부동산 서비스산업의 발전방향과 과제는

국토시론

과거 고속성장 시대에 부정적으로만 인식되어온 부동산산업은 저성장을 기축 으로 한 소위 ‘뉴노멀’ 시대에 진입하면서 새로운 발전의 전기를 맞이하고 있다.

2014년을 기준으로 우리나라에서 부동산 및 임대업으로 정의된 가장 좁은 의미 의 부동산산업을 보더라도 이는 국내 총 부가가치의 약 8%를 차지하고 있으며, 서비스산업 전체에서는 13.4%의 비중으로 국민경제에서 차지하는 위상은 적지 않다고 할 수 있다. 국제적으로 보더라도 우리나라의 상업용 부동산시장은 500 조 원 이상(Prudential Real Estate 2012)의 규모로 추정되며, 세계 13위, 아시 아 지역 4위의 성장 가능성이 큰 시장으로 평가된다. 그럼에도 불구하고 최근 부동산산업의 매출은 오히려 감소하고 있으며, 일자리 증가도 다른 서비스산업 에 비해 성장률이 둔화되고 있는 실정이다. 따라서 지금이야말로 향후 산업생 태계 변화에 선제적으로 대응하고 부동산 서비스산업을 고부가가치 서비스산 업으로 육성할 장기적이고 종합적인 육성방안이 수립되어야 할 시점이다.

부동산 서비스산업을 선진국과 같이 고부가가치를 창출하는 서비스산업으 로 육성하기 위해 핵심적으로 추진되어야 할 정책방향은 부동산 서비스산업 의 경쟁력 강화와 신뢰성 제고라고 할 수 있다. 이를 구현하기 위한 구체적 추진과제로서 우선 경쟁력 강화를 실현하기 위해서는 부동산 종합서비스 제 공의 기반 구축, 리츠 등 부동산 간접투자시장의 활성화, 임대관리업의 활성 화, 부동산 융복합 산업의 육성이 필요하다. 한편 부동산시장의 신뢰성과 투 명성 제고를 위해서는 에스크로 제도의 도입을 통한 부동산거래의 안정성 제 고, 부동산지수의 개발과 공개를 통한 정보공개, 그리고 부동산산업 분류체

부동산 서비스산업 발전의 정책방향과 과제

조주현

건국대학교 부동산학과 교수 ([email protected])

2 국토 제415호(2016. 5)

계의 개편과 자격관리체계의 구축이 중요한 과제라 할 수 있다.

첫 번째로 부동산 종합서비스 제공의 기반 구축을 위해서는 개별 업역을 유지하면서 업역 간 연계와 공동 책임을 통한 네트워크 구축, 그리고 이에 대한 네트워크형 우수서비스 인증제도의 도입이 필요하다. 현재 우리나라의 부동산산업은 영세하고 업역 간 칸막이도 높아서 서비스의 비용과 시간이 많이 소요되고, 절차도 복잡하여 소비자의 불편이 초래되고 있으며, 사고발생 시 책임소재도 불분명한 실정이다. 그렇다고 당장에 선진국과 같은 종합서비스업의 형태를 강제하 기도 어려운 실정이므로 중간 단계로서 일단은 서비스 네트워크를 유도할 필요가 있다. 네트워 크형 우수서비스 인증제도는 임대형, 거래형, 개발형으로 분류하여 접근할 수 있을 것이다.

두 번째로 부동산 간접투자시장의 활성화를 위해서는 우선 기존에 도입된 리츠를 활성화할 필요가 있다. 그동안 리츠는 대표적인 부동산 간접투자기구로서 유관산업의 활성화에 큰 기여 를 해 왔다. 2015년 말 현재 리츠 관련 종사자수는 자산관리회사(Asset

Management Company: AMC) 직원을 포함하여 총 8,662명에 이르며, 총 자산도 18조 3천억 원에 이르는 등 성장세가 뚜렷하고 뉴스테이 등 임대주택 공급에도 널리 활용되고 있는 실정이다. 그러나 기존의 리츠는 대부분 공모보다는 사모 위주로 운영되고 있으며, 투자대상도 오피스가 거의 절반을 차지하는 등 편중되어 있는 것으로 나타나고 있다. 이를 시 정하기 위해서는 공모리츠에 인센티브를 확대하고, 앵커리츠 등의 활성 화를 통한 대형화가 필요하며, 주식소유 제한과 자산운용 규제를 완화하 고 공시제도를 강화할 필요가 있다.

