‘2012년 국토연구원 연구성과 릴레이 세미나’ 지상중계
주택토지연구부문
박미선 | 국토연구원 책임연구원(정리)
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국토연구원 주택토지연구본부는 지난 4월 24일 주택토지연구부문의 지난 1년간 정책연구 성과 를 알리고 향후 정책개발 방향을 논의하고자 ‘희망의 새 시대를 향한 국토정책 연구 세미나: 주택 토지연구부문’을 국토연구원 3층 중회의실에서 개최하였다. 이번 세미나에서는 국토연구원 김민 철 책임연구원의 ‘주거안정을 위한 주택정책의 평가와 향후 정책방향’을 시작으로 천현숙 연구위 원의 ‘저출산 추세에 대응한 주택 및 도시정책방향’, 박천규 책임연구원의 ‘지역별 부동산시장 분 석 및 정책방안’ 등 총 3건의 주제발표가 진행되었다. 종합토론에서는 박헌주 아주대학교 교수를 좌장으로 권주안 주택산업연구원 금융경제실장, 오동훈 서울시립대학교 교수, 윤영호 토지주택연 구원 선임연구위원, 장용동 헤럴드경제 대기자, 정두환 서울경제신문 부동산부장이 토론자로 참 석하여 주택정책의 평가, 저출산과 주택정책, 지역별 부동산시장 분석 및 정책과제 등에 관한 심 도 있는 토론이 이루어졌다. 다음은 이번 세미나의 발표내용 및 토론내용을 요약ㆍ정리한 것이다.
주거안정을 위한 주택정책의 평가와 향후 정책방향 (김민철 국토연구원 책임연구원)
1. 발표내용
주거안정을 위한 주택정책의 평가와 향후 정책 방향 연구는 2008년부터 2012년까지 이명박 정 부가 집권한 기간의 주택정책들을 다각도에서 분석하여 주요 성과와 아쉬웠던 점들을 평가하 고, 차기 정부의 주택정책 수립에 참고할 수 있 는 정책방안을 마련하기 위해 추진되었다. 2003 년 이후 과열되기 시작하였던 주택시장은 2008 년 이명박 정부가 들어설 무렵 안정세로 접어들 었지만, 주택경기가 오히려 냉각되면서 주택하 락세가 지속되었고, 경기 불황의 골이 깊어지면 서 장기화되는 조짐을 보이자 이명박 정부에서 는 여러 차례에 걸쳐 시장대책을 발표하였다. 이 명박 정부가 추진한 시장대책은 주로 참여정부 시절 도입된 강력한 주택시장 규제들과 부동산 세금의 완화였다. 한편 주거복지분야에서 이명 박 정부는 참여정부 및 국민의 정부와 마찬가지 로 서민주거복지를 강조하였다. 개발제한구역의 보금자리주택지구 등의 개발을 통하여 저소득가 구들과 서민들을 위한 국민임대주택과 중소규모 분양주택을 공급하였으며, 저출산대책의 일환으 로 저소득 신혼부부에게 공공임대주택 입주우선 권을 부여하였고, 주거복지 사각지대의 차상위 계층 주거빈곤층도 정책적으로 배려하였다. 또 한 날로 증가하는 1인 가구의 주거대책으로 도 시형생활주택을 도입한 바 있다. 본 연구에서는 이명박 정부 시절 도입된 이러한 정책들을 평가
하기 위하여 우선 우리나라가 당면하고 있는 미 시적·거시적 주택문제들과 인구사회적·정책 적 여건 변화에 따른 향후 대응과제를 제시하 고, 이명박 정부가 이러한 문제들과 과제들을 제 대로 인식하고 해결하기 위해 충분한 노력을 했 는지 등의 전반적인 주택정책 기조를 평가하였 다. 이어서 구체적인 주택정책 프로그램들을 주 택개발 및 공급체계, 주거복지, 시장안정대책으 로 나누어 다양한 기법으로 평가하였다. 결론적 으로 2008년 이후 주택정책의 평가결과를 바탕 으로 향후 정책 개선방안들을 주택공급체계, 주 거복지정책, 시장안정정책 및 규제로 구분하여 제시하였다.
