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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
머리말
최근 수년간 주택매매시장 특히 수도권 주택시장의 침체가 지속되고, 전세가의 지속적인 상승이 발생함과 동시에 월세화가 가속화되는 현상이 발생하고 있다.
이러한 현상은 베이비붐 세대의 은퇴를 앞두고 인구고령화와 저출산 등의 인구구 조적인 변화가 가져올 수 있는 여러 가지 사회경제적인 부담에 대한 우려와 결합 하여 적지 않은 논란을 초래하고 있다.
국내 주택시장에서 발생하는 독특한 여러 가지 문제점 및 사회적 갈등으로 인 해 고성장기 해외 주택시장에 비해 어찌보면 지나친 정부의 개입이 이루어져왔 던 것이 사실이다. 그러나 이제 고성장기를 지나 피할 수 없이 급격히 발생할 인 구구조의 변화로 인해 저성장기에 적합한 주택시장의 구조로 개편해야 할 중요 한 시점에 진입하고 있다.
문제는 향후 국내 주택시장이 그러한 거시적 변화에 반응하여 어떤 모습으로 변모할지에 대한 전망이 명확하지 않다는 점이며, 불확실한 전망으로 인해 정책 적 대응에 대한 사회적 합의가 이루어지기 어렵다는 점이다. 이 글에서는 현재 우 리가 경험하고 있는 주택시장 특히 주택임대시장의 상황이 장래 어떤 모습으로 변화할 것인지에 대해 전망하고, 그러한 변화에 순응할 수 있도록 정책적인 틀 을 어떻게 변화시켜야 하는지에 대한 고민을 정리하고자 한다. 향후 국내 주택임 대시장의 변화와 관련된 네 가지 의문들, 즉 ① 월세화가 급속히 진행될 것인가?,
전월세시장 안정을 위한 정책방향
이창무 | 한양대학교 도시공학과 교수
② 전세는 유리한 제도인가?, ③ 개인 민간임대 사업자인 다주택자를 어떻게 수용해야 할 것인 가?, 그리고 마지막으로 ④ 개인 민간임대사업 자 육성방안에 대한 논의를 차례로 진행하고자 한다.
월세화의 속도가 얼마나 빠를 것인가?
최근 강화되고 있는 월세화 추세에 대한 우려가 높아지고 있다. 지금 진행되고 있는 월세화 추세 는 상당 기간 눈에 띄는 속도로 진행되고 있다.
다만, 1980년부터의 장기 추세를 살 펴보면 장기간 동안 발생할 수 있는 사이클의 한 국면이라고 볼 수도 있 다(그림 <1-a> 참조). 그러나 그 추세 를 좀 더 면밀히 검토하면, 한 예로 월 세화가 선행되고 있는 지방 비아파트 시장의 경우 2012년 보증부월세의 비 중이 62%를 넘어서는 높은 강도의 월 세화가 진행되고 있다. 특징적인 것은 월세의 비중이 높은 보증부월세보다 는 보증금이 전세의 20~60%를 차지 하는 보증부월세의 비중이 가장 급격 히 증가하여 2012년 24%가 넘는 가장 높은 비중을 차지하고 있다는 점이다.
이러한 월세화 강도는 기존에 관측되 던 수준을 넘어섰다고 판단된다. 이러 한 월세화 추세는 저성장·고령화 시 대의 매매가 상승압력 저하에 따라 나 타나는 전세금 혹은 보증금의 레버리 지 매력도가 떨어짐으로써 발생할 수 있는 지속적인 현상으로 이해하는 것
이 합리적일 것이다.
그러나 지금 진행되고 있는 임대인의 선호변 화에 기반한 월세화 현상은 그 속도에 분명 제약 이 있을 수 있다. 왜냐하면 보증금이나 전세금을 안고 주택을 구입한 임대인의 경우 기존 전세금 이나 보증금을 돌려주고 월세를 올려받는 데는 한계가 있기 때문이다. 지금은 전세의 급격한 상 승이 이루어지고 있는 시기라 반전세와 같은 계 약의 급속한 증가가 관측되지만, 향후 전세금이 안정되는 시기가 도래하면 월세화 현상 역시 주 춤할 가능성이 크다.
