 결과로 판단된다. 즉, 서울
시내 대다수 지구단위계획에서는 준주거지역에 주거용도의 입지는 지양하고 상업⋅업
무용도의 입지를 지향하기 때문에 상업⋅업무용도를 권장용도 또는 지정용도로 지정하
여 운영하고 있어 사업시행자는 주거용도를 제외하는 경우에 실현용적률을 극대화할 수 있기 때문인 것으로 판단된다.
대지특성 중 대지면적은 실현용적률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이 는 지구단위계획구역내에서 기부채납에 따른 상한용적률에서 기인한 것으로 판단된다.
즉, 서울시에서는 2⋅3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 변경 시 개발이 익 환수차원에서 대지면적의 일정부분을 기부채납(10~15%이상)을 받고 기부채납 면 적에 비례하여 상한용적률을 제공하도록 운용하고 있다. 이에 따라 대지면적이 작은 필지의 실현용적률이 큰 경우가 나타나게 된다.
공시지가는 실현용적률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이는 지가가 높을수록 건축연면적을 극대화 하는 것이 사업성을 극대화 하는 것이기 때문인 것으로 판단된다.
입지특성 중 상업지역까지 거리는 실현용적률에 음(-)의 영향을 미치고, 상업업무비 율은 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 상업지역에서 멀어질수록 지가가 낮고 유동인구도 낮아져 상업⋅업무시설에 대한 수요도 감소하게 되어 실현용적률을 극대 활할 필요성이 낮아지기 때문인 것으로 판단되다. 또한 상업⋅업무비율은 실현용적률 에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 주거복합과 마찬가지로 지구단위계 획내 상업⋅업무용도 도입에 따른 용적률 인센티브 제공에서 기인한 것으로 판단된다.
보조간선도로에 접한 필지연장은 실현용적률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타 났다. 전면도로 폭은 건축법에 의한 사선제한 규정과 필지규모와 관련된 변수로서 일 반적으로 전면도로 폭이 클수록 건축가능 높이가 증가하고 필지규모도 비교적 큰 규모 의 필지 위주로 형성되게 된다. 그러나 이는 신규 건축행위가 지속적으로 이루어진다 는 전제조건하에서만 성립된다. 따라서 준주거지역의 노후도가 66.7%인 점을 고려할 때 신규 건축행위가 지속적으로 이루어져왔다고 볼 수 없으므로 보조간선도로에 접한 필지연장이 실현용적률에 음(-)의 영향을 미친다는 분석결과는 서울시 준주거지역의 노후건축물 비율이 높기 때문에 나타나는 지역적 특성이라고 볼 수 있다. 군집유형별 모형 분석 결과는 다음과 같다.
먼저 군집1(중심형)의 경우 모형설명력은
=0.860 이고 99%의 신뢰도에서 층수, 건 폐율, 대지면적, 지구면적 등 9개의 변수가 유의한 것으로 나타났다. 군집1은 다른 유 형과 달리 상업지역까지 거리, 보조간선도로에 접한 필지연장, 지구중심이하, 1차 역세 권 비율이 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 이는 중심형의 입지여건을 고려할 때 상업지역에 연접하여 있고, 1차역세권의 비율이 높으며, 주로 간선도로에 접한 필지 가 많기 때문에 나타난 결과로 판단된다.
군집2(혼합형)의 경우 모형설명력은
=0.885 이고 95%의 신뢰도에서 층수, 건폐율,
대지면적, 지구면적, 상업⋅업무비율 등 9개의 변수가 유의한 것으로 나타났다. 군집2
은 서울시 준주거지역 분석결과와 달리 주거복합, 상업지역까지 거리, 1차 역세권 비 율, 지구중심이하가 실현용적률에 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다. 또한 군집2 는 서울시 준주거지역 분석결과 및 군집3과 달리 보조간선도로에 접한 필지연장이 실 현용적률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 준주거지역 유형 중 상대적으로 노 후도가 낮기 때문에 나타난 결과로 판단된다.
군집3(주거형)의 경우 모형설명력은
=0.873 이고 95%의 신뢰도에서 층수, 건폐율, 대지면적, 지구면적, 상업지역까지 거리 등 13개의 변수가 유의한 것으로 나타났다. 이 는 서울시 준주거지역 다중회귀분석 결과와 비교하면 영향을 미치는 독립변수의 종류 는 동일하지만 영향의 정도에서 차이가 있는 것으로 분석되었다.
분석결과를 종합하면, 유형별로 실현용적률에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 세 가지 유형별 영향요인에서 뚜렷한 차이가 있음을 확인할 수 있다. 이는 유형별 공간특 성에 따라 영향요인의 종류와 영향정도가 다른 것으로서 서울시 준주거지역의 지역특 성의 차이를 보여주는 것이다.
구 분
서울시모형 군집 유형별 모형
군집1 모형 군집2 모형 군집3 모형
비표준화계수 유의
확률 VIF 비표 준화 계수
유의확률 VIF 비표 준화 계수
유의확률 VIF 비표 준화 계수
유의확률 VIF
(상수) .107 .00 .008 .00 .132 .00 0.078 .00
입지 특성
중심 지위계
부도심 -.134 .00 1.97 -.084 .00 1.03 .265 .04 1.07 -0.98 .00 2.71
지구중심이하 0.040 .00 1.60 0.59 .00 1.87
지구면적 .28 .00 1.40 .050 .00 1.03 .56 .00 1.37 0.33 .00 1.69
상업지역거리 -3.6E-0.5 .00 1.13 -0.022 .00 1.16
보조간선도로
연접길이 -.01 .00 1.08 .021 .01 1.13 -.006 .02 1.30
1차역세권비율 -.01 .00 1.06 -.015 .00 1.13
필지특성
대지면적 -.15 .00 1.22 -.183 .00 1.39 -.083 .00 1.19 -1.70 .00 1.23 공시지가 .05 .00 1.29 .039 .00 1.12 .076 .00 1.14 .066 .00 1.31
건축 특성
건폐율 .243 .00 1.05 .305 .00 1.06 .239 .00 1.04 .214 .00 1.05 노후건축물 -.154 .00 1.46 -.101 .00 1.28 -.131 .00 1.50 -.173 .00 1.55 층수 .866 .00 1.73 .902 .00 1.64 .853 .00 1.70 .862 .00 1.82 주거복합 -.074 .00 1.01 -.113 .01 1.02 -.064 .03 1.01 상업업무비율 .067 .00 1.31 .138 .00 1.05 .104 .00 1.47 0.26 .00 1.85
결정계수 0.869 0.860 0.885 0.873
표 6. 실현용적률에 영향을 미치는 요인 분석 결과(서울시)
Ⅴ. 결 론
