03 실거래가격을+이용한+일반상가의+과세현실화율+결정요인에+관한+연구

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실거래가격을 이용한 일반상가의 과세현실화율 결정요인에 관 한 분석

A Study on the Analysis of Taxation Realization Rate Determinants in Commercial Building Based on Sales Price

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연제규*Yeon, Je-Kyu 이재우**

Lee, Jae-Woo

Abstract

This study researched the Analysis of taxation realization rate determinants in non-residential real estate. In the analysis of determinants of taxation realization rate using decision tree, the difference in classification criteria for each analysis region was analyzed. Location index and the sales price were analyzed as important factors of taxation realization rate. As a result of the analysis, the taxation realization rate differs according to the evaluation price of buildings and land. Land valuation price is more important than building valuation price in the area where land price is high. Overall, the above findings carry then following main implications. The main determinants of the taxation realization rate are the land valuation price and the building valuation price as important factors depending on the area. There is a need for a way to calculate the standard market price according to the local situation and increase the number of standard land or calculate the individual official land prices using the multiple standard land. Despite the above research, the limitation of this study is that it is limited to the commercial buildings, even though there is a lack of samples and various uses of non-residential real estate.

색인어 : 비주거용 부동산, 과세현실화율, 의사결정나무, 평가가격, 시장가치

Keywords : Non-residential Properties, Taxation Realization Rate, Decision tree, Valuation Price, Market Value

* 목원대학교 일반대학원 부동산학과 박사수료 (주저자: [email protected])

** 목원대학교 금융보험부동산학과 교수 (교신저자: [email protected])

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Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

근래의 주택가격 상승에 따른 투기자본과 과열양상으로 주택시장에 대한 규제가 높 아지고 있다. 부동산 시장의 과열에 따라 가계대출 중 주택담보대출금액이 증가하여 LTV, DTI 강화와 같은 대출규제정책이 날로 강화되고 있는 추세다. 한국은행의 2018 년 12월 금융안정보고서에 따르면, 2018년 3/4분기 말 기준으로 주택담보대출액은 전 년 동기대비 5% 상승한 794.5조원에 이르는 것으로 나타났다. 이러한 정부의 규제에도 불구하고 서울⋅수도권과 세종시 등 주택시장의 과열양상은 잠시 안정화된 모습을 보 였지만 정부의 규제에도 불구하고 주택시장의 열기는 가시지 않았다. 이러한 상황에서 정부는 지난 2018년 9월 13일자로 종합부동산세 강화와 조세정의구현을 바탕으로 한 공정시장가액비율

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강화 등을 주요 골자로 한 뺷9⋅13 주택시장 안정 대책뺸을 추가로 발표하였다. 보유세 강화를 통해 투기수요 억제와 실수요자를 보호하기 위한 목적이지 만 공시가격을 현실 수준으로 끌어올리고 공정시장가액비율을 강화하여 과세기준을 실제가격수준의 눈높이에 맞추려는 정부의 의지가 돋보이는 대목이다. 공시가격이 실 제 가격에 비해 저평가 되었다는 점은 이미 오래 전부터 공통적으로 인식하고 있었으 며 현실화의 문제와 함께 과세형평성 논란도 제기되어 왔다. 과세의 형평성은 ｢소득세 법｣ 제1조의 ‘납세자 부담능력에 등에 따라 적정하게 과세함으로써…(이하 생략)’에 근거한 동일 가격의 부동산에 동일한 세금을 부과하고 담세능력에 따라 세금을 부과하 는 수평적⋅수직적 공평과세의 원칙에 근거를 두고 있다. 이와 같이 공시가격의 문제 는 현실화와 형평성의 두 가지 측면에서 해결해야 할 과제이다.

공시가격의 현실화는 주택시장의 문제만은 아니다. 2016년 한국지방세연구원의 보 고서에 따르면 실거래가격 대비 주택의 공시가격은 76.1% 수준, 비주거용 부동산의 시 가표준액은 68.7% 수준이다. 주택의 공시가격과 달리 비주거용 부동산은 아직 가격공 시제도

²

가 도입되지 않아 재산세와 종합부동산세의 과세기준으로 시가표준액을 사용 하고 있다. 이와 같이 비주거용 부동산의 가격공시제도의 도입과 과세현실화, 과세형

1 2019년 1월 기준 주택에 적용되는 공정시장가액비율은 재산세에 대하여는 주택공시가격의 60%를 적용하 고 있으면 종합부동산세에 대하여는 85%를 적용하고 있다. 정부는 종합부동산세에 적용하는 공정시장가 액비율은 2022년까지 매년 5%씩 인상하여 100% 적용을 목표로 하고 있다.

2 2016년 9월 1일자로 비주거용 부동산의 가격공시제도가 입법화되었으나 임의규정일 뿐 강제성이 없어 사실상 이용되고 있지 않고 있다. 별도의 공시가격과 공시기관이 없어 서울은 ｢서울시 ETAX 홈페이지｣에 서 시가표준액 조회가 가능하고, 그 외의 지역은 행정안전부의 ｢위택스 홈페이지(wetax)｣에서 조회가 가능하다.