<그림 1> 수도권 및 비수도권 보증금 비중 그룹별 비율 변화 추세
출처: 통계청. 각 연도 인구주택총조사. 이창무(2014a) 재인용.
<a> 지역별 월세 비중 변화
70
60
50
40
30
20
10
0
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 61.2
53.6 49.7 42.8 42.4
전국 서울 경기 ·인천 지방광역시 도지역 (단위: %)
<b> 비수도권 비아파트 보증금 비중별 비율
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 37.55
24.69 19.18 11.63
6.94 순수월세 보증금 20% 미만 보증금 20~60% 보증금 60% 이상 전세
(단위: %)
출처: 통계청. 각 연도 노동패널조사. 이창무(2014a) 재인용.
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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
이러한 제한적인 월세화 추세를 감안할 때 여전히 운영소득에 크게 민감하지 않은 개인 민간임대사업자의 투자를 충분히 유인할 필요가 있다. 이는 해외의 경 우에도 기업형 민간임대사업자가 주는 아니라는 점을 고려하면 운영소득을 추구 해야 하는 기업형 민간임대사업자의 확대를 위해 지나치게 노력하는 것은 그리 성공적이지 못한 접근방향일 수 있다.
전세는 유리한 혹은 효율적인 임대계약인가?
전세를 월세에 비해 주거비용이 낮은 효율적인 임대계약 형태로 보는 시각이 적 지 않다. 이러한 시각에는 적지 않은 부분 재고가 필요하다. 먼저 임대인 측면에서 살펴보면, 전세를 안고 구입하는 경우가 대부분인 전세제도의 경우 보유기간(임 대기간) 중 월세 수입을 포기하는 대신 초기 투자금액을 전세금만큼 줄일 수 있는 레버리지 효과로 인해 매각 시 자본수익률을 증폭시키는 형태로 임대수익을 대신 취하게 되는 독특한 기제가 형성된다. 결국 전세제도하에서 임대사업자인 다주 택자들은 자본차익을 추구할 수밖에 없는 구조가 형성된다. 또한, 매각을 통해서 만 임대수입을 실현할 수 있는 구조로 인해 임대사업의 지속성이 보장되지 못하 며, 기업화된 민간임대사업자의 출현이 어려운 상황이 연출된다. 이러한 이유로 해외와 달리 국내 주택시장에서는 민간임대주택의 85%가 개인 민간임대사업자 (다주택자)에 의해 공급되는 현상이 발생하게 되었다고 볼 수 있다(<표 1> 참조).
과거 고성장기 주택가격의 상승이 급격히 이루어지는 시기의 전세는 자본차 익을 추구하는 임대사업자에게 매력적인 임대계약 형태였고, 다주택 소유자로 하 여금 매매시장의 상황에 따라 투기적인 행태를 취하게 하는 근본적인 원인을 제 공하였다. 또한, 국내 주택시장의 또 다른 특징인 높은 분리가구의 비율도 전세의 존재로 인해 가능하게 된다. 즉, 투자가치가 높은 주택을 구입하여 전세로 임대하 고 그 전세금으로 필요한 규모와 적정한 입지의 주택을 전세로 임차하여 거주하 는 구도가 가능해진다. 이는 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택자의 경우도 투기적 인 주택구매 행태를 가능케 하는 요인이 된다.
결과적으로 다주택자로 하여금 임대주택사업자로서의 기능과 함께 투기자로 서의 양면적인 행태를 조장하는 기제가 전세제도에서 기원한다. 그 결과 국내에 서 다주택자에 대한 사회적 반감이 형성되고, 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 종 합부동산세나 다주택자에 대한 양도세 중과 등 징벌적인 규제가 도입될 수밖에 없었던 사회적인 불협화음을 만들어내게 된다.
이러한 전세제도는 임차인에게도 독특한 문제 점을 발생시킨다. 분명 전세는 월세에 비해 상대 적으로 낮은 임대료를 지불하는 구도가 형성된다.
송인호(2014)의 분석에 따르면, 보증부월세가구 의 소득 대비 주거비 비율이 20% 내외에서 변동 하는 데 반해 전세가구의 소득 대비 주거비 비율
은 15% 내외에서 변동하고 있음을 볼 수 있다.