2. 토론내용
■ 권주안(주택산업연구원 금융경제실장):
지난 정 부의 주택정책에 대하여 폭넓은 검토와 함께 깊 이 있는 연구를 수행한 것으로 보인다. 이에 대 한 결론을 제시할 때 주어진 예산제약이나 정부 정책의 우선순위 등도 고려한다면 더욱 내실 있 는 연구가 될 것으로 보인다.■ 오동훈(서울시립대학교 교수):
연구자가 제시한 많은 부분에 대해 공감한다. 추가적으로 제3섹 터에 대한 지원, 바우처 지원을 통한 저소득층 주거비 경감, 민간임대 활성화 방안, 매입임대주 택 확대 등이 보완되기를 희망한다. 정책대안 및 개선방안을 제시하는 경우 정책우선순위를 제시 하는 것이 필요할 것으로 보인다.■ 윤영호(LH연구원 선임연구위원):
주택의 규모별 공급비율의 조정이 필요하다는 데 공감하며, 각 지역별 특성에 맞는 성능기준으로 바뀌어야 할 것으로 보인다. 또한 1, 2인 가구를 위한 소형주 택의 공급 시 기반시설과 연계된 정책이 필요하 고 지방자치단체의 역할이 중요하다.■ 장용동(헤럴드경제 대기자):
지난 정부의 주택 정책에 대하여 골고루 평가하였는데, 이명박 정 부의 정책 신뢰성에 대해 추가적으로 언급할 필 요가 있는 것으로 보인다. 작은 정책을 지속적으 로 발표하면서 정책에 대한 신뢰도가 하락하여 정책효과가 낮아지는 문제가 있었다.■ 정두환(서울경제신문 부동산부장):
정부 임기 중 에 정책평가를 할 수 없다는 한계가 있다. 정책 일몰제 및 정권변화에 따라 정책의 일관성이 담 보되지 못하는 문제가 존재하므로, 정책의 일관 성 담보 차원에서 이를 지속성 있게 유지하는 방 안이 필요하다. 도시형 생활주택의 문제 해결을 위해 인프라 구축에 대한 추가적인 고민이 필 요하다.저출산 추세에 대응한 주택 및 도시정책 방향 (천현숙 국토연구원 연구위원)
1. 발표내용
저출산 문제가 국가경쟁력을 좌우하는 중요한 요인이 되고 있다. 저출산 현상의 장기간 지속 은 장래 사회경제를 비롯한 전 분야에 걸쳐 부정
적 영향을 미칠 가능성이 있다. 노동인구의 부담 이 증가하고, 지속가능한 사회발전과 복지가 위 협받게 되며, 더 나아가 세대 간 통합이 손상될 위험을 내재하고 있다. 경제적으로 저출산 현상 의 장기적 지속은 노동력 부족을 야기하고, 소비 와 투자를 위축시키는 등 결과적으로 경제성장 을 둔화시킬 것으로 예상된다. 저출산 현상의 지 속은 경제성장과 고용구조, 가치관, 일과 가정의 양립, 주거안정 등에 다차원적으로 영향을 받고 있어서 어느 한 분야의 정책지원만으로 해결하 기 어렵다. 고용과 소득을 통제할 경우 출산에 영 향을 미치는 중요 요인은 주거안정과 주거부담 이므로 주거를 포함한 전방위적인 사회적 지원 이 필요하다고 생각된다. 그러나 우리나라에서 는 주거부담과 주거불안이 출산에 미치는 영향 력이 큼에도 불구하고 출산지원정책에서 주거정 책이 비중 있게 다루어지지 않고 있다.
본 연구에서는 자녀수별 주거실태와 가구특 성을 분석하였다. 주거 및 주거환경에 대한 분 석결과 자녀수가 2인까지 증가할 때 전반적으로 주거실태 및 가구의 사회·경제적 특성이 개선 되는 모습을 보였다. 그러나 3자녀 이상 가구의 경우 이러한 추세가 역전되는 경향을 보였다. 생 애주기 이론에 따르면 가구주 연령이 높아지면 서 가구의 소득과 자산은 증가하고, 이를 바탕으 로 주거수준이 개선되고 주택소비가 증가하는 경향이 나타난다. 그러나 본 연구의 분석에서 3자녀 이상 가구의 경우 이러한 경향과 반대의 특성을 보인다는 점을 확인할 수 있었다.
출산은 일정기간에 걸쳐 일어나는 사건으로 가구형성단계에서 첫 자녀 출산, 추가 자녀 출산
으로 이어지는 과정 전반에 대한 정책적 고려가 필요하다. 현행 주택정책이 신혼부부가구와 다 자녀가구에 대한 지원 중심으로 구성되어 있음 을 감안할 때 1자녀 가구와 2자녀 가구에 대한 지원방안을 마련하는 것이 필요할 것으로 판단 된다. 특히 가구의 주거안정성을 제고하면서 주 거비 부담을 경감할 수 있는 정책이 효과적이다.