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평성의 세 가지 해결과제를 안고 있다. 이와 관련된 연구도 활발히 진행되고 있으나 주로 과세형평성과 제도도입에 관한 내용이며 비주거용 부동산의 과세현실화를 다룬 연구는 상당히 제한적이다. 이와 같은 관점에서 본 연구는 비주거용 부동산 중에서 일 반상가를 대상으로 과세현실화율의 수준과 과세현실화율 결정요인을 분석하여 비주거 용 부동산의 가격공시제도 도입을 위한 연구의 방향을 제시하고자 하였다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구는 비주거용 부동산의 과세현실화율 결정요인을 실증분석하기 위해 다음과 같은 내용으로 연구를 진행한다.

연구의 내용적 범위는 비주거용 부동산 중 상가를 대상으로 하였으며 그 중에 집합 상가, 점포주택, 지분거래를 제외한 토지와 건물이 일체로 거래된 일반상가를 대상으 로 하였다. 2018년 국토교통부가 발표한 전국 건축물통계에 따르면 면적을 기준으로 주거용(47.2%), 상업용(21.7%), 문교⋅사회용(9%), 공업용(10.7%), 기타(11.4%)로 집 계되어 비주거용 부동산에서 상업용 비중이 가장 크고 상업용 건물에서 근린생활시설 인 상가가 차지하는 비율이 60%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

제1종

근린생활시설 제2종

근린생활시설 업무시설 판매시설 숙박시설 기타

28.0% 32.0% 16.5% 7.3% 5.9% 10.3%

출처: 국토교통부 보도자료: 2018년 기준 전국 건축물 현황 표 1. 상업용 건물의 세부용도별 면적비율(전국)

상가 중에서 집합상가는 권리금과 공실여부 등의 상황에 따라 실제 거래가격의 객관 성이 결여되어 있을 것으로 판단되어 연구대상에서 제외하였다. 연구의 공간적 범위는 일반상가가 밀집하고 있는 서울시 중에서 발달상권이 존재하고 있어 거래량이 풍부할 것으로 예상되는 3개의 지역을 선정하였다. 신사동 가로수길 상권이 있는 강남구 신사 동, 경리단길과 이태원 상권이 있는 용산구 이태원동, 마포구의 서교동과 합정동, 상수 동을 아우르는 홍대상권을 선정하였다. 특정 상권영역으로만 연구범위를 설정할 경우 지역의 대표성을 설명하기 어려운 측면이 있어, 발달상권이 존재하는 동 전체를 연구 범위로 설정하였다. 시간적 범위로는 서울 이택스와 위택스에서 시가표준액 조회가 가 능한 2015년부터 2018년까지이며, 국토교통부의 상업 및 업무용 실거래조회에서 내려 받은 실거래가격 정보와 서울 이택스 및 위택스에서 조회 가능한 시가표준액을 사용하 였다.

본 연구의 방법으로는 문헌연구를 통하여 과세현실화율의 개념과 비주거용 부동산

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의 시가표준액 산정 방법에 대해 살펴보고, 이를 기초로 의사결정나무모형을 이용하여 과세현실화율의 결정요인을 실증분석 하였다. 의사결정나무는 여러 요인들의 복잡한 구조 속에서 최종적인 의사결정이 이루어지기까지 그 결정과정을 중요도 순으로 분류 하고 이해하기 쉽도록 시각화하는 분석방법이다. 이러한 분석방법은 부동산마다 과세 현실화율의 다양한 결정요인구조 속에서 이질적인 과세현실화율을 가진 각각의 부동 산들을 서로 동질적인 그룹으로 분류해내는 요인을 찾아내는데 적합하다.

Ⅱ. 이론적 고찰

1. 이론적 배경

1) 과세현실화율의 개념

과세현실화율은 시장가치에서 과세가치가 차지하는 비율로 “과표 현실화율”, “과세 평가율”과 같은 의미로 사용되고 있다. 과세현실화율의 개념을 명확히 하려면 시장가 치와 과세가치의 개념을 우선 이해할 필요가 있다. 국내에서는 ｢감정평가에 관한 규칙｣

제2조 제1호에서 “'시장가치'란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이 에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액(價額)을 말한다.”라고 정의하고 있다. 한편 외국의 경우 시장가치는 경제 이론의 개념이며 직접적으로 관측할 수는 없으나 비율분석에 따라 확인이나 선별 및 조정된 판매가격별로 나타낼 수 있고 이러한 판매가격은 시장가치에 대한 가장 객관적 인 추정치를 제공하는 것으로 정의하고 있다

³

.

과세가치는 토지와 주택 그리고 비주거용 부동산으로 구분하여 평가주체와 방법에 따라 구분된다. 토지의 경우 국토부장관이 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가사에게 표준지공시지가를 의뢰하고 이를 기준으로 토지가격비준표에 따 라 시장⋅군수⋅구청장이 개별공시지가를 산정⋅고시하고 있다. 단독주택의 경우는 국토부장관이 한국감정원에 의뢰하여 표준주택가격을 조사한 후 주택가격비준표를 사 용하여 시장⋅군수⋅구청장이 개별단독주택가격을 산정⋅고시하고 있으며, 공동주택 가격은 ｢주택법｣ 제2조 제3호 규정에 의한 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대하여 국 토교통부장관이 한국감정원에 의뢰하여 조사⋅산정하고 있다. 이에 반해 비주거용 부

3 IAAO(2010), 뺷Standard on Ratio Studies뺸, International Association of Assessing Officers, p.7.

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동산은 아직까지 가격공시제도가 시행되지 않고 있어 토지는 개별공시지가를, 건물은 행정안전부의 시가표준액과 국세청의 기준시가를 과세가치로 사용하고 있다.