그러나 가격안정기에는 주택가격에 근접하 는 전세가가 형성된다는 점도 간과해서는 안 된 다. 매매시장의 가격변동에 영향을 받아 전세가 의 변동이 극심하게 발생하게 되고, 오히려 전세 가의 변동성이 더 크게 나타난다. 이러한 현상은
<표 1> 주요 국가의 임대주택 공급자(소유자) 유형
한국1) 미국4)
사업자 유형 가구 수(천) 사업자 유형 가구 수(천)
민간임대 7,052(88.7%) 민간임대 37,686(97.1%)
개인 6,463(81.3%) 개인 17,184(44.3%)
민간매입임대3) 275(3.5%) 아파트5) 20,502(52.8%)
민간법인3) 314(3.9%) 공공임대6) 1,130(2.9%)
공공임대3) 898(11.3%)
계2) 7,950(100%) 계5) 38,816(100%)
일본7) 독일11)
사업자 유형 가구 수(천) 사업자 유형 가구 수(천)
민간임대 14,763(83.1%) 민간임대 18,956(88.0%)
개인 11,451(64.4%) 개인 13,798(64.1%)
민간법인9) 3,312(18.6%) 주택조합&민간단체13) 2,389(11.1%)
공공임대8) 3,007(16.9%) 민간법인14) 2,769(12.9%)
(임대관리회사)10) 7,689(43.3%) 공공임대15) 2,576(12.0%)
계8) 17,770(100%) 계12) 21,532(100%)
주: 1) 한국: 민간임대 및 민간개인 임대주택 수는 추정치.
2) 계(임차가구 수)는 2010년 인구주택총조사.
3) 2012년 말 재고, 국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr), 김근용·김용순·이용만(2014)에서 재인용, 민간법인(민간소유 10년 임대, 사원 임대, 5년 임대, 민간건설 임대 재고), 공공임대(LH 및 지자체 소유 재고).
4) 미국: 민간임대 및 민간개인 임대주택 수는 추정치.
5) 계(임차가구 수) 및 아파트 임차가구 수는 2011년 American Housing Survey.
6) US HUD. 2014. public housing only.
7) 일본: 민간임대 및 민간개인 임대주택 수는 추정치.
8) 계(임차가구 수) 및 공공임대(공영 및 도시재생) 거주가구 수는 2008년 住宅·土地統計調査.
9) 2008년 住宅·土地統計調査 급여주택 거주가구 수(148만 6천 가구)+2003년 住宅·土地統計調査 법인소유 민영임대주택 거주가구 수 (191만 4천 가구).
10) 임대관리회사 호수는 이상영(2013) 재인용.
11) 독일: 2011년 Zensus Gebäude und Wohnungen(건물과 거처 센서스), 개인은 총 차가가구 수에서 다른 유형의 주택호수를 제외한 값으로 추정.
12) 계(주택거주 차가가구 수).
13) 주택조합+비영리단체(교회 등).
14) 주택사업기업+일반기업.
15) 시영+주(연방)정부.
출처: 이창무(2014a) 재인용.
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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
전국 주택매매가의 변동률을 보이는 <그림 2-a>와 전세가의 변동률을 보여주는
<그림 2-b>를 비교해볼 때 통계적으로 가격변동률의 표준편차를 계산해볼 필요 도 없이 명확하게 드러난다.
반면, 월세의 경우는 다른 나라에서 매매가에 비해 극히 안정적인 추세를 보 이는 것이 일반적이다. 소득의 지출 조정을 통해 상대적으로 쉽게 적응할 수 있 는 월세의 안정적인 변동과 달리 추가적인 금융자산을 요구하는 전세가의 급등은
<그림 2> 전국 주택매매가와 전세가의 변동성
출처: 국민은행. 전국 주택 매매가지수 및 전세가지수. 이창무(2014a) 재인용.