세 번째로 임대관리업의 활성화를 위해서는 우선 주택임대관리업을 육 성해야 한다. 이제까지의 주택임대관리업은 개인 단위의 비등록 임대업 이 대부분이며, 등록 임대업도 위탁관리형이 대부분으로 선진적 관리 형 태인 종합서비스 제공형 자기관리가 발달하지 못하고 있다. 이는 임차

인 보호를 위한 과도한 규제에 기인하는 것으로서 부동산 업역 간 장벽과 과도한 규제 그리고 세 금 등의 측면에서 인센티브가 부족했기 때문이다. 한편 비주거용 부동산관리업도 주거용에 비해 서는 다소 발전된 모습을 보이고는 있으나 전문적인 자산관리 수요에 부응하기에는 상당히 미흡 한 수준이다. 예컨대 유지관리만 보더라도 아직은 유지수선의 수준에 머물러 있고, 자본투자결정 (Capital Expenditure: CAPEX)을 적극 활용하지 못하고 있으며, 임대차관리도 임차인유지전략 이나 철저한 시장조사에 입각한 임대료 결정이 대부분 제대로 이루어지지 못하고 있는 실정이다.

네 번째로 부동산 융복합산업의 육성은 IT 및 금융기법의 발달과 더불어 신산업창출의 가 능성이 가장 높은 분야 중 하나다. 현재 부동산산업 분야의 융복합은 초기 단계로서 ‘직방,’ ‘다 방’ 등 스마트폰 앱을 통한 정보제공과 사무실 임대공유(예: We Work) 등이 등장하였으며, 향

부동산 서비스산업을 고부가가치를 창출하는 서비스산업으로 육성하기 위해 핵심적으로 추진되어야 할 정책방향은 부동산 서비스산업의 경쟁력 강화와 신뢰성 제고다.

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후에는 IoT 및 공간정보·물류 등 타 산업과의 융복합을 통한 다양한 신산업이 출현할 것으로 예상된다. 따라서 O2O, 핀테크 등 신사업 영역을 발굴하고, 기술기반을 조성하며, 부동산 분 야 벤처업종 지정 및 부동산 서비스 벤처사업이 활성화되도록 관련 법제의 정비가 필요하다.

이와 함께 민관협력을 통한 개발사업의 신모델 창출도 필요하다.

다섯 번째로 부동산거래의 안전성 제고를 위해서는 ‘한국형’ 에스크로 제도의 활성화와 공제보 증제도의 개선 및 권원보험의 활성화가 필요하다. 우리나라의 부동산거래는 선진국에 비해서 안 전성을 담보하는 장치가 상당히 미흡하여 중개서비스 이용자의 불만이 높은 실정이다. 선진국의 경우 에스크로 및 전문가의 참여가 활성화되어 있고, 거래관계자(중개업자, 에스크로 회사, 인스 펙터, 권원보험회사 등)의 합리적인 역할분담으로 부동산거래의 안전성이 확보되어 있지만, 우 리나라의 경우는 비현실적인 중개보증한도(중개사 1억 원, 중개법인 2억 원)로 충분한 보장이 이루어지지 못하고, 에스크로나 권원보험은 비용부 담과 인식부족으로 활용이 저조한 실적이다. 따라서 대출연계 등을 통해 수수료가 낮은 에스크로 상품을 개발·보급하고, 중·장기적으로는 보증 한도의 상향조정을 통한 배상책임의 강화와 타 보험과 연계한 저렴한 권 원보험 상품의 개발을 유도해야 할 것이다.

여섯 번째로 정보공개 확대 및 지수 개발은 부동산시장의 투명화와 국 내외 신뢰도 제고를 위해 가장 중요한 것이라 생각된다. 이를 위해서는 주거용뿐만 아니라 상업용 부동산의 실거래가 공개와 비주거용 부동산의 가격공시 제도 도입, 기관 간 정보의 연계강화를 통한 수요자 맞춤형 정 보제공이 필요하다. 아울러 부동산 통계 인프라의 체계적 구축을 통한 통 계의 신뢰도 제고와 다양한 상업용 부동산지수의 개발에 노력해야 한다.

마지막으로 부동산산업의 전문성 강화를 위해서는 우선 부동산분야를 독자적인 분야(대분 류)로 구분하도록 국가직무능력표준(NCS)의 개편을 추진하여 교육프로그램과 취업현장의 업 무내용 연계를 강화해야 한다. 아울러 민간자율에 기반한 전문분야의 인증제와 이력관리제의 도입이 이루어져야 할 것이다.

이상에서 제안한 부동산 서비스산업의 발전방향과 과제는 정부와 학계 그리고 업계가 합 심·협력하여 각별한 자정노력과 윤리 확립을 위한 노력을 경주해야 효과적으로 달성되는 것 임을 명심해야 할 것이다.

부동산 서비스산업의 발전방향과 과제는

정부와 학계 그리고 업계가

합심·협력하여 각별한 자정노력과 윤리 확립을 위한 노력을 경주해야 효과적으로 달성될 것이다.

국토시론

참고문헌

Prudential Real Estate Investors. 2012. A Bird’s Eye View of Global Real Estate Markets: 2012 Update. Newark, NJ:

Prudential Real Estate Investors. www3.prudential.com/prei/pdf/Bird's%20Eye%20View%202012%20PRU.pdf (2016년 4월 13일 검색).

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