그러나 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣의 목적

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과 정의에서 의미하는 “적정가격

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” 으로서의 공시가격은 실제 판매가격 수준과 차이가 점차 벌어지고 있어 공시가격을 실 제 거래가격 수준으로 끌어올릴 필요성이 꾸준히 제기되고 있다. 이와 같은 이유로 과 세가치가 시장가치를 얼마만큼 반영하는지를 나타내는 과세현실화율은 과세제도에 의 한 국민의 세금부담에 영향을 주는 중요한 요인이자 관련 연구에서의 주요 논점이기도 하다.

부동산 유형 과세가치 평가⋅산정 및 공시 주체

토지 표준지 공시지가 (평가)감정평가사, (공시)국토교통부 개별공시지가 (산정⋅공시)시장⋅군수⋅구청장 주택 단독주택 표준단독주택가격 (평가)한국감정원, (공시)국토교통부

개별단독주택가격 (산정⋅공시)시장⋅군수⋅구청장 공동주택 공동주택가격 (평가)한국감정원, (공시)국토교통부

주택 외 시가표준액 행정안전부

표 2. 부동산 유형별 과세가치의 종류

2) 비주거용 부동산의 과세기준

비주거용 부동산의 과세는 국세와 지방세로 나눌 수 있다. 국세에서의 비주거용 부 동산 과세는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제2호에 따라 건물의 부속토지를 제 외한 순수 건물에 대하여 기준시가를 기준으로 하며, 지방세에서의 비주거용 부동산 과세는 재산세와 종합부동산세 부과를 위한 행정안전부에서 고시하는 시가표준액을 기준으로 한다. 국세청 기준시가는 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 나목 등에 따라 매 년 1회 이상 국세청장이 산정⋅고시하며, 행정안전부의 시가표준액은 ｢지방세법｣ 제4 조에 따라 행정안전부장관이 매년 1월 1일에 결정⋅고시하고 있다. 본 연구에서는 과 세형평성에 대하여 재산세와 관련한 지방세를 기준으로 하며 시가표준액의 계산방법 은 아래와 같다.

4 제1조(목적): 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장⋅동향의 조사⋅관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세⋅부담금 등의 형평성 을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

5 "적정가격"이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

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건물 신축 가격 기준액

× 각종 지수 구조 용도 위치

× 경과

연수별 잔가율

× 면적

(㎡) × 가감산

특례 = 시가

표준액

출처: ｢2019년 부동산시가표준액표｣, 서울시청.

표 3. 시가표준액의 계산

3) 비주거용 부동산의 시장가치

비주거용 부동산의 과세에 관한 선행연구들에서 시장가치의 대용변수로 사용하는 지표는 크게 실거래가격과 법원경매의 감정가격 두 가지로 나뉜다. 법원경매 감정가격 을 사용하는 이유는 국토부 실거래조회에서 정확한 지번주소를 구득하기 어렵다는 점 과 실거래가는 투기나 급매 등의 특수한 사정도 포함되고 있고 법원경매 감정가격이 사적평가에 비해 객관적 평가가 가능하다는 점이다(노민지⋅유선종, 2014)

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. 그러나

< 표 4>와 같이 비주거용 부동산의 법원경매 사례를 보면 낙찰가격이 감정가격에 비해 비교적 낮게 나타나고 있다는 점과 주거용 부동산에 비해서도 낙찰가율이 낮게 나타나 고 있어 감정가격과 시장가격에 큰 차이가 있음을 알 수 있다. 김용민(2003)은 법원경 매의 감정평가와 관련하여 법원경매는 강제경매의 성격을 갖고 있어 제도적 요인 등의 이유로 일반부동산의 가격보다 높거나 낮은 경우가 많고 법원감정가격은 매각을 위한 평가와 매수희망자의 결정에 토대로 이원화된다고 하였다.

⁷

이와 같이 법원경매의 감정 평가액은 매각과 매수의 두 가지 측면에서 고려되어야 할 사항이어서 시장가치를 대용 하기는 적절하지 않을 것으로 판단된다.

용 도 경매건수 매각건수 낙찰가율

아파트 3,741 1,795 91.2%

단독주택 583 204 81.4%

다가구주택 196 67 85.8%

상가 717 130 70.1%

근린시설 1,001 290 74.4%

오피스텔 421 168 79.2%

출처: 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr) 표 4. 서울시 법원경매 낙찰 통계(’15년~’18년)

6 노민지⋅유선종(2014), “토지의 수직적⋅수평적 과세평가 형평성에 관한 연구”, 국토연구, 국토연구원, 제81권, p.25.

7 김용민(2003), “경매부동산의 감정평가”, 부동산학보, 한국부동산학회, 22, pp.7~8.