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
-15
-20
주택매매가격 연간 변동률
110.0
100.0
90.0
80.0
70.0
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
주택매매가격지수
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159
전년동월 대비_주택매매가격 변동률(전국) 주택매매가격 종합지수·전국(2013.3=100.0) (단위: %)
<a> 전국 주택매매가격 연간 변동률
30
25
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15
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-5
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-15
-20
주택전세가격 연간 변동률
110.0
100.0
90.0
80.0
70.0
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
주택전세가격지수
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159 159
전년동월 대비_주택전세가격 변동률(전국) 주택전세가격 종합지수·전국(2013.3=100.0) (단위: %)
<b> 전국 주택전세가격 연간 변동률
임차인의 적응에 문제를 발생시킨다. 결국 상대 적으로 낮은 주거비용이라는 전세의 장점이 전 세의 높은 변동성으로 인해 퇴색되는 결과가 발 생한다.
그리고 전세는 소득이 아닌 자산을 통해 주택 을 소비하고 구입하는 사회적인 구조를 유도한 다. 이러한 기제는 전세난 시기에 더욱 크게 영 향을 미친다. 전세가 앙등기라 하더라도 자신이 축적한 금융자산이나 친지의 도움으로 전세가의 상승분을 충당할 수 있는 가구는 여전히 낮은 비 용으로 전세 임차를 즐길 수 있다. 그러나 그렇 지 못한 가구의 경우는 주거소비를 조절하거나 보증부월세로 전환함으로써 높은 주거비용을 부 담해야 하는 엇갈림이 발생하게 된다. 또한, 전 세는 암묵적으로 유산상속이나 증여의 수단으로 활용되고 있다.
결국 전세의 낮은 주거비용이라는 긍정적인 효과는 전세라는 높은 금융자산을 감당할 수 있 고, 전세가의 높은 변동성을 수용할 수 있는 계 층에게만 한정되어 있다. 모든 가구가 시장의 전 세가를 감당할 수 있는 금융자산을 보유하고 있 다면, 사실 전세가는 지속적으로 상승하여 매매 가와 같아져 사라질 수밖에 없다. 결국 전세제도 는 사회 전체적으로 임차인이든 임대인이든 자 산이 많은 사람이 유리한 시장구조를 만드는 원 인이 되며, 이러한 갈등은 결국 사회적인 형평성 의 문제를 지속적으로 양산하게 된다.
주택시장 전반의 효율성 측면에서 정리하면 전세가 월세에 비해 실질적인 주거비용이 낮은 관계로 정태적인 관점에서 효율적이라고 보는 시각들이 많다. 그러나 장기적인 그리고 동태적 인 효율성 측면에서 보면 전세가의 높은 변동성
으로 인해 주택에 대한 투자가 안정적이지 못하 고 극심한 변동이 발생하는 원인이 된다. 이는 동 태적인 관점에서 시장의 효율적인 투자 조정이 왜곡되는 결과를 초래하고 시장의 변동성을 증 폭시킴으로써 결국은 비효율적인 주택시장이 유 지되는 근본적인 원인이 된다.
이러한 복잡한 기제를 수용하면 사회적으로 전세를 지속적으로 유지하는 것이 바람직한가에 대한 강한 의문을 갖게 된다. 그러나 급격한 월 세화가 국민들의 주거비 부담을 증가시키는 영 향을 미친다는 점을 감안하면 전세시장을 억지 로 월세시장으로 변화시키는 것이 단기적으로 꼭 바람직한 선택이라고는 보기 어렵다. 다만, 전 세의 선택을 지원하는 현재의 제도적인 틀을 보 완함으로써 자연스럽게 월세시장으로의 변화를 유도할 수 있는 완충적인 노력이 필요할 것이다.
개인 민간임대사업자인 다주택자에 대한 규제가 필요한가?
끊임없이 논란이 되는 다주택자의 부정적인 기 능에 대하여는 분명한 이유가 있다. 전세제도하 에서 자본차익이란 순연된 임대소득의 성격을 지니고 있어 합리적인 수준에서 인정해주어야 한다는 점은 분명하지만, 지나치게 자본차익을 추구하는 다주택자들의 행태가 사회적인 문제를 발생시킬 수 있다는 점도 분명하다. 또한, 국내에 서 현 시점까지 전세의 임대소득 산정 어려움으 로 전세나 보증금에 대한 임대소득세가 징수되 지 못하고 있는 실정이다. 이로 인해 다주택자에 대한 양도세 중과나 종합부동산세와 같은 조세 적인 틀이 요구되는 근거가 되어 왔다.