주거부담의 완화와 주거안정성을 제고하는 방법 으로 공급확대, 금융정책이나 재정정책 등을 사 용할 수 있다. 이러한 정책에 대하여 다음과 같 은 기준을 적용할 것을 제안한다. 첫째, 생애주 기를 반영한 지원이 필요하다. 결혼 후 3년이나 5년 등의 연수제한을 두기보다는 생애주기를 반 영하여 가임기 내 가구에 대해 자녀수에 비례하 여 혜택을 줄 필요가 있다. 어린 자녀가 많을수록 대출금리를 낮춰주고 주택 공급 시 어린 자녀수 를 기준으로 가점을 부여하는 방법도 가능하다.
둘째는 다자녀가구 지원대상을 현재 3자녀 이상 가구에서 2자녀 이상 가구로 확대하는 것이다.
3자녀 이상 가구에 대한 지원은 출산장려보다는 다자녀로 인한 생활부담을 완화시켜주는 목적이 더 강하다. 따라서 출산장려는 1자녀가구가 2자 녀를 낳도록, 2자녀가구는 3자녀를 낳도록 하는 것이 정책의 목표가 되어야 할 것이다.
2. 토론내용
■ 권주안:
저출산 문제는 주거부문에 국한된 것 이 아니라 사회의 다른 부문과 매우 밀접한 관계 를 갖고 있으므로 향후 외부의 다른 국책연구기 관과 협력 및 연계하면 현 정부에서 추진하는 보편적 주거복지 달성에 도움이 될 것으로 보인다.
■ 오동훈:
저출산 문제를 해결하기 위하여 정책 당국에서 3자녀가구에 초점을 맞추려면 3자녀가 구를 지원하는 대신 2자녀가구가 3자녀를 낳도록 하는 것이 바람직하다는 지적에 공감한다. 아울 러 DINK족이 아이를 양육할 수 있는 환경을 조 성하는 것도 주택 및 도시 부문에서 저출산 문제 를 해결할 수 있는 또 하나의 방안이 될 것이다.■ 윤영호:
저출산 문제 및 주거문제와 관련하여 생애주기를 고려한 정책 제시는 매우 바람직한 제안이다. 이러한 문제와 정책 대상 간의 형평성 문제에 대해서도 고려할 필요가 있다.■ 장용동:
저출산에 영향을 미치는 요인은 교육, 소득, 사회가치관의 변화 등 매우 다양하다. 본 연구에서 주거문제를 저출산과 연관시킨 것은 고무적이긴 하지만 자칫 주거문제가 저출산과 가장 관련이 깊은 것으로 오해하게 만들 수 있 다. 따라서 연구의 서두에 저출산에 영향을 미치 는 요인들 중 주거문제가 차지하는 비중이 어느 정도인지 제시하면 더 명확할 것이다.■ 정두환:
현재 주택문제와 관련한 정책은 분양 및 주택 구입에 초점이 맞춰져 있지만, 이에 못 지않게 주택 임차 및 금융정책에 대해서도 고려 할 필요가 있다. 특히 생애주기별로 차등화된 금 융지원 방식을 검토할 필요가 있다.지역별 부동산시장 분석 및 정책방안 (박천규 국토연구원 책임연구원)
1. 발표내용
부동산시장의 양상 변화는 과거와 달리 더 이상 일부 지역에 국한하여 살펴볼 문제가 아니며, 더 욱이 이러한 변화가 지역별로 보다 다양화되고 심화되면서 지역 부동산시장의 특성을 정확히 분석하고 이에 맞는 정책을 수립하여 시행하는 것이 매우 중요한 필수적 과제가 되었다. 주택보 급률 상승 및 주택재고 관리 필요성 증대, 도시 재생사업의 필요성 등 주택시장의 패러다임 변 화는 지역별 주택시장의 정밀한 특성분석을 요 구한다. 예를 들어 도시재생사업의 원활한 추진 을 위해서는 각 지역별 주택의 노후도뿐만 아니 라 지역 내 주택유형, 점유형태, 여러 인구 및 가 구 특성을 감안할 필요가 있다. 이 연구는 1, 2차 연도 연구로 구분하여 2년에 걸쳐 수행되었으 며, 특히 이번 2차 연구에서는 1차 연구에서 정 립된 지역별 부동산하위시장 분석 데이터를 업 데이트하고, 분석방법을 보완하는 한편, 분석범 위를 전국으로 확장하였다.