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법원경매의 감정가격이 시장가치의 대용변수로 사용하기 어려운 또 다른 이유는 주 거용에 비해 비주거용의 경우 매매빈도가 부족하여 거래사례비교에 의한 감정평가 시 시점보정에 의한 평가에 비중이 커질 수밖에 없다는 점과, 과세현실화율을 계산하는데 있어서 분모와 분자에 모두 평가가격을 이용하게 된다는 점이다. 시장가치라고 하는 것은 사실상 시장에서 거래되고 있는, 매도인과 매수인의 협의에 의한 실거래가격으로 표현하는 것이 보다 합리적일 것이라고 판단된다.

4) 비주거용 부동산의 과세가치

토지와 주택이 일괄로 평가되는 단독주택의 경우 개별단독주택가격을 과세가치로 사용하지만 토지와 건물이 각각 평가되는 비주거용 부동산의 경우는 개별공시지가와 시가표준액의 합을 사용해야 한다. 토지평가가격이 누락될 경우 비주거용 부동산의 과 세현실화율로 대표하기는 어려우며 시가표준액의 시세반영률 정도의 의미를 갖고 있 을 뿐이다. 시가표준액을 산정하는 방식에 공시지가를 지수화 한 위치지수가 반영되고 있지만 공시지가를 대표할 만큼의 비중은 갖지 못한다. 예를 들어, 개별공시지가 20만 원/㎡의 위치지수는 90이고 200만원/㎡의 위치지수는 109이다. 공시지가의 차이는 10 배임에도 위치지수의 차이는 1.21배에 불과하다. 이러한 이유로 비주거용 부동산의 과 세현실화율에 적용하는 과세가치는 시가표준액과 공시지가를 모두 고려해야 적정성의 의미를 부여할 수 있을 것으로 판단된다.

2. 선행연구 검토

우리나라에서의 부동산 관련 과세에 관한 연구는 공시가격의 현실화 및 제도개편과 과세형평성에 관한 연구로 나뉜다. 공시가격 현실화와 관련된 연구는 오래전부터 토지 의 공시지가를 시작으로 개별주택가격, 공동주택가격으로 이어져 왔으며 비주거용 부 동산과 관련된 연구는 2016년 9월 1일 비주거용 부동산의 가격공시제도가 입법화 되 면서 본격적으로 활발한 연구가 진행되기 시작했다.

김영도(2006)는 전국 16개 시도별 보상 및 경매평가 자료를 대상으로 공시지가의 현 실화 수준을 점검하여 행정구역, 용도지역, 이용상황별로 현실화율이 현격한 격차를 나타낸다고 분석하였다. 공시가격을 시장가치 수준으로 평가하지 못하는 이유는 공시 제도 도입 당시부터 공시지가가 낮게 평가되었고 재산세, 건강보험료 등과 같은 조세 저항에 원인이 있다고 하였다.

김형준⋅전규안⋅노희천(2017)은 토지와 주택의 과표 현실화율에 대한 요인을 분석

하였다. 과표 현실화율을 종속변수로 한 실증분석을 통해 과표 상향조정 민원이 증가

할수록, 지역의 부동산가격 수준이 높을수록 현실화율은 높아지며, 과표 하향조정 민

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원이 증가할수록, 평가자의 작업량이 증가할수록, 개발사업이 많을수록 현실화율은 낮 아진다고 하였다.

임동혁⋅최민섭(2017)은 2016년 법원경매에 매각기일이 잡힌 서울의 비주거용 집합 부동산과 아파트를 대상으로 과세형평성을 분석하였으며, 법원감정가격을 시장가치로 시가표준액과 기준시가를 평가가치로 하여 과세현실화율을 분석하였다. 분석결과 시 가표준액 > 공동주택가격 > 기준시가 순으로 과세현실화율에 차이가 있는 것으로 분 석하였으며 비주거용 집합부동산과 아파트가 모두 집합부동산임에도 불구하고 차이를 나타낸 이유는 비주거용 집합부동산이 토지와 건물을 따로 평가하여 합산하기 때문이 라고 하였다.

홍원철⋅서순탁(2011)은 서울시 강동구를 대상으로 개별공시지가와 개별주택가격, 공동주택가격의 공시가격이 실거래가격을 어느 정도 반영하는지를 분석하였다. 개별 공시지가와 개별주택가격은 실거래가격의 50% 수준으로, 공동주택가격은 70% 수준으 로 시세를 반영하는 것으로 분석하였는데 이러한 문제를 해결하기 위해서는 표준지와 표준주택가격의 적정가격수준 상향과 함께 세율 등의 조정의 필요성을 강조했다.

연구자 연구내용

(2006)김영도 전국 16개 시도별 보상 및 경매평가 자료를 대상으로 공시지가의 현실화 수준을 점검하였으며, 애초부터 낮은 공시지가 수준과 건강보험료 인상 등의 조세저항이 공시가격을 현실화하기 어렵다고 하였음.

전규안⋅노희천김형준⋅

(2017)

전국에서 거래된 토지와 주택을 대상으로 과표 현실화율의 결정요인을 실증분석하여 과세 형평성에 대한 원인과 대안을 찾고자 하였음. 과표의 상향 또는 하향조정에 대한 민원이 증가할수록 현실화율이 높아지거 나 낮아지며, 평가자의 작업량이 증가할수록 현실화율이 감소하는 것으로 나타남. 지역의 부동산가격 수준 이 높을수록 현실화율이 높아지고 개발사업이 많을수록 현실화율은 낮아지는 것으로 분석함.