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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
그러나 사회적으로 필요한 다주택자의 순기능 또한 동시에 존재한다. 어느 국 가든 민간임대주택의 상당한 비중이 요구되고, 국내의 경우는 40% 이상의 임차 가구가 존재한다. 국내의 다주택자들은 기업화된 임대사업자가 형성되기 어려운 상황에서 주요한 임대사업자로서의 기능을 한다. 또한, 자가와 차가 시장이 명확 히 분리되어 있지 않은 국내 주택시장에서 다주택자는 지속적인 주택공급을 위 한 1차적인 투자자로서 기능하게 되고, 이러한 투자자로서의 기능은 국내에서 유 지되고 있는 선분양제도에 의해 더욱 강화된다. 따라서 무작정 다주택자들을 사 회의 암적인 존재로 치부하고 여러 가지 규제장치를 통해 그들의 투자 및 임대사 업자의 기능을 약화시키면 결국 사회적으로 요구되는 원활한 주택공급에 제약이 발생하고, 결과적으로 멀지 않은 장래에 더 높은 주거비용을 지불하며 살아가야 되는 상태를 조장하게 된다.
장기적으로 주택시장을 안정화시키기 위해서는 좋든 싫든 상당한 민간임대주 택 시장의 비중 유지가 필요하고, 이를 담당할 건전한 민간임대사업자가 필요하 다는 점이다. 또한, 주택의 지속적인 공급을 위한 1차적인 투자자의 기능도 위축 시켜서는 안 되는 역할이다. 어차피 누군가가 다수의 주택을 소유해서 임대사업 자의 기능을 담당해야 한다면, 소유의 억제보다는 임대사업자로서의 사회적 역 할과 의무를 부과할 수 있는 제도적 보완의 형태로 방향성을 선택하여야 한다. 다 만, 그 합리적인 의무의 부과 수준은 국민의 정서적인 관점이 아니라 임대인의 수 익성의 관점이어야 한다.
개인 민간임대사업자 육성방안
민간임대사업자인 다주택자의 긍정적인 역할을 끌어내기 위해서는 대안적인 투 자대상과 비교하여 요구되는 수익성을 보장해줄 필요가 있다. 문제는 다주택자를 규제하는 분위기에서 도입된 조세장치들이 누진세와 종합과세의 성격으로 복잡 하게 얽혀 있다는 점이다. 이로 인해 민간임대사업자의 수익성에 대한 명쾌한 판 단이 쉽지 않은 것이 현실이다. 이러한 구조를 수용하여 특정 민간임대사업자를 가정하고 세후수익률을 분석해보도록 하자. 항상 언론의 관심을 받는 서울시의 중위 정도 수준의 전세가가 유지되는 아파트의 경우를 가정하여 분석하였다. 또 한, 임대사업자의 확대가 목적이므로 자산여력이 있는 1주택자가 주택임대사업 에 뛰어드는 경우를 가정하여 비용을 산정하였다. 그리고 향후 주택가격의 상승 률은 1%, 3%, 5%의 세 경우를 가정하여 분석하였다.1)
우선 현재 제도상 종합부동산세가 적용되는 경우의 수익구조를 보면 <표 2>의 임대사업자 미등록 시 세후수익률과 같다. 전세금의 20% 정 도를 보증금으로 하는 보증부월세는 세후 총수 익률의 최소 기준이라고 볼 수 있는 5~6%를 상 회하는 경우 주택가격이 5%씩 꾸준히 상승하 는 것을 제외하면 수익성이 보장되지 않는다.
또한, 최근 이루어진 다주택자 양도세 중과 폐 지를 고려하였음에도 불구하고 전세는 세후 총 수익률의 관점에서 수익성이 보장되는 경우가 없으며, 특히 세후운영수익률은 음의 값을 보이 고 있다. 이러한 결과는 현재의 민간임대사업자 (다주택자)에 대한 조세제도가 유지되는 경우
주택가격의 급격한 상승이 이루어지지 않는 한 결코 민간임대주택에 대한 투자를 유인할 수 없 는 구조임을 보여준다.