시장 분석틀은 크게 두 부분으로 구분할 수 있다. 첫 번째는 부동산하위시장의 식별이고, 두 번째는 부동산하위시장의 프로파일링이다. 전자 의 경우는 기능 측면과 등질 측면 부동산하위시 장의 식별을 위해 데이터를 선정하고 구축하는 선행 작업과 본격적인 시장 식별과정을 포함한 다. 후자는 식별한 부동산하위시장에 대한 특성 과 정책방안을 도출하는 방법과 더불어 분석한
내용을 검증하는 과정을 의미한다. 기능 측면 부 동산하위시장 분석을 기반으로 한 정책방안은 인구이동, 즉 ‘이주’를 유발하거나 이주행태에 영 향을 미치는 다양한 정책의 파급효과범위 등을 고려한 정책방안을 제시한다. 그리고 등질 측면 의 부동산하위시장 분석에 기반을 둔 정책방안 은 프로파일링에서 선명하게 부각된 지역별 특 징을 기반으로 주거복지, 도시재생 등 다양한 지 역별 정책방안을 제시한다. 그리고 이 둘을 종합 한 통합적 관점에서의 정책방안을 다양한 각도 에서 제시한다.
관련 연구를 지속적으로 발전시킬 수 있도록 다음과 같이 향후 과제를 제시하였다. 먼저 다양 한 정책소요지표를 발굴하여 하위시장 분석과 연계하는 것이 중요하다. 상향식 부동산정책의 수립 및 발전을 위해 다양한 정책지표를 지속적 으로 발굴할 필요가 있다. 그리고 이와 함께 이 러한 정책소요지표를 이용하여 정책이 우선적으 로 필요한 지역, 즉 정책소요지역을 파악하는 방 법론의 개발이 필요하다. 둘째, 부동산 분야뿐만 아니라 다른 사회경제 통계와의 접목이 필요하 다. 이 연구는 전국의 읍면동을 대상으로 부동산 하위시장을 분석하는 데 목적이 있으나 여기에 서 구축한 방법론과 분석결과를 다른 사회경제 통계와 연계할 경우 활용가치가 크게 높아질 것 이다. 셋째, 데이터 구축 부문에서 다음과 같은 문제를 지속 보완해야 한다. 이용한 데이터 간 공 간단위 불일치 문제를 쉽게 해소할 수 있는 방안 마련이 필요하다. 그리고 이 연구에서 구축한 데 이터를 지속적으로 업데이트할 수 있는 방안도 마련되어야 한다. 마지막으로, 정책효과 분석 방
법론의 정립이 필요하다. 지역 특성에 맞는 정책 방안이 마련되었으면, 이러한 정책이 부동산시 장에 어떠한 효과를 주는지를 분석하는 작업도 병행되어야 한다.
2. 토론내용
■ 권주안:
정책수요 측면에서뿐만 아니라 민간 에서도 지역 부동산시장에 대해 관심이 높으므 로 소득·소비형태 등의 변수를 포함시켜 분석 하는 것을 고려할 필요가 있다. 또한 분기/반기 별로 분석결과를 보고서에 수록하고, 특히 정책 발굴지역에 대한 지수화작업이 병행된다면 정책 활용도가 높을 것이다.■ 오동훈:
지역적 특성 및 현황을 반영한 본 연 구의 분석은 매우 의미 있는 것으로 보인다. 지역 부동산시장의 등질시장 분석에 이용한 군집분석 방법론의 경우 표본수가 적으면 분석결과의 유 의성에 영향을 주므로 후속 연구에서는 이를 반 영한 정교한 분석이 진행되어야 한다.■ 윤영호:
연구에서 사용한 빅데이터의 경우 구 축과 분석이 용이하지 않으므로 이를 잘 활용하 는 방법론과 생애주기를 고려한 분석을 후속 연 구에서 다룰 필요가 있다.■ 장용동:
앞으로는 중앙정책과 더불어 지역의 특성을 반영한 정책이 중요하므로 시장 세분화 와 지역 특성을 반영한 모형 구축이 중요할 것으 로 보인다. 특히 부동산에 대한 인식, 해당 주민의 자산 정도, 교육 욕구, 소득 등의 정보가 주택 시장과 중요한 관련이 있으므로 이를 반영한 모 형과 분석이 진행되어야 할 것으로 보인다.