임동혁⋅최민섭 (2017)

2016년 법원경매에 매각기일이 잡힌 서울의 비주거용 집합부동산과 아파트를 대상으로 과세형평성을 비 교분석하였다. 단위면적당 감정가격을 시장가치로, 단위면적당 시가표준액과 기준시가를 평가가치로 하여 과세현실화율을 분석한 결과 시가표준액 > 공동주택가격 > 기준시가 순으로 과세현실화율에 차이를 나타 냄. 비주거용 집합부동산과 아파트가 모두 집합부동산임에도 불구하고 비주거용 집합부동산의 시가표준액 이 과세현실화율에 차이를 보이는 것은 아파트는 토지와 건물을 일괄로 평가하는 반면 비주거용 집합부동 산은 토지와 건물을 따로 평가하여 합산하기 때문이라고 하였음.

홍원철 (2011)

서울시 강동구를 대상으로 개별공시지가와 개별주택가격, 공동주택가격의 공시가격이 실거래가격을 어느 정도 반영하는지를 분석. 개별공시지가와 개별주택가격은 50% 수준, 공동주택가격은 70% 수준으로 시세 를 반영하고 있는 것으로 분석. 이러한 문제를 해결하기 위하여 표준지와 표준주택가격의 적정가격수준을 상향하고 그에 따른 세율 등의 조정이 필요.

표 5. 공시가격과 과세의 현실화에 관한 선행연구

3. 선행연구와 차별성

선행연구에서 살펴본 바와 같이 과세가치는 시세와 많은 격차를 보이고 있으며 단독

주택과 공동주택의 현실화율에도 차이를 나타냈다. 현실화율의 차이를 나타내는 요인

도 지역마다 부동산 종류마다 다양하게 나타나고 있는 것을 알 수 있었다. 그러나 비주

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거용 부동산의 과세현실화율에 관한 연구는 상당히 제한적이고 과세형평성을 다룬 연 구에서 일부 다루었을 뿐 깊이 있게 논의된 연구는 없었다. 토지와 건물이 일체로 평가 되는 주택과 달리 비주거용 부동산은 건물과 토지의 평가주체가 다르고 과세기준이 이 원화되어 있다. 비주거용 부동산의 과세현실화율에 차이가 나타날 경우 건물평가가격 과 토지평가가격 중 어느 쪽에 원인이 있는 지는 현재까지의 연구로는 알 수가 없었다.

또한, 비주거용 부동산의 과세기준이 토지와 건물로 이원화되어 있음에도 불구하고 비 주거용 부동산의 과세를 다룬 연구에서는 토지를 제외한 건물의 과세기준만 사용하고 있어 과세가치의 적정성에도 의문을 갖게 된다. 이와 같은 이유로 본 연구에서는 시가 표준액과 공시지가를 더한 일괄가격을 과세가치로 사용하여 비주거용 부동산의 과세 현실화율 결정요인과 중요도가 높은 요인은 무엇인지, 건물평가가격과 토지평가가격 의 영향은 어떠한 지의 결정구조를 분석하고자 하였다.

Ⅲ. 분석의 틀

1. 의사결정나무모형

의사결정나무(decision tree)는 의사결정규칙을 나무구조로 도표화하여 분류와 예측 을 수행하는 분석방법으로 분류 또는 예측의 과정이 나무구조에 의한 추론규칙에 의해 표현되기 때문에 분석자가 그 과정을 쉽게 이해하고 설명할 수 있다는 장점을 가지고 있으며 그 자체가 분류 또는 예측의 모형이 될 수 있다

⁸

. 의사결정나무의 구조는 나무의 뿌리(root)에서 시작하여 중요도가 높은 요인 순서부터 가지가 분리되어 마디(node)를 생성하고 그 다음 요인으로 인해 또 다시 가지를 분리하여 최종마디들을 얻는다. 회귀 분석의 종속변수와 같은 개념으로 의사결정나무에서는 목표변수라 부르며 범주형과 연 속형에 따라 다른 알고리즘

⁹

을 사용한다. 본 연구에서의 목표변수는 과세현실화율이며 중요도에 따라 분류기준으로 사용된 변수와 가지분리의 조건을 파악하여 최종적인 과 세현실화율 결정구조를 얻게 된다. 이러한 결정구조를 통해 건물평가가격요인과 토지평 가가격요인의 중요도를 파악할 수 있으며, 가지분리 조건을 통해 과세현실화율에 미치 는 변수의 방향성도 파악이 가능해진다.

8 최종후⋅서두성(1998), “의사결정나무를 이용한 개인휴대통신 해지자 분석”, 한국경영과학회 학술대회 논문집, p.377.

9 범주형 목표변수: CHAID(Chi-squared Automatic Interaction Detection) 알고리즘 연속형 목표변수: CART(Classification And Regression Trees) 알고리즘

출처: 이지현(2018), “의사결정나무의 데이터 유형별 가지치기 최적조건”, 한밭대학교 석사학위논문, pp.14~18.