다음으로 임대사업자로 등록하는 경우 종합 부동산세가 면제된다. 그러나 임대사업자로 등 록 시 현실적으로 납부하지 않았던 임대소득세 를 납부해야 하는 추가적인 비용이 발생하게 된 다. 이를 반영하여 세후수익률을 산정하면 <표 2>의 임대사업자 등록 시 세후수익률과 같다. 전 반적으로 약간의 세후수익률 향상이 이루어졌으 나 주택가격이 향후 5%씩 꾸준히 상승하는 경우 를 제외하면 만족스러운 수익률이 보장되지 못 하는 결과다.
<표 2> 현 조세제도하에서의 3주택자의 세후수익률 분석
보유 기간
계약 형태
가격 상승률
세전 수익률
임대사업자 미등록 시 세후수익률
임대사업자 등록 시 세후수익률
운영 자본 총 운영 자본 총
5년
보증부 월세
5 8.67 2.11 4.12 6.22 1.91 4.12 6.02
3 6.44 2.11 2.38 4.49 1.91 2.38 4.29
1 4.22 2.11 0.47 2.58 1.91 0.47 2.38
전세
5 10.00 -1.81 7.41 5.60 -0.57 7.41 6.85
3 6.00 -1.81 4.28 2.47 -0.57 4.28 3.72
1 2.00 -1.81 0.85 -0.96 -0.57 0.85 0.28
10년
보증부 월세
5 8.67 2.11 4.25 6.36 1.91 4.25 6.16
3 6.44 2.11 2.61 4.72 1.91 2.61 4.52
1 4.22 2.11 0.74 2.85 1.91 0.74 2.65
전세
5 10.00 -1.81 7.66 5.85 -0.57 7.66 7.09 3 6.00 -1.81 4.70 2.89 -0.57 4.70 4.13 1 2.00 -1.81 1.34 -0.47 -0.57 1.34 0.77 출처: 이창무(2014a) 재인용.
(단위: %)
1) 세부적으로는 과세소득이 9천만 원이고, 시장가격이 16억 원(과표가액: 12억 8천만 원)인 아파트에 거주하는 가구가 4억 원(전세 2억 원) 아 파트 두 채를 구입하여 임대사업을 새로 시작하는 경우 발생하는 수입과 비용을 분석하였다. 또한, 현재와 장래 시장에 대한 시나리오로 전 세/매매가 비율은 50%, 전월세전환율은 7%, 잠재자본환원율(임대수익률)은 3.5%, 담보대출이자율은 3.7%로 가정하였다. 세후수익률을 분석 하기 위해 보증금(전세금)의 레버리지 활용에 따른 수익률을 산정하였고, 내부수익률 산정방법을 간략화하여 모든 수입과 비용을 연간 단위 로 전환하여 분석하였다. 따라서 취득시점에 발생하는 취득세와 양도시점에 발생하는 양도소득세를 보유기간으로 나누어 연간 비용으로 전 환하였다. 따라서 세후운영수익률은 잠재운영수익률에서 소득세와 재산세 효과를 차감한 값이 되고, 세후자본수익률은 연간 가격상승률에 따른 잠재자본수익률에서 양도소득세와 취득세 효과를 차감한 값으로 산정하였다. 상세한 내용은 이창무(2014b) 참조.
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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
현실적으로 5%의 가격상승률을 기대하기 어려운 향후 시장이라는 점을 고려 하면, 지금의 임대사업자 등록 시 제공되는 종합부동산세 감면이 그리 매력적이 지 못하며, 결국 그 효과는 임대소득세의 징수로 인해 상쇄됨을 보여준다. 특히, 최근 임대소득세 징수와 관련된 논란에서 부각된 것처럼 추가적으로 소득이 노 출됨으로 인해 발생하는 건강보험료와 같은 준조세 비용의 증가 및 과표 상승으 로 인한 한계세율의 상승을 고려한다면 임대사업자 등록에 연계되어 있는 조세 감면은 유인효과보다는 투자의욕을 상실케 하는 역효과를 발생시키는 구조임을 알 수 있다.