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2. 분석자료

1) 자료의 구축

국토교통부의 상업⋅업무용 실거래조회에서 데이터를 내려 받을 수는 있지만 지번 의 앞자리 1자리만 공개되고 있어 실제 거래된 개별 부동산의 지번주소를 구득하기는 어렵다. 실거래 데이터의 정확한 지번주소를 구축하기 위해 국가공간정보포털과 세움 터에서 제공하는 토지특성자료와 건축물 표제부 데이터를 내려 받아 서버에 데이터베 이스 형태로 구축한 후, 실거래 데이터의 지번 앞자리와 대지면적을 토지특성자료와 매치시켜 1차로 추출한 다음, 다시 실거래 데이터의 건물 연면적과 건축물 대장 표제 부의 연면적과 매치시켜 최종 추출된 데이터를 저장하였다. 최종 추출된 데이터의 지 번주소를 가지고 인터넷 등기소를 통해 토지와 건물의 거래사실을 확인하여 최종 분석 데이터를 구축하였다. 이후 토지대장과 서울 이택스, 위택스를 통해 각각 개별공시지 가와 시가표준액을 업데이트 하였다. 이 중에서 주택겸용상가와 지분거래, 극단치를 제외하여 강남구 신사동 97건, 용산구 이태원동 42건, 마포구 홍대상권 125건의 최종 분석 데이터를 구축하였다.

2) 변수설명

비주거용 부동산의 이원화된 평가가격 특성에 따라 과세현실화율의 결정요인을 측 정하기 위해 시가표준액 산정요인과 개별공시지가를 산정하는 토지가격비준표 항목을 변수로 투입하였다. <표 3>에서와 같이 시가표준액은 구조지수, 용도지수, 위치지수, 건물 잔가율과 가감산특례에 의해 산정되는데, 가감산특례에 사용되는 특수설비, 특수 건물 등의 여부를 파악하기 어려우므로 가감산특례는 제외하였다. 특수설비, 특수건물 의 경우 가산률은 5~10% 범위내로 시가표준액 산정에 미치는 영향은 적을 것으로 판 단된다. 용도지수는 본 연구의 목적에 따라 일반상가를 대상으로 하므로 변수에서 제 외하였다. 건물의 잔가율은 건물의 연령으로 대체하여 구조지수, 위치지수, 건물연령 3 가지로 변수를 구축하였다. 개별공시지가 산정 자료에 사용되는 변수는 다음과 같이 구축하였다.

광대소각 광대

세각 광대

한면 중로

각지 중로

한면 소로

각지 소로

한면 세각

(가) 세각 (불) 세로

(가) 세로 (불) 맹지

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

표 6. 접면도로의 넓이

(11)

토지 형상

정방형 장방형 사다리 부정형 자루형 이용

상황

주거용 주상용 상업용

5 4 3 2 1 1 2 3

용도

주거1종 2종

주거 3종

주거 준주거 상업

지역

1 2 3 4 5

표 7. 토지의 특성별

한국감정원의 토지가격비준표의 각 요인별 가중치에 따라 순서형 자료로 변환하였 으며, 토지의 형상에서 삼각형 토지는 부정형에, 역삼각형 토지는 자루형에 포함시켰 다. 토지의 용도에서 상업지역은 근린상업지역, 일반상업지역, 중심상업지역으로 분류 되고 있으나 구축된 데이터에서 근린과 중심상업지역의 표본수가 적어 상업지역으로 통합하였다. 토지의 경사도는 저지, 평지, 완경사, 급경사, 고지로 분류되고 있으나 구 축된 자료에서 평지가 약 90%를 차지하고 있어 분석에서 제외하였다. 개별공시지가와 시가표준액 산정을 위한 부동산의 특성 이외에 비주거용 부동산의 특징인 건물과 토지 가 별개로 평가된다는 점을 감안하여, 거래된 부동산의 토지의 공시가격에 대한 건물 의 시가표준액 비율을 계산하여 변수로 투입하였다.

그리고 개별 부동산의 가격수준을 측정하기 위하여 단위면적당 거래가격을 변수로 투입하였다. 거래가격 총액을 그대로 사용할 경우 연면적과 같은 부동산의 물리적 특성 의 영향을 받기 때문에 총 거래금액을 대지면적으로 나누었다. 토지와 건물이 일체로 거래된 부동산을 단위면적당 거래가격으로 환산하기는 현실적으로 불가능하므로 본 연 구에 사용된 단위면적당 거래가격은 해당 부동산의 가격수준을 측정하는 추정치임을 밝혀둔다. 토지평가가격 대비 건물평가가격의 비율인 시가표준액비율을 구하여 토지와 건물의 비중에 의해 과세현실화율에 영향이 있는지를 분석하였다.

마지막으로 대지면적과 연면적을 변수에 투입하여 부동산의 크기가 현실화율에 영 향을 주는지를 분석하였다. 그러나 대지면적이 클수록 연면적도 증가하는 경향이 있고 실제 분석에서도 다중공선성의 문제로 인하여 시가표준액 산정에 포함되는 연면적만 변수로 채택하였으며 편차가 크게 나타나 자연로그를 취하였다.

3) 기초통계량

과세현실화율은 강남구 신사동(0.47), 마포구 홍대상권(0.42), 용산구 이태원동(0.37)

순으로 나타났다. 시가표준액비율은 홍대상권(0.20)으로 제일 높았으며 신사동(0.16), 이

태원동(0.13) 순으로 나타났다. 단위면적당 거래가격은 신사동이 2,702만원/㎡으로 가장

높았으며 이태원동 2,036만원/㎡, 홍대상권 1,744만원/㎡ 순으로 나타났다. 구조지수는

신사동이 98.14로 가장 높았고, 위치지수도 신사동이 102.06으로 가장 높았고 이태원동

(12)

(96.97) 과 홍대상권(96.20)은 큰 차이가 없었다. 건물연령은 이태원동이 28.50년으로 가 장 높았으며 홍대상권(24.73), 신사동(21.93) 순으로 나타났다. 접면도로는 모두 유사한 수준이었고 토지의 형상은 신사동과 홍대상권이 장방형에 가까웠으며 이태원동은 사다 리형에 가까운 것으로 나타났다. 토지이용상황은 신사동이 상업용에 가까웠으며 이태원 동과 홍대상권은 주상용 수준으로 나타났다. 토지의 용도는 신사동이 2.06으로 2종일반 주거지역 수준이었고 이태원동과 홍대상권은 이 보다 약간 높은 2.50과 2.32를 나타냈다.

건물의 연면적은 강남구 신사동이 제일 넓었으며 홍대상권, 이태원동 순으로 나타났다.

지역 강남구 신사동 용산구 이태원동 마포구 홍대상권

mean

(SD) min

max mean

(SD) min

max mean

(SD) min max

과세현실화율 0.47

(0.12) 0.24

0.72 0.37

(0.11) 0.13

0.64 0.42

(0.09) 0.24 0.66

시가표준비율 0.16

(0.10) 0.01

0.41 0.13

(0.14) 0.01

0.52 0.20

(0.15) 0.01 0.53 단위면적당

거래가격 2702.53

(1045.95) 1082.62

7653.06 2036.51

(884.16) 659.84

4242.42 1744.15

(651.58) 677.24 4578.46

구조지수 98.14

(6.82) 60

120 94.52

(14.17) 60

120 96.64

(4.74) 90 100

위치지수 102.06

(4.80) 94

115 96.97

(3.97) 92

106 96.20

(3.01) 92 109

건물연령 21.93

(10.53) 0

49 28.50

(16.90) 0

58 24.73

(15.74) 0 53

접면도로 5.15

(2.29) 3

12 5.54

(3.05) 2

12 5.47

(2.70) 2 12

토지 형상 3.82

(1.10) 1

5 2.80

(0.91) 1

5 3.64

(1.12) 1 5

토지이용상황 2.71

(0.61) 1

3 2.21

(0.89) 1

3 2.18

(0.79) 1 3

토지용도 2.06

(0.60) 1

3 2.50

(1.27) 1

5 2.32

(0.74) 2 5 log(연면적) 2.75

(0.27) 2

3.33 2.33

(0.38) 1.50

3.09 2.56

(0.39) 1.72 3.63

N 97 42 125

표 8. 기초통계량 (단위: 만원)

Ⅳ. 과세현실화율의 결정요인 분석

1. 강남구 신사동

강남구 신사동은 6회의 가지분리를 통해 7개의 최종마디가 결정되었으며 분류기준

(13)

에서 중요도가 가장 높은 요인은 위치지수인 것으로 나타났다. 분류기준에 따라 6회의 가지분리가 있었음에도 분류기준으로 사용된 변수는 위치지수와 단위면적당 거래가격 만 사용되었다는 점이 특징이다. 평균 과세현실화율의 최솟값(8번 마디)은 0.29이며 분 류기준은 “위치지수<99 + 단위면적당 거래가격≥2011”인 것으로 분석되었다. 최댓값 (15 번 마디)은 0.63으로 분류기준은 “위치지수≥102 + 단위면적당 거래가격 < 2362”

인 것으로 분석되었다. 부동산가격은 높으나 위치지수가 낮은 분류에서 낮은 과세현실 화율을 나타냈고 부동산가격은 낮으나 위치지수가 높은 분류에서 높은 과세현실화율 을 나타냈다.

그림 1. 강남구 신사동의 과세현실화율 의사결정나무

2. 용산구 이태원동

용산구 이태원동은 총 3회의 가지분리에서 4개의 최종마디가 분류되었다. 분류기준

에서 가장 중요도가 높은 요인은 단위면적당 거래가격으로 나타났다. 분류기준으로 사

용된 요인은 단위면적당 거래가격과 위치지수, 건물연령으로 나타났다. 평균 과세현실

화율의 최솟값(4번 마디)은 0.26이며 분류기준은 “단위면적당 거래가격>=1200 + 위치

(14)

지수<95”이며 최댓값(3번 마디)은 0.54로 분류기준은 “단위면적당 거래가격<1200”인 것으로 나타났다. 신사동과 마찬가지로 부동산가격이 높으나 위치지수가 낮은 곳에서 과세현실화율이 낮게 나타났으며 단위면적당 거래가격이 낮은 곳에서 높게 나타났다.

5 번 마디의 분류기준은 건물연령으로 나타났으며 건물연령이 높은 쪽이 낮은 쪽보다 과세현실화율이 낮게 나타났다. 건물연령 증가로 인한 건물 잔가율의 영향이 있는 것 으로 추측된다.