다만, 순수월세가 아닌 국내의 전월세시장에서 임대소득세를 어떻게 징수하는 가의 문제는 단순하지 않다. 보증금이나 전세금의 경우는 현실적으로 실현된 수 입이라기보다는 계약만료 시 임차인에게 돌려주어야 하는 부채의 성격도 동시에 있으므로 징수방안의 선택에 어려움이 존재한다. 전세금이나 보증금에 간주소득 세를 징수하는 것은 미실현수입에 대한 과세라는 근본적인 한계가 존재한다. 또 한, 전세의 경우 월세 수입을 포기하고 양도차익으로 수익률을 달성하는 구조로 양도소득세가 징수되는 상황에서 전세금에 대한 간주임대소득세를 징수하는 것 은 실질적으로 이중과세의 성격을 내포하고 있다. 또한, 전세에 대한 과세는 운영 소득이 발생하지 않는 임대사업에 지속적인 비용흐름을 발생하게 함으로써 임대 인에게 큰 부담으로 작용하게 된다.
이와 같이 안정적인 주택매매시장을 고려하면 과거 고성장기에 유지되었던 적 지 않은 다주택자 혹은 개인임대사업자 관련 조세제도의 변화를 요구한다고 볼 수 있다. 종합부동산세의 폐지 혹은 재산세로의 흡수통합은 필수적이며, 임대소 득세 분리과세, 독일과 같이 장기임대 시 양도소득세 면제와 같은 적극적인 대안 이 필요하다고 판단된다.
맺음말
해외에서는 찾아보기 힘든 전세와 보증금의 비중이 높은 보증부월세를 임대계약 의 주류로 유지하고 있는 국내 주택임대시장은 그 작동기제에 있어 임대인이 투 기적 행태를 보일 수 있는 독특한 측면이 많다. 이러한 기제로 인해 국내에서는 민간임대사업자인 다주택자에 대한 곱지 못한 국민적인 정서가 형성되었고, 이를 통제하기 위해 해외에서는 찾아보기 힘든 다주택자 양도소득세 중과 및 종합부동 산세와 같은 징벌적인 조세제도가 도입되었다.
이러한 정서적 반응과 정책적 대응은 충분한 이유가 있었다고도 볼 수 있다. 다만, 거시경제 적 활력이 감소할 수밖에 없는 장래 주택시장에 서 과거 고성장기에 유지되었던 징벌적인 조세 적 틀을 유지하는 경우 주택에 대한 투자가 위축 되고 민간주택임대 시장의 수급불균형으로 인해 임차가구의 주거비 부담이 지속적으로 상승할 수 있는 문제가 발생할 수 있다는 점이다.
향후 주택임대시장의 구조적 변화에 부응하 는 정책적 선택에 있어 근간이 되는 이해는 전 세제도가 주택을 소득이 아닌 자산으로 소비하 게 하는 구조를 형성시킴으로써 사회적 형평성 에 부담을 주고, 동태적인 시장효율성도 저해하 는 사회적인 부작용을 발생시킬 수 있다는 점이 다. 따라서 그 속도에 적응하는 것이 적지 않은 부담일 수는 있으나 월세화의 방향성에 대해서 는 좀 더 선진적인 주택시장을 형성하는 데 필요 한 변화로 판단된다.
다만, 그 속도에 있어서는 점진적일 수밖에 없 고, 또한 점진적인 변화가 바람직하다. 이러한 점 진적인 월세화의 속도는 여전히 기업형 민간임대 사업자의 육성에 걸림돌로 작용할 것이며, 기업형 민간임대사업자의 육성이 가능하더라도 짧지 않 은 시간 동안 개인 민간임대사업자, 즉 다주택자 의 역할에 기댈 수밖에 없는 민간주택임대 시장이 유지될 것으로 판단된다. 즉, 정서적 반감이 형성 되어 있는 다주택자에 대한 규제완화보다 기업형 민간임대사업자의 육성이 상대적으로 손쉬운 선 택으로 여겨질지 모르나 그리 효과적이지 못한 선 택이 될 가능성이 크다. 좀 더 합리적이고 적극적 인 개인 민간임대사업자의 긍정적 역할을 증대하 기 위한 노력이 필요할 것으로 판단된다.
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