그림 2. 용산구 이태원동의 과세현실화율 의사결정나무

3. 마포구 홍대상권

마포구 홍대상권은 총 9회의 가지분리를 통해 10개의 최종마디가 분류되었다. 다른

지역에 비해 가지분리가 많이 일어난 것은 홍대상권이 서교동, 합정동, 상수동에 걸쳐

있어 연구범위가 넓기 때문인 것으로 추측된다. 중요도가 제일 높은 분류기준은 역시

단위면적당 거래가격인 것으로 나타났다. 과세현실화율의 최솟값(8번 마디)은 0.30이었

고 분류기준은 “단위면적당 거래가각>=1887 + log(연면적)<3 + 위치지수<97”인 것으로

분석되었으며, 최댓값(15번 마디)은 0.56으로 분류기준은 “단위면적당 거래가격<1345 +

위치지수≥95”인 것으로 분석되었다. 연면적이 분류기준으로 사용된 것이 특징이다. 과

세현실화율이 가장 낮은 곳과 높은 곳의 분류기준은 신사동, 이태원동과 유사하였고 연

(15)

면적이 작은 곳에서 낮은 과세현실화율을 나타낸 것이 특징이다. 면적이 작으면서 부동 산가격이 높으며 위치지수가 낮은 곳에서 과세현실화율이 낮게 나타났다.

그림 3. 마포구 홍대상권의 과세현실화율 의사결정나무

Ⅴ. 결론

본 연구는 비주거용 부동산의 가격공시제도 도입을 위해 많은 연구가 있었음에도 불구하고 선행연구에서 다루어지지 않은 비주거용 부동산의 과세현실화율 결정요인을 분석하여 현상과 문제점을 파악하고 이를 위한 연구방향을 제시하고자 하였다.

분석결과, 부동산의 가격수준이 높고 위치지수가 낮은 곳에서 낮은 과세현실화율을

나타냈고 반대로 부동산 가격수준이 낮고 위치지수가 높은 곳에서 높은 과세현실화율

을 나타냈다. 과세가치로 사용된 공시지가가 과세현실화율의 주요 요인인 것으로 분석

되었다. 요인일 것으로 예상되었던 시가표준액비율이 주요 요인으로 나타나지 않은 것

은 서울의 높은 지가수준에 비해 시가표준액의 비중이 낮았던 것이 원인일 것으로 판

단된다. 과세현실화율의 분모에 해당되는 부동산가격이 높고 분자에 해당되는 과세가

(16)

치인 공시지가가 낮아짐으로 인해 과세현실화율이 낮아지는 결과를 얻을 수 있었다.

또한 홍대상권의 결과와 같이 연면적의 크기가 작은 곳에서도 과세현실화율이 낮게 나 타난 것은 과세가치인 시가표준액의 산정에 사용되는 연면적이 줄어듦으로 인한 과세 가치의 하락이 원인일 것으로 판단된다. 결국 부동산가격이 높은데도 불구하고 위치지 수가 낮다는 점은 과세가치가 저평가 되었다는 것을 의미한다. 이러한 문제를 해결하 기 위해서는 부동산 거래량이 증가하고 가격상승이 예상되는 지역에 대하여 표준지를 늘리거나 개별공시지가를 산정하는 방식에 있어서 복수 표준지를 적용하는 방법을 통 하여 공시지가를 현실화하는 방향이 대안일 것으로 판단된다. 또한 연면적에 의한 시 가표준액의 크기도 영향을 받고 있으므로 건물신축가액을 지역 상황에 맞도록 다양화 하는 것도 방법일 것으로 판단된다. 시가표준액과 개별공시지가를 산정하는 다양한 요 인들 중에 위치지수와 건물연령 이외에는 중요 요인으로 분석되지 못하였는데, 구조지 수의 경우 건물을 건축함에 있어 구조선택의 폭이 적어 차별화되지 못한 것으로 판단 된다. 또한 접면도로, 토지의 형상, 토지의 이용상황, 토지의 용도 등은 개별공시지가를 산정하는 요인임에도 불구하고 위치지수가 공시지가의 구간에 따라 지수화 한 값이어 서 개별공시지가 간의 미세한 차이는 반영되지 않은 것으로 해석된다.

서울의 25개 자치구를 대표하는 상권이 많은데도 불구하고 3개의 지역으로 한정된 본 연구의 결과는 서울을 대표할 만한 연구결과라고 보기 어렵다. 이와 관련된 향후 연구에서 좀 더 많은 표본을 통해 연구한다면 더욱 신뢰성 있는 연구결과가 도출될 것 으로 기대한다.

본 연구에서는 일반상가를 대상으로 기존의 연구에서 다루지 못했던 비주거용 부동산의 현실화율 결정요인을 분석하였다. 토지와 건물의 평가주체가 다른 비주 거용 부동산의 과세가치는 건물과 토지를 모두 고려해야 하며, 시장가치는 법원 감정가격보다는 실거래가격을 이용하는 것이 적절할 것으로 보인다. 의사결정나 무모형을 이용한 과세현실화율 결정요인 분석에서 공시지가가 시세를 제대로 반 영하지 못하고 있으며 시가표준액 산정기준이 전국 공통이라는 점이 주요 원인으 로 분석되었다. 비주거용 부동산의 가격공시제도가 계속해서 논의되고 있고 도입 을 위한 노력이 이어지고 있는 시점에서 본 연구결과와 같은 과세현실화율의 차 이를 나타내는 원인을 좀 더 면밀히 검토할 필요가 있다는 점을 시사한다.

정책적 시사점